Vous venez de recevoir une lettre recommandée de votre bailleur qui vous annonce la fin du bail : il veut vendre le logement ou le reprendre pour y habiter. La date d’échéance approche, parfois à quelques mois, et vous vous demandez si vous devez préparer vos cartons ou si vous pouvez rester. Ce type de courrier arrive souvent à l’automne, lorsque les bailleurs anticipent les échéances de bail du premier semestre et veulent purger le délai de préavis avant la fin de l’année. Avant de céder à la panique ou, à l’inverse, d’ignorer le courrier, sachez qu’un congé délivré par le bailleur obéit à des règles de forme et de délai très strictes, et qu’un congé irrégulier ou frauduleux peut être annulé par le juge. Pendant le préavis, vous restez pleinement locataire, avec vos droits au maintien dans les lieux et, en cas de congé pour vente, un droit de préemption de deux mois. Cet article vous explique comment vérifier la validité du congé reçu, comment exercer votre droit de préemption ou votre protection liée à l’âge et aux ressources, comment contester une reprise fictive ou une vente déguisée, et comment gagner du temps devant le juge, notamment à Paris et en Île-de-France où les délais d’expulsion et la trêve hivernale jouent un rôle décisif.
I. Votre congé pour vente ou reprise est-il valable et que devez-vous faire pendant le préavis
A. Congé pour vente ou reprise : forme, délai de six mois et mentions qui font la nullité
Le congé délivré par le bailleur dans un bail d’habitation vide n’est possible qu’à l’échéance du bail et pour trois motifs seulement : sa décision de vendre le logement, sa décision de le reprendre pour y habiter ou pour y loger un proche, ou un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de ses obligations. Ce cadre résulte de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, texte central de tous les congés délivrés par les bailleurs. Si le congé n’indique aucun motif, ou un motif vague du type « convenances personnelles », il encourt la nullité. Le congé doit indiquer précisément le motif allégué, et le juge peut, même d’office, vérifier la réalité de ce motif et le respect des obligations prévues par le texte. La cour d’appel de Bordeaux l’a rappelé dans un arrêt du 5 février 2026 : « ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant », et « en cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé », en pouvant « déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes » (cour d’appel de Bordeaux, 1re chambre civile, 5 février 2026, n° 23/04687). Conservez donc l’enveloppe, la lettre et tous les échanges : chaque mot du congé compte.
Le délai de préavis est de six mois pour un logement vide : le locataire doit recevoir la lettre de congé au moins six mois avant la date d’échéance du bail, faute de quoi le congé n’est pas valable. La fiche officielle Préavis et formalités du congé donné par le propriétaire précise que si la lettre parvient en retard, le congé n’est pas valable, et que le point de départ du délai dépend du mode d’envoi : réception effective pour la lettre recommandée avec accusé de réception, jour du dépôt ou de la remise pour l’acte de commissaire de justice, jour de la remise contre récépissé pour la remise en main propre. Un congé envoyé trop tôt reste valable mais ne prend effet qu’à la date à laquelle il aurait dû être donné. Vérifiez donc la date d’échéance inscrite sur votre bail, la date de première présentation du recommandé et le mode d’envoi utilisé. Un congé adressé par simple courrier électronique n’est pas valable, alors qu’une lettre recommandée électronique peut l’être si le destinataire particulier a préalablement accepté ce mode d’envoi. En pratique parisienne, où les baux arrivent souvent à échéance en début d’année, un congé reçu fin septembre pour une échéance de fin mars mérite un contrôle calendaire attentif : un jour de retard suffit à sauver le bail.
En cas de reprise, le congé doit indiquer, à peine de nullité, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien qui l’unit au bailleur, et ce bénéficiaire ne peut être que le bailleur lui-même, son conjoint, son partenaire de pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à cette date, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Un congé de reprise au profit d’un neveu, d’un ami ou d’une société est donc nul. Le bailleur doit en outre justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise : il ne suffit pas d’écrire « je souhaite reprendre le logement », il faut démontrer que la reprise n’est pas un vague projet mais une certitude au jour de la notification, par exemple un départ en retraite avec retour dans la région d’origine, attesté par des pièces et des démarches administratives. Dans l’affaire jugée à Bordeaux en 2026, la bailleresse avait fait délivrer un congé motivé par « la volonté du demandeur de reprendre le logement pour l’occuper à titre personnel », en précisant sa fin d’activité professionnelle lui permettant de revenir vivre dans la région et d’occuper la maison familiale comme résidence principale ; la cour a jugé que « la décision de reprise est réelle » au vu du départ en retraite et du souhait exprimé de longue date, et « revêt un caractère sérieux » au regard des liens conservés avec la région et des démarches entreprises, avant de conclure : « En conséquence, il y a lieu de déclarer valide le congé pour reprise personnelle délivré le 7 mars 2022 » (cour d’appel de Bordeaux, 1re chambre civile, 5 février 2026, n° 23/04687). Retenez la méthode : face à un congé de reprise, exigez les pièces qui prouvent l’installation annoncée, et à défaut, préparez la contestation.
En cas de congé pour vente, le congé doit indiquer, à peine de nullité, le prix et les conditions de la vente projetée, et reproduire les dispositions légales relatives au droit de préemption du locataire. La Cour de cassation a jugé qu’est régulier en la forme un congé pour vendre reproduisant les textes dans un document annexé, et non dans le corps même du congé, dès lors que cette annexe est expressément annoncée dans le corps du congé ; la cour d’appel avait alors, « à bon droit », retenu « que le congé était régulier » (Cour de cassation, troisième chambre civile, 18 février 2009, n° 08-11.114). À l’inverse, un congé avec offre de vente délivré alors que le bien est frappé d’une clause d’inaliénabilité est irrégulier si le bénéficiaire de cette clause n’est pas intervenu pour consentir à la vente : la Cour de cassation a approuvé les juges du fond qui « en a exactement déduit que le congé avec offre de vente était irrégulier faute d’intervention du donateur pour donner son consentement à la vente et retenu que ce consentement ne pouvait être efficace que lors d’un nouveau congé » (Cour de cassation, troisième chambre civile, 31 mai 2006, n° 05-10.270). Contrôlez donc le prix affiché, les conditions de vente, la reproduction des textes et la cohérence entre le congé et la situation juridique du bien : indivision, nue-propriété, droit de retour ou clause d’inaliénabilité sont des sources fréquentes de nullité.
La nullité du congé peut aussi être demandée en appel sans être jugée irrecevable comme demande nouvelle, dès lors que le locataire s’était déjà défendu en première instance contre la demande de validation du congé. La cour d’appel de Paris l’a confirmé dans un litige portant sur deux congés pour vente : la demande tendant à « déclarer que les deux congés pour vente lui ayant été délivrés sont nuls pour non-respect des dispositions légales applicables » constitue « une véritable prétention » qui « emporte des conséquences juridiques en pouvant éviter de mettre fin au bail litigieux », et la question de la validité du congé, déjà débattue en première instance, « n’est pas nouvelle en appel » (cour d’appel de Paris, pôle 4 chambre 4, 26 novembre 2026, n° 22/07392). Concrètement, même si le premier juge a validé le congé, tout n’est pas perdu : l’argument de nullité peut vivre en appel. Pendant tout ce temps, ne cessez pas de payer vos loyers et charges : le préavis court, vous restez locataire, et un impayé fournirait au bailleur un motif légitime et sérieux de rechange.
B. Offre de vente, droit de préemption de deux mois et protections qui prolongent le bail
Le congé pour vendre vaut offre de vente au profit du locataire, qui bénéficie d’un droit de préemption pendant les deux premiers mois du préavis. Concrètement, vous disposez de deux mois à compter de la réception du congé pour accepter l’offre au prix et aux conditions indiqués, puis, après votre acceptation, de deux mois pour réaliser la vente, portés à quatre mois si vous recourez à un prêt. Si vous acceptez, le bailleur ne peut vendre à un tiers à des conditions plus avantageuses sans vous proposer à nouveau le bien. Si vous laissez passer le délai de deux mois sans réponse, l’offre expire et le bailleur peut vendre à un tiers, mais il reste tenu par le prix et les conditions notifiés : une vente à un prix inférieur appelle une nouvelle offre. Répondez toujours par lettre recommandée avec accusé de réception, en reproduisant exactement le prix et les conditions acceptés, et conservez la preuve de l’envoi. Si vous avez besoin d’un crédit, notifiez immédiatement votre demande de prêt et les refus éventuels : la condition suspensive d’obtention du prêt vous protège si elle est rédigée avec soin. Un avocat en droit immobilier à Paris peut sécuriser l’acceptation et l’avant-contrat afin d’éviter que le bailleur ne tire prétexte d’une acceptation imparfaite pour vendre à un tiers.
Attention au cas particulier de l’achat d’un logement déjà occupé : si votre bailleur a lui-même acheté le logement avec vous dedans, ses possibilités de congé sont encadrées dans le temps. Lorsque l’échéance du bail en cours intervient moins de trois ans après l’achat, le nouveau propriétaire ne peut donner congé pour qu’il prenne effet qu’à la date d’échéance du premier renouvellement ou de la première reconduction du bail, avec un exemple officiel parlant : achat le 1er mars 2025 et échéance le 31 mai 2027 permettent un congé prenant effet à cette échéance. Vérifiez la date de l’acte authentique d’achat de votre bailleur, souvent mentionnée dans le congé ou accessible via les documents de copropriété : un acquéreur récent qui vous donne congé pour l’échéance en cours commet peut-être une erreur de calendrier qui sauve votre bail pour trois ans. Cette protection s’ajoute à celle des locataires âgés et modestes : lorsque le locataire est âgé de plus de soixante-cinq ans à la date d’échéance et dispose de faibles ressources, ou lorsqu’il a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans dans les mêmes conditions de ressources, le bail se renouvelle automatiquement, sauf si le bailleur est lui-même âgé de plus de soixante-cinq ans ou dispose de faibles ressources. Les plafonds de ressources applicables en Île-de-France sont élevés et doivent être vérifiés chaque année : ne vous auto-excluez pas de cette protection sans avoir calculé le total des revenus des habitants du logement sur les douze mois précédant la notification du congé.
Le locataire protégé par l’âge et les ressources n’est pas expulsable par un simple congé pour vente ou reprise : le bail se renouvelle et le bailleur doit proposer un relogement correspondant aux besoins et aux possibilités du locataire. En pratique, les contentieux portent sur trois points : l’âge exact à la date d’échéance, le calcul des ressources sur douze mois et l’offre de relogement faite par le bailleur. Rassemblez vos avis d’imposition, justificatifs de pensions et attestations d’hébergement des personnes à charge, et répondez au congé en invoquant expressément la protection. Si le bailleur conteste, c’est à lui de démontrer qu’il remplit lui-même les conditions d’exception liées à son âge ou à ses ressources. Cette protection ne joue pas en cas de motif légitime et sérieux tiré de l’inexécution de vos obligations : un locataire protégé qui ne paie plus son loyer redevient expulsable, ce qui rappelle l’importance de rester à jour de vos paiements pendant toute la contestation.
Enfin, sachez que le propriétaire peut vendre le logement occupé sans vous donner congé et sans même vous en informer : la vente ne met pas fin au bail, et l’acquéreur devient votre nouveau bailleur, tenu de respecter le bail en cours. De jurisprudence constante, même un bail sans date certaine est opposable à l’acquéreur qui a connu et accepté l’existence de la location lors de son acquisition. Si vous apprenez la vente par votre syndic ou par un voisin, écrivez immédiatement au nouveau propriétaire pour vous présenter, rappeler la date d’échéance du bail et demander ses coordonnées pour le paiement des loyers. Ne suspendez jamais vos paiements sous prétexte du changement de bailleur : consignez les loyers si vous ne savez plus à qui payer, mais ne créez pas d’impayé. Et si le nouveau propriétaire vous demande de partir sans congé régulier, opposez-lui le maintien dans les lieux jusqu’à l’échéance et aux conditions de congé rappelées plus haut.
II. Contester un congé frauduleux et rester dans les lieux : preuve, juge et délais
A. Reprise fictive ou vente déguisée : prouver la fraude et obtenir la nullité
Un congé en règle sur le papier peut cacher une fraude : reprise alléguée alors que le bailleur veut en réalité relouer plus cher ou vendre libre, congé pour vente suivi d’aucune mise en vente, bénéficiaire de reprise qui n’occupe jamais les lieux. Le juge peut annuler le congé frauduleux et le bailleur s’expose à des dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil, aux termes duquel « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer » (article 1240 du code civil). Mais la fraude ne se présume pas : c’est au locataire de la prouver, en application de la règle selon laquelle « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver » (article 1353 du code civil). La Cour de cassation l’a illustré en rejetant l’argument d’une locataire qui contestait un congé pour vente : la cour d’appel avait « souverainement retenu que Mme Y… ne rapportait pas la preuve qui lui incombait du caractère frauduleux du congé qui lui avait été délivré » (Cour de cassation, troisième chambre civile, 18 février 2009, n° 08-11.114). Organisez donc votre preuve dès la réception du congé, sans attendre l’assignation.
Les indices de fraude les plus parlants sont la remise en location rapide après une reprise alléguée, l’absence de mise en vente effective après un congé pour vendre, le prix très supérieur au marché inscrit dans le congé pour décourager la préemption, et l’incohérence entre le bénéficiaire désigné et sa situation réelle, par exemple un enfant mineur scolarisé à l’étranger présenté comme futur occupant d’un studio parisien. Surveillez les annonces immobilières dès la notification du congé, faites constater par commissaire de justice les remises en location ou les visites organisées avec des candidats locataires, et conservez les captures d’annonces avec leurs dates. Après votre départ éventuel, continuez la surveillance pendant au moins un an : une relocation dans les mois qui suivent une reprise pour habitation personnelle est l’indice roi de la fraude. Demandez au syndic et aux voisins, dans le respect de la vie privée, si le bénéficiaire occupe réellement les lieux, et sollicitez des attestations conformes aux exigences de forme. Chaque pièce compte, car le juge apprécie la fraude à partir d’un faisceau d’indices précis et concordants.
La vente à un prix décourageant mérite une attention particulière : un prix très supérieur au marché peut révéler une offre fictive destinée à faire échec au droit de préemption, mais encore faut-il le démontrer par des estimations sérieuses, des prix de ventes comparables dans l’immeuble ou le quartier, et si possible une expertise. À l’inverse, un prix inférieur au marché doit alerter l’acquéreur potentiel sur le risque d’annulation du congé : si le congé est annulé, la vente projetée s’effondre et l’acquéreur évincé peut se retourner contre le vendeur. Locataires comme acquéreurs ont donc intérêt à faire vérifier le congé avant de s’engager. Les professionnels parisiens connaissent ces contentieux : les écarts de prix entre logements occupés et logements libres alimentent les contestations, et un congé pour vente suivi d’une revente rapide à un prix très différent de l’offre faite au locataire constitue un signal d’alarme que le juge examine avec attention.
Si la fraude est établie, le congé est déclaré non valide et le bail se poursuit, avec condamnation possible du bailleur à indemniser le préjudice subi : frais de déménagement exposés inutilement, surcoût de loyer du logement de remplacement, trouble de jouissance et préjudice moral. Le fondement indemnitaire de droit commun s’articule avec les règles spéciales du bail d’habitation, et le juge tient compte de la mauvaise foi du bailleur dans l’évaluation des délais qu’il accorde au locataire pour se maintenir ou pour partir dans de bonnes conditions. Ne négligez pas non plus la voie pénale en cas de manœuvres graves : un congé accompagné de coupures de fluides, de serrures changées ou de menaces pour forcer le départ peut caractériser des infractions distinctes du litige civil, qui renforcent la démonstration de la fraude. En toute hypothèse, n’abandonnez pas les lieux prématurément sur la seule foi d’un congé dont vous soupçonnez la sincérité : partir avant la décision du juge affaiblit votre position et complique la preuve de l’occupation fictive par le bénéficiaire désigné.
B. Gagner du temps devant le juge à Paris et en Île-de-France : délais, trêve et pièces
Même lorsque le congé est valable, le locataire dispose de plusieurs filets de sécurité pour rester dans les lieux le temps de se retourner. D’abord, l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, comme le prévoit l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, aux termes duquel « elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement ». Ensuite, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants dont l’expulsion a été ordonnée chaque fois que le relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales, en application de l’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution. Le juge peut également reporter ou échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de deux années en tenant compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier, en vertu de l’article 1343-5 du code civil, qui permet de « reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ». Enfin, en référé, le président du tribunal judiciaire peut prescrire les mesures qui s’imposent « pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite » et accorder une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, selon l’article 835 du code de procédure civile. Ces textes forment une chaîne de protection que tout locataire menacé d’expulsion doit connaître.
À Paris et en Île-de-France, deux particularités renforcent ces protections. D’une part, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, très sollicité, examine avec attention la situation des locataires de bonne foi, les démarches de relogement et les délais nécessaires dans un marché locatif saturé : un dossier documenté avec preuves de recherches, inscriptions en ligne, visites et refus motivés obtient plus facilement des délais qu’une simple demande verbale à l’audience. D’autre part, la trêve hivernale suspend toute mesure d’expulsion non exécutée du 1er novembre au 31 mars, en application de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, qui dispose qu’« il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes ». Un congé dont l’échéance tombe en plein hiver ne permet donc pas une expulsion immédiate : le commandement de quitter les lieux, les délais judiciaires et la trêve s’enchaînent pour offrir plusieurs mois de répit, à condition de comparaître aux audiences et de demander expressément les délais. Ne laissez jamais passer une assignation sans vous présenter ou sans vous faire représenter : le juge ne peut protéger un locataire absent.
La juridiction compétente pour les baux d’habitation est le juge des contentieux de la protection du lieu de situation de l’immeuble, donc à Paris le tribunal judiciaire de Paris pour un logement parisien, avec une saisine possible en référé en cas d’urgence ou au fond pour la contestation du congé. Avant le procès, pensez à la commission départementale de conciliation, à la saisine simple et à la procédure rapide, compétente pour les litiges relatifs aux congés : un accord trouvé en conciliation évite des mois de procédure, et même en cas d’échec, la démarche démontre votre bonne foi devant le juge. Constituez dès maintenant un dossier rigoureux : bail et avenants, congé et enveloppe d’envoi, quittances de loyer des douze derniers mois, avis d’imposition et justificatifs de ressources, pièces d’identité et livret de famille pour la protection liée à l’âge, attestations de recherche de relogement, échanges avec le bailleur et captures d’annonces suspectes. À Paris, ajoutez les spécificités locales : encadrement des loyers en cas de relocation du bien après votre départ, diagnostics et décence du logement si vous invoquez des manquements du bailleur, et coordonnées du syndic pour vérifier l’occupation réelle par le bénéficiaire d’une reprise.
Enfin, gardez à l’esprit l’interdiction de principe des conventions contraires à l’ordre public : « On ne peut déroger, par des conventions particulières, aux lois qui intéressent l’ordre public et les bonnes moeurs » (article 6 du code civil). Une clause du bail qui autoriserait le bailleur à donner congé à tout moment, à réduire le préavis à trois mois pour un logement vide ou à supprimer le droit de préemption serait privée d’effet. De même, un congé qui contournerait la protection des locataires âgés ou les règles applicables à l’acquéreur d’un logement occupé ne résisterait pas à l’examen du juge. Vérifiez chaque clause invoquée par le bailleur à l’aune des textes d’ordre public, et soulevez leur inapplicabilité par écrit. Cette vigilance paie particulièrement dans les baux anciens reconduits depuis des années, où bailleurs et gestionnaires appliquent parfois des modèles de congé obsolètes, oublient des mentions devenues obligatoires ou calculent le préavis à partir d’une mauvaise date d’échéance.
Conclusion
Recevoir un congé pour vente ou pour reprise n’est jamais une simple formalité, mais ce n’est pas non plus une expulsion : c’est l’ouverture d’un délai de six mois pendant lequel vos droits restent entiers et vos recours nombreux. Vérifiez le motif, le délai, le mode d’envoi et les mentions obligatoires, exercez votre droit de préemption dans les deux mois si le prix vous convient, invoquez la protection liée à l’âge et aux ressources si vous y êtes éligible, et contestez par écrit toute reprise ou vente qui vous paraît fictive en rassemblant vos preuves dès le premier jour. Si le bailleur saisit le juge, présentez-vous, demandez les délais prévus par les textes et faites valoir la trêve hivernale ainsi que vos démarches de relogement, particulièrement à Paris et en Île-de-France où les juridictions tiennent compte de la saturation du marché. Un congé frauduleux ou irrégulier peut être annulé et le bail se poursuit ; un congé valable ouvre tout de même droit aux délais de commandement, aux délais judiciaires et, le cas échéant, aux délais de grâce. La clé reste la même dans tous les cas : ne partez pas sur un simple courrier, répondez dans les délais et faites vérifier chaque date et chaque mention avant de prendre une décision irréversible.