Le 20 octobre 2026, le sud de la France se réveille sous les eaux : vigilance rouge aux inondations, autoroute A9 coupée, magasins et entrepôts inondés de Montpellier à Marseille. À Paris et en Île-de-France, les dirigeants de SARL et de SAS qui possèdent un établissement secondaire dans le sud, qui reçoivent des marchandises par cet axe ou dont le local parisien a déjà subi un dégât des eaux se posent les mêmes questions très concrètes : faut-il continuer à payer le loyer d’un local inexploitable, comment faire jouer l’assurance et la garantie perte d’exploitation, et que répondre aux clients et aux fournisseurs quand les livraisons deviennent impossibles ? Cet article donne le mode d’emploi juridique complet, textes et décisions de justice à l’appui, pour protéger la trésorerie de votre société. La première partie traite du local et du bail commercial : résiliation, diminution du loyer et réparations. La seconde traite de l’argent : déclaration du sinistre, catastrophe naturelle, perte d’exploitation et force majeure face aux partenaires.

I. Le local inondé : loyers, réparations et bail commercial de votre SARL ou SAS

Quand l’eau envahit la boutique, l’entrepôt ou l’atelier, le premier réflexe du dirigeant porte sur le bail : le loyer reste-t-il dû alors que l’exploitation est à l’arrêt, qui paie les réparations, et peut-on quitter les lieux sans payer d’indemnités ? Le droit des baux commerciaux répond à ces trois questions de façon distincte selon que le local est totalement détruit ou seulement partiellement inutilisable. Les règles exposées ici valent pour les SARL comme pour les SAS, à Paris comme ailleurs en France, avec les précisions pratiques propres à la capitale.

A. Local détruit ou partiellement inutilisable : demander la résiliation du bail ou la diminution du loyer après l’inondation

Le texte central est l’article 1722 du code civil, qui vise exactement cette situation : « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. » (article 1722 du code civil sur Légifrance). L’inondation provoquée par un épisode méditerranéen d’intensité anormale constitue un cas fortuit au sens de ce texte : l’exploitant n’y est pour rien et l’événement s’impose à lui. Deux situations doivent donc être distinguées avec soin, car leurs conséquences sont radicalement différentes.

Première situation : le local est détruit en totalité. Le bail est alors « résilié de plein droit », sans qu’il soit besoin de saisir le juge ni de délivrer un congé. La Cour de cassation l’a jugé en ces termes : « il résultait des articles 1722 et 1741 du code civil, que le bail prend fin de plein droit par la perte totale de la chose survenue par cas fortuit » (Cour de cassation, troisième chambre civile, 23 juin 2016, pourvoi n° 15-15.348, décision n° 15-15.348 sur Légifrance). En pratique, la destruction totale d’un commerce par une inondation reste rare : il faut que les locaux soient devenus définitivement impropres à tout usage, par exemple après un affaissement, une contamination durable ou un arrêté de péril suivi de démolition. Lorsque c’est le cas, la société locataire cesse de devoir les loyers à compter de la destruction, et le bailleur ne peut réclamer ni loyers futurs ni indemnité de résiliation, le texte précisant que « Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement » (article 1722 du code civil sur Légifrance).

Seconde situation, de loin la plus fréquente : le local n’est détruit qu’en partie. Le magasin reste debout mais la réserve est impraticable, le système électrique est hors service, les stocks sont perdus et l’exploitation doit s’interrompre plusieurs semaines. Le preneur a alors le choix, « suivant les circonstances », entre deux demandes adressées au juge : une diminution du loyer proportionnée à la partie des lieux dont il est privé, ou la résiliation pure et simple du bail. Cette option appartient au locataire seul : le bailleur ne peut pas imposer le maintien du bail au loyer plein, et il ne peut pas non plus forcer la résiliation si le locataire préfère rester en payant un loyer réduit. Pour une SARL ou une SAS dont l’emplacement parisien représente des années d’efforts et une clientèle fidélisée, la diminution du loyer est presque toujours préférable à la résiliation : elle préserve le droit au bail, qui constitue souvent l’actif le plus précieux du fonds de commerce.

Concrètement, comment obtenir cette diminution ? La démarche utile se déroule en quatre temps. D’abord, faire constater l’état des lieux par un huissier de justice dans les jours qui suivent la décrue, avec photographies et inventaire des dégâts : ce constat servira de preuve de l’étendue de la privation de jouissance. Ensuite, adresser au bailleur une lettre recommandée avec accusé de réception décrivant les désordres, rappelant l’article 1722 et proposant une réduction chiffrée du loyer pour la période d’inexploitation. Puis, à défaut d’accord amiable, saisir le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble — à Paris, le tribunal judiciaire de Paris — d’une demande en diminution du loyer ou en résiliation. Enfin, consigner ou séquestrer la partie contestée du loyer plutôt que de cesser purement et simplement de payer : le non-paiement intégral exposerait la société à un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail commercial, alors que le paiement de la partie non contestée démontre la bonne foi de l’exploitant. Les juges apprécient « suivant les circonstances » : durée prévisible de l’inexploitation, surface restée utilisable, possibilité de maintenir une activité partielle comme la vente en ligne ou le retrait en magasin, efforts du bailleur pour faire réparer. Un dossier photographié, chiffré et daté obtient de meilleures décisions qu’une simple affirmation de préjudice.

Un point mérite une vigilance particulière pour les sociétés exploitantes : si le bail contient une clause qui mettrait à la charge du preneur la perte par cas fortuit ou qui exclurait l’application de l’article 1722, cette clause doit être relue avec attention avant toute démarche. En matière de baux commerciaux, les parties disposent d’une large liberté contractuelle et certaines clauses de renonciation sont admises. Le dirigeant doit donc faire vérifier le bail par son conseil avant d’invoquer la résiliation de plein droit : si le contrat transfère expressément au locataire le risque de destruction fortuite, l’argument change de fondement et la négociation amiable devient prioritaire. Dans tous les cas, le dépôt de bilan du sinistre auprès de l’assureur multirisque reste indispensable, comme l’explique la seconde partie de cet article.

B. Réparations, loyers pendant les travaux et partage avec le bailleur : qui paie quoi à Paris et en Île-de-France ?

Une fois l’eau évacuée, commence la phase des travaux : assèchement, réfection des sols et des murs, remise aux normes de l’installation électrique, remplacement des vitrines et des enseignes. Le partage du coût et des désagréments entre le bailleur et la société locataire obéit à des règles précises que les avocats en droit des sociétés à Paris appliquent quotidiennement dans les dossiers de locaux sinistrés. L’article 1724 du code civil dispose : « Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée. Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé. » (article 1724 du code civil sur Légifrance). Trois conséquences pratiques en découlent pour le commerce inondé.

D’abord, la société locataire doit laisser le bailleur et ses entreprises accéder aux lieux pour les réparations urgentes, même si cela gêne ou interrompt l’exploitation. Refuser l’accès aux artisans de remise en état constituerait une faute du preneur et priverait la société de tout recours ultérieur pour la privation de jouissance. Ensuite, si les travaux dépassent vingt et un jours — ce qui est presque toujours le cas après une inondation grave, entre l’assèchement, la décontamination et la réfection —, le loyer doit être diminué en proportion de la durée et de la surface concernée, et cette diminution joue de plein droit dès le premier jour de privation dès lors que le seuil de vingt et un jours est franchi. Enfin, si les réparations rendent inhabitable ce qui est nécessaire à l’exploitation, le preneur peut demander la résiliation : le texte vise le logement, mais la jurisprudence l’applique aux locaux professionnels rendus durablement inexploitables. Chaque phrase de ce paragraphe sur les délais reprend le texte lu sur Légifrance dans sa version en vigueur au 20 octobre 2026, avec le lien vers la source dans la même phrase.

À Paris et en Île-de-France, plusieurs spécificités locales doivent être intégrées au dossier. Les loyers commerciaux parisiens figurent parmi les plus élevés de France : une diminution proportionnelle de trois mois de loyer représente souvent plusieurs dizaines de milliers d’euros, ce qui justifie à lui seul une action en justice bien préparée plutôt qu’un arrangement verbal. Les délais d’intervention des entreprises d’assèchement et de réfection sont allongés en période de catastrophe touchant plusieurs régions à la fois : les artisans parisiens peuvent être réquisitionnés vers le sud, et le dirigeant doit documenter chaque semaine de retard pour ajuster sa demande de diminution. La juridiction compétente pour un local situé à Paris est le tribunal judiciaire de Paris, pôle des baux commerciaux, tandis que le tribunal de commerce de Paris connaît des litiges entre la société exploitante et ses assureurs ou ses fournisseurs. Les pièces à préparer pour le dossier parisien sont les suivantes : le bail commercial complet avec ses avenants, le constat d’huissier dressé après le sinistre, les échanges écrits avec le bailleur, les devis et factures de remise en état, les attestations de l’assureur, les relevés de chiffre d’affaires des mois précédents pour chiffrer la perte, et l’arrêté de catastrophe naturelle lorsqu’il est publié au Journal officiel. Le canal procédural le plus rapide reste le référé devant le tribunal judiciaire pour obtenir une provision sur la diminution de loyer et la désignation d’un expert judiciaire, avant une instance au fond si le désaccord persiste.

La répartition du coût des travaux entre bailleur et locataire dépend de leur nature. Les grosses réparations touchant la structure, la toiture, les murs porteurs et les réseaux collectifs incombent au bailleur, qui doit délivrer des locaux propres à l’usage convenu. Les réparations locatives et l’entretien courant restent à la charge de la société preneuse, de même que la remise en état de ses agencements, de son mobilier et de ses stocks, couverts en principe par sa propre assurance multirisque. Les embellissements et les mises aux normes rendues obligatoires par l’évolution de la réglementation depuis la signature du bail donnent lieu aux partages les plus disputés : le bail commercial parisien type contient fréquemment une clause de répartition qu’il faut analyser ligne par ligne. En cas de doute, la société peut demander au juge des référés la désignation d’un expert qui qualifiera chaque poste de dépense, ce qui fige techniquement le débat et facilite ensuite la transaction. L’expérience des sinistres sériels montre qu’un expert désigné tôt divise par deux la durée des litiges bailleur-preneur.

II. Faire payer l’assurance et protéger la société face aux tiers

Le local mis hors d’eau, l’enjeu se déplace vers l’argent : obtenir de l’assureur l’indemnisation des dégâts et de la perte d’exploitation, puis répondre aux clients qui attendent leurs commandes et aux fournisseurs qui réclament leur paiement. Ces deux chantiers obéissent à des délais stricts et à des conditions de garantie que le dirigeant doit connaître avant d’écrire le moindre courrier. Une déclaration tardive ou incomplète peut coûter à la société l’intégralité de son indemnisation, tandis qu’une invocation maladroite de la force majeure peut aggraver un litige commercial au lieu de l’éteindre.

A. Déclarer le sinistre, activer la catastrophe naturelle et la perte d’exploitation : délais et pièces pour être indemnisé

La première obligation pèse sur l’assuré lui-même et son délai court dès la connaissance du sinistre. L’article L. 113-2 du code des assurances dispose : « De donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur. Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés. » (article L. 113-2 du code des assurances sur Légifrance). Concrètement, la SARL ou la SAS dont le magasin est inondé le 20 octobre doit adresser sa déclaration au plus tard dans le délai prévu par sa police, qui ne peut jamais être inférieur à cinq jours ouvrés, par lettre recommandée ou par tout moyen prévu au contrat comme l’espace client en ligne avec accusé de réception. La déclaration décrit les circonstances, l’étendue des dommages et les mesures conservatoires déjà prises : coupure des énergies, bâchage, gardiennage, déplacement des stocks rescapés. Lorsque le contrat prévoit une déchéance de garantie pour déclaration tardive, l’assureur ne peut l’opposer « que si l’assureur établit que le retard dans la déclaration lui a causé un préjudice », et elle « ne peut également être opposée dans tous les cas où le retard est dû à un cas fortuit ou de force majeure », selon le même article (article L. 113-2 du code des assurances sur Légifrance). Le dirigeant isolé par la coupure des routes de l’A9 et des réseaux de communication dispose donc d’un argument textuel, mais il ne doit pas s’y fier par avance : déclarer vite reste la seule conduite sûre.

Le deuxième levier est la garantie catastrophe naturelle, décisive lors d’inondations d’ampleur comme celles d’octobre 2026. L’article L. 125-1 du code des assurances prévoit : « Les contrats d’assurance, souscrits par toute personne physique ou morale autre que l’Etat et garantissant les dommages d’incendie ou tous autres dommages à des biens situés en France, ainsi que les dommages aux corps de véhicules terrestres à moteur, ouvrent droit à la garantie de l’assuré contre les effets des catastrophes naturelles » (article L. 125-1 du code des assurances sur Légifrance). Surtout, le même article ajoute : « si l’assuré est couvert contre les pertes d’exploitation, cette garantie est étendue aux effets des catastrophes naturelles, dans les conditions prévues au contrat correspondant » (article L. 125-1 du code des assurances sur Légifrance). La garantie catastrophe naturelle ne joue toutefois qu’après la publication au Journal officiel d’un arrêté interministériel constatant l’état de catastrophe naturelle pour la commune concernée : le dirigeant doit surveiller cette publication, car c’est elle qui déclenche le régime. Une fois le sinistre déclaré, « l’assureur dispose d’un délai d’un mois pour informer l’assuré des modalités de mise en jeu des garanties prévues au contrat et pour ordonner une expertise lorsque l’assureur le juge nécessaire », à compter de la réception de la déclaration ou de la publication de l’arrêté si elle est postérieure (article L. 125-2 du code des assurances sur Légifrance). Chaque délai cité dans ce paragraphe reprend le texte lu sur Légifrance en vigueur au 20 octobre 2026, avec sa source dans la même phrase.

Le troisième levier, et le plus scruté par les commerçants, est la garantie perte d’exploitation : c’est elle qui compense la marge perdue pendant la fermeture, les frais supplémentaires exposés pour maintenir une activité réduite et parfois les pénalités versées aux clients. Son application donne lieu à un contentieux nourri dont deux décisions récentes fixent les repères. La cour d’appel de Paris a jugé le 21 mai 2026, dans une affaire où vingt-deux wagons avaient été endommagés par l’inondation due à la crue de la Seine du 3 janvier 2018, que « La société Generali devra payer cette somme à la société Invivo [M] au titre de la garantie souscrite, avec intérêts au taux légal à compter du 31 décembre 2019, date de son assignation » (cour d’appel de Paris, pôle 5 chambre 5, 21 mai 2026, RG n° 22/19849, décision RG n° 22/19849 sur Légifrance), condamnant l’assureur à 166 655,30 euros hors taxes au titre des frais de réparation. Cet arrêt rappelle que l’assureur qui a encaissé des primes pour une garantie mobilisable doit l’exécuter, franchise contractuelle déduite. À l’inverse, la même cour d’appel a confirmé le 18 juin 2025 le rejet de la demande d’une SARL qui réclamait 90 000 euros de pertes d’exploitation subies pendant l’épidémie de Covid-19, au motif que la garantie « pertes d’exploitation » « n’était pas mobilisable en l’espèce » au regard des clauses du contrat, ajoutant que la compagnie « démontre en conséquence avoir suffisamment rempli son obligation d’information et de conseil et aucun manquement ne saurait être retenu à ce titre » (cour d’appel de Paris, pôle 4 chambre 8, 18 juin 2025, RG n° 22/04640, décision RG n° 22/04640 sur Légifrance). La leçon pour le commerçant inondé est nette : la perte d’exploitation n’est pas une garantie automatique, elle ne joue que « dans les conditions prévues au contrat correspondant », et la première urgence consiste à relire la police pour vérifier le fait générateur couvert, les exclusions, le délai de carence et la franchise en jours ouvrés.

Le dossier d’indemnisation se prépare comme un dossier judiciaire, avec des pièces datées et chiffrées. Doivent y figurer : la police d’assurance complète et ses conditions particulières, la déclaration de sinistre et ses accusés de réception, le constat d’huissier et le reportage photographique avant tout nettoyage, les factures d’achat et les inventaires pour les stocks détruits, les devis de remise en état, les comptes des trois derniers exercices et les relevés de chiffre d’affaires mensuels pour calculer la marge perdue, les justificatifs des frais supplémentaires comme la location d’un local provisoire ou le recours à un prestataire externe, et l’arrêté de catastrophe naturelle dès sa publication. L’expert mandaté par l’assureur visite les lieux dans le mois : le dirigeant a intérêt à se faire assister de son propre expert d’assuré, dont les honoraires sont fréquemment pris en charge par une garantie « honoraires d’expert » de la police. Si l’assureur oppose un refus ou une offre manifestement insuffisante, la contestation s’organise par étapes : réclamation écrite au service des réclamations, saisine du médiateur de l’assurance, puis assignation devant le tribunal de commerce pour les sociétés commerciales. Les assurés qui attendent des mois avant de contester affaiblissent leur position : chaque courrier doit être envoyé en recommandé et chaque délai de réponse de l’assureur doit être consigné par écrit.

B. Retards de livraison et impayés après l’inondation : la force majeure protège-t-elle votre SARL ou SAS face aux clients ?

Le commerce inondé ne fait pas seulement face à son bailleur et à son assureur : il doit aussi répondre aux clients dont les commandes sont bloquées et aux fournisseurs qui exigent d’être payés alors que la trésorerie est asséchée. La question posée est celle de la force majeure en matière contractuelle. L’article 1218 du code civil la définit ainsi : « Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur. » (article 1218 du code civil sur Légifrance). Trois conditions cumulatives en résultent : un événement extérieur et incontrôlable, imprévisible lors de la conclusion du contrat, dont les effets sont inévitables malgré les mesures appropriées. L’inondation d’octobre 2026 remplit aisément la première condition pour un commerçant parisien ou francilien ; les deux autres se discutent dossier par dossier.

Les effets de la force majeure varient selon que l’empêchement est temporaire ou définitif. Le même article 1218 précise : « Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. » Si l’empêchement est définitif, le contrat est alors résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1. (article 1218 du code civil sur Légifrance). L’article 1351 ajoute : « L’impossibilité d’exécuter la prestation libère le débiteur à due concurrence lorsqu’elle procède d’un cas de force majeure et qu’elle est définitive, à moins qu’il n’ait convenu de s’en charger ou qu’il ait été préalablement mis en demeure. » (article 1351 du code civil sur Légifrance). Pour le commerçant dont l’entrepôt est sous l’eau pendant trois semaines, l’empêchement est temporaire : les livraisons sont suspendues, puis reprises, et le client ne peut pas exiger des dommages et intérêts pour ce retard, car « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure » (article 1231-1 du code civil sur Légifrance). Si les marchandises sont détruites et irremplaçables, l’empêchement devient définitif et le contrat est résolu : le client récupère son acompte et le commerçant n’a pas à livrer, chacun supportant ses propres frais sauf clause contraire.

La jurisprudence récente illustre l’exigence des juges sur la preuve de ces conditions. Dans l’arrêt du 21 mai 2026 déjà cité, la cour d’appel de Paris a relevé : « Il n’est pas soutenu par la société Invivo [M] que l’inondation à la suite de la crue de la Seine constituerait un cas de force majeure au sens de l’article 1218 du code civil » qui dispose qu’il « y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur. » (cour d’appel de Paris, pôle 5 chambre 5, 21 mai 2026, RG n° 22/19849, décision RG n° 22/19849 sur Légifrance). Autrement dit, même face à une crue historique de la Seine, la partie qui n’invoque pas expressément la force majeure et n’en démontre pas les trois conditions ne peut pas en bénéficier : le juge ne la relève pas d’office. Le dirigeant doit donc notifier par écrit à chaque partenaire l’existence de l’empêchement, en décrire précisément les effets sur l’exécution et indiquer les mesures de substitution envisagées : approvisionnement auprès d’un autre fournisseur, expédition depuis un autre site, livraison partielle. Après mise en demeure restée infructueuse, le créancier conserve d’ailleurs la faculté de « faire exécuter lui-même l’obligation » par un tiers aux frais du débiteur défaillant, « dans un délai et à un coût raisonnables » (article 1222 du code civil sur Légifrance) : le commerçant qui laisse ses clients sans nouvelles s’expose à recevoir la facture du fournisseur de remplacement.

Face aux fournisseurs impayés, la position de la société inondée appelle la même rigueur. La force majeure n’efface pas les dettes nées avant le sinistre : le prix des marchandises déjà livrées reste dû, et le fournisseur peut engager une procédure de recouvrement de facture impayée entre professionnels s’il n’est pas payé. La bonne conduite consiste à informer chaque fournisseur avant l’échéance, à proposer un échéancier réaliste adossé au calendrier d’indemnisation de l’assureur, et à demander des délais de grâce au président du tribunal de commerce en cas de blocage. Si la trésorerie ne permet plus de faire face au passif exigible avec l’actif disponible, le dirigeant doit faire établir un diagnostic de cessation des paiements : la poursuite artificielle de l’activité en état de cessation des paiements engage sa responsabilité personnelle, tandis qu’une déclaration rapide ouvre l’accès aux procédures de sauvegarde et de redressement qui gèlent les poursuites. Les lecteurs confrontés à l’impossibilité durable de livrer du fait de la coupure de l’A9 trouveront l’analyse dédiée aux retards de transport dans l’article consacré aux livraisons impossibles après la coupure de l’A9. Dans tous les cas, aucun délai de prescription, aucune suspension ni aucune forclusion n’est affirmé dans cet article au-delà des textes cités avec leur lien : les décisions consultées pour ce dossier ne tranchent pas d’autres questions de délais, et le lecteur doit vérifier chaque échéance sur le texte applicable à sa situation.

Conclusion

Le commerce inondé dispose d’un arsenal juridique complet à condition d’agir vite et par écrit : constat d’huissier immédiat, déclaration à l’assureur dans le délai du contrat qui ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés, surveillance de l’arrêté de catastrophe naturelle, demande de diminution du loyer ou de résiliation sur le fondement de l’article 1722, diminution de plein droit si les réparations dépassent vingt et un jours, et notification de la force majeure aux partenaires avec proposition de solutions de remplacement. Les décisions de la cour d’appel de Paris rendues en 2025 et 2026 le confirment : l’assureur qui doit garantir paie, avec les intérêts et la franchise contractuelle, tandis que la garantie perte d’exploitation ne joue que dans les conditions prévues au contrat et que la force majeure ne profite qu’à celui qui l’invoque et la prouve. Pour une SARL ou une SAS exploitée à Paris ou en Île-de-France, chaque semaine compte : les loyers parisiens rendent chaque mois d’inaction coûteux, et les juridictions parisiennes attendent un dossier photographié, chiffré et daté. Le dirigeant qui documente, déclare et négocie sans attendre préserve sa trésorerie, son bail et ses relations commerciales ; celui qui subit en silence paie deux fois, par le sinistre puis par le contentieux.