Le commissaire de justice vient de vous remettre un commandement de payer pour plusieurs mois de loyers impayés et le bailleur menace de saisir le juge pour faire résilier le bail et vous expulser. Vous avez d’autres dettes, un crédit à la consommation, un découvert qui se creuse, et chaque fin de mois devient un arbitrage entre payer le loyer et rembourser le reste. Dans cette situation, le dossier de surendettement déposé à la Banque de France n’est pas seulement un moyen de rééchelonner les crédits : déclaré recevable, il suspend les poursuites engagées contre vos biens, il permet au juge de suspendre provisoirement la mesure d’expulsion de votre logement, et il ouvre la voie à un plan ou à des mesures imposées qui intègrent la dette de loyers. Encore faut-il agir dans le bon ordre et dans les bons délais : les six semaines qui suivent le commandement de payer sont décisives, la recevabilité ne tombe pas du ciel et l’expulsion, une fois jugée, suit des règles propres qu’il faut connaître pour la ralentir ou l’éviter. Cet article explique, textes en vigueur et arrêts de la Cour de cassation à l’appui, ce qu’il faut faire dès le commandement, comment le dossier de surendettement protège le logement, comment la dette locative est traitée dans le plan ou effacée, et quels recours subsistent devant le juge quand l’expulsion est déjà ordonnée.

I. Commandement de payer reçu pour loyers impayés : payer, demander des délais et déposer le dossier de surendettement

A. Commandement de payer pour loyers impayés : que faire pendant les six semaines et comment obtenir des délais de grâce du juge

Le commandement de payer visant la clause résolutoire est l’acte qui fait courir le danger. Délivré par un commissaire de justice à la demande du bailleur, il vous ordonne de régler l’arriéré de loyers et de charges dans un délai de six semaines. La fiche officielle « Loyers impayés et expulsion du locataire » du site service-public.gouv.fr, vérifiée le 6 août 2026, rappelle ce délai de six semaines et précise que le commandement doit comporter plusieurs mentions obligatoires : le délai accordé pour payer, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l’avertissement que le bailleur pourra demander au juge la résiliation du bail et l’expulsion, l’adresse du fonds de solidarité pour le logement auquel une aide financière peut être demandée, et l’information que le locataire peut demander au juge un délai de grâce dans les conditions de l’article 1343-5 du code civil. Si vous recevez cet acte, lisez-le donc ligne par ligne : un commandement incomplet ou irrégulier fragilise toute la suite de la procédure du bailleur.

Pendant ces six semaines, chaque geste compte et chacun doit être tracé. Reprenez le paiement du loyer courant, même partiellement, et remboursez l’arriéré même par fractions : les juges apprécient l’effort réel et régulier, et chaque versement réduit le décompte sur lequel le bailleur s’appuiera devant le tribunal. Contactez le bailleur ou son mandataire pour proposer un échéancier écrit et signé des deux parties. Sollicitez sans attendre les aides existantes : aide au logement de la caisse d’allocations familiales après déclaration de changement de situation, fonds de solidarité pour le logement du département, aides d’Action Logement, aide de la caisse de retraite complémentaire. Faites établir le diagnostic social et financier que les services sociaux réalisent après le signalement du commandement au préfet : ce document pèsera dans l’appréciation du juge. Et si le dialogue avec le bailleur est rompu, saisissez un conciliateur de justice pour tenter de reconstruire un accord.

Le levier judiciaire central à ce stade est le délai de grâce de l’article 1343-5 du code civil, dont le texte dispose : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. » Le même article ajoute une protection précieuse : « La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. » Concrètement, vous pouvez demander au juge des contentieux de la protection des délais de paiement jusqu’à deux ans, y compris après l’assignation en résiliation du bail, et le juge peut même suspendre les effets de la clause résolutoire lorsque la reprise du paiement et l’apurement de la dette rendent cette sanction disproportionnée. À Paris et en Île-de-France, cette demande se porte devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, et l’agence départementale d’information sur le logement de Paris aide à constituer le dossier social : revenus, charges, aides sollicitées, preuves des versements repris.

Si le délai de six semaines expire sans paiement ni accord, le bailleur peut assigner en justice pour faire constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion. L’assignation ne signifie pas que tout est perdu : devant le juge, vous pouvez encore solliciter des délais, contester le décompte du bailleur ligne par ligne, vérifier que le commandement respectait toutes les mentions requises, et signaler que vous avez déposé ou allez déposer un dossier de surendettement. C’est l’articulation entre la procédure d’expulsion et la procédure de surendettement qui fait l’objet de la sous-partie suivante, et c’est elle qui change véritablement le rapport de forces.

B. Dossier de surendettement déclaré recevable : suspension des poursuites du bailleur et suspension provisoire de l’expulsion

Le dossier de surendettement se dépose auprès de la commission de surendettement de la Banque de France du département de résidence, avec l’ensemble des pièces : revenus, charges, tous les créanciers et toutes les dettes, y compris la dette de loyers, les charges locatives impayées et les frais déjà engagés par le bailleur. Le bénéfice de la procédure est ouvert aux personnes physiques de bonne foi, et l’article L. 711-1 du code de la consommation définit la situation protégée ainsi : « Le bénéfice des mesures de traitement des situations de surendettement est ouvert aux personnes physiques de bonne foi. La situation de surendettement est caractérisée par l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble de ses dettes, professionnelles et non professionnelles, exigibles et à échoir. » Des loyers impayés accumulés parce que les revenus ne couvrent plus l’ensemble des échéances entrent exactement dans cette définition, dès lors que l’endettement n’a pas été organisé et que le dossier est sincère et complet. Déclarer la dette locative dès le dépôt est donc indispensable : une dette dissimulée à la commission ne sera pas traitée et pourra nourrir une contestation ultérieure de votre bonne foi.

Dès que la commission déclare la demande recevable, un bouclier se met en place. L’article L. 722-2 du code de la consommation dispose : « La recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires. » Les saisies sur compte bancaire, les saisies de meubles et les cessions de rémunération portant sur les dettes prises en compte sont donc suspendues et interdites, ce qui redonne de l’air à la trésorerie et permet de flécher les revenus vers le loyer courant. La Cour de cassation donne à cette suspension toute sa portée : dans un arrêt de la deuxième chambre civile du 28 juin 2018 (pourvoi n° 17-17.481, rejet, publié au Bulletin, décision consultable sur le site de la Cour de cassation), elle juge « qu’en l’état d’une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement, qui emporte, en application de l’article L. 331-3-1, devenu l’article L. 722-2, du code de la consommation, suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur, il ne saurait être imposé au créancier qui recherche l’exécution du titre exécutoire notarié dont il dispose déjà, d’introduire une action au fond » et que « le créancier ne peut, à compter de la décision de recevabilité de la demande, interrompre la prescription en délivrant au débiteur un commandement à fins de saisie-vente ». Autrement dit, la recevabilité fige les poursuites sur les biens : aucun créancier, bailleur compris pour les dettes incluses, ne peut contourner ce gel en multipliant les actes d’exécution.

Pour le logement lui-même, le code de la consommation prévoit un mécanisme dédié. L’article L. 722-8 du code de la consommation dispose : « Si la situation du débiteur l’exige, le juge prononce la suspension provisoire des mesures d’expulsion de son logement, à l’exception de celles fondées sur un jugement d’adjudication rendu en matière de saisie immobilière et de celles ordonnées sur le fondement du troisième alinéa de l’article 2198 du code civil . » La demande est portée par la commission devant le juge, et c’est la situation concrète du débiteur qui conditionne la suspension : revenus, possibilité réelle de relogement, tension du marché locatif local, effet de l’expulsion sur la capacité de remboursement. L’article L. 722-9 du code de la consommation fixe ensuite la durée de cette protection : « Cette suspension est acquise, pour une période maximale de deux ans et, selon les cas, jusqu’à l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 , jusqu’à la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1 , L. 733-4 , L. 733-7 et L. 741-1 , jusqu’au jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ou jusqu’au jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire. » La suspension court donc au maximum deux ans et s’achève dès que le traitement du surendettement aboutit à une solution : plan approuvé, mesures imposées ou jugement de rétablissement personnel.

Deux apports de la Cour de cassation méritent une attention particulière parce qu’ils cadrent exactement ce que le juge peut et ne peut pas faire. Dans un arrêt de la deuxième chambre civile du 18 octobre 2018 (pourvoi n° 17-19.831, rejet, publié au Bulletin, décision consultable sur le site de la Cour de cassation), rendu dans une affaire où une commune propriétaire poursuivait l’expulsion d’un locataire en situation de surendettement, la Cour approuve les juges du fond qui avaient suspendu l’expulsion après avoir constaté « que M. X… pourrait, au vu de sa situation financière assez favorable, retrouver un logement sans trop de difficultés, qu’il restait que le marché locatif était assez tendu, peu de logements étant disponibles à l’année dans cette zone, et qu’il était peu probable que M. X… puisse trouver une location moins onéreuse, ce qui ne permettrait donc pas d’augmenter sa capacité de remboursement ». La Cour ajoute « que l’arrêt retient exactement que le juge n’a pas le pouvoir de moduler la durée de la suspension prévue à l’article L. 722-9 du code de la consommation », de sorte que « le moyen n’est pas fondé » et « REJETTE le pourvoi ». Le dispositif de l’arrêt tranche nettement : « REJETTE le pourvoi ; Condamne la commune de Saint-Magne aux dépens », et le sommaire officiel retient que le juge qui suspend l’expulsion n’a pas le pouvoir d’en moduler la durée. Concrètement, le juge qui suspend l’expulsion ne peut pas bricoler une durée sur mesure : la suspension est acquise dans le cadre légal maximal de deux ans, et c’est l’aboutissement du traitement du dossier qui y met fin. Pour le débiteur, cela signifie une protection stable et prévisible pendant l’instruction du dossier, à condition d’avoir fait constater par la commission et le juge que sa situation l’exigeait.

II. Dette de loyers effacée ou rééchelonnée et logement conservé : plan, mesures imposées et recours contre l’expulsion

A. Plan conventionnel, mesures imposées et rétablissement personnel : comment la dette de loyers est rééchelonnée, réduite ou effacée

Une fois le dossier déclaré recevable, la commission cherche d’abord un plan conventionnel de redressement négocié avec les créanciers, bailleur compris. Si la conciliation échoue, la commission peut imposer des mesures. L’article L. 733-1 du code de la consommation dispose : « En l’absence de mission de conciliation ou en cas d’échec de celle-ci, la commission peut, à la demande du débiteur et après avoir mis les parties en mesure de fournir leurs observations, imposer tout ou partie des mesures suivantes : 1° Rééchelonner le paiement des dettes de toute nature, y compris, le cas échéant, en différant le paiement d’une partie d’entre elles, sans que le délai de report ou de rééchelonnement puisse excéder sept ans ou la moitié de la durée de remboursement restant à courir des emprunts en cours ». La dette de loyers arriérés, dette de toute nature au même titre que les autres, peut donc être rééchelonnée sur plusieurs années avec une mensualité compatible avec le reste à vivre, et les mesures peuvent combiner rééchelonnement, imputation des paiements, réduction du taux d’intérêt et, dans les situations les plus dégradées, effacement partiel.

Lorsque la situation est irrémédiablement compromise et que le débiteur ne possède que des biens insaisissables ou sans valeur marchande, la commission impose un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, qui emporte l’effacement de l’ensemble des dettes non professionnelles, y compris l’arriéré locatif déclaré. L’article L. 741-1 du code de la consommation dispose : « Si l’examen de la demande de traitement de la situation de surendettement fait apparaître que le débiteur se trouve dans la situation irrémédiablement compromise définie au deuxième alinéa de l’article L. 724-1 et ne possède que des biens mentionnés au 1° du même article L. 724-1, la commission impose un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. » Si le débiteur possède un bien réalisable, le rétablissement personnel avec liquidation peut être ouvert par le juge, avec effacement du solde après réalisation. Dans les deux cas, seules les dettes déclarées et vérifiées sont traitées : l’arriéré de loyers, les charges locatives, les indemnités d’occupation fixées par le jugement d’expulsion lorsqu’elles sont antérieures, et les frais de procédure du bailleur entrent dans le périmètre dès lors qu’ils figurent à l’état du passif.

Une règle de conduite conditionne tout l’édifice : les loyers courants doivent continuer à être payés après le dépôt et pendant toute la procédure. La commission calcule la capacité de remboursement en réservant le loyer du mois dans les charges courantes, et un locataire qui cesse de payer son loyer actuel pendant le plan s’expose à la déchéance du bénéfice des mesures et à une nouvelle procédure d’expulsion pour des impayés nés après la recevabilité, que le plan ne couvrira pas. De même, la reprise d’un paiement régulier du loyer courant est l’argument le plus fort pour obtenir du juge des délais et de la commission un plan qui conserve le logement : elle démontre que le maintien dans les lieux est viable. Pour replacer ce traitement de la dette locative dans l’ensemble de la procédure, depuis la recevabilité jusqu’à l’effacement, le lecteur consultera utilement l’article pilier du cabinet consacré au dossier de surendettement devant la Banque de France, de la recevabilité à l’effacement en passant par la protection du logement en 2026, qui détaille chaque étape et chaque recours.

En pratique, la stratégie gagnante combine donc trois flux : le loyer courant payé chaque mois sans exception, l’arriéré ancien intégré au dossier et traité par le plan ou les mesures imposées, et la suspension de l’expulsion sollicitée pour laisser au traitement le temps d’aboutir. Quand ces trois flux sont tenus, le bailleur perçoit de nouveau un loyer, l’arriéré est apuré selon un calendrier réaliste ou effacé, et la menace d’expulsion perd sa raison d’être, ce que les juges constatent volontiers lorsqu’ils accordent des délais.

B. Garder le logement ou partir sans aggraver la dette : délais du juge, trêve hivernale et contestations de la procédure d’expulsion

Même lorsque le juge a ordonné l’expulsion, la loi aménage plusieurs délais de protection qu’il faut invoquer au bon moment. L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose : « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement » d’avoir à libérer les locaux. Après ce commandement de quitter, l’article L. 412-2 du même code permet au juge une prorogation : « Lorsque l’expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d’une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l’année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai prévu à l’article L. 412-1 peut être prorogé par le juge pour une durée n’excédant pas trois mois. » Au-delà, l’article L. 412-3 du même code ouvre des délais renouvelables : « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. » Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder ces délais dans le jugement même, et le juge de l’exécution peut les accorder ensuite. Enfin, l’article L. 412-6 du même code institue la trêve hivernale : « Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante », sauf relogement assuré dans des conditions suffisantes. Ces délais se cumulent avec la suspension provisoire de l’article L. 722-8 du code de la consommation obtenue dans le cadre du surendettement, et chacun doit être demandé : aucun ne se déclenche d’office, à l’exception de la trêve hivernale.

La régularité des actes du bailleur et du commissaire de justice fournit un second terrain de contestation. Le commandement d’avoir à libérer les locaux est enfermé dans un formalisme strict : l’article R. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose : « Lorsque l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, le commandement d’avoir à libérer les locaux contient, à peine de nullité, en plus des mentions prévues à l’article R. 411-1 , la reproduction des articles L. 412-1 à L. 412-6 . » Un commandement de quitter qui omet ces reproductions encourt la nullité, et la nullité fait tomber la procédure d’expulsion qui suit. De même, le décompte de la dette doit être vérifié : loyers réellement dus, charges justifiées, aide au logement versée directement au bailleur et déduite à tort ou à raison, indemnités d’occupation substituées au loyer après résiliation. Toute erreur de décompte se conteste devant le juge, et une dette gonflée artificiellement peut changer l’issue du litige comme le contenu du plan de surendettement.

Le concours de force publique, dernière étape avant l’expulsion physique, se conteste lui aussi : le préfet, saisi par le commissaire de justice, accorde ou refuse le renfort de la force publique au regard de la situation sociale et de l’ordre public, et son refus prolonge le maintien dans les lieux. À Paris, où les demandes sont nombreuses et les délais d’exécution allongés par l’encombrement des services, chaque mois gagné est un mois de loyer courant à payer pour démontrer la viabilité du maintien, un mois de traitement du dossier de surendettement qui avance, et un mois pendant lequel une solution de relogement ou un accord avec le bailleur peut aboutir.

Une limite doit être rappelée pour les lecteurs qui sont propriétaires et non locataires : la recevabilité du dossier ne suffit pas à arrêter une vente forcée déjà ordonnée. L’article L. 722-4 du code de la consommation dispose : « En cas de saisie immobilière, lorsque la vente forcée a été ordonnée, le report de la date d’adjudication ne peut résulter que d’une décision du juge chargé de la saisie immobilière, saisi à cette fin par la commission, pour causes graves et dûment justifiées. » La Cour de cassation l’a confirmé dans un arrêt de la deuxième chambre civile du 5 septembre 2019 (pourvoi n° 18-15.547, cassation, publié au Bulletin, décision consultable sur le site de la Cour de cassation), dont les motifs énoncent : « Qu’en statuant ainsi alors que, lorsque la décision de recevabilité d’une demande de traitement de la situation financière du débiteur intervient après que la vente forcée d’un bien immobilier lui appartenant a été ordonnée par un jugement d’orientation, exécutoire de plein droit nonobstant appel, le report de la date d’adjudication ne peut résulter que d’une décision du juge chargé de la saisie immobilière, saisi à cette fin par la commission de surendettement des particuliers, pour causes graves et dûment justifiées, la cour d’appel a violé le texte susvisé ». Les propriétaires en saisie immobilière doivent donc veiller à ce que la commission saisisse rapidement le juge de la saisie, au lieu de croire que la recevabilité bloque tout par elle-même.

Conclusion

Des loyers impayés et un commandement de payer ne condamnent ni au maintien dans une dette qui s’aggrave ni à la perte du logement. Pendant les six semaines qui suivent le commandement, payer même partiellement, demander des délais de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil et solliciter les aides existantes préservent toutes les options. Le dossier de surendettement déposé à la Banque de France, dès lors qu’il est déclaré recevable, suspend les poursuites contre les biens en application de l’article L. 722-2 du code de la consommation et permet au juge de suspendre provisoirement l’expulsion en application de l’article L. 722-8, pour une durée encadrée par l’article L. 722-9 que le juge ne peut pas moduler, comme l’a jugé la Cour de cassation le 18 octobre 2018. L’arriéré locatif déclaré est ensuite rééchelonné dans le plan ou les mesures imposées, voire effacé en cas de rétablissement personnel, tandis que les délais des articles L. 412-1 à L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution et la régularité du commandement de quitter offrent des recours jusqu’au dernier stade. La condition commune à toutes ces protections tient en un geste simple : continuer à payer le loyer courant chaque mois et déclarer l’intégralité de la dette locative à la commission. Seul le juge apprécie au cas par cas, au vu des pièces produites, et chaque situation commande une analyse de ses propres délais et de ses propres actes.