Les assemblées générales de copropriété de l’automne 2026 approchent et, dans de nombreux immeubles, la même question revient sur la table : faut-il garder le syndic en place ou en changer ? Charges qui dérapent, travaux urgents jamais lancés, appels de fonds opaques, gardien jamais remplacé, assemblée générale convoquée au dernier moment : quand la confiance est rompue, les copropriétaires disposent de leviers juridiques précis pour mettre le contrat du syndic en concurrence, refuser son renouvellement, le révoquer pour faute en cours de mandat et récupérer les fonds et les archives. Encore faut-il respecter les majorités, les délais et les procédures, car une résolution mal votée ou une contestation hors délai laisse le syndic en place pour une année de plus. Cet article explique, étape par étape, comment changer de syndic en fin de mandat grâce à la mise en concurrence, comment imposer un nouveau contrat au vote de l’assemblée générale, comment révoquer un syndic qui ne fait pas son travail, et comment contraindre le syndic sortant à rendre les fonds et les documents. Chaque affirmation déterminante est adossée aux textes et à la jurisprudence récente de la Cour de cassation, avec des actions concrètes et une section dédiée à Paris et à l’Île-de-France, où les grandes copropriétés et les honoraires élevés rendent l’enjeu particulièrement sensible.
I. Changer de syndic en fin de mandat : mise en concurrence et vote en assemblée générale
Le mandat du syndic arrive à échéance et l’assemblée générale annuelle doit se prononcer sur son renouvellement ou sur la désignation d’un successeur. Cette séquence est encadrée : mise en concurrence préalable des projets de contrat, inscription des candidatures à l’ordre du jour, convocation dans les délais et vote à la majorité requise. La Cour de cassation a précisé en 2021 ce que vaut une désignation opérée sans mise en concurrence, et la réponse mérite d’être connue avant de construire une stratégie contentieuse.
A. Changer de syndic grâce à la mise en concurrence : rôle du conseil syndical et sanction de son absence
Lorsque l’assemblée générale est appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic, la loi impose une étape préalable : la mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic, organisée par le conseil syndical. Le texte applicable est l’article 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Concrètement, le conseil syndical interroge plusieurs syndics, recueille leurs projets de contrat établis selon le contrat type prévu par le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété, ainsi que leurs fiches d’information sur les prix et les prestations, afin que les copropriétaires puissent comparer les offres avant l’assemblée générale. Tout copropriétaire peut en outre demander au syndic l’inscription à l’ordre du jour de l’examen des projets de contrat qu’il communique lui-même, ce qui permet de contourner un conseil syndical passif ou acquis au syndic en place.
La Cour de cassation a fixé la portée exacte de cette obligation dans un arrêt du 3 juin 2021 (troisième chambre civile, pourvoi n° 20-13.269, consultable sur Légifrance). Elle rappelle d’abord la règle : « au cas où l’assemblée générale est appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic, celle-ci est précédée, sauf lorsque le marché local des syndics ne le permet pas, d’une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic effectuée par le conseil syndical. » Puis elle tranche la sanction : « En l’absence de disposition en ce sens, le non-respect par le conseil syndical de son obligation de mise en concurrence n’est pas sanctionné par la nullité de la désignation du syndic par l’assemblée générale. » Autrement dit, un syndic désigné sans aucune mise en concurrence conserve son mandat : l’irrégularité ne suffit pas à faire annuler le vote. Les copropriétaires mécontents doivent donc agir en amont, en imposant eux-mêmes des projets concurrents à l’ordre du jour, plutôt qu’espérer une annulation après coup.
Un arrêt plus ancien éclaire le régime applicable aux contrats autres que celui du syndic. Le 15 avril 2015 (troisième chambre civile, pourvoi n° 14-13.255, Légifrance), la Cour de cassation a jugé que « le contrat de syndic n’entrait pas dans les contrats et marchés visés par l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction antérieure à la loi du 24 mars 2014 », validant ainsi une désignation intervenue avant la réforme ALUR sans mise en concurrence. Depuis la loi du 24 mars 2014, la mise en concurrence du contrat de syndic est en revanche obligatoire dans les conditions de l’article 21. Le même arrêt donne une indication pratique pour les marchés de travaux et de services : « ayant constaté que l’assemblée générale disposait du devis de la société Extranet et du contrat de la société GPM, la cour d’appel en a déduit à bon droit qu’il y avait bien eu mise en concurrence ». Comparer l’offre du prestataire sortant avec un devis concurrent suffit donc à caractériser la mise en concurrence, sans exiger systématiquement deux devis inédits.
En pratique, pour réussir la mise en concurrence avant l’assemblée d’automne 2026, le conseil syndical ou un groupe de copropriétaires demande au moins deux projets de contrat détaillés, vérifie que chaque projet respecte le contrat type et la fiche d’information tarifaire, compare les honoraires de gestion courante et les prestations particulières facturées en supplément, puis adresse au syndic, par lettre recommandée avec accusé de réception, une demande d’inscription à l’ordre du jour accompagnée d’un projet de résolution par candidat et des projets de contrat. Le syndic ne peut ni refuser cette inscription ni en apprécier l’opportunité. Les projets sont joints à la convocation adressée à tous les copropriétaires, de sorte que chacun vote en connaissance de cause.
B. Désigner le nouveau syndic en assemblée générale : majorité absolue, second vote et prise de fonction
L’assemblée générale doit être convoquée et tenue avant l’expiration du mandat en cours, idéalement dans les trois mois qui précèdent son terme, car un syndic dont le mandat est expiré ne peut plus convoquer valablement et l’assemblée s’expose à l’annulation. L’ordre du jour comporte la désignation du syndic et la fixation des dates de fin du contrat en cours et de prise d’effet du nouveau contrat. Le vote s’effectue successivement sur chaque candidature à la majorité absolue de l’article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, c’est-à-dire à la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés et absents. Si aucun candidat ne réunit cette majorité mais que l’un d’eux obtient au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, un second vote peut être organisé au cours de la même assemblée à la majorité simple de l’article 24, soit la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Cette passerelle du tiers des voix sauve de nombreuses désignations dans les copropriétés où l’absentéisme rend la majorité absolue difficile à atteindre.
Les copropriétaires fixent ensuite la date de prise d’effet du nouveau contrat, au plus tôt un jour franc après l’assemblée, afin d’assurer la continuité de la gestion sans chevauchement des mandats. Point important pour le budget de la copropriété : le syndic dont le contrat n’est pas renouvelé ne perçoit aucune indemnité de fin de mandat. En revanche, le syndic sortant reste tenu de rendre les comptes de sa gestion et de transmettre les fonds et documents au successeur, comme expliqué dans la seconde partie. Si la désignation du nouveau syndic ou le refus de renouvellement est entaché d’une irrégularité, par exemple une convocation tardive, un ordre du jour incomplet ou un décompte des voix erroné, la résolution peut être contestée en justice dans le délai de deux mois prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée. Passé ce délai, la résolution devient définitive, même si elle était contestable. Tout copropriétaire qui envisage un recours doit donc surveiller la réception du procès-verbal et agir vite, avec un décompte précis des voix et la copie de la feuille de présence.
II. Changer de syndic en cours de mandat : faute, révocation et transmission des fonds
Quand le syndic n’exécute pas ses missions, laisse les comptes à l’abandon, ignore les décisions votées ou mélange les fonds de la copropriété avec d’autres, attendre la fin du mandat coûte cher à la copropriété. La loi et la jurisprudence offrent alors deux armes : la révocation pour inexécution ou faute, et la constatation de la nullité de plein droit du mandat lorsque le compte bancaire séparé fait défaut. Dans les deux cas, la procédure compte autant que le fond, et le syndic sortant doit ensuite restituer fonds, archives et documents dans des délais stricts.
A. Révoquer le syndic qui ne fait pas son travail : mise en demeure, faute et nullité sans compte séparé
Le syndic est le mandataire du syndicat des copropriétaires et, à ce titre, il répond de ses fautes de gestion. Les textes du mandat s’appliquent : « Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution » (article 1991 du code civil), et « Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire » (article 1992 du code civil). Le syndic professionnel, rémunéré, est donc tenu à une appréciation rigoureuse de ses fautes. Ses missions légales sont définies par l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, qui le charge notamment d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative aux travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci, ainsi que d’exécuter le règlement de copropriété et les décisions d’assemblée générale, d’établir le budget prévisionnel et les comptes, et de recouvrer les charges.
La sanction financière peut être lourde, comme l’illustre un arrêt récent de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 27 novembre 2025 (RG 22/14362, SAS Foncia Méditerranée contre syndicat des copropriétaires Chanteperdrix). La cour, statuant sur les fautes du syndic mandataire au visa des articles 1991 et 1992 du code civil et de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, a confirmé que le syndicat était bien fondé à obtenir le paiement de 25 697,91 euros, après avoir relevé des fautes de gestion ayant notamment conduit la banque à pratiquer une saisie-attribution sur le compte du syndicat pour des frais financiers injustifiés, outre 3 000 euros au titre des frais de justice. Cette décision montre qu’une mauvaise gestion documentée se paie et que les relevés bancaires, les factures et les échanges écrits avec le syndic constituent les preuves décisives.
En pratique, la révocation en cours de mandat se prépare ainsi : mise en demeure écrite du syndic d’exécuter ses obligations, avec inventaire précis des manquements et délai raisonnable pour s’exécuter, puis demande d’inscription à l’ordre du jour d’une prochaine assemblée d’une résolution de révocation et de désignation d’un successeur, avec projets de contrat concurrents joints. La révocation est votée à la même majorité que la désignation. En cas d’urgence ou de blocage total, le tribunal judiciaire peut être saisi pour faire désigner un administrateur provisoire chargé de convoquer l’assemblée. À tout moment, les copropriétaires peuvent aussi agir en responsabilité contre le syndic pour obtenir réparation du préjudice subi par le syndicat, sur le fondement des articles 1991 et 1992 du code civil. Lorsque le litige porte d’abord sur des travaux votés que le syndic n’exécute pas, notre article sur le syndic qui n’agit pas et les travaux des parties communes explique comment le contraindre à agir avant, le cas échéant, de le révoquer.
L’arme la plus radicale reste le défaut de compte bancaire séparé. La Cour de cassation juge : « à défaut d’ouverture, à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation, d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du celui-ci, est nul de plein droit le mandat du syndic » (troisième chambre civile, 9 février 2022, pourvoi n° 21-11.197, Légifrance). La nullité est de plein droit, mais elle doit être constatée en justice et le syndic mis en cause doit être attrait à l’instance : « la demande en annulation d’une assemblée générale en raison de la nullité de plein droit du mandat du syndic pour défaut d’ouverture à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat implique qu’il soit statué contradictoirement à l’égard du syndic sur le manquement qui lui est reproché » (troisième chambre civile, 25 octobre 2018, pourvoi n° 17-20.131, Légifrance). Le même arrêt censure les dispenses sans durée : « la décision, prise en application du septième alinéa de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, par laquelle l’assemblée générale dispense le syndic de l’obligation d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat, fixe la durée pour laquelle la dispense est donnée ». Une dispense votée sans durée déterminée est donc annulable. Enfin, pour obtenir un administrateur provisoire sur le fondement de l’article 47 du décret du 17 mars 1967 en invoquant cette nullité, il faut d’abord l’avoir fait constater : « cette nullité doit avoir été constatée préalablement à l’issue d’une procédure contradictoire » (troisième chambre civile, 5 juillet 2018, pourvoi n° 17-21.034, Légifrance). La chronologie gagnante est donc : constatation contradictoire de la nullité, puis demande d’administrateur provisoire, puis désignation d’un nouveau syndic.
B. Récupérer les fonds et les archives du syndic sortant : délais, recours et spécificités à Paris et en Île-de-France
Le changement de syndic ne produit ses effets que si le sortant rend effectivement la gestion : fonds disponibles, archives, documents comptables et accès. L’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 organise cette transmission : l’ancien syndic remet au nouveau, dans le délai d’un mois à compter de la fin de ses fonctions, l’ensemble des documents et archives du syndicat, puis, dans un délai de deux mois, le solde des fonds disponibles après apurement des comptes, sous peine de pénalités financières. En pratique, le nouveau syndic adresse dès sa prise de fonction une demande écrite et exhaustive : relevés du compte séparé, grand livre comptable, liste des copropriétaires débiteurs avec le détail des procédures de recouvrement engagées, contrats d’entretien et d’assurance en cours, dossiers de sinistres ouverts, archives des assemblées générales et carnet d’entretien de l’immeuble. Chaque retard se documente par écrit, car les pénalités et les intérêts se calculent au jour près.
Si le syndic sortant retient les fonds ou refuse de transmettre les archives, le syndicat des copropriétaires, représenté par le nouveau syndic, l’assigne devant le tribunal judiciaire pour obtenir la remise sous astreinte, la reddition des comptes et, le cas échéant, des dommages et intérêts. En cas d’urgence, par exemple lorsque des factures d’énergie ou d’assurance restent impayées et menacent la copropriété d’une coupure ou d’une résiliation, le juge des référés peut ordonner la remise immédiate des fonds et documents. Les manquements comptables du sortant, comme les doubles facturations ou les frais financiers injustifiés sanctionnés par la cour d’appel d’Aix-en-Provence en 2025, nourrissent en outre une action en responsabilité distincte. Pour les copropriétaires qui découvrent ces dérives à l’occasion d’une régularisation de charges anormale, notre article sur la contestation d’un appel de fonds de copropriété trop élevé à la rentrée 2026 détaille comment vérifier le décompte et récupérer les sommes indues.
À Paris et en Île-de-France, le changement de syndic présente des particularités qui justifient une vigilance accrue. Les grandes copropriétés parisiennes, souvent dotées d’un conseil syndical actif et de budgets annuels de plusieurs centaines de milliers d’euros, attirent des offres de syndics très disparates : comparer les honoraires de base ne suffit pas, car l’écart se joue sur les prestations particulières, les frais de gestion des sinistres, les honoraires de suivi de travaux et les coûts de tenue des assemblées générales. Le marché local francilien, dense et concurrentiel, permet en principe une mise en concurrence large, de sorte que l’argument du marché local insuffisant pour s’en dispenser y est rarement recevable. Les assemblées générales parisiennes se tiennent fréquemment à l’automne dans des salles louées pour l’occasion, avec un fort taux de représentation par pouvoirs : vérifier la validité des mandats et le décompte des voix à la majorité de l’article 25 est essentiel, car c’est sur ce décompte que se joue la désignation. Le tribunal judiciaire de Paris, compétent pour les immeubles situés dans la capitale, connaît un contentieux nourri de la copropriété, et les copropriétaires franciliens peuvent s’appuyer sur l’ADIL de Paris et l’ANIL pour une information gratuite avant d’engager un avocat. Enfin, dans les immeubles haussmanniens avec ravalement, réfection de toiture ou mise aux normes des ascenseurs en cours, la transmission des dossiers de travaux et des garanties entre l’ancien et le nouveau syndic conditionne la préservation des recours contre les entreprises : exiger un inventaire contradictoire des dossiers en cours évite que des garanties ne se perdent dans le transfert.
Avant l’assemblée décisive, chaque copropriétaire constitue son dossier : convocation et ordre du jour vérifiés, projets de contrat concurrents avec leurs fiches tarifaires, relevés du compte séparé et derniers décomptes de charges, échanges écrits attestant des manquements du syndic en place, projets de résolutions de non-renouvellement ou de révocation avec désignation du successeur, et pouvoirs en règle pour les absents. Ce dossier sert deux fois : à emporter le vote le jour de l’assemblée, puis à contester dans le délai de deux mois ou à agir en responsabilité si le syndic sortant refuse de rendre les fonds et les archives.
Conclusion
Changer de syndic en 2026 repose sur une méthode simple : organiser tôt la mise en concurrence des contrats, inscrire les candidatures à l’ordre du jour, faire voter la désignation à la majorité de l’article 25 avec la passerelle du tiers des voix, puis exiger du sortant la remise des documents sous un mois et du solde des fonds sous deux mois. Lorsque le syndic faute en cours de mandat, la mise en demeure, la révocation votée et, le cas échéant, la nullité de plein droit du mandat sans compte bancaire séparé permettent de reprendre la main, avec la réparation financière à la clé comme l’a confirmé la cour d’appel d’Aix-en-Provence en condamnant un syndic à plus de 25 000 euros. Retenez aussi les limites fixées par la Cour de cassation : l’absence de mise en concurrence n’annule pas à elle seule la désignation, et la nullité pour défaut de compte séparé doit être constatée en procédure contradictoire avec le syndic mis en cause. Un dossier écrit, chiffré et complet fait la différence entre un changement de syndic réussi et une année supplémentaire de gestion subie.
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