Le dossier bascule souvent sur une mauvaise question.
Après un dégât des eaux, le bailleur répète que le locataire doit déclarer le sinistre à son assurance, l’assureur parle de franchise, le syndic renvoie vers la copropriété, et le locataire finit par croire qu’il paiera forcément quelque chose parce que le sinistre s’est produit chez lui.
Ce n’est pas la bonne lecture.
La vraie question est plus précise : le locataire a-t-il commis une faute, ou le sinistre provient-il d’une cause qui lui échappe ?
Si le locataire n’est pas responsable, on ne raisonne plus comme dans un dossier de négligence locative. On raisonne en origine du sinistre, en charge des réparations, en assurance mobilisable, en trouble de jouissance, et parfois en relogement.
Pour le volet relogement pur quand le logement devient inhabitable, il faut aussi lire notre article déjà publié : Dégât des eaux en location : le bailleur doit-il payer l’hôtel ou le relogement ?. Pour la logique plus générale du bailleur face aux désordres de jouissance, vous pouvez aussi garder la page métier du cabinet sur les troubles de jouissance locative.
Ici, l’angle est plus resserré et plus pratique : qui paie quoi quand le locataire n’est pas fautif, et comment éviter qu’on lui fasse supporter la franchise, les travaux ou les conséquences du sinistre par simple réflexe de gestion.
1. Le point de départ juridique : le locataire n’est pas automatiquement responsable parce que l’eau est apparue dans son logement
Le droit positif donne une clé simple.
L’article 1732 du code civil dit que le locataire répond des dégradations ou pertes arrivées pendant sa jouissance, sauf s’il prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.
La loi du 6 juillet 1989 va dans le même sens.
L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 met à la charge du locataire les dégradations survenues dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, sauf s’il prouve qu’elles proviennent :
- d’un cas de force majeure ;
- de la faute du bailleur ;
- ou du fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.
Autrement dit, le bailleur ou l’assureur ne peuvent pas se contenter de dire : le plafond a coulé dans l'appartement du locataire, donc c'est son problème.
Ce raccourci est faux si l’origine du sinistre vient :
- d’une canalisation commune ;
- d’une toiture, d’une façade ou d’une terrasse relevant de la copropriété ;
- d’un équipement vétuste à la charge du bailleur ;
- d’un voisin ;
- d’un vice de construction ;
- ou d’une installation ancienne que le locataire n’avait pas à refaire.
Le premier enjeu du dossier n’est donc pas émotionnel. Il est probatoire : il faut dater et attribuer l’origine du sinistre.
2. Qui paie les réparations si le locataire n’est pas fautif ?
Il faut distinguer trois masses de dépenses.
A. La réparation de la cause du sinistre
Si la fuite vient d’un élément vétuste, structurel ou relevant du bailleur, la réparation n’est pas locative.
L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à délivrer un logement en bon état, à assurer la jouissance paisible et à faire les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en état du logement.
Le décret sur les réparations locatives ne transforme pas en charge du locataire une canalisation encastrée vétuste, une toiture défaillante, une étanchéité de façade dégradée ou une colonne commune fuyarde. Le texte de référence reste le décret n° 87-712 du 26 août 1987, qui vise surtout l’entretien courant et les menues réparations.
En pratique :
- joint usé, siphon mal entretenu, flexible laissé fuir : débat possible sur la charge locative ;
- canalisation commune, toiture, infiltrations de façade, chauffe-eau vétuste du bailleur, recherche de fuite montrant un vice ancien : charge non locative.
B. La remise en état du logement
Même si l’assureur intervient, le bailleur ne disparaît pas du dossier.
Quand le sinistre atteint les peintures, plafonds, revêtements, cloisons ou équipements du logement et que la cause n’est pas imputable au locataire, le bailleur ne peut pas se contenter de dire au preneur d’attendre que les assurances se débrouillent entre elles.
La Cour de cassation l’a encore rappelé, au moins sur le terrain du bail commercial, dans l’arrêt du 19 juin 2025, n° 23-18.853 : une fois informé d’infiltrations affectant les parties privatives, le bailleur doit remédier aux désordres et ne peut pas neutraliser sa propre obligation d’entretien par l’inertie du syndicat ou par la seule mécanique assurantielle.
Le régime n’est pas identique en bail d’habitation et en bail commercial, mais le réflexe pratique est le même : le bailleur ne peut pas renvoyer indéfiniment le locataire vers le syndic ou vers l’assureur quand le logement reste dégradé.
C. Les frais d’hôtel, de relogement et le trouble de jouissance
Si le logement devient partiellement ou totalement inhabitable, la discussion ne porte plus seulement sur les murs.
Elle porte aussi sur :
- le coût d’un hébergement temporaire ;
- la privation d’une pièce essentielle ;
- la perte d’usage du logement ;
- les frais annexes ;
- et, selon le cas, la réduction ou la suspension du loyer.
Sur ce point, notre article sur le relogement après dégât des eaux complète utilement le présent guide.
3. Et la franchise d’assurance, qui la paie vraiment ?
C’est souvent le point le plus confus.
Beaucoup de gestionnaires de sinistre parlent de franchise comme si elle devait nécessairement rester à la charge de l’occupant. C’est inexact.
La franchise est d’abord une donnée contractuelle dans la relation entre un assuré et son assureur. Cela ne dit pas, à elle seule, qui doit supporter définitivement la charge économique du sinistre entre bailleur, locataire, voisin, syndicat et assureurs.
Il faut distinguer :
- qui déclare ;
- quelle police intervient en premier ;
- qui indemnise ;
- et contre qui un recours peut ensuite être exercé.
Si le locataire a simplement déclaré un sinistre dont il n’est pas à l’origine, il n’admet pas pour autant sa responsabilité.
Le bon raisonnement est le suivant :
- si le sinistre provient d’une faute ou d’un défaut d’entretien imputable au locataire, il sera logique qu’il supporte plus directement les conséquences de sa garantie ;
- si le sinistre vient du bailleur, de la copropriété ou d’un tiers, la simple existence d’une franchise sur le contrat du locataire ne suffit pas à faire de lui le débiteur final du coût ;
- si plusieurs assurances interviennent, la répartition peut se faire entre assureurs, sans effacer les recours civils entre personnes responsables.
Le piège classique est de laisser passer une formule floue du type : votre assurance prend en charge, donc vous gardez la franchise.
Non. Il faut toujours reposer la question en responsabilité : pourquoi cette franchise resterait-elle à la charge du locataire s’il n’a commis aucune faute et si l’origine du sinistre lui est extérieure ?
4. Comment prouver que le locataire n’est pas responsable
Le dossier se joue très tôt.
Il faut réunir, dans cet ordre :
- le bail ;
- l’état des lieux d’entrée ;
- les photographies du désordre ;
- le constat amiable si un voisin ou la copropriété sont impliqués ;
- le rapport de recherche de fuite ;
- le compte rendu du plombier ou de l’entreprise intervenante ;
- les échanges avec l’agence, le bailleur, le syndic et l’assureur ;
- si besoin, un constat de commissaire de justice ;
- les devis de remise en état ;
- les justificatifs d’hôtel, de repas ou de perte de jouissance si le logement n’est plus normalement habitable.
Le rapport de recherche de fuite est souvent la pièce pivot.
S’il dit que l’origine se situe dans une colonne commune, une toiture, un équipement vétuste du bailleur ou un appartement voisin, il devient beaucoup plus difficile de faire peser le dossier sur le seul locataire.
Il faut également faire attention à la chronologie.
Un locataire qui signale immédiatement le sinistre, laisse l’accès au logement, coopère avec la recherche de fuite et conserve les preuves se place dans une position forte.
À l’inverse, un silence prolongé, un refus d’accès ou une réparation improvisée sans preuve brouillent inutilement le dossier.
5. Que peut faire le locataire si le bailleur tente quand même de lui faire porter le sinistre ?
Il faut éviter deux erreurs.
La première serait d’accepter trop vite une imputation de responsabilité simplement pour accélérer l’indemnisation.
La seconde serait de ne plus payer le loyer sans stratégie judiciaire.
Quand le bailleur ne traite pas correctement le sinistre ou laisse durer la dégradation, le locataire peut agir sur plusieurs terrains :
- demander par écrit la remise en état et l’organisation des travaux ;
- contester l’imputation qui lui est faite ;
- demander la prise en charge des frais restés à sa charge ;
- solliciter une réduction du loyer ou une suspension judiciaire ;
- réclamer une indemnisation du trouble de jouissance ;
- ou, dans les cas graves, demander la résiliation du bail.
Le texte le plus utile ici est l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989. Il permet au juge d’ordonner des travaux, de fixer un délai, et de réduire le loyer ou d’en suspendre le paiement, avec ou sans consignation.
Ce texte est précieux parce qu’il évite le faux choix entre subir et cesser le loyer seul.
En clair : si le logement reste endommagé, si la jouissance est altérée, si la franchise ou les frais annexes sont reportés à tort sur le locataire, il faut monter un dossier de juge, pas seulement un échange de mails.
6. Cinq situations concrètes où le locataire n’est pas responsable
Situation 1. La fuite vient de la toiture ou des parties communes
Le locataire est touché, mais l’origine est extérieure à son usage.
Le dossier doit être porté vers le bailleur et, s’il y a copropriété, vers le syndic et les assureurs concernés. Le locataire n’a pas à refaire à ses frais un plafond abîmé par une cause commune puis à attendre des mois un recours entre professionnels.
Situation 2. Le dégât des eaux vient de l’appartement du voisin
Le locataire victime n’est pas responsable du seul fait qu’il occupe le logement endommagé.
Il faut alors identifier vite :
- le voisin auteur ou son occupant ;
- l’assureur concerné ;
- les pièces communes à signer ;
- et les frais provisoires restés sans réponse.
Situation 3. Le chauffe-eau ou un équipement vétuste appartenant au bailleur lâche
Si l’équipement était ancien, mal entretenu ou hors d’usage normal, le bailleur ne peut pas requalifier le dossier en petite réparation locative.
Situation 4. Le locataire a signalé une fuite ancienne, sans intervention sérieuse
Plus le locataire a alerté tôt, plus le bailleur aura du mal à lui reprocher l’aggravation.
Situation 5. Le logement reste utilisable en théorie, mais pas normalement en pratique
Pièce condamnée, odeur persistante, plafond gondolé, humidité durable, mobilier inutilisable, chambre d’enfant touchée : le bailleur essaie parfois d’éviter le mot inhabitable. Cela n’efface pas le trouble de jouissance.
7. Le vrai point de méthode
Le bon dossier n’est pas celui qui discute seulement d’assurance.
C’est celui qui démontre, pièce par pièce :
- l’origine du sinistre ;
- l’absence de faute du locataire ;
- l’étendue des désordres ;
- les frais restés à sa charge ;
- et la persistance du trouble malgré les alertes.
Les contenus généralistes répondent souvent à la question que faire en cas de dégât des eaux ?
Ils répondent moins bien à celle-ci : que faire quand le locataire n’est pas responsable mais qu’on essaie quand même de lui faire porter la franchise, les travaux ou la désorganisation du logement ?
C’est pourtant là que le contentieux commence vraiment.
Pour la version locale sur le tribunal compétent, le référé, les pièces à préparer et les délais à Paris et en Île-de-France, il faut lire la variante géolocalisée : Dégât des eaux à Paris et en Île-de-France : quel tribunal saisir si le locataire n’est pas responsable, quelles preuves garder et qui paie la franchise ?.
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Nous pouvons vérifier si la responsabilité est réellement imputable au locataire, reprendre le dossier d’assurance et calibrer la demande de remise en état, d’indemnisation ou de relogement.