Le 17 septembre 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rejeté les pourvois de l’Association nationale des gestionnaires de copropriété, de la Chambre FNAIM du grand Paris, de la société Emeria Europe, anciennement Foncia groupe, et du Syndicat national des professionnels de l’immobilier. L’arrêt n° 502 FS-B, pourvoi n° 24-15.665, publié au Bulletin, répond à une question que beaucoup de copropriétaires se posent depuis que des plateformes promettent de remplacer le syndic : une société qui fournit un logiciel, des modèles d’actes et une équipe technique à un syndicat coopératif exerce-t-elle illégalement cette profession ?
La réponse est plus étroite que les slogans. La Cour approuve les juges d’appel qui ont retenu que la société Matera se bornait, dans le contrat examiné, à assister un syndicat déjà passé en mode coopératif, sans signer les documents et sans devenir responsable du compte. Elle juge aussi que des affiches du type « passez chez Matera », bien qu’ambiguës, n’avaient pas, dans ce dossier, altéré de manière substantielle le comportement des copropriétaires, parce que le changement suppose une assemblée, un vote et une prise de responsabilité du conseil syndical.
Cet arrêt ne vous dispense pas de lire le contrat, de voter la bonne majorité, ni de désigner un syndic parmi les membres du conseil. Si votre syndic professionnel vous écrit que la plateforme est illégale, si vous préparez la prochaine assemblée, ou si le syndic sortant retient les archives, les textes fixent des délais, des pièces et un juge. Les développements qui suivent disent d’abord ce que la décision autorise et ce qu’elle ne dit pas, puis comment changer de syndic, qui reste responsable et comment contester, y compris pour un immeuble situé à Paris.
I. Syndic en ligne : que dit l’arrêt du 17 septembre 2026 sur l’exercice illégal de syndic ?
A. Une plateforme d’assistance n’est pas le syndic et n’a pas, dans ce cadre, besoin de la carte Hoguet
Le litige ne naît pas d’un immeuble en particulier. Il naît d’une campagne lancée à compter de mars 2020. La société Matera exploite une plateforme destinée aux copropriétés qui ont adopté le syndicat coopératif. La société Foncia groupe, devenue Emeria Europe, l’assigne, ainsi que son président, en soutenant que la publicité est illicite et trompeuse et que des actes de concurrence déloyale par dénigrement ont été commis. L’Association nationale des gestionnaires de copropriété intervient et demande, en outre, qu’il soit jugé que Matera exerce illégalement la profession de syndic, qu’elle soit indemnisée, et qu’il soit interdit à cette société de se présenter comme un syndic professionnel et d’en exercer les missions. La Chambre FNAIM du grand Paris assigne de son côté en indemnisation du préjudice causé à la profession. Le Syndicat national des professionnels de l’immobilier et Emeria forment ensuite des pourvois incidents contre l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 20 mars 2024, pôle 5, chambre 1.
La haute juridiction ne crée pas un régime nouveau. Elle relit les textes déjà opposés par les syndicats professionnels. L’article 1er, 9°, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 vise « L’exercice des fonctions de syndic de copropriété dans le cadre de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. » La loi s’applique aux personnes qui, d’une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, à ces opérations portant sur les biens d’autrui. Le seuil n’est donc pas la signature d’un mandat exclusif. Un concours habituel, même accessoire, peut suffire à entrer dans le champ de la loi, dite loi Hoguet.
La sanction est pénale autant que professionnelle. L’article 14 de la même loi dispose : « Est puni de six mois d’emprisonnement et de 7 500 Euros d’amende le fait : a) De se livrer ou prêter son concours, d’une manière habituelle, même à titre accessoire, à des opérations visées à l’article 1er sans être titulaire de la carte instituée par l’article 3 ». Le même article punit aussi l’usage de la dénomination de syndic de copropriété sans cette carte. Un copropriétaire qui lit une publicité « nouveau syndic » a donc raison de se demander qui, juridiquement, est le syndic. La carte professionnelle n’est pas un détail commercial. Elle conditionne le droit de se livrer habituellement à la fonction et le droit d’en porter le nom.
Ce cadre ne vide pas pour autant le droit de la copropriété d’autoriser l’aide extérieure. L’article 27 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 prévoit que « Le conseil syndical peut, pour l’exécution de sa mission, prendre conseil auprès de toute personne de son choix. » L’article 42 du même décret ajoute : « Celui-ci peut, en outre, sous sa responsabilité, confier l’exécution de certaines tâches à une union coopérative ou à d’autres prestataires extérieurs. » Le « celui-ci » désigne le syndic, puisque le premier alinéa rend applicables au syndic les dispositions de l’article 27. L’appui technique est donc prévu. Il reste sous la responsabilité de celui qui a la qualité de syndic.
C’est sur cette articulation que la Cour statue, dans son arrêt du 17 septembre 2026. Elle rappelle d’abord que la cour d’appel a constaté deux choses. Le contrat s’adressait aux copropriétés ayant déjà choisi le syndicat coopératif. Il consistait en un abonnement d’« accompagnement sur [des] sujets techniques : administratif, comptabilité, juridique », par une équipe de professionnels de la copropriété et une plateforme, l’annexe visant notamment la génération de documents, la gestion comptable, la mise à disposition de documents utiles à la vie de la copropriété, et l’assistance au suivi des travaux. Elle approuve ensuite la déduction selon laquelle ces textes autorisaient Matera à proposer un appui aux fonctions de syndic d’un syndicat coopératif.
Le dernier temps du raisonnement est le plus utile pour lire votre propre contrat. La cour d’appel, approuvée par l’arrêt du 17 septembre 2026, a retenu que « les prestations juridiques et comptables proposées consistaient essentiellement en la génération automatique de documents pouvant être utiles à ce syndic, la société Matera ne les signant pas », que l’ouverture proposée d’un compte de paiement sur lequel pouvaient être versées des sommes reçues au nom ou pour le compte du syndicat coopératif n’impliquait pas que Matera soit responsable de ce compte, que le suivi des travaux et l’accompagnement des démarches auprès des entreprises n’étaient pas illicites, et que l’accès à la plateforme était assuré au syndic en autonomie. La formule de rejet est nette : « la cour d’appel, qui a ainsi caractérisé que la prestation de la société Matera se bornait à l’assistance et l’accompagnement des syndicats des copropriétaires ayant opté pour le mode de gestion du syndicat coopératif, en a à bon droit déduit que cette société n’exerçait pas illicitement les fonctions de syndic. »
Cette phrase ne dit pas que toute plateforme est hors de la loi Hoguet. Elle dit que, dans le contrat et les pièces examinés, le rôle restait un rôle d’accompagnement d’un syndic coopératif déjà en place. Quatre limites suivent, et elles comptent davantage que le slogan de victoire publié depuis le 18 septembre 2026.
Première limite : la société ne signait aucun document. Si le contrat que l’on vous propose prévoit que la plateforme signe les contrats d’entreprise, les mises en demeure, les appels de fonds ou les quittances au nom du syndicat, vous n’êtes plus dans la caractérisation approuvée. Le concours habituel aux opérations de syndic, même accessoire, rentre dans l’article 1er. La carte redevient alors la question centrale, et l’article 14 punit son absence.
Deuxième limite : le compte de paiement proposé n’emporte pas, à lui seul, la responsabilité de ce compte. Cela ne dispense pas le syndic d’ouvrir le compte séparé exigé par la loi de 1965. Les deux sujets sont distincts. La Cour dit que Matera n’est pas, par la seule proposition d’un compte de paiement, responsable de ce compte. Elle ne dit pas que le syndicat peut se passer du compte bancaire séparé ouvert au nom du syndicat. Un copropriétaire qui croirait le contraire lirait l’arrêt à l’envers.
Troisième limite : l’accès doit rester autonome pour le syndic. La plateforme génère des documents utiles. Elle ne décide pas à la place du syndic élu. Si les ordres de virement, le choix des entreprises ou le contenu des résolutions partent sans validation de la personne qui a la qualité de syndic, le rôle d’accompagnement n’est plus celui qui a été caractérisé. L’accumulation des tâches ne suffit pas, à elle seule, à faire le syndic, dès lors que le pouvoir décisionnel et la signature restent au syndic coopératif. L’inverse est vrai : une accumulation qui s’accompagne de la signature et de la décision peut franchir la ligne.
Quatrième limite : une partie des griefs n’a pas fait l’objet d’une motivation spéciale. L’arrêt du 17 septembre 2026 énonce qu’« il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation. » Le rejet est entier. Il ne faut pas en déduire que chaque branche du pourvoi a été discutée au fond dans les motifs publiés. Les points motivés, et publiés au Bulletin, sont l’exercice illégal de la profession et les pratiques commerciales trompeuses. C’est sur eux que le copropriétaire peut s’appuyer, pas sur une lecture expansive des moyens écartés sans motif particulier.
En pratique, avant de voter, demandez l’annexe des prestations et entourez trois lignes : qui signe, qui ordonne les paiements, qui choisit l’entreprise. Si la réponse est le syndic élu parmi le conseil, la plateforme prépare seulement, vous êtes dans le cadre que la Cour a validé pour ce contrat. Si la réponse est « la plateforme gère », vous êtes dans un autre contrat, que cet arrêt ne couvre pas. Conservez cette annexe : c’est elle, et non la page d’accueil, qui a permis aux juges de caractériser l’assistance.
B. Votez Matera à la prochaine assemblée : publicité ambiguë, mais pas automatiquement trompeuse
Le second débat porte sur les affiches. Les organisations professionnelles reprochaient, ainsi que le relate l’arrêt du 17 septembre 2026, des slogans tels que « Remerciez votre syndic pour de bon – Votez Matera à la prochaine AG » et « Remerciez votre syndic et passez chez Matera », ainsi que des formules du type « nouveau syndic de référence » ou « syndic réinventé ». Elles soutenaient qu’une publicité, une fois diffusée, reste fautive même si des interviews ultérieures rétablissent la réalité, et que des articles de presse à diffusion plus faible ne peuvent pas détromper tous les consommateurs touchés par une campagne massive.
La Cour ne nie pas l’ambiguïté. Dans le même arrêt du 17 septembre 2026, elle retient que la cour d’appel a exactement énoncé qu’une pratique commerciale n’est trompeuse que lorsqu’elle altère ou est susceptible d’altérer de manière substantielle le comportement économique du consommateur. Elle approuve le constat selon lequel ces slogans étaient « de nature à créer une ambiguïté, laissant penser qu’elle était en mesure d’offrir aux copropriétés les services d’un syndic, professionnel ou non. » L’ambiguïté est donc établie. Elle ne suffit pas.
Le critère légal est celui de l’article L. 121-1 du code de la consommation : « Une pratique commerciale est déloyale lorsqu’elle est contraire aux exigences de la diligence professionnelle et qu’elle altère ou est susceptible d’altérer de manière substantielle le comportement économique du consommateur normalement informé et raisonnablement attentif et avisé, à l’égard d’un bien ou d’un service. » Les pratiques trompeuses des articles L. 121-2 à L. 121-4 en sont une forme. L’article L. 121-2 vise notamment le cas où la pratique « repose sur des allégations, indications ou présentations fausses ou de nature à induire en erreur » et, parmi les éléments concernés, « L’identité, les qualités, les aptitudes et les droits du professionnel ».
Pourquoi, malgré l’ambiguïté et malgré ce texte, la campagne n’a-t-elle pas été jugée trompeuse ? Parce que l’accès aux prestations supposait, selon les pièces, que la copropriété opte d’abord pour le syndicat coopératif. Cette option suppose une assemblée générale, un ordre du jour établi à l’avance, un vote autorisant à la fois le changement de mode de gestion et la conclusion du contrat avec la société. La Cour, dans l’arrêt du 17 septembre 2026, retient encore que « les membres du conseil syndical qui s’engageaient à assurer la gestion de la copropriété en assumaient la responsabilité », et que des copropriétaires normalement informés, raisonnablement attentifs et avisés, sont ainsi conduits à se renseigner sur l’offre réelle, sans s’en tenir à l’affiche. Le comportement économique du syndicat n’était donc pas susceptible d’avoir été altéré de manière substantielle par la seule campagne.
Un point de méthode doit être gardé, parce que les pourvois le contestaient. La cour d’appel n’a pas fondé cette déduction sur des articles de presse, des émissions ou des interviews qui auraient corrigé le message après coup. La Cour le dit expressément : cette recherche, reprochée comme omise, n’avait pas à être faite, puisque le raisonnement ne reposait pas sur ces éléments extérieurs. Ce n’est pas une interview de rattrapage qui sauve l’affiche. C’est le circuit obligatoire du vote, avec ses enjeux de responsabilité, qui empêche l’affiche, à elle seule, d’emporter la décision.
Pour le copropriétaire, la conséquence est double. D’un côté, une lettre de votre syndic professionnel qui se bornerait à coller l’affiche et à conclure « donc c’est illégal et trompeur » ne reprend pas l’arrêt. L’ambiguïté a été reconnue. La tromperie, dans ce dossier, a été écartée. De l’autre, l’arrêt ne vous autorise pas à voter sur la foi du slogan. Il dit précisément le contraire : le consommateur attentif se renseigne avant l’assemblée, parce que les membres du conseil qui s’engagent à gérer en assument la responsabilité. Si vous êtes sollicité pour devenir syndic coopératif, cette phrase vous concerne directement. Vous ne devenez pas un simple utilisateur d’application. Vous devenez le syndic.
Le dispositif confirme le rejet de l’ensemble des pourvois, principal et incidents. L’ANGC, la FNAIM du grand Paris, Emeria Europe et le SNPI sont condamnés aux dépens. Sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, leurs demandes sont rejetées et ils sont condamnés in solidum à payer à la société Matera et à son président la somme globale de 3 000 euros. Cette condamnation accessoire ne mesure pas le préjudice commercial des syndics professionnels. Elle clôt le pourvoi. Elle ne crée pas, à elle seule, un blanc-seing pour les campagnes futures d’autres opérateurs.
Si une autre société reprend les mêmes formules sans imposer le passage préalable en syndicat coopératif, sans assemblée, ou en se présentant elle-même comme titulaire du mandat, le raisonnement du 17 septembre 2026 ne se transpose pas mécaniquement. Le critère reste l’altération substantielle du comportement du consommateur normalement informé, appréciée au regard des pièces du contrat et du circuit de souscription. Une ambiguïté plus forte, ou un circuit qui permet de « passer chez » l’opérateur sans vote et sans syndic élu, peut être jugée autrement. L’arrêt est une cassation de contrôle sur une caractérisation précise, pas une autorisation générale de la publicité comparative dans la copropriété.
II. Changer de syndic pour un syndicat coopératif : majorité, pièces et recours
A. Comment faire inscrire le passage en syndic coopératif et quelle majorité voter
Le droit de la copropriété n’a pas été réécrit le 17 septembre 2026. Le mode coopératif existait déjà. L’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose : « Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. » Le syndicat, coopératif ou non, a la personnalité civile. Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice des actions récursoires. Changer de mode de gestion ne fait pas disparaître le syndicat. Cela change qui l’administre, et sous quel contrôle.
La règle de fonctionnement est à l’article 17-1 de la même loi : « Dans le cas où l’administration de la copropriété est confiée à un syndicat coopératif, la constitution d’un conseil syndical est obligatoire et le syndic est élu par les membres de ce conseil et choisi parmi ceux-ci. » Ce syndic exerce de plein droit les fonctions de président du conseil syndical. Le conseil peut élire, dans les mêmes conditions, un vice-président qui supplée le syndic en cas d’empêchement. Le président et le vice-président sont révocables dans les mêmes conditions. L’assemblée générale désigne une ou plusieurs personnes, copropriétaires ou extérieures qualifiées, pour assurer le contrôle des comptes. Enfin, « L’adoption ou l’abandon de la forme coopérative du syndicat est décidée à la majorité de l’article 25 et le cas échéant de l’article 25-1. »
Deux votes ne doivent pas être confondus, même s’ils figurent souvent à la même assemblée. Le premier est l’adoption de la forme coopérative, à la majorité de l’article 25, avec la passerelle de l’article 25-1 si elle est ouverte. Le second est la désignation ou la révocation du syndic. L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 pose le principe : « Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant ». Son c) vise « La désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical ». La majorité n’est pas celle des seuls présents. C’est la majorité des voix de tous les copropriétaires. Les absents qui n’ont ni donné pouvoir ni voté par correspondance pèsent donc contre le projet, parce que leurs voix manquent au numérateur sans sortir du dénominateur.
L’article 25-1 ouvre un second vote immédiat lorsque le premier échoue de peu : « Lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l’article 25 ou d’une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote. » L’article 24 vise la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Le second vote n’est pas un report à une assemblée suivante, sauf le cas particulier des travaux du f de l’article 25, qui n’est pas celui du changement de syndic. Il se tient dans la même réunion, et seulement si le tiers de toutes les voix a déjà été atteint.
Un exemple chiffré, purement illustratif, évite les erreurs de décompte. Une copropriété compte 1 000 tantièmes. La majorité de l’article 25 est donc de 501 voix au moins, que la salle soit pleine ou non. Le tiers est de 334 voix au moins. Si 600 tantièmes sont présents ou représentés et que le projet en recueille 480, l’article 25 n’est pas atteint, mais le tiers de toutes les voix l’est : le second vote immédiat de l’article 24 peut avoir lieu, à la majorité des voix exprimées de ces 600. Si le projet n’en recueille que 300, le tiers de toutes les voix n’est pas atteint : il n’y a pas de second vote. Annoncer on a la majorité des présents, donc c’est voté est inexact pour l’adoption de la forme coopérative et pour la révocation du syndic. Le procès-verbal doit faire apparaître le total des voix du syndicat, pas seulement le total des présents.
Encore faut-il que la question soit à l’ordre du jour. L’article 10 du décret du 17 mars 1967 le permet sans attendre la bonne volonté du syndic : « A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu’elles soient inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée générale. » Le syndic porte ces questions à l’ordre du jour de la prochaine assemblée. Si la demande arrive trop tard pour cette assemblée, elles sont inscrites à la suivante. La notification doit être accompagnée du projet de résolution lorsque cette formalité est exigée. Pour un passage en coopératif, le projet doit viser clairement l’adoption de la forme coopérative, la révocation du syndic professionnel en exercice, l’élection du conseil, et l’autorisation de conclure le contrat d’assistance. Une question vague du type « étude d’un syndic en ligne » ne prépare pas un vote utile.
Le délai de convocation n’est pas libre. L’article 9 du décret du 17 mars 1967 impose : « Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long. » Le formulaire de vote par correspondance est joint à la convocation. L’ordre du jour doit préciser chacune des questions. L’article 11 du même décret exige, pour la validité de la décision de désignation du représentant légal du syndicat, que le ou les projets de contrat de syndic, accompagnés de la fiche d’information sur le prix et les prestations, soient notifiés au plus tard avec l’ordre du jour. Ce formalisme vise le contrat de syndic. Le contrat de la plateforme, qui n’est pas un mandat de syndic dans le modèle validé le 17 septembre 2026, doit néanmoins être communiqué, parce que l’assemblée autorise sa conclusion et parce que l’article 11 vise aussi les conditions essentielles des contrats soumis au vote. Voter un abonnement dont personne n’a vu l’annexe des prestations, c’est voter à l’aveugle le point même sur lequel la Cour a fondé sa solution.
L’élection du syndic coopératif ne se fait pas comme celle d’un syndic professionnel. L’assemblée adopte la forme coopérative et désigne le conseil. C’est ensuite le conseil qui élit le syndic parmi ses membres. Annoncer en assemblée le nom de la plateforme comme « syndic élu » contredit l’article 17-1 et rejoue l’ambiguïté que la Cour a précisément neutralisée par l’existence de ce circuit. Le procès-verbal doit distinguer la résolution d’adoption, la résolution de révocation du syndic sortant, la composition du conseil, et l’autorisation de contracter avec le prestataire. Le syndic, personne physique membre du conseil, est élu par ce conseil, et il devient de plein droit président.
Les fonctions de président et de membre du conseil ne sont pas rémunérées. L’article 27 du décret du 17 mars 1967 le dit sans réserve : « Les fonctions de président et de membre du conseil syndical ne donnent pas lieu à rémunération. » Un modèle qui verserait une rémunération déguisée au copropriétaire syndic, par ristourne, avantage ou vacation qualifiée autrement, sort du texte. Les dépenses nécessitées par la mission du conseil sont, elles, des dépenses courantes d’administration, supportées par le syndicat et réglées par le syndic. L’abonnement de la plateforme peut entrer dans ces dépenses s’il a été autorisé. Il ne doit pas être présenté comme un salaire du syndic bénévole.
Si le syndicat est déjà dépourvu de syndic, le circuit se simplifie sur un point et se judiciarise sur un autre. L’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit : « Dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l’assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic. » À défaut de cette convocation, le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire chargé de convoquer l’assemblée. Pour un immeuble parisien, ce président est celui du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. Le syndic qui est encore en fonction et qui refuse seulement d’inscrire la question n’est pas un syndicat dépourvu de syndic : la voie ordinaire reste la notification de l’article 10 du décret, pas l’auto-convocation.
Le cadre général de ces votes relève du droit de la copropriété. Le règlement de copropriété doit être relu avant l’envoi de la résolution : certaines clauses anciennes décrivent encore un syndic nécessairement professionnel, ou imposent un lieu et un délai de convocation plus longs que les vingt et un jours. L’article 9 du décret s’efface devant un délai plus long prévu au règlement. Il ne s’efface pas devant une clause qui prétendrait interdire la forme coopérative contraire à l’article 14 de la loi. En cas de doute sur la rédaction de la résolution, mieux vaut une question précise, notifiée tôt, qu’une question ajoutée en séance : l’assemblée ne décide valablement que sur les questions inscrites à l’ordre du jour.
B. Qui reste responsable du compte, quelles pièces récupérer, et comment contester à Paris
Le point que les comptes rendus de presse résument trop vite est la responsabilité. La Cour a validé un appui technique parce que le syndic coopératif conserve la décision, la signature et la responsabilité. L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 charge le syndic d’exécuter le règlement et les délibérations, d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien, et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative aux travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. Il représente le syndicat dans les actes civils et en justice dans les cas prévus. Il établit le budget prévisionnel en concertation avec le conseil, les comptes et leurs annexes, et tient une comptabilité séparée faisant apparaître la position de chaque copropriétaire.
Le compte bancaire n’est pas une option de la plateforme. Le II de l’article 18 charge le syndic « d’ouvrir, dans l’établissement bancaire qu’il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. » L’assemblée peut décider, à la majorité de l’article 25, que ce compte est ouvert dans un autre établissement de son choix. Ce compte ne peut faire l’objet ni d’une convention de fusion, ni d’une compensation avec tout autre compte. Les intérêts sont acquis au syndicat. « La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. » Les actes passés avec des tiers de bonne foi demeurent toutefois valables. Le syndic met les relevés à disposition du conseil dès réception.
Relisez l’arrêt avec cette phrase sous les yeux. La Cour a admis que Matera pouvait proposer l’ouverture d’un compte de paiement sans devenir, par là, responsable de ce compte. Elle n’a pas dispensé le syndic élu d’ouvrir le compte séparé au nom du syndicat, dans une banque, sous sa responsabilité. Si, trois mois après sa désignation, le syndic coopératif n’a toujours pas ce compte, et si les fonds du syndicat transitent seulement par un compte dont la plateforme a la maîtrise sans que le compte légal existe, le mandat peut être nul de plein droit. Les paiements déjà faits à des entrepreneurs de bonne foi ne s’effondrent pas pour autant. Le syndic, lui, se retrouve sans titre, et les copropriétaires avec un syndicat désorganisé. La première vérification, le lendemain de l’élection, est donc l’ouverture du compte au nom du syndicat, pas la prise en main de l’application.
L’assurance suit la même logique de responsabilité. L’article 18 charge le syndic de soumettre au vote, à la majorité de l’article 24, la souscription d’un contrat d’assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre. Si l’assemblée refuse, le syndic peut néanmoins contracter cette assurance pour le compte du syndicat. Le syndicat coopératif ne sort pas de cette obligation parce que le syndic est bénévole. Au contraire : les membres du conseil qui s’engagent à gérer en assument la responsabilité, comme la Cour l’a relevé pour écarter le caractère trompeur de la publicité. Une assurance du syndicat, et une vérification de ce que couvre ou ne couvre pas le contrat de la plateforme, font partie des pièces à lire avant de se porter candidat au conseil, pas après le premier sinistre.
Le syndic sortant ne choisit pas le calendrier de la transmission. L’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 fixe trois délais. « En cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. » Dans le délai d’un mois à compter de la même date, il remet l’ensemble des documents et archives du syndicat, ainsi que, le cas échéant, les documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots, dans un format téléchargeable et imprimable. Si les archives ont été confiées à un prestataire spécialisé, le syndicat informe ce prestataire du changement et lui communique les coordonnées du nouveau syndic, dans le même délai. Dans les deux mois suivant l’expiration de ce délai d’un mois, l’ancien syndic fournit l’état des comptes des copropriétaires et celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.
Ces délais courent de la cessation des fonctions, pas de la « prise en main » commerciale annoncée par la plateforme. Si le procès-verbal constate la révocation au jour de l’assemblée, le délai de quinze jours pour la trésorerie et les références bancaires part de ce jour. À défaut de remise, et après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical peut demander au président du tribunal judiciaire, statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés, ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice d’une provision sur dommages et intérêts. La mise en demeure doit viser précisément les trois blocs de l’article 18-2, avec des dates, plutôt qu’un courriel général « merci de tout envoyer ».
La contestation de l’assemblée a, elle aussi, un délai qui ne se négocie pas. L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : « Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. » Le syndic notifie ce procès-verbal dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée. Sauf urgence, l’exécution des travaux décidés en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu’à l’expiration de ce délai de deux mois. Le copropriétaire qui a voté pour la résolution n’est pas, en principe, recevable à la contester. Celui qui a voté contre, ou qui était absent et non représenté, doit surveiller la date de notification, pas la date de l’assemblée : le délai de deux mois part de la notification du procès-verbal.
Pour un immeuble situé à Paris, ces règles se territorialisent sans changer de fond. L’article 9 du décret prévoit que, sous réserve du règlement, l’assemblée se réunit dans la commune de situation de l’immeuble : une copropriété parisienne se réunit donc à Paris, sauf clause contraire du règlement. Lorsque le syndicat est dépourvu de syndic, c’est le président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble qui peut désigner un administrateur provisoire. Pour un immeuble parisien, ce lieu est Paris. La remise forcée des archives, après mise en demeure, se demande aussi au président du tribunal judiciaire statuant en référé. Le délai de convocation de vingt et un jours, le formulaire de vote par correspondance et la notification du procès-verbal dans le mois restent identiques. Ce qui change, à Paris, c’est souvent le volume : beaucoup de tantièmes, des copropriétaires non occupants, des votes par correspondance nombreux. Un décompte qui oublie les votes par correspondance, ou qui calcule la majorité sur les seuls présents en salle, expose la résolution à l’action de l’article 42.
Le syndic professionnel qui conteste le modèle après le 17 septembre 2026 ne peut plus se contenter d’affirmer que toute assistance informatisée est un exercice illégal. Il peut, en revanche, contester une résolution irrégulière : ordre du jour imprécis, majorité mal calculée, contrat non joint, syndic « élu » qui serait la société elle-même et non un membre du conseil, compte séparé non ouvert. Ces moyens sont des moyens de régularité de l’assemblée ou d’exécution du mandat. Ils ne sont pas balayés par le rejet des pourvois. Inversement, le copropriétaire qui veut le changement doit voter les bonnes résolutions, pas « la plateforme ». Le lien utile, pour la tenue même de la réunion, est celui de l’assemblée générale de copropriété à Paris : convocation, ordre du jour, pouvoirs et procès-verbal conditionnent autant le changement de syndic que l’arrêt rendu sur la loi Hoguet.
Un litige distinct ne doit pas être mélangé à ce vote. Contester un appel de fonds du syndic encore en place, ou une mise en demeure de charges, obéit à d’autres délais et à d’autres pièces que l’adoption de la forme coopérative. Si c’est le montant appelé qui pose problème, et non le choix du mode de gestion, le contentieux des charges de copropriété et de l’appel de fonds se traite à part. Confondre les deux conduit à voter une révocation pour un désaccord de charges, ou à laisser passer le délai de deux mois sur une assemblée irrégulière en croyant que l’arrêt du 17 septembre 2026 a déjà tout tranché.
Le jour de l’assemblée, les pièces à avoir en main sont donc simples, et elles découlent des textes plutôt que du comparatif commercial. Le projet de résolution d’adoption de la forme coopérative et celui de révocation du syndic, avec le décompte des voix de tous les copropriétaires. Le contrat du prestataire et son annexe, pour vérifier l’absence de signature et l’autonomie du syndic. Le nom des membres du conseil prêts à être élus, et parmi eux celui qui acceptera la fonction de syndic et la présidence. L’engagement d’ouvrir le compte séparé au nom du syndicat dans les trois mois. La demande de remise, dès la cessation des fonctions, de la trésorerie sous quinze jours et des archives sous un mois. Le contrôleur des comptes désigné par l’assemblée. Sans ces lignes, l’arrêt du 17 septembre 2026 reste une décision sur le contrat d’autrui, pas une protection du vôtre.
Conclusion
L’arrêt du 17 septembre 2026, publié au Bulletin, rejette l’exercice illégal de syndic et la pratique commerciale trompeuse reprochés à une plateforme qui assistait des syndicats déjà coopératifs, sans signer les actes et sans endosser la responsabilité du compte. Il ne nomme pas cette plateforme syndic. Il ne dispense pas l’assemblée de la majorité de l’article 25, ni le conseil d’élire le syndic parmi ses membres, ni ce syndic d’ouvrir le compte séparé au nom du syndicat.
Pour préparer le vote, notifiez des résolutions précises, respectez le délai de vingt et un jours, joignez le contrat, et décomptez toutes les voix, pas seulement celles de la salle. Après le vote, exigez la trésorerie sous quinze jours et les archives sous un mois, et surveillez la notification du procès-verbal : les opposants et les défaillants n’ont que deux mois pour contester. À Paris comme ailleurs, le juge du lieu de l’immeuble reste saisi lorsque le syndicat n’a plus de syndic ou lorsque les pièces ne sont pas remises. L’arrêt éclaire la frontière. Il ne la franchit pas à votre place.
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