Vous avez reçu une convocation à l’assemblée générale de votre copropriété alors que plusieurs appels de charges restent impayés. Le syndic ou un voisin vous annonce que vous ne pourrez pas voter tant que votre compte ne sera pas régularisé. Cette affirmation mérite d’être vérifiée : une dette de charges ne retire pas, à elle seule, le droit de prendre part aux décisions concernant l’immeuble.
Le droit en vigueur distingue deux questions. D’un côté, le syndicat des copropriétaires dispose de moyens pour réclamer les sommes dues, tandis que le copropriétaire peut vérifier le décompte et présenter ses moyens de défense. De l’autre, la loi attache le nombre de voix à la quote-part de parties communes. Elle prévoit toutefois une restriction précise lorsque l’assemblée se prononce sur l’autorisation donnée au syndic d’agir pour obtenir la saisie en vue de vendre le lot du copropriétaire débiteur.
La recherche « loi ALUR impayés copropriété » peut amener un propriétaire à se demander si un solde débiteur change ses droits lors de l’assemblée. Pour répondre, il faut lire les dispositions en vigueur, l’ordre du jour, le règlement de copropriété et les pièces de la dette. Voici comment préparer le vote, distinguer l’exception légale et réagir si des voix ont été écartées.
I. Loi ALUR impayés copropriété : un copropriétaire peut-il voter ?
A. Un retard de charges permet-il d’interdire l’accès et le vote en assemblée ?
Le point de départ se trouve dans la loi du 10 juillet 1965, qui fixe le statut de la copropriété. Son article 22 dispose : « Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. » Le texte ne subordonne pas cette attribution au paiement préalable de tous les appels de fonds. Ainsi, pour les décisions ordinaires portant par exemple sur le budget, l’entretien ou la désignation du syndic, l’existence d’un solde débiteur ne permet pas, à elle seule, d’effacer les voix du propriétaire.
Cette réponse ne transforme pas une dette en dette contestée ou inexistante. Le syndicat peut réclamer une créance justifiée ; le copropriétaire peut, de son côté, demander à voir comment le montant a été calculé. Le droit de participer à l’assemblée et l’obligation de payer les charges relèvent de questions différentes. Il est possible de devoir une somme et d’exercer son vote, comme il est possible de contester une partie du compte tout en réglant les postes dont l’exigibilité n’est pas discutée.
Une copropriété n’est pas une association dont le règlement prévoirait qu’un adhérent à jour de sa cotisation prend seul part aux décisions. La qualité de copropriétaire, les tantièmes attachés au lot et les règles légales de majorité déterminent la participation à l’assemblée. Le syndic peut suivre les retards, adresser les actes nécessaires au recouvrement et présenter la situation financière de l’immeuble. Il ne peut pas déduire de la seule existence d’un impayé une interdiction générale de voter sur toutes les résolutions.
Avant la réunion, le propriétaire a donc intérêt à distinguer ce qui est écrit dans la convocation de ce qui lui a été annoncé oralement. Une remarque sur son compte, une demande de règlement ou une discussion tendue ne modifient pas à elles seules la feuille de présence. S’il craint que son vote soit écarté, il peut demander par écrit au syndic sur quel texte et pour quelle résolution précise une restriction serait envisagée, puis conserver la réponse avec la convocation et l’ordre du jour.
Le règlement de copropriété reste une pièce importante. Il permet notamment de retrouver les lots, la répartition des quotes-parts et, le cas échéant, les règles applicables à certaines charges. Il doit toutefois être lu avec les dispositions légales en vigueur. Une phrase présentée comme une « règle interne » ne suffit pas à justifier qu’un propriétaire débiteur soit privé de tous ses votes sans examiner son fondement et la décision concernée.
La situation peut également être moins simple qu’un seul lot détenu par une seule personne. Une indivision, un démembrement ou un mandat donné pour une assemblée soulèvent des questions de représentation distinctes de l’impayé. Il faut alors regarder les pièces de propriété et le règlement, sans supposer que le nom inscrit sur le dernier appel de fonds résout tous les problèmes de représentation. La règle relative à la dette ne dispense pas de vérifier qui peut exprimer les voix attachées au lot.
Enfin, le montant figurant sur un relevé mérite une lecture attentive. Un paiement peut avoir été imputé sur un autre poste ; une somme peut correspondre à une provision, à un solde après approbation des comptes ou à des frais. Demander un décompte détaillé ne supprime pas l’obligation de payer ce qui est dû. Cette vérification permet simplement d’éviter qu’une discussion sur un chiffre global masque la question distincte de l’exercice du vote.
B. Comment participer et faire compter ses voix malgré les impayés ?
La préparation commence par quatre documents : la convocation, l’ordre du jour, le règlement de copropriété et un relevé des tantièmes attachés aux lots. La convocation indique les décisions proposées ; le règlement et les documents de copropriété aident à vérifier le nombre de voix à prendre en compte. Si plusieurs lots appartiennent au même propriétaire, leur situation doit être comprise avant la séance, notamment lorsqu’ils ne supportent pas les mêmes catégories de dépenses.
L’article 10 de la loi de 1965 distingue les charges relatives aux services et équipements, appréciées selon leur utilité objective pour chaque lot, et certaines charges communes réparties selon les valeurs relatives prévues par le texte. Il prévoit aussi une hypothèse particulière pour des décisions concernant des dépenses mises à la charge de certains copropriétaires par le règlement. Cette règle de répartition des votes pour des dépenses déterminées ne se confond pas avec une suppression générale des voix au motif que des charges restent impayées.
Le propriétaire peut participer physiquement ou, lorsque les conditions prévues sont réunies, utiliser les autres modalités organisées pour la réunion. L’article 17-1 A de la loi de 1965 prévoit notamment que « Les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l’assemblée générale », au moyen du formulaire prévu par le texte. Il faut lire les questions soumises au vote, remplir le formulaire avec soin et conserver une copie ainsi que la preuve de son envoi ou de sa remise.
Le vote par correspondance appelle une précaution supplémentaire : le même article 17-1 A prévoit une situation particulière lorsqu’une résolution est amendée en cours de séance. La réponse apportée à la résolution initiale ne doit donc pas être confondue avec un accord automatique sur une résolution modifiée. Avant de choisir ce mode de participation, il est utile de vérifier comment seront transmises les informations relatives aux changements intervenus pendant la réunion.
Le copropriétaire peut aussi donner mandat à une personne de confiance. L’article 22 autorise la délégation du droit de vote à un mandataire, membre ou non du syndicat, sous les limites et interdictions qu’il énonce. Il faut identifier le mandataire, lui transmettre l’ordre du jour et convenir des instructions utiles. Les restrictions concernant certains proches ou préposés du syndic et les limites de cumul des mandats doivent être vérifiées dans le texte, car tous les pouvoirs ne peuvent pas être remis à n’importe quelle personne.
Le jour de l’assemblée, la feuille de présence est un document central. L’article 14 du décret du 17 mars 1967 prévoit qu’elle indique notamment les copropriétaires présents ou représentés, les participants par un moyen de communication électronique, les votes par correspondance et le nombre de voix de chacun. Il précise : « Elle est certifiée exacte par le président de séance désigné par l’assemblée générale. » La feuille et le procès-verbal permettent ensuite de comprendre comment les voix ont été enregistrées.
Si un participant annonce que le propriétaire endetté n’aura aucun droit de vote, une réaction utile consiste à demander que la difficulté soit mentionnée clairement, sans empêcher le déroulement matériel de la réunion. Il peut s’agir de préciser quelles résolutions sont concernées, combien de voix sont écartées et quel motif est invoqué. Une contestation rédigée après coup sera plus facile à examiner si la feuille de présence, les échanges et le procès-verbal permettent de reconstituer ce qui s’est réellement passé.
Le simple fait de recevoir une convocation ne garantit pas que chaque vote sera correctement comptabilisé. À l’inverse, une dette inscrite dans la comptabilité ne prouve pas qu’une exclusion générale a été décidée. Il faut distinguer la situation avant la séance, le refus éventuel opposé pendant celle-ci, puis les mentions finalement portées au procès-verbal. Ces étapes ne produisent pas nécessairement les mêmes conséquences pour les résolutions adoptées.
Pour préparer un échange avec les autres copropriétaires, il peut être utile de consulter aussi le cadre du recouvrement des charges de copropriété impayées. Ce sujet concerne les démarches du syndicat pour obtenir paiement ; il ne répond pas à lui seul à la question du décompte des voix à l’assemblée.
II. Impayés de copropriété : quand une voix peut-elle être écartée et comment agir ?
A. Quel vote est exclu lorsque la saisie du lot du débiteur est envisagée ?
L’exception est précise. Le dernier alinéa de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 vise le cas où l’assemblée vote pour autoriser le syndic à agir en justice afin d’obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot appartenant à un copropriétaire débiteur envers le syndicat. Dans ce vote, « la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité ». Le même alinéa prévoit que ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire dans cette situation.
Il faut lire toute la phrase avant d’en tirer une conséquence. La restriction concerne la résolution d’autorisation d’agir pour obtenir cette saisie en vue de la vente du lot. Elle n’énonce pas que l’intéressé perd toutes ses voix sur les autres questions inscrites à l’ordre du jour. Un budget d’entretien, le choix d’un prestataire ou l’approbation de comptes ne deviennent pas cette résolution particulière simplement parce qu’ils figurent dans la même convocation.
Le terme « saisie » doit aussi être compris dans son contexte. Le syndicat peut disposer de différentes voies pour demander le paiement d’une dette ou préserver ses droits. La règle de vote citée vise l’autorisation donnée au syndic pour agir en justice afin d’obtenir la saisie en vue de la vente du lot. Il serait imprudent de l’étendre automatiquement à toute mise en demeure, à toute procédure de recouvrement ou à toute discussion sur un échéancier.
Pour le président de séance et les scrutateurs, la question pratique est de rattacher la restriction à la bonne résolution. La feuille de présence identifie les participants et leurs voix ; le procès-verbal restitue les décisions et les résultats. Ces documents doivent permettre de comprendre pourquoi un copropriétaire n’a pas été compté dans une majorité particulière sans le faire disparaître indistinctement des autres votes. Le propriétaire concerné peut comparer les résolutions une par une avec les résultats notifiés.
Imaginons une copropriété dans laquelle trois résolutions sont soumises au vote : le contrat d’entretien de l’ascenseur, le budget prévisionnel et l’autorisation d’agir pour obtenir la saisie du lot d’un copropriétaire débiteur. La règle spéciale doit être recherchée pour la troisième résolution. Pour les deux premières, la seule dette ne suffit pas à effacer les voix du copropriétaire. Les autres règles de majorité et de répartition des voix restent à examiner pour chaque décision.
La question du mandat demande la même précision. Un copropriétaire débiteur qui détient un pouvoir pour un voisin doit vérifier l’objet de la résolution relative à la saisie de son lot. La restriction prévue à l’article 19-2 porte également sur la réception d’un mandat pour représenter un autre copropriétaire dans cette situation. Pour les autres résolutions, les conditions générales de l’article 22 sur les mandats continuent à être examinées, sans assimiler les deux mécanismes.
Une autre règle de l’article 22 peut modifier le nombre de voix d’un copropriétaire qui détient plus de la moitié des quotes-parts : dans les conditions décrites par le texte, ses voix sont réduites à la somme de celles des autres copropriétaires. Ce mécanisme, lié à la détention d’une quote-part majoritaire, ne sanctionne pas une dette. Le même résultat apparent — un nombre de voix retenu inférieur à celui attendu — peut ainsi provenir d’une règle différente, qu’il faut identifier avant de contester.
La dette n’entraîne pas non plus, par sa seule existence, une vente immédiate du logement. La créance doit être examinée, les actes de recouvrement pertinents identifiés et, si une exécution forcée est envisagée, son fondement vérifié. L’autorisation soumise à l’assemblée est une décision précise du syndicat ; elle ne doit pas être présentée comme l’adjudication elle-même. Le propriétaire peut demander à comprendre l’objet exact de la résolution et à obtenir les pièces permettant d’apprécier les sommes réclamées.
À l’échelle de l’immeuble, des impayés multiples peuvent appeler un traitement collectif. L’article 29-1 A de la loi de 1965 prévoit une procédure de demande de désignation d’un mandataire ad hoc dans les situations qu’il décrit, notamment lorsque les impayés atteignent les seuils rapportés aux sommes exigibles visées par le texte. Cette procédure de prévention concerne la situation du syndicat ; elle ne crée pas, par elle-même, une suppression générale du droit de vote de chaque copropriétaire qui a un compte débiteur.
B. Comment contester un vote irrégulier et traiter la dette de charges ?
Si les voix ont été écartées pour une résolution qui ne relève pas de l’exception, la première étape consiste à réunir les documents et à établir les faits. Conservez la convocation, l’ordre du jour, la feuille de présence, le formulaire ou le pouvoir utilisé, les échanges avec le syndic et le procès-verbal notifié. Notez la résolution en cause, la position exprimée et la manière dont les voix ont été comptées. Une réponse fiable dépend de ces éléments, pas seulement de la formule « le syndic m’a interdit de voter ».
La contestation d’une décision d’assemblée est encadrée. L’article 42 de la loi de 1965 prévoit que les actions en contestation doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans les deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. La date de notification et la qualité permettant d’agir demandent donc une vérification sur les pièces.
La qualification d’un copropriétaire présent mais dont les voix n’auraient pas été comptées peut soulever une difficulté particulière : il ne faut pas présumer que la feuille de présence ou le procès-verbal lui attribue automatiquement la qualité nécessaire à l’action. La situation doit être examinée à partir de ce qui s’est passé et des documents établis. Un courrier au syndic peut aider à signaler une erreur et à conserver une preuve ; il ne faut pas supposer qu’un échange amiable modifie à lui seul les conditions prévues par le texte pour saisir le juge.
Le propriétaire peut en parallèle discuter le décompte des charges. L’article 1353 du code civil énonce : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. » Il ajoute que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. En pratique, le syndicat doit pouvoir présenter les éléments de sa demande, tandis que le copropriétaire conserve les virements, chèques et autres justificatifs qu’il invoque.
Une vérification utile consiste à classer les sommes par exercice et par nature : provisions appelées, éventuels soldes, cotisations du fonds de travaux et frais. Le propriétaire peut comparer le relevé avec les décisions d’assemblée, ses reçus et les écritures transmises par le syndic. Une contestation précise explique quel poste est discuté et pourquoi ; elle ne remplace pas les justificatifs d’un paiement déjà effectué. Payer une somme reconnue et discuter séparément un autre poste peut permettre de clarifier le différend.
Les frais de recouvrement ne sont pas tous automatiquement imputables au propriétaire pour le seul motif qu’ils apparaissent sur un relevé. L’article 10-1 de la loi de 1965 vise notamment les frais nécessaires exposés par le syndicat, dans les conditions qu’il énonce, pour recouvrer une créance justifiée. Il est utile de demander la nature de chaque frais, sa date et son justificatif, puis de vérifier le lien avec la créance réclamée avant d’accepter ou de contester son imputation.
Lorsqu’une provision prévue par le texte reste impayée, l’article 19-2 organise, après une mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours, l’exigibilité anticipée de certaines provisions et sommes dans les conditions qu’il précise. Le champ exact des sommes et l’exercice concerné comptent. Il serait inexact de conclure qu’une lettre ancienne rend automatiquement exigibles toutes les charges futures de toutes les années.
La Cour de cassation, troisième chambre civile, le 9 mars 2022, n° 21-12.988, a cassé une décision dans une affaire où les provisions concernées avaient été réglées avant l’expiration du délai suivant la mise en demeure. La Cour a relevé que la mise en œuvre de l’article 19-2, dans la rédaction appliquée à cette affaire, supposait qu’une provision visée reste impayée après cette mise en demeure. Il faut donc examiner les paiements et la version du texte applicable au dossier, au lieu de traiter un ancien solde comme la preuve suffisante de toutes les conditions de la procédure.
Dans un autre arrêt, la Cour de cassation, troisième chambre civile, le 15 janvier 2026, n° 23-23.534, a examiné une demande portant sur plusieurs exercices au regard de la rédaction de l’article 19-2 applicable au litige. Elle a notamment exigé de vérifier une nouvelle mise en demeure pour les provisions des exercices postérieurs dans les circonstances qu’elle décrit. Cet arrêt rappelle pourquoi le dossier doit être organisé par exercice et pourquoi il faut rapprocher chaque acte des sommes demandées.
Quand la difficulté est financière plutôt que comptable, le copropriétaire peut exposer sa situation et demander une solution de paiement. Un échéancier négocié dépend de l’accord recherché et de ses termes ; il ne faut pas présenter une proposition unilatérale comme un accord déjà conclu. L’article 1343-5 du code civil permet au juge, compte tenu de la situation du débiteur et des besoins du créancier, de reporter ou d’échelonner le paiement dans la limite de deux années. Il appartient au juge d’apprécier une telle demande et les conditions qu’il peut y attacher.
Une contestation du vote et une discussion sur la dette peuvent avancer ensemble, mais elles ne se remplacent pas. Si un vote a été irrégulièrement décompté, les pièces de l’assemblée sont essentielles. Si le compte de charges est contesté, les pièces comptables et les justificatifs de paiement sont nécessaires. Le droit de la copropriété offre un cadre pour examiner ces deux volets en tenant compte des décisions déjà prises et de la situation propre au lot.
Conclusion
Un impayé de charges ne retire pas automatiquement tous les votes d’un copropriétaire. La règle vérifiée attribue les voix selon la quote-part de parties communes, tandis que l’article 19-2 prévoit une exclusion ciblée du décompte pour la résolution autorisant le syndic à agir afin d’obtenir la saisie en vue de vendre le lot du débiteur. Pour les autres décisions, la feuille de présence et le procès-verbal doivent être lus résolution par résolution.
La dette, elle, reste à traiter : vérifier les appels de fonds, conserver les preuves de paiement, demander le détail des frais et, si nécessaire, préparer une solution adaptée à la situation financière. En cas de vote écarté, la convocation, les échanges, la feuille de présence et la notification du procès-verbal permettent de déterminer ce qui s’est passé et quelles démarches sont ouvertes.