Octobre 2026 s’achève dans quelques semaines et, pour des milliers de locataires comme pour leurs bailleurs, le calendrier judiciaire de l’automne se joue maintenant : la trêve hivernale 2026-2027 débute le dimanche 1er novembre 2026 et s’étendra jusqu’au mercredi 31 mars 2027 inclus. Pendant ces cinq mois, aucune expulsion locative ne pourra être exécutée. Mais cette protection, souvent mal comprise, ne suspend ni les loyers, ni les commandements de payer, ni les assignations devant le juge. Un bailleur qui délivre un commandement en octobre garde une longueur d’avance ; un locataire qui attend novembre pour réagir en perd une. Le contexte rend ces semaines décisives : les expulsions locatives ont atteint un niveau record en 2025, en lien avec l’application de la réforme du 27 juillet 2023, et la pression sur les ménages comme sur les petits bailleurs ne retombe pas. Cet article expose, textes et jurisprudence à l’appui, ce que la trêve bloque et ce qu’elle laisse courir, puis le calendrier exact à tenir en cas de loyers impayés, côté bailleur comme côté locataire, avec les spécificités parisiennes.
I. La trêve hivernale 2026-2027 : une suspension de l’exécution, pas une amnistie des loyers
A. Du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027, l’expulsion est bloquée mais la procédure avance
Le principe est posé par l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, qui dispose :
« Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille. » (texte de l’article L412-6)
Concrètement, une expulsion qui n’a pas été matériellement exécutée au 1er novembre est reportée au 1er avril au plus tôt. Les dates sont fixes, inscrites dans la loi : aucun décret annuel ne vient les confirmer, et seule une loi pourrait les modifier. L’huissier, devenu commissaire de justice, ne peut pas procéder à l’expulsion pendant la trêve, même avec le concours de la force publique et même si le jugement n’est plus susceptible d’appel.
En revanche, tout le reste de la procédure continue. Le bailleur peut délivrer un commandement de payer, assigner son locataire devant le juge, obtenir un jugement d’expulsion et faire signifier un commandement de quitter les lieux en plein mois de janvier : seule l’exécution forcée attendra avril. C’est le point que les locataires sous-estiment le plus souvent : rester sans réagir pendant l’hiver, c’est laisser le jugement se construire sans défense, pour découvrir au printemps une décision définitive assortie d’une dette de loyers aggravée.
Le commandement de quitter les lieux obéit lui-même à un délai minimal. Aux termes de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution : « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 » Autrement dit, même hors trêve, l’expulsion suppose un préavis d’au moins deux mois après le commandement de quitter, délai pendant lequel l’occupant peut saisir le juge pour demander des délais supplémentaires.
La trêve protège aussi l’accès à l’énergie. Pendant la période hivernale, le fournisseur ne peut pas couper l’électricité, le gaz ou la chaleur d’une résidence principale pour facture impayée, et peut seulement réduire la puissance du compteur, sauf pour les bénéficiaires du chèque énergie. Le fondement se trouve à l’article L115-3 du code de l’action sociale et des familles, selon lequel : « En cas de non-paiement des factures, la fourniture d’énergie et d’eau, un service téléphonique et un service d’accès à internet sont maintenus jusqu’à ce qu’il ait été statué sur la demande d’aide. » Le loyer, lui, reste exigible mois après mois : la trêve ne suspend ni la dette ni les intérêts ni la clause pénale éventuelle du bail.
Pour un bailleur parisien, la conséquence pratique est directe : un commandement de payer délivré début octobre produit ses effets après six semaines, donc encore avant ou au tout début de la trêve, et l’assignation peut être engagée pendant l’hiver pour aboutir à un jugement exécutable dès le 1er avril 2027. Pour un locataire, la conséquence est symétrique : chaque semaine d’octobre compte double, car les délais de contestation et de demande de délais de paiement courent indépendamment de la trêve.
B. Les occupants que la trêve ne protège pas : squat du domicile et relogement assuré
La trêve n’est pas universelle. Depuis la loi du 27 juillet 2023, dite loi Kasbarian-Bergé, le sursis hivernal ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. L’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution le dit en ces termes :
« Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. » (texte de l’article L412-6)
Pour les autres lieux squattés, c’est-à-dire hors domicile, le juge dispose, aux termes du même article L412-6, d’un pouvoir d’appréciation : « Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa. » Un occupant entré par effraction dans un local vacant ne bénéficie donc d’aucune garantie automatique ; tout dépend de la qualification retenue par le jugement d’expulsion, d’où l’importance de faire constater précisément les conditions d’intrusion, par procès-verbal de commissaire de justice et dépôt de plainte, dès la découverte des faits.
Deuxième limite, valable pour tous les occupants : le sursis tombe, aux termes du même article L412-6, « à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ». Si le bailleur, le garant ou les services sociaux proposent un relogement effectif et adapté, l’expulsion peut être exécutée même en plein hiver. En pratique parisienne, cette hypothèse concerne surtout les expulsions suivies d’une proposition d’hébergement ou de relogement par le contingent préfectoral ou les organismes sociaux : le juge vérifie alors la réalité et la suffisance de la solution, et un hébergement précaire ou éclatant la cellule familiale ne suffit pas.
Troisième situation à connaître, fréquente dans les ventes qui tardent : l’occupant dont le titre a expiré. La Cour de cassation a jugé, à propos d’une convention d’occupation précaire conclue en attendant une vente qui n’a jamais eu lieu, que la cour d’appel avait pu retenir cette qualification après avoir relevé l’intention commune des parties et la durée convenue : « Elle a ainsi caractérisé l’existence de circonstances particulières, indépendantes de la seule volonté des parties, permettant de retenir la qualification de convention d’occupation précaire et justifiant le rejet de la demande de requalification du contrat en bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989. » (Cass. 3e civ., 6 mai 2021, n° 20-10.992). Une fois la convention expirée sans signature de l’acte, l’occupant devient occupant sans droit ni titre et s’expose à l’expulsion dans les conditions du droit commun, trêve hivernale applicable sauf les exceptions qui viennent d’être décrites. Les promesses de vente qui s’éternisent à l’automne méritent donc d’être régularisées avant novembre, par avenant écrit ou par restitution des lieux, plutôt que subies.
Enfin, la trêve ne fait pas obstacle aux mesures d’expulsion des locaux impropres à l’habitation frappés d’un arrêté de police, ni aux décisions ordonnant la résiliation du bail elle-même : seule l’exécution matérielle de la sortie des lieux est suspendue. Un jugement de résiliation prononcé en décembre produit tous ses effets juridiques, y compris l’indemnité d’occupation due jusqu’au départ effectif, souvent fixée au montant du loyer augmenté des charges.
II. Loyers impayés en octobre : le calendrier exact, côté bailleur puis côté locataire
A. Côté bailleur : enclencher la procédure avant le 1er novembre pour être exécutable au 1er avril
La résiliation d’un bail d’habitation pour loyers impayés obéit à une mécanique en trois temps, verrouillée par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la réforme de 2023. Premier temps, le commandement de payer délivré par commissaire de justice et visant la clause résolutoire du bail : « Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » Le délai historique de deux mois a donc été ramené à six semaines, ce qui resserre le calendrier d’automne : un commandement délivré dans la première quinzaine d’octobre produit ses effets avant l’entrée en trêve.
Ce commandement est un acte formaliste, et sa nullité fait échouer toute la procédure d’expulsion du locataire qui suit. L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 impose qu’il contienne, à peine de nullité : « La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ; » « Le montant mensuel du loyer et des charges ; » « Le décompte de la dette ; » « L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ; » « La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; » et « La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. » Un commandement qui omet l’adresse du fonds de solidarité pour le logement ou le décompte détaillé de la dette encourt l’annulation, et avec lui l’assignation ultérieure. La vérification de ces six mentions, ligne par ligne, est le premier réflexe avant d’engager des frais de procédure.
Lorsque le bail est garanti par une caution, le commandement doit aussi être signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire, car « A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard. » (article 24 de la loi du 6 juillet 1989) Les garants poursuivis pour des loyers impayés à Paris disposent en outre de défenses propres, tenant notamment à la proportionnalité de leur engagement, qui ont été examinées dans un article récent consacré au garant poursuivi pour des loyers impayés. Négliger la signification à la caution dans le délai de quinze jours, c’est priver le bailleur d’une partie de son recours.
Deuxième temps, le volet social et préventif, qui conditionne la recevabilité de la demande en justice. Lorsque le locataire reste sans payer depuis deux mois sans interruption, ou lorsque la dette équivaut à deux fois le loyer mensuel hors charges, les commandements délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, la CCAPEX, qui fait réaliser un diagnostic social et financier. Et les bailleurs personnes morales ne peuvent pas assigner avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de cette commission, « sous peine d’irrecevabilité de la demande ». Autrement dit, pour un bailleur institutionnel, octobre est le mois de la saisine de la CCAPEX s’il veut pouvoir assigner en décembre et obtenir un jugement avant le printemps.
Troisième temps, l’assignation aux fins de constat de la résiliation. Elle doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins deux mois avant l’audience, à peine d’irrecevabilité. La troisième chambre civile l’a rappelé avec fermeté dans un arrêt du 9 février 2022 : « Selon ce texte, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan local d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement, prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. » (Cass. 3e civ., 9 février 2022, n° 20-16.769). Dans cette affaire, la cour d’appel avait cru pouvoir se contenter d’un délai global de six mois entre l’assignation et l’audience effective ; la Cour de cassation a censuré cette analyse : « En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si l’assignation n’avait pas été délivrée pour l’audience du 2 juin 2016, de sorte que la notification du 5 septembre 2016 au représentant de l’Etat ne respectait pas le délai exigé, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision. » Le délai de deux mois s’apprécie par rapport à l’audience pour laquelle l’assignation est délivrée, pas par rapport à une audience de renvoi ultérieure. Pour le bailleur, la leçon est claire : notifier la préfecture dès l’assignation, avec un calendrier d’audience compatible, sous peine de voir toute la procédure annulée pour irrecevabilité.
Une fois le jugement obtenu, le bailleur fait signifier le commandement de quitter les lieux, qui ouvre le délai de deux mois de l’article L412-1 avant toute expulsion matérielle, puis sollicite le concours de la force publique si l’occupant se maintient. Si le jugement intervient pendant la trêve, l’exécution attendra le 1er avril 2027, mais les délais post-jugement, eux, continuent de courir : le commandement de quitter signifié en février ouvre la voie à une expulsion dès la sortie de trêve, sans nouveau délai. C’est tout l’intérêt d’assigner en octobre ou novembre plutôt qu’en mars.
B. Côté locataire : demander des délais au juge, contester utilement et mobiliser les aides parisiennes
Le locataire qui reçoit un commandement de payer en octobre dispose de trois leviers, cumulables : payer ou échelonner dans le délai de six semaines pour paralyser la clause résolutoire, saisir le juge pour obtenir des délais de paiement et, le cas échéant, contester la régularité du commandement lui-même. Le premier levier est le plus simple et le plus négligé : tout paiement, même partiel, versé dans les six semaines s’impute sur la dette et, si la totalité est soldée avant l’expiration du délai, la clause résolutoire ne peut plus produire effet. Conserver les preuves de chaque versement, virement ou remise de chèque, est indispensable, car le décompte définitif se fera devant le juge.
Le deuxième levier est le délai de grâce judiciaire. L’article 1343-5 du code civil prévoit que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. » Et la décision qui accorde ces délais produit un effet protecteur immédiat : « La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. » Pendant le délai accordé, les majorations d’intérêts et les pénalités de retard ne sont pas encourues. Surtout, la demande peut être formée à tout moment, y compris après l’expiration du délai de six semaines du commandement et même en cause d’appel. La Cour de cassation l’a tranché dès 2011 : « Qu’en statuant ainsi, alors qu’aucun délai n’est imposé au preneur pour saisir le juge d’une demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, la cour d’appel a violé le texte susvisé » (Cass. 3e civ., 16 février 2011, n° 10-14.945). Le même arrêt rappelle le principe directeur, toujours actuel : « le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement […] au locataire en situation de régler sa dette locative ». Le juge examine la bonne foi, les ressources, les démarches de reprise des paiements et les perspectives de règlement : un échéancier réaliste, accompagné de justificatifs de revenus, de charges et de reprise au moins partielle des loyers courants, maximise les chances d’obtenir vingt-quatre mois d’étalement.
Le troisième levier joue après le jugement d’expulsion : les délais pour quitter les lieux. L’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. » Et l’article L412-4 du même code encadre la mesure : « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. » Le juge tient compte de la bonne ou mauvaise volonté de l’occupant, de l’âge, de l’état de santé, de la situation de famille et de fortune, des diligences accomplies pour se reloger et des recours liés au logement engagés par ailleurs. Ces délais judiciaires se cumulent avec la trêve hivernale : un délai d’un an accordé en février peut reporter l’expulsion bien au-delà du 1er avril.
Le quatrième levier, souvent décisif, est la contestation de la régularité des actes. Chaque omission du commandement de payer, chaque notification tardive au préfet, chaque saisine manquante de la CCAPEX peut entraîner la nullité ou l’irrecevabilité de la procédure, comme l’illustrent les deux arrêts de 2011 et 2022 cités plus haut. Le locataire doit donc faire vérifier le commandement dès réception : les six mentions obligatoires y figurent-elles, le décompte est-il exact et à jour des paiements effectués, la caution a-t-elle été signifiée dans les quinze jours, l’assignation a-t-elle été notifiée au préfet deux mois avant l’audience ? Une erreur de procédure ne fait pas disparaître la dette, mais elle oblige le bailleur à recommencer, ce qui fait gagner des mois et rouvre une fenêtre de négociation.
À Paris et en Île-de-France, ces démarches s’appuient sur un réseau d’aides à saisir sans attendre. Le fonds de solidarité pour le logement de Paris peut accorder des aides financières et des garanties pour apurer une dette locative ; son adresse doit d’ailleurs figurer dans le commandement de payer. L’ADIL de Paris reçoit les ménages pour analyser leur situation locative et les orienter vers le bon recours. La CCAPEX parisienne, saisie par le commissaire de justice, fait réaliser le diagnostic social et financier qui conditionne la suite de la procédure pour les bailleurs personnes physiques. Le tribunal judiciaire du lieu de situation du logement, donc le tribunal judiciaire de Paris pour un logement parisien, est la juridiction à saisir pour les délais de paiement comme pour les contestations. Enfin, les locataires en grande difficulté peuvent engager un recours au titre du droit au logement opposable, dont les délais d’instruction doivent être pris en compte par le juge de l’expulsion lorsqu’il fixe les délais de l’article L412-3. Multiplier ces démarches en octobre, avant l’engorgement hivernal des dispositifs sociaux, augmente concrètement les chances d’obtenir un échéancier ou un délai.
Conclusion
La trêve hivernale du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027 suspend l’exécution des expulsions, pas le droit des baux : les loyers restent dus, les commandements de payer continuent de produire effet au bout de six semaines, les assignations peuvent être délivrées et jugées tout l’hiver, et les jugements obtenus pendant la trêve s’exécuteront dès le 1er avril 2027. Côté bailleur, octobre est le mois où chaque acte compte : un commandement complet et régulier, signifié aussi à la caution dans les quinze jours, signalé à la CCAPEX quand la loi l’exige, puis une assignation notifiée au préfet au moins deux mois avant l’audience, conditionnent une expulsion exécutable au printemps. Côté locataire, les mêmes semaines offrent les meilleures défenses : payer ou échelonner dans les six semaines, demander au juge des délais de paiement jusqu’à deux ans sans condition de délai pour saisir, contester chaque irrégularité de procédure, solliciter le fonds de solidarité pour le logement et faire établir le diagnostic social. Squatteurs de domicile et occupants sans titre ne bénéficient d’aucune de ces protections, et un relogement effectif fait tomber le sursis pour tous. Dans un contexte d’expulsions record, la différence entre garder son logement ou le perdre, entre récupérer ses loyers ou subir une dette irrécouvrable, se joue rarement au cœur de l’hiver : elle se joue maintenant, dans la qualité des actes délivrés et des recours exercés avant le 1er novembre.