La question revient toujours sous la même forme après une fuite importante, un plafond qui s’effondre, ou des travaux rendant l’appartement inutilisable : le bailleur doit-il payer l’hôtel, proposer un relogement, ou au moins assumer les frais d’hébergement du locataire.
La réponse utile est la suivante. Non, il n’existe pas une règle générale selon laquelle tout dégât des eaux oblige automatiquement le bailleur à payer l’hôtel du locataire dès le premier jour. Mais oui, cette prise en charge peut devenir une obligation juridique nette lorsque le logement est frappé d’une interdiction temporaire ou définitive d’habiter, lorsque des travaux prescrits le rendent temporairement inhabitable, ou lorsque le manquement du bailleur à son obligation de délivrance et d’entretien cause un préjudice de jouissance qui inclut des frais d’hébergement prouvés.
Autrement dit, le bon raisonnement n’est pas: « il y a une fuite, donc hôtel automatique ». Le bon raisonnement est: quel est le fondement juridique déclenché par la situation, et quelles preuves permettent de rattacher l’hébergement provisoire ou le relogement au manquement du bailleur.
Pour compléter cette analyse, le lecteur peut aussi consulter les pages du cabinet consacrées au bail d’habitation, aux troubles de jouissance locative et à l’accueil du pôle immobilier.
I. Le point de départ reste l’obligation de délivrer un logement habitable
Le socle textuel se trouve d’abord dans l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, qui impose au bailleur de délivrer un logement décent, d’assurer la jouissance paisible des lieux et d’y faire les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en état normal.
Cette obligation est doublée par les articles 1719 et 1720 du code civil. Le bailleur doit délivrer un logement décent, l’entretenir, et effectuer pendant le bail les réparations nécessaires autres que locatives.
Le contenu concret de cette décence est précisé par l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. Le logement doit notamment assurer le clos et le couvert, protéger contre les infiltrations d’eau, et permettre une évacuation de l’humidité adaptée à une occupation normale.
Dans un dossier de dégât des eaux, cela change immédiatement la perspective. Le bailleur ne répond pas seulement d’un confort altéré. Il répond d’un logement qui doit rester compatible avec l’usage d’habitation pendant toute la durée du bail.
La Cour de cassation le rappelle avec constance. Dans l’arrêt du 27 juin 2024, n° 23-15.226, elle juge que seuls des faits de force majeure peuvent exonérer le bailleur de cette obligation. Dans l’arrêt du 11 janvier 2024, n° 22-15.848, elle rappelle aussi que le refus de certaines solutions provisoires par le locataire ne fait pas disparaître automatiquement les préjudices nés plus tôt du logement humide et non décent.
Conséquence pratique: si la fuite provient d’une toiture, d’une canalisation commune, d’un défaut d’étanchéité, d’une colonne montante, d’une façade ou d’un sinistre structurel, le bailleur reste dans le dossier, même si l’assureur, le syndic ou un voisin interviennent à d’autres niveaux.
II. Hôtel, hébergement, relogement : trois notions qu’il faut distinguer
En pratique, le mot « hôtel » est souvent impropre juridiquement. Les textes parlent davantage d’hébergement ou de relogement.
Premier cas: l’hébergement provisoire. Il s’agit d’une solution temporaire lorsque le logement ne peut plus être occupé pendant un certain temps, par exemple à cause d’un sinistre, d’un arrêté, ou de travaux qui rendent les lieux temporairement inhabitables.
Deuxième cas: le relogement. Il s’agit d’une solution plus durable, voire définitive, lorsque le logement ne peut plus être réoccupé normalement ou lorsqu’une interdiction définitive d’habiter est prise.
Troisième cas: les frais d’hôtel ou d’hébergement avancés par le locataire. Ici, le bailleur n’a pas nécessairement proposé lui-même un logement, mais sa faute contractuelle peut conduire à la prise en charge de dépenses de relogement provisoire si elles sont nécessaires, proportionnées et prouvées.
Cette distinction est décisive. Beaucoup de locataires demandent « l’hôtel », alors que le bon fondement peut être:
- l’obligation légale d’hébergement ou de relogement au titre du code de la construction et de l’habitation ;
- la réduction ou la suspension judiciaire du loyer ;
- l’indemnisation d’un trouble de jouissance incluant les frais provisoires engagés ;
- ou la résiliation du bail si le logement nécessaire à la vie familiale devient inhabitable.
III. Quand le bailleur doit vraiment héberger ou reloger
Le régime le plus net résulte des articles L. 521-1 et L. 521-3-1 du code de la construction et de l’habitation.
L’article L. 521-1 pose le principe: le propriétaire est tenu d’assurer le relogement ou l’hébergement des occupants, ou de contribuer au coût correspondant, dans les conditions prévues par l’article L. 521-3-1.
L’article L. 521-3-1 distingue ensuite deux hypothèses.
Première hypothèse: interdiction temporaire d’habiter, ou travaux prescrits rendant temporairement le logement inhabitable. Le propriétaire doit alors assurer un « hébergement décent correspondant » aux besoins des occupants. Le coût lui incombe.
Deuxième hypothèse: interdiction définitive d’habiter ou évacuation définitive. Le propriétaire doit alors assurer le relogement des occupants, par une offre adaptée à leurs besoins et à leurs possibilités, et verser une indemnité correspondant à trois mois du nouveau loyer pour couvrir les frais de réinstallation.
La Cour de cassation l’illustre clairement dans l’arrêt du 9 février 2017, n° 16-13.260. Elle rappelle que, lorsqu’un arrêté d’insalubrité interdit immédiatement et définitivement l’habitation, le bailleur est tenu d’une obligation de relogement. Elle précise même que l’offre doit être adressée à chacun des époux cotitulaires du bail.
Il faut donc retenir une idée simple. Plus on est proche d’un arrêté d’insalubrité, de péril, d’une interdiction administrative d’habiter, ou de travaux prescrits qui rendent temporairement les lieux inhabitables, plus la question de l’hébergement ou du relogement cesse d’être une simple discussion indemnitaire pour devenir une obligation légale structurée.
IV. En dehors de ces cas, il n’y a pas d’hôtel automatique, mais il y a des recours forts
Dans le contentieux ordinaire du bail d’habitation, le locataire ne dispose pas d’un bouton magique permettant d’obtenir immédiatement une chambre d’hôtel payée par le bailleur à chaque dégât des eaux.
L’arrêt du 14 janvier 2004, n° 01-12.510 est important sur ce point. La Cour de cassation y affirme que « le juge des référés ne pouvait ordonner au bailleur de reloger sa locataire » sur le seul fondement des articles 808 et 809 du code de procédure civile. Dit autrement: le relogement n’est pas, en droit commun, une mesure de référé allant de soi.
Mais il serait faux d’en déduire que le locataire est sans levier.
Il peut d’abord agir sur le terrain de la décence du logement et du trouble de jouissance. L’arrêt du 4 juin 2014, n° 13-12.314 rappelle que l’indemnisation du trouble de jouissance n’est « pas subordonnée à une mise en demeure ». Cela ne dispense pas d’écrire au bailleur. Cela signifie simplement que le bailleur ne peut pas se défendre en disant: vous ne m’avez pas assez relancé, donc je ne vous dois rien.
Ensuite, le locataire peut demander que les frais réellement exposés du fait de l’inhabitabilité soient intégrés au préjudice indemnisable. Dans un dossier sérieux, cela peut viser:
- les nuits d’hôtel ;
- la location temporaire d’un autre logement ;
- les frais de transport supplémentaires ;
- la garde-meubles ou le déplacement de mobilier ;
- certains frais de réinstallation directement causés par le sinistre ou les travaux.
Encore faut-il prouver trois choses.
Il faut d’abord établir que le logement était réellement impropre à une occupation normale, en tout ou partie. Il faut ensuite rattacher cette situation à un manquement du bailleur ou à une obligation légale pesant sur lui. Il faut enfin justifier le montant des dépenses engagées, leur nécessité et leur chronologie.
V. Travaux urgents, diminution du loyer, résiliation : l’article 1724 du code civil change souvent le dossier
L’article 1724 du code civil mérite une attention particulière dans les dossiers de fuite grave.
Il prévoit que, si des réparations urgentes ne peuvent être différées jusqu’à la fin du bail, le locataire doit les supporter. Mais si elles durent plus de vingt et un jours, le prix du bail doit être diminué à proportion du temps et de la partie du logement dont il a été privé.
Le même texte ajoute que, si ces réparations rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci peut faire résilier le bail.
Cela produit deux conséquences très concrètes.
Première conséquence: si le logement reste partiellement occupable, mais que certaines pièces sont neutralisées pendant des travaux lourds après un dégât des eaux, la discussion peut porter sur une diminution du loyer plutôt que sur un relogement total.
Deuxième conséquence: si la partie nécessaire à la vie familiale devient inhabitable, le locataire peut ne plus vouloir attendre. Le dossier bascule alors vers la résiliation, les dommages-intérêts, et, selon le cadre administratif applicable, vers les obligations de relogement prévues par le code de la construction et de l’habitation.
Le locataire doit donc toujours raisonner à deux étages:
- l’étage contractuel du bail, avec décence, travaux, loyer, résiliation, indemnisation ;
- l’étage de police administrative de l’habitat, lorsqu’un arrêté ou une mesure publique rend l’obligation d’hébergement ou de relogement plus nette.
VI. Le locataire peut-il arrêter de payer son loyer pendant l’hôtel ou le relogement provisoire ?
Le réflexe spontané est souvent mauvais: cesser immédiatement de payer le loyer.
Le droit positif est plus exigeant. L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de déterminer les travaux à réaliser et il peut réduire le loyer ou en suspendre le paiement, avec ou sans consignation, jusqu’à l’exécution de ces travaux.
En revanche, cette suspension n’est pas automatiquement acquise par la seule volonté du locataire.
L’arrêt du 28 novembre 2024, n° 23-18.135 le montre bien. La Cour de cassation y valide le raisonnement des juges du fond qui avaient estimé que, malgré des entrées d’eau et des moisissures, l’inhabitabilité n’était pas démontrée de manière suffisante pour justifier l’exception d’inexécution.
Le message est net. Si le logement est gravement atteint, il faut bâtir le dossier vite, mais il ne faut pas improviser une suspension sauvage des loyers sans base judiciaire ou sans preuve suffisamment solide.
Le bon enchaînement est généralement le suivant:
- signaler immédiatement le sinistre et demander une solution écrite ;
- demander, selon le cas, l’hébergement provisoire ou la prise en charge de ses frais ;
- faire constater l’inhabitabilité ou la gravité des désordres ;
- saisir le juge pour obtenir travaux, réduction ou suspension du loyer, et indemnisation.
VII. Ce qu’il faut faire dans les 72 premières heures
Le dossier se joue très tôt.
Il faut d’abord conserver la preuve matérielle. Photographies datées, vidéos, constats, messages, mails, devis de mise en sécurité, attestations du voisinage ou du gardien, intervention des pompiers, rapport du plombier, tout compte.
Il faut ensuite écrire au bailleur ou à l’agence dans des termes simples et fermes:
- désordres précis ;
- date d’apparition ;
- pièces désormais inutilisables ;
- caractère habitable ou non du logement ;
- demande de solution immédiate ;
- demande expresse de prise en charge des frais d’hébergement si les lieux ne peuvent plus être occupés.
Il faut aussi activer les bons tiers:
- l’assureur habitation du locataire ;
- l’assureur du bailleur ou de l’immeuble, si l’information circule ;
- le syndic en copropriété si la fuite vient des parties communes ;
- le service communal d’hygiène ou l’autorité administrative si le logement devient dangereux.
Enfin, il faut garder les justificatifs de dépense. Une demande de remboursement d’hôtel sans facture ni chronologie devient vite fragile. A l’inverse, un dossier alignant date du sinistre, constat, échanges, attestation d’inhabitabilité et factures d’hébergement devient beaucoup plus convaincant.
Conclusion
Le bailleur ne doit pas payer l’hôtel du locataire dans tous les dégâts des eaux. En revanche, il peut y être juridiquement contraint de deux manières.
Soit par un texte spécial, notamment les articles L. 521-1 et L. 521-3-1 du code de la construction et de l’habitation, lorsqu’un arrêté ou des travaux prescrits rendent le logement temporairement ou définitivement inhabitable.
Soit par le jeu classique du bail d’habitation, lorsque le bailleur manque à ses obligations de délivrance, d’entretien et de jouissance paisible, ce qui ouvre alors la voie aux travaux, à la réduction du loyer, à la résiliation, et à l’indemnisation des frais d’hébergement réellement subis.
La vraie question n’est donc pas seulement « qui paie l’hôtel ? ». La vraie question est: le logement était-il réellement inhabitable, à quelle date, sur quel fondement, et avec quelles preuves. C’est là que se décide le dossier.