Le commandement de payer valant saisie immobilière vient d’arriver, l’audience d’orientation approche et la maison familiale risque de partir aux enchères : le dossier de surendettement déposé devant la commission de la Banque de France change-t-il vraiment la donne ? La réponse tient en deux temps. D’un côté, la recevabilité du dossier suspend et interdit les procédures d’exécution, ce qui fige en principe la saisie immobilière. De l’autre, la maison reste un actif réalisable : la commission puis le juge peuvent exiger sa vente, et lorsque la vente forcée a déjà été ordonnée, seule une décision du juge de la saisie immobilière, saisi par la commission, permet de reporter l’adjudication. Cet article explique comment déclarer le dossier sans perdre de temps, comment obtenir la suspension avant même la recevabilité, comment défendre la vente amiable à l’audience d’orientation, et quels recours saisir devant le juge des contentieux de la protection quand la commission impose la vente ou oriente vers le rétablissement personnel. Le propos s’adresse aux propriétaires en difficulté, avec un ton direct et des pièces concrètes, sans culpabiliser : l’objectif est de garder le logement quand le droit le permet, et de vendre dans de bonnes conditions quand la vente devient inévitable.

Le point de départ ne change pas : le bénéfice des mesures de traitement des situations de surendettement est ouvert aux personnes physiques de bonne foi, et l’article L. 711-1 du code de la consommation précise que « Le bénéfice des mesures de traitement des situations de surendettement est ouvert aux personnes physiques de bonne foi. » La même disposition ajoute que « La situation de surendettement est caractérisée par l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble de ses dettes, professionnelles et non professionnelles, exigibles et à échoir. » Être propriétaire de sa résidence principale ne ferme donc pas la porte du dossier : le même article prévoit que la valeur estimée de la résidence principale, comparée au montant des dettes, ne suffit pas à elle seule à écarter la procédure. En pratique, la commission examine les revenus, le reste à vivre, les charges courantes et l’endettement global avant de décider de la recevabilité puis de l’orientation. Pour un propriétaire sous commandement de payer valant saisie immobilière, le dépôt rapide du dossier reste le geste qui ouvre la protection, à condition de déclarer toutes les dettes, y compris le prêt immobilier en cours de saisie, et de joindre le commandement, le décompte de la banque et les justificatifs de revenus. Le suivi du dossier de surendettement accompagné par le cabinet sur la page d’expertise surendettement rappelle utilement l’ordre des étapes : dépôt, recevabilité, instruction, orientation vers un plan, des mesures imposées ou le rétablissement personnel.

I. Dossier de surendettement recevable : l’huissier doit-il arrêter la saisie de la maison ?

A. Déclarer le dossier et suspendre les poursuites de la banque et de l’huissier

Dès le dépôt du dossier, une première protection existe, même avant la décision de recevabilité. L’article L. 721-4 du code de la consommation dispose que « A la demande du débiteur, la commission peut saisir, à compter du dépôt du dossier et jusqu’à la décision statuant sur la recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement, le juge des contentieux de la protection aux fins de suspension des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires. » Concrètement, si le commissaire de justice menace de poursuivre la saisie du logement entre le dépôt et la recevabilité, le débiteur écrit aussitôt à la commission pour lui demander de saisir le juge, en joignant la copie du commandement de payer valant saisie immobilière, le calendrier de la procédure et la preuve du dépôt. En cas d’urgence, le président de la commission, son délégué ou le représentant local de la Banque de France peut prendre l’initiative de cette saisine, ce qui couvre les dossiers déposés quelques jours avant une audience d’orientation déjà fixée.

Le véritable basculement intervient avec la recevabilité. L’article L. 722-2 du code de la consommation prévoit que « La recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires. » La Cour de cassation reprend cette formule mot pour mot : dans un arrêt du 28 mars 2024, la deuxième chambre civile rappelle que « Aux termes du premier de ces textes, la recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires » (Cass. 2e civ., 28 mars 2024, n° 22-12.797). Dans cette affaire, des créanciers avaient pris une inscription hypothécaire provisoire après la recevabilité, et la Cour juge que le prononcé de la recevabilité fait obstacle à ce que le créancier prenne une garantie, une sûreté ou une mesure conservatoire sur les biens du débiteur, par combinaison des articles L. 722-2 et L. 722-5, alinéa 1er, du code de la consommation. Pour le propriétaire, la portée est directe : après la recevabilité, la banque ne peut plus engager une nouvelle saisie, ni ajouter une sûreté sur la maison pour sécuriser sa créance, et les saisies mobilières ou sur compte déjà lancées se trouvent suspendues.

Cette suspension dure dans le temps. L’article L. 722-3 du code de la consommation organise cette durée : la suspension ou l’interdiction court jusqu’à l’approbation d’un plan conventionnel de redressement, jusqu’à la décision imposant des mesures de traitement ou un rétablissement personnel sans liquidation, ou encore jusqu’au jugement d’ouverture d’un rétablissement personnel avec liquidation judiciaire Le recours formé contre la recevabilité ne change rien à cette protection : le décret précise que le recours contre la décision de recevabilité ne suspend pas ses effets. Autre effet mesuré par la jurisprudence : pendant la procédure, le créancier qui dispose déjà d’un titre exécutoire ne peut pas interrompre la prescription en lançant une exécution forcée, car il se trouve dans l’impossibilité d’agir, ce qui suspend le délai de prescription à son détriment (Cass. 2e civ., 8 février 2024, n° 22-14.528 ; Cass. 2e civ., 28 juin 2018, n° 17-17.481). En pratique, le débiteur notifie la recevabilité au commissaire de justice et à la banque par écrit, conserve la preuve de l’envoi, vérifie que la saisie immobilière est bien gelée au stade où elle se trouve, et signale sans attendre toute poursuite nouvelle à la commission.

La suspension impose aussi une discipline au débiteur. Le premier alinéa de l’article L. 722-5 du code de la consommation interdit au débiteur, une fois la suspension ou l’interdiction en place, tout acte qui aggraverait son insolvabilité, ainsi que le paiement d’une créance autre qu’alimentaire née avant la suspension, y compris les découverts visés par le code. Concrètement, le propriétaire qui vient d’obtenir la recevabilité ne rembourse plus directement la banque saisie par mensualités isolées, ne vend pas un autre bien en catimini pour payer un seul créancier, et ne désintéresse pas une caution : tous les paiements passent désormais par le cadre de la procédure. Chaque manquement fragilise la bonne foi et expose à un recours du créancier contre la recevabilité devant le juge des contentieux de la protection, recours ouvert par l’article R. 722-2 du code de la consommation, qui dispose que « La décision rendue par la commission sur la recevabilité du dossier est susceptible de recours devant le juge des contentieux de la protection. » Le réflexe sain consiste donc à payer le courant — charges de copropriété, taxe foncière mensualisée, assurance habitation, échéances postérieures à la recevabilité selon les consignes de la commission — et à laisser le passif antérieur entre les mains de la commission.

B. Vente forcée déjà ordonnée : contester et faire reporter l’adjudication devant le juge

La situation se durcit lorsque le jugement d’orientation a déjà ordonné la vente forcée avant la recevabilité. Ici, la suspension générale ne suffit plus : l’article L. 722-4 du code de la consommation prévoit que « En cas de saisie immobilière, lorsque la vente forcée a été ordonnée, le report de la date d’adjudication ne peut résulter que d’une décision du juge chargé de la saisie immobilière, saisi à cette fin par la commission, pour causes graves et dûment justifiées. » Autrement dit, ni la commission seule, ni le débiteur seul, ni même la cour d’appel saisie de l’appel du jugement d’orientation ne peuvent constater un blocage automatique : il faut que la commission saisisse le juge de la saisie immobilière et que celui-ci accepte le report pour des motifs sérieux et documentés. La Cour de cassation l’a jugé dans une affaire où des époux avaient vu leur vente forcée ordonnée le 17 janvier 2017 par le juge de l’exécution, avant d’obtenir du juge du tribunal d’instance, le 7 juillet 2017, leur recevabilité au surendettement : la cour d’appel de Caen avait déduit de la recevabilité un effet suspensif qui anéantissait la vente forcée, et la deuxième chambre civile casse, au visa de l’article L. 722-4, en rappelant que « le report de la date d’adjudication ne peut résulter que d’une décision du juge chargé de la saisie immobilière, saisi à cette fin par la commission de surendettement des particuliers, pour causes graves et dûment justifiées » (Cass. 2e civ., 5 sept. 2019, n° 18-15.547, publié au Bulletin). L’enseignement est net : après une vente forcée ordonnée, le dossier protège à condition d’actionner vite le bon circuit, celui de la commission vers le juge de la saisie immobilière.

En pratique, le débiteur écrit à la commission dès réception de la recevabilité en demandant expressément la saisine du juge de la saisie immobilière aux fins de report de l’adjudication, en expliquant la cause grave : instruction du dossier en cours, perspective réelle d’un plan incluant la reprise des échéances, vente amiable en préparation avec mandat et estimation, état de santé ou situation familiale qui rend la vente précipitée destructrice de valeur. Il joint le jugement d’orientation, la date d’adjudication fixée, l’estimation du bien, le tableau d’endettement et tout engagement écrit d’acquéreur s’il existe. Parallèlement, il ne manque pas l’audience devant le juge de l’exécution : même recevable au surendettement, il comparaît ou se fait représenter, dépose ses conclusions, demande le report et produit la lettre à la commission. L’erreur fréquente consiste à croire que l’appel du jugement d’orientation suffit : or le jugement d’orientation qui ordonne la vente forcée est exécutoire de plein droit nonobstant appel, et l’arrêt de 2019 montre qu’une cour d’appel ne peut pas substituer à la procédure de l’article L. 722-4 une simple constatation d’effet suspensif. Le contentieux se gagne donc par la voie étroite prévue par le texte, avec des pièces qui justifient vraiment la gravité.

Lorsque la vente forcée n’a pas encore été ordonnée, la marge de manœuvre est plus large. À l’audience d’orientation, le juge de l’exécution contrôle la régularité de la procédure puis choisit entre vente amiable et vente forcée. L’article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « A l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée. » Le débiteur recevable au surendettement a donc intérêt à demander formellement la vente amiable, en démontrant qu’elle peut aboutir dans des conditions satisfaisantes compte tenu du bien, du marché et de sa diligence. Les contestations utiles portent sur le montant de la créance, les intérêts et frais réclamés, la déchéance du terme, la régularité du commandement et des assignations, ou la prescription. Chaque contestation sérieuse, chiffrée et prouvée, renforce à la fois la demande de vente amiable devant le juge de l’exécution et la crédibilité du dossier devant la commission, qui instruira pendant ce temps l’orientation vers un plan ou des mesures imposées.

II. Garder la maison ou la vendre : plan, mesures imposées et recours devant le juge

A. Vente amiable autorisée par le juge : prix plancher, délai de quatre mois et preuve des démarches

Quand le juge autorise la vente amiable, il encadre strictement l’opération. L’article R. 322-21 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que « Le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente. » Le juge taxe aussi les frais de poursuite à la demande du créancier et fixe l’audience de rappel dans un délai qui ne peut excéder quatre mois. À cette audience de rappel, un délai supplémentaire n’est accordé que si le débiteur justifie d’un engagement écrit d’acquisition et pour permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique. Le message est clair : la vente amiable n’est pas un répit, c’est une course de quatre mois maximum, avec un prix plancher à respecter et une preuve écrite à rapporter. Le propriétaire mandate aussitôt une ou deux agences ou un notaire, fait réaliser une estimation argumentée, publie l’annonce à un prix cohérent avec le plancher fixé, organise les visites, conserve chaque compte rendu, et dépose au greffe, avant l’audience de rappel, l’engagement écrit d’acquisition dès qu’un acheteur se présente.

Cette vente amiable judiciaire croise la logique du surendettement. D’un côté, vendre à l’amiable à un prix correct désendette mieux que l’adjudication, souvent décotée, et laisse parfois un reliquat qui finance le relogement. De l’autre, la commission peut elle-même subordonner son plan à la vente du bien. La Cour de cassation juge qu’« Il en résulte que la commission, comme le juge, peuvent subordonner les mesures de redressement à la vente par le débiteur surendetté de son immeuble » (Cass. 2e civ., 9 juin 2022, n° 19-26.230, rejet), au visa des articles L. 733-7 et L. 733-13 du code de la consommation. Dans cette affaire, le bien était évalué à 250 000 euros pour un endettement total de 135 129 euros, et la Cour approuve le raisonnement qui impose la vente comme condition des mesures. Pour le débiteur, la leçon est double : refuser par principe toute vente braque la commission et le juge, tandis que proposer une vente amiable maîtrisée, au prix du marché, avec un calendrier et un projet de relogement chiffré, crédibilise la demande de garder le bien quand les chiffres le permettent, ou de vendre sans brader quand les chiffres l’imposent. Le dossier de surendettement doit donc contenir une rubrique logement complète : valeur du bien avec deux estimations indépendantes, capital restant dû, mensualités, charges, scénario de maintien avec mensualité résiduelle finançable, et scénario de vente avec prix net vendeur et apurement des dettes.

Le sort de l’argent de la vente obéit à une règle stricte. L’article L. 322-4 du code des procédures civiles d’exécution, dans sa rédaction applicable, encadre la consignation du prix et le paiement des frais, et la distribution du prix entre les créanciers suit l’ordre légal. Le vendeur ne dispose pas librement du prix : il sert d’abord à désintéresser le créancier poursuivant et les créanciers inscrits selon leur rang. Toute promesse de versement direct au débiteur avant désintéressement des hypothèques est illusoire. Le réflexe utile consiste à demander au notaire, dès l’avant-contrat, un décompte prévisionnel de distribution : capital, intérêts arrêtés, frais taxés, droits et émoluments, solde disponible. Ce décompte alimente à la fois la négociation avec la banque et l’argumentaire devant la commission, qui mesurera si la vente suffit à rétablir l’équilibre ou si des mesures complémentaires restent nécessaires. Lorsque la vente amiable échoue sans engagement écrit, le juge ordonne la vente forcée, et l’adjudication reprend son cours : d’où l’importance, encore une fois, de documenter chaque démarche, chaque visite, chaque offre, chaque baisse de prix motivée par le marché, pour obtenir soit le délai supplémentaire légal, soit le report via la commission sur le fondement de l’article L. 722-4 quand la recevabilité est intervenue.

B. Mesures imposées, rétablissement personnel et réflexes à Paris et en Île-de-France : délais, pièces et recours

Quand aucun accord amiable avec les créanciers n’émerge, la commission peut imposer des mesures. L’article L. 733-1 du code de la consommation prévoit que « En l’absence de mission de conciliation ou en cas d’échec de celle-ci, la commission peut, à la demande du débiteur et après avoir mis les parties en mesure de fournir leurs observations, imposer tout ou partie des mesures suivantes : » puis énumère le rééchelonnement des dettes, le report d’échéances, la réduction du taux, l’effacement partiel ou encore la vente du logement selon les cas. Le rééchelonnement ne peut pas dépasser sept ans ni, pour les emprunts en cours, la moitié de la durée de remboursement restant à courir, sauf exceptions prévues par le texte. Pour un propriétaire, la mesure imposée prend souvent la forme d’un rééchelonnement adossé au maintien dans les lieux quand la mensualité résiduelle reste compatible avec le reste à vivre, ou d’un calendrier de vente assorti d’un report partiel quand le maintien est mathématiquement impossible. La demande de mesures imposées se formule par écrit auprès de la commission, avec les observations sur chaque créance et les justificatifs actualisés : sans demande du débiteur et sans mise en mesure des parties de présenter leurs observations, la mesure manque de base et prête le flanc au recours.

Lorsque l’actif réalisable le permet, la commission prescrit des mesures de traitement classiques ; lorsque la situation est compromise sans retour possible, elle bascule vers le rétablissement personnel. L’article L. 724-1 du code de la consommation structure cette alternative : quand les ressources ou l’actif réalisable du débiteur le permettent, la commission prescrit des mesures de traitement classiques, par plan conventionnel ou par mesures imposées Le même article définit la situation irrémédiablement compromise comme l’impossibilité manifeste de mettre en œuvre ces mesures, et ouvre alors le rétablissement personnel avec ou sans liquidation. L’article L. 741-1 du code de la consommation ajoute que « Si l’examen de la demande de traitement de la situation de surendettement fait apparaître que le débiteur se trouve dans la situation irrémédiablement compromise définie au deuxième alinéa de l’article L. 724-1 et ne possède que des biens mentionnés au 1° du même article L. 724-1, la commission impose un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. » Pour le propriétaire d’une maison, la ligne de partage est lisible : s’il ne possède que des biens meublants courants et sans valeur marchande, le rétablissement sans liquidation efface les dettes sans vendre ; s’il possède un bien immobilier réalisable, la commission écarte en principe cette voie et s’oriente vers des mesures avec vente ou vers le rétablissement avec liquidation, où le bien est vendu par un liquidateur sous contrôle du juge. Le propriétaire qui conteste l’orientation vers la liquidation argumente sur pièces : estimation basse mais réaliste, coût du relogement, mensualité de maintien finançable, décote prévisible en vente forcée, et produit du bien insuffisant pour apurer le passif une fois les frais et les créanciers privilégiés payés.

Chaque étape se conteste devant le juge des contentieux de la protection, dans des délais courts qu’il faut connaître par cœur. La décision de recevabilité, celle d’orientation, les mesures imposées et la décision de rétablissement personnel sont susceptibles de recours devant ce juge, et la saisine passe par une lettre recommandée ou une déclaration au greffe selon les cas, avec un délai de quinze jours à compter de la notification pour les recours les plus courants. Le dossier de contestation reprend, pièce par pièce, l’argumentaire : notification contestée, état des dettes avec chaque créance discutée, tableaux de ressources et de charges, relevés bancaires des derniers mois, avis d’imposition, justificatifs de loyers ou de mensualités, attestations de l’agence ou du notaire sur la vente amiable, estimation du bien, calendrier de la saisie immobilière. À Paris et en Île-de-France, la juridiction compétente est le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du domicile : à Paris, le tribunal judiciaire de Paris, pôle de la proximité ; dans les départements voisins, les tribunaux de Nanterre, Bobigny et Créteil. Les délais pratiques restent tendus : audience d’orientation souvent fixée en quelques mois à Paris compte tenu de l’encombrement des chambres des saisies immobilières, audience de rappel de la vente amiable dans quatre mois maximum, report d’adjudication qui suppose une saisine de la commission plusieurs semaines avant la date fatidique. Les pièces à préparer suivent un ordre immuable : identité et domicile, commandement et assignations, jugement d’orientation s’il existe, décision de la commission, état des dettes détaillé, preuves de la vente amiable, budget mensuel complet. Le canal procédural varie selon l’objectif : devant le juge de l’exécution pour la vente amiable, le report ou les contestations de la saisie ; devant le juge des contentieux de la protection pour la recevabilité, l’orientation, les mesures imposées et le rétablissement personnel. Les points d’attention du ressort parisien portent sur la preuve du marché — estimations d’agences parisiennes datées et comparables du même arrondissement ou de la même commune — et sur la démonstration du relogement, car un juge francilien n’ordonnera le maintien dans un bien devenu trop grand ou trop coûteux que si le budget le permet vraiment, et n’acceptera la vente que si le prix plancher respecte les conditions économiques du marché local.

Deux erreurs reviennent dans les dossiers franciliens et coûtent cher. La première consiste à déposer le surendettement sans déclarer la saisie immobilière en cours, en espérant que la banque ne le remarquera pas : la commission découvre la procédure par le relevé des créances, la bonne foi vacille et le créancier conteste la recevabilité. La seconde consiste à demander la vente amiable sans mandat, sans estimation et sans annonce, puis à solliciter un délai supplémentaire sans engagement écrit d’acquisition : le juge constate l’absence de diligence et ordonne la vente forcée. Le bon réflexe inverse ces deux réflexes : tout déclarer dès le dépôt, puis tout prouver par écrit jusqu’à l’audience de rappel. Entre les deux, le débiteur reste joignable, répond aux demandes complémentaires de la commission dans les délais indiqués, et signale chaque évolution — nouvelle estimation, offre reçue, changement de revenus — avant l’audience, jamais après.

Conclusion

Le dossier de surendettement ne fait pas disparaître la dette immobilière, mais il offre au propriétaire un cadre pour arrêter l’hémorragie, négocier du temps et choisir entre garder la maison et la vendre correctement. Avant la recevabilité, la commission peut faire suspendre les poursuites par le juge des contentieux de la protection ; après la recevabilité, la suspension et l’interdiction des exécutions figent la saisie au stade atteint, interdisent les nouvelles sûretés et suspendent le jeu de la prescription contre le créancier qui voudrait agir seul. Lorsque la vente forcée a déjà été ordonnée, seule la saisine du juge de la saisie immobilière par la commission, pour des causes graves et documentées, permet de reporter l’adjudication. À l’audience d’orientation, la vente amiable reste la voie royale quand le marché le permet : prix plancher respecté, quatre mois pour conclure, engagement écrit à rapporter. Quand le maintien est impossible, les mesures imposées organisent le rééchelonnement ou la vente, et le rétablissement personnel tire les conséquences d’une situation irrémédiablement compromise, avec ou sans liquidation selon que le patrimoine comporte ou non un bien réalisable. Chaque décision de la commission se conteste devant le juge des contentieux de la protection, et chaque étape de la saisie se plaide devant le juge de l’exécution : deux juges, deux calendriers, un seul dossier à tenir avec rigueur. Le propriétaire qui déclare tout, paie le courant, prouve ses démarches de vente et saisit la commission avant l’adjudication met toutes les chances de son côté, à Paris comme ailleurs.