Faut-il un état daté pour vendre un logement dans une copropriété ?

Analyse pratique du cabinet

La fiche officielle explique l'état daté. En pratique, ce document est un point de friction fréquent des ventes en copropriété : coût, délai, contenu et articulation avec les comptes du lot.

Ce qu’il faut retenir

• L'état daté n'est pas une simple formalité de signature. Il conditionne la bonne information financière de l'acquéreur et la fluidité de la vente.
• Le vendeur, le notaire et le syndic doivent raisonner ensemble sur son contenu, son coût et son calendrier. Une vente se bloque souvent sur des détails mal anticipés.
• Le sujet n'est pas seulement ce qui est dû aujourd'hui. Il faut aussi identifier les appels de fonds, provisions et régularisations susceptibles d'impacter la vente.

Points de vigilance

• L'état daté doit être demandé assez tôt. Une demande tardive fragilise le calendrier de signature et accroît les tensions entre vendeur, syndic et notaire.
• Le coût réclamé par le syndic doit être lu avec attention. Ce poste fait l'objet de contestations récurrentes.
• La cohérence entre l'état daté, les comptes de copropriété et l'acte de vente doit être vérifiée avant signature.

Pièces à préparer

• Mandat de vente ou projet de vente, coordonnées du notaire, derniers appels de charges et relevés du lot.
• Derniers procès-verbaux d'assemblée, appels de fonds votés et pièces utiles sur les travaux ou procédures en cours.
• Décompte vendeur, échanges avec le syndic et, si besoin, contestation motivée du coût ou du contenu de l'état daté.

Erreurs fréquentes à éviter

• Attendre la dernière phase de la vente pour demander l'état daté.
• Signer sans vérifier l'articulation entre état daté, charges appelées et comptes approuvés.
• Réduire le sujet au coût du document sans traiter ses incidences sur la signature.

Liens utiles sur notre site

• Qui paie les charges de copropriété l'année de la vente du logement ? : pour l'articulation financière au moment de la cession
• Acte de vente d'un logement existant : pour le cadre général de la vente
• Comment changer de syndic de copropriété en fin de mandat : si la difficulté provient de la gestion du syndic

Un état daté mal anticipé ou mal contrôlé peut ralentir la vente, déplacer la charge financière sur le mauvais intervenant ou nourrir un contentieux inutile au moment de signer.

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Qui rédige l'état daté lors de la vente d'un logement en copropriété ?

Qui rédige l'état daté lors de la vente d'un logement en copropriété ?

Seul le syndic peut établir l'état daté. Il le transmet au notaire.

Qui peut demander l'état daté lors de la vente d'un logement en copropriété ?

Qui peut demander l'état daté lors de la vente d'un logement en copropriété ?

L'état daté doit être demandé au syndic par le notaire chargé de la rédaction de l'acte de vente ou par le vendeur.

Que doit contenir l'état daté lors de la vente d'un logement en copropriété ?

Que doit contenir l'état daté lors de la vente d'un logement en copropriété ?

L'état daté se compose de 3 parties.

Sommes dues par le vendeur au syndicat des copropriétaires

Provisions exigibles du budget prévisionnel

Provisions exigibles pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel (par exemple pour des travaux autres que ceux de maintenance)

Montant des charges impayées sur les exercices passés

Sommes de paiement de travaux par annuités obtenu par le vendeur pour financer sa part de travaux d'amélioration auxquels il s'était opposé : les sommes sont immédiatement exigibles lors de la vente du lot

Avances de trésorerie exigibles

Montant de l’emprunt collectif signé au nom de la copropriété et des échéances restant dues par le vendeur

Montant versé par l’établissement de cautionnement si le vendeur n’a pas remboursé l’emprunt ou payé sa contribution

Le notaire ou le vendeur informe de ces sommes les créanciers inscrits.

Sommes dues par le syndicat des copropriétaires au vendeur

Avances de trésorerie ou emprunt du syndicat des copropriétaires auprès du copropriétaire vendeur

Provisions pour les périodes postérieures à la période en cours et rendues exigibles à la suite d'une mise en demeure pour des provisions impayées du budget prévisionnel

Sommes qui seront à la charge de l'acquéreur

Reconstitution des avances exigibles de trésorerie ou d'un emprunt du syndicat

Provisions non encore exigibles du budget prévisionnel

Provisions non encore exigibles dans les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel.

En annexe, le syndic indique les informations suivantes :

Somme des charges de copropriété et des travaux autres que ceux de maintenance correspondant au lot pour les 2 derniers exercices

Objet et état des procédures judiciaires éventuellement en cours dans la copropriété (impayés de charges par exemple).

Toutes ces informations sont données à titre indicatif dans l'attente de l'arrêté des comptes de la copropriété.

• Provisions exigibles du budget prévisionnel
• Provisions exigibles pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel (par exemple pour des travaux autres que ceux de maintenance)
• Montant des charges impayées sur les exercices passés
• Sommes de paiement de travaux par annuités obtenu par le vendeur pour financer sa part de travaux d'amélioration auxquels il s'était opposé : les sommes sont immédiatement exigibles lors de la vente du lot
• Avances de trésorerie exigibles
• Montant de l’emprunt collectif signé au nom de la copropriété et des échéances restant dues par le vendeur
• Montant versé par l’établissement de cautionnement si le vendeur n’a pas remboursé l’emprunt ou payé sa contribution

• Avances de trésorerie ou emprunt du syndicat des copropriétaires auprès du copropriétaire vendeur
• Provisions pour les périodes postérieures à la période en cours et rendues exigibles à la suite d'une mise en demeure pour des provisions impayées du budget prévisionnel

• Reconstitution des avances exigibles de trésorerie ou d'un emprunt du syndicat
• Provisions non encore exigibles du budget prévisionnel
• Provisions non encore exigibles dans les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel.

• Somme des charges de copropriété et des travaux autres que ceux de maintenance correspondant au lot pour les 2 derniers exercices
• Objet et état des procédures judiciaires éventuellement en cours dans la copropriété (impayés de charges par exemple).

Quel est le coût d'un état daté ?

Quel est le coût d'un état daté ?

Le coût de l'état daté est limité à 380 € TTC au maximum.

Il doit être prévu dans le contrat du syndic à la rubrique "Frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires" et approuvé par l'assemblée générale des copropriétaires.

Le syndic doit facturer l'établissement de l'état daté au vendeur.

Peut-on contester le coût d'un état daté ?

Peut-on contester le coût d'un état daté ?

Vous pouvez contester le coût de l'état daté lorsqu'il dépasse 380 € TTC, même en cas de vente de plusieurs lots de copropriété à la fois.

Si le coût de l'état daté dépasse 380 € TTC, vous pouvez le contester auprès du syndic. Vous pouvez utiliser le modèle de lettre suivant :

Le syndic ne peut pas multiplier les facturations en cas de vente simultanée de plusieurs lots de copropriété (par exemple vente d'un logement et d'un emplacement de parking). Si le syndic cumule les facturations et dépasse les 380 € TTC, vous pouvez les contester. Vous pouvez utiliser le modèle de lettre suivant :