Au début du mois d’octobre, les syndics de copropriété appellent le quatrième trimestre du budget prévisionnel et, dans beaucoup d’immeubles parisiens, ajoutent les premiers appels de fonds pour des travaux votés avant l’été. Pour un copropriétaire, la facture d’automne réserve souvent deux mauvaises surprises : un appel de fonds dont le montant ou la répartition paraît anormal, puis, quelques semaines plus tard, une mise en demeure du syndic qui menace d’inscrire une hypothèque sur le lot ou de saisir le tribunal. Chaque étape obéit à des règles strictes, et chaque erreur du syndic peut être exploitée. Cet article explique comment vérifier un appel de fonds, comment contester une décision d’assemblée générale sans laisser passer le délai de deux mois, et comment répondre à une mise en demeure du syndic en limitant la dette aux sommes réellement dues.
I. Appel de fonds de copropriété : comment contester une charge abusive
A. Vérifier ce que le syndic peut vraiment vous réclamer avant de payer
Un appel de fonds n’est exigible que s’il repose sur une décision régulièrement votée et sur une répartition conforme au règlement de copropriété. La première vérification porte donc sur le budget lui-même. Aux termes de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2023 : « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. » Le même article ajoute : « Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. » Et il précise le calendrier : « La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. » Concrètement, l’appel d’octobre correspond au quatrième quart du budget voté pour l’exercice. Si aucun budget n’a été voté, ou si l’assemblée a fixé d’autres modalités sans les respecter, la provision réclamée manque de base. Demandez au syndic le procès-verbal de l’assemblée qui a voté le budget, le budget détaillé et votre décompte individuel : un syndic qui refuse de produire ces pièces fragilise sa propre créance.
La deuxième vérification porte sur la répartition entre copropriétaires. L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 distingue deux masses de charges. D’une part, « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. » D’autre part, « Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. » Le texte ajoute que « Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. » Cette distinction a des conséquences pratiques directes. Dans un immeuble parisien, un copropriétaire du rez-de-chaussée qui ne se sert jamais de l’ascenseur ne doit pas supporter les charges d’ascenseur au même titre que les étages : c’est le critère de l’utilité objective qui commande. À l’inverse, les charges générales d’entretien suivent les tantièmes, même pour un lot vacant ou inoccupé : l’absence d’occupation ne suspend pas la participation aux charges.
La Cour de cassation applique cette grille avec rigueur. Dans un arrêt du 28 janvier 2016 (pourvoi n° 14-26.222), la troisième chambre civile a jugé, au visa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, que « la différence de consommation constatée entre le relevé effectué sur le compteur général et l’addition des compteurs individuels, correspondant à la consommation nécessaire à l’entretien des parties communes, constitue une charge générale dont la répartition se fait proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965 » (Cass. 3e civ., 28 janv. 2016, n° 14-26.222). Autrement dit, les écarts de compteur qui correspondent à l’entretien des parties communes ne peuvent pas être ventilés selon l’utilité individuelle : ils suivent les tantièmes. Si votre syndic vous facture une consommation collective au prorata de votre usage privatif, la répartition est contestable. Dans le même esprit, la Cour a annulé une résolution qui mettait des charges communes à la charge de personnes qui n’avaient pas la qualité de copropriétaires : « la délibération n° 2 de l’assemblée générale du 4 juin 1998 mettant à la charge de ses bénéficiaires une quote part des charges communes, alors qu’ils n’avaient pas la qualité de copropriétaires, devait être annulée » (Cass. 3e civ., 2 déc. 2009, n° 08-20.310). Le règlement de copropriété reste la référence : comparez systématiquement l’appel de fonds à votre quote-part telle qu’elle y figure, ligne par ligne, et relevez tout glissement d’une catégorie de charges vers une autre.
La troisième vérification porte sur les travaux. Les dépenses de travaux ne figurent pas dans le budget prévisionnel : l’article 14-1 précise que « Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale. » Un appel de fonds pour travaux n’est donc exigible que si l’assemblée a voté les travaux, leur montant et leurs modalités d’appel. Les travaux votés sur le fondement des articles 25 et 26 de la loi, notamment les travaux d’amélioration ou les gros travaux d’entretien, exigent des majorités renforcées que le procès-verbal doit faire apparaître. À Paris, où les ravalements, les réfections de toiture et les mises aux normes des ascenseurs représentent des montants considérables, cette vérification n’est pas formelle : un vote acquis à une majorité insuffisante peut entraîner l’annulation de la résolution et, avec elle, de l’appel de fonds qui s’y adosse. Conservez chaque appel de fonds, chaque décompte et chaque procès-verbal : en cas de litige, c’est sur ces pièces que le juge vérifiera la régularité de la créance du syndicat.
B. Contester la décision d’assemblée dans le délai de deux mois sans rater la notification
Lorsque l’appel de fonds repose sur une résolution d’assemblée générale irrégulière, la contestation de cette résolution fait tomber l’appel avec elle. Mais l’action en contestation est enfermée dans un délai bref et impératif. L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version issue de l’ordonnance du 30 octobre 2019, dispose : « Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. » Le même article impose au syndic une diligence corrélative : « Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. » Seuls les copropriétaires opposants, c’est-à-dire ceux qui ont voté contre la résolution, et les copropriétaires défaillants, ceux qui étaient absents et non représentés, peuvent agir. Celui qui a voté pour la résolution ne peut plus la contester. D’où une première règle pratique pour les assemblées d’automne : si une résolution vous paraît illégale, votez contre et faites consigner votre opposition au procès-verbal, ou, si vous ne pouvez pas assister à l’assemblée, ne donnez pas de pouvoir en blanc qui voterait pour vous.
Le point de départ du délai de deux mois est fixé par le droit des notifications, et la Cour de cassation vient d’en rappeler une lecture stricte dans un arrêt publié au Bulletin le 16 avril 2026 (pourvoi n° 24-18.842). La Cour rappelle d’abord le cadre : « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. » Elle vise ensuite l’article 64, alinéa 1er, du décret du 17 mars 1967, selon lequel « toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire. » Puis elle tranche le point qui faisait débat : « La loi ne distinguant pas, selon que le pli recommandé est ou non retiré par son destinataire, pour fixer le point de départ du délai de deux mois pour agir en contestation des décisions d’une assemblée générale de copropriétaires, ce délai court, dans tous les cas, à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée, de notification du procès-verbal de l’assemblée générale, au domicile du destinataire. » (Cass. 3e civ., 16 avr. 2026, n° 24-18.842, publié au Bulletin). La leçon est brutale : même si vous n’avez jamais retiré le recommandé à la Poste, le délai de deux mois court dès le lendemain de sa première présentation. Un avis de passage négligé pendant les vacances ou un pli resté au bureau de poste ne suspend rien. Dès réception d’un avis de passage du syndic, retirez le pli et notez la date de première présentation : c’est elle qui fait courir votre délai.
L’assignation doit être délivrée dans ce délai de deux mois, devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. Pour un immeuble parisien, il s’agit du tribunal judiciaire de Paris. La demande peut tendre à l’annulation d’une ou plusieurs résolutions : défaut de convocation, ordre du jour incomplet, majorité non atteinte, résolution prise hors de l’objet du syndicat, ou modification irrégulière de la répartition des charges. Sur ce dernier point, l’article 42 prévoit un pouvoir propre du juge : « S’il est fait droit à une action contestant une décision d’assemblée générale portant modification de la répartition des charges, le tribunal judiciaire procède à la nouvelle répartition. » Vous pouvez donc demander au tribunal non seulement d’annuler, mais de fixer lui-même la bonne répartition. Notez aussi le garde-fou prévu pour les travaux : « Sauf urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 de la présente loi est suspendue jusqu’à l’expiration du délai de deux mois mentionné au deuxième alinéa du présent article. » Si le syndic lance des travaux non urgents avant l’expiration de votre délai de recours, signalez-lui par écrit que l’exécution est suspendue et, si nécessaire, saisissez le juge des référés. Enfin, gardez à l’esprit le délai de droit commun prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 : « Les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat. » Autrement dit, en dehors de la contestation des résolutions, les actions personnelles en copropriété se prescrivent par cinq ans. Une créance de charges ancienne peut donc être discutée sur le terrain de la prescription, en plus du contrôle de sa régularité.
II. Mise en demeure du syndic pour charges impayées : que faire quand le syndic durcit le recouvrement
A. Hypothèque légale, exigibilité immédiate et opposition sur le prix de vente : mesurer le rapport de force
La mise en demeure du syndic n’est pas une simple relance : c’est l’acte qui déclenche les mécanismes les plus lourds du recouvrement. Le premier d’entre eux est l’exigibilité immédiate de toute la dette. L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. » Trente jours après une mise en demeure restée sans effet, le syndic peut donc exiger d’un coup les trimestres restants et les arriérés votés. Le texte organise ensuite une voie judiciaire rapide : « Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier » au paiement. Face à une mise en demeure, la pire attitude est l’inertie : chaque mois qui passe sans réponse ni paiement rapproche la condamnation en procédure accélérée, avec des frais supplémentaires à votre charge. Si la dette est fondée, payez dans les trente jours, même partiellement en le précisant par écrit, ou prenez contact avec le syndic pour un échéancier : un échéancier accepté et respecté évite la déchéance du terme.
Le deuxième mécanisme est l’hypothèque légale du syndicat. L’article 19 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit : « Les créances de toute nature du syndicat à l’encontre de chaque copropriétaire sont, qu’il s’agisse de provision ou de paiement définitif, garanties par une hypothèque légale sur son lot. L’hypothèque peut être inscrite soit après mise en demeure restée infructueuse d’avoir à payer une dette devenue exigible, soit dès que le copropriétaire invoque les dispositions de l’article 33 de la présente loi. » Le syndic n’a besoin d’aucune autorisation d’assemblée pour inscrire : « Le syndic a qualité, sans autorisation préalable de l’assemblée générale, pour faire inscrire cette hypothèque au profit du syndicat, en consentir la main levée et, en cas d’extinction de la dette, en requérir la radiation. » L’article 19-1 confirme que « Toutes les créances mentionnées au premier alinéa de l’article 19 sont garanties par l’hypothèque légale prévue à l’article 2402 du code civil. » Une hypothèque inscrite n’empêche pas de vendre, mais elle alerte tout acquéreur et tout banquier, et elle garantit le syndicat sur le prix. Si vous payez après inscription, exigez la mainlevée et vérifiez sa radiation au fichier immobilier. Et si le syndic vous propose un échéancier, sachez que la loi vous ouvre une porte : « Le copropriétaire défaillant peut, même en cas d’instance au principal, sous condition d’une offre de paiement suffisante ou d’une garantie équivalente, demander mainlevée totale ou partielle au président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond. » Une offre sérieuse, chiffrée et garantie peut donc faire lever l’hypothèque sans attendre l’issue du procès. Dernier verrou temporel à connaître : « Aucune inscription ou inscription complémentaire ne peut être requise pour des créances exigibles depuis plus de cinq ans. » Une hypothèque inscrite pour des charges prescrites ou trop anciennes est attaquable.
Le troisième mécanisme frappe au moment de la vente du lot. L’article 20 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version issue de la loi du 9 avril 2024, organise l’opposition du syndic sur le prix : « avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. » Puis « Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal judiciaire de la situation de l’immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. » Toute opposition qui n’indique ni le montant exact ni les causes de la créance est nulle, et la nullité prive le syndic du blocage des fonds. Si vous vendez votre lot parisien alors qu’un arriéré est discuté, demandez au notaire la copie de l’opposition et contrôlez ces mentions : une opposition irrégulière ne doit pas retarder le versement du prix. Et surtout, payer pour débloquer une vente ne signifie pas reconnaître la dette. La Cour de cassation l’a jugé le 11 juillet 2024 : « le syndic peut former, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire », mais « Il résulte de la combinaison de ces textes que le paiement effectué par le notaire, en l’absence de contestation judiciaire formée par le copropriétaire vendeur, en conséquence de l’opposition faite par le syndicat des copropriétaires, ne peut caractériser un acquiescement, cette opposition n’étant ni une demande en justice ni un jugement. » (Cass. 3e civ., 11 juill. 2024, n° 23-11.700). Vous pouvez donc laisser le notaire verser les fonds sous opposition pour ne pas faire échouer la vente, puis contester ensuite les sommes devant le tribunal : le paiement contraint par l’opposition ne vaut pas renonciation. Formulez néanmoins des réserves écrites auprès du notaire et du syndic au moment du versement, et engagez la contestation rapidement.
À Paris et en Île-de-France, ces mécanismes se combinent avec des réalités locales qu’il faut anticiper. Les copropriétés parisiennes anciennes cumulent budgets élevés, travaux de ravalement et honoraires de syndic importants, si bien qu’une mise en demeure de quelques milliers d’euros peut rapidement doubler avec les frais. Le tribunal judiciaire de Paris, compétent pour les immeubles situés dans la capitale, statue en procédure accélérée au fond sur les demandes du syndicat : préparez votre dossier avant l’audience, avec les procès-verbaux, les décomptes et vos preuves de paiement. Si vos difficultés dépassent les seules charges et que l’huissier menace pour l’ensemble de vos dettes, un dossier de surendettement incluant des charges de copropriété impayées peut organiser la suspension des poursuites et un rééchelonnement global devant le juge. Chaque situation appelle toutefois sa propre stratégie : contester une charge indue n’exclut pas de traiter, en parallèle, une dette fondée.
B. Faire écarter les frais de recouvrement et les honoraires injustifiés du décompte
Les décomptes de syndic gonflent souvent la dette avec des frais de mise en demeure, de relance, d’huissier et d’honoraires de recouvrement. Or la loi limite strictement ce qui peut être mis à votre charge. L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, issu de l’ordonnance du 30 octobre 2019, dispose : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; » Trois conditions se dégagent de ce texte, et chacune est un moyen de défense. Premièrement, les frais doivent être nécessaires : des relances multiples et redondantes, des frais d’avocat exposés avant toute procédure, ou des honoraires forfaitaires de recouvrement sans lien avec un acte utile ne sont pas nécessaires. Deuxièmement, les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque ne courent qu’à compter de la mise en demeure : les frais antérieurs à celle-ci ne peuvent pas vous être imputés sur ce fondement. Troisièmement, la créance recouvrée doit être justifiée : si l’appel de fonds de départ était indu, les frais qui s’y rattachent tombent avec lui. Devant le juge, demandez la ventilation poste par poste et la justification de chaque frais, avec sa date : tout poste non ventilé ou non justifié doit être écarté.
La Cour de cassation censure les juges qui valident ces frais sans vérification. Le 12 novembre 2020, la troisième chambre civile a rappelé : « Il résulte de ce texte que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire. » Puis elle a cassé l’arrêt qui avait condamné la copropriétaire « sans rechercher si les frais de recouvrement avaient été exposés postérieurement à la mise en demeure et étaient nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat », la cour d’appel n’ayant « pas donné de base légale à sa décision » (Cass. 3e civ., 12 nov. 2020, n° 19-21.018). Dans cette affaire, des frais de relance de quelques euros avaient été validés sans contrôle : la Cour exige que le juge vérifie la date et la nécessité de chaque frais. Seize ans plus tôt dans une affaire similaire, la Cour avait déjà jugé, au visa de l’article 10-1 et des articles 698 et 700 du code de procédure civile : « Qu’en statuant ainsi, sans rechercher, ainsi qu’il le lui était demandé, quels frais étaient nécessaires au recouvrement de la créance pour être mis à la charge des consorts X… et à quelle période les imputer, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision de ce chef » (Cass. 3e civ., 7 oct. 2009, n° 08-19.001). La méthode est donc constante depuis plus de quinze ans : le syndic doit prouver, frais par frais, la nécessité et la période d’imputation. Concrètement, écrivez au syndic dès la mise en demeure pour contester par écrit les frais non justifiés, en visant l’article 10-1, et reproduisez cette contestation devant le tribunal : le juge ne peut pas condamner sur un montant global.
Les honoraires du syndic appellent la même vigilance. L’article 10-1 impute au copropriétaire débiteur « Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire », mais il plafonne un poste précis : « Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ; » Si vous vendez, contrôlez le montant facturé pour l’état daté : tout dépassement du plafond réglementaire doit être restitué. Plus largement, refusez les honoraires de recouvrement qui rémunèrent le syndic pour sa propre carence, par exemple des mois de relances sans action alors que la créance était contestée par écrit. Enfin, un dernier réflexe protège votre trésorerie : lorsque vous contestez une partie du décompte, payez sans attendre la partie non contestée en précisant par écrit l’imputation de chaque versement sur tel trimestre ou tel appel. Le paiement de l’incontestable démontre votre bonne foi, stoppe les intérêts et les frais futurs sur cette fraction, et resserre le litige sur les seuls postes discutables. Joignez à chaque paiement la copie de votre lettre d’imputation et conservez les relevés : devant le tribunal judiciaire, un copropriétaire qui paie ce qu’il doit et conteste ce qu’il ne doit pas se présente dans la posture la plus solide.
Conclusion
Un appel de fonds se vérifie avant de se payer : budget voté, provisions trimestrielles exigibles, répartition selon l’utilité objective ou les tantièmes, travaux votés avec leurs modalités. Une résolution irrégulière se conteste par une assignation délivrée dans les deux mois de la notification du procès-verbal, délai qui court dès le lendemain de la première présentation du recommandé, que le pli ait été retiré ou non. Une mise en demeure restée trente jours sans effet rend toute la dette exigible et ouvre la voie à l’hypothèque légale et à la condamnation en procédure accélérée au fond : répondez vite, payez l’incontestable en l’imputant par écrit, et discutez le reste. Les frais de recouvrement ne sont dus que s’ils sont nécessaires, postérieurs à la mise en demeure et adossés à une créance justifiée, et le paiement contraint par une opposition sur le prix de vente ne vaut pas renonciation à contester. À Paris comme dans toute l’Île-de-France, ces réflexes, appliqués dès l’automne, évitent qu’un simple appel de fonds ne devienne une hypothèque, puis une condamnation.
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