Les valises à roulettes dans l’escalier chaque week-end, la boîte à clés vissée dans le hall, un studio qui ne dort jamais : à Paris, la location touristique de courte durée du voisin n’est plus une simple gêne de voisinage, c’est un contentieux qui se gagne avec des preuves et les bons fondements. Le 15 avril 2026, le tribunal judiciaire de Paris a condamné une société civile immobilière à une amende record de 585 000 euros pour la transformation illégale d’un immeuble entier du IXe arrondissement en meublés de tourisme, un montant qui dépasse à lui seul les près de 540 000 euros d’amendes prononcées entre 2020 et 2025 dans ce même arrondissement. Depuis janvier 2025, la Ville de Paris a abaissé à 90 jours le plafond annuel de location des résidences principales et son plan local d’urbanisme interdit désormais la création de tout nouveau meublé touristique dans les Ier, IIe, IIIe, IVe, Ve, VIe, VIIe, VIIIe et XIe arrondissements ainsi qu’à Montmartre. Quand le logement du voisin est loué toute l’année sur une plateforme, deux armes existent : le droit public du changement d’usage, qui appartient à la mairie, et le droit privé de la copropriété et du trouble de voisinage, qui appartient aux voisins. Cet article expose comment distinguer une location autorisée d’une exploitation illégale, comment la prouver sans faute, devant qui agir à Paris et quelles sanctions et réparations demander en 2026.
I. Comment faire interdire une location Airbnb louée toute l’année à Paris quand elle est illégale
A. Résidence principale limitée à 90 jours ou résidence secondaire sans autorisation : le test qui change tout
Le point de départ tient en une distinction que beaucoup de loueurs entretiennent volontairement dans le flou : la résidence principale peut être louée en meublé de tourisme dans une limite annuelle stricte, tandis que la résidence secondaire louée à la nuit ou à la semaine change d’usage et exige une autorisation préalable de la mairie avec compensation. Le code du tourisme définit à l’article L. 324-1-1 : « les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois ». Dès que le logement du voisin reçoit une succession de voyageurs qui n’y élisent pas domicile, il entre dans cette définition, et c’est le régime de la résidence principale ou de la résidence secondaire qui détermine la suite.
Pour une résidence principale, la loi nationale fixe un plafond de cent vingt jours par année civile, que la commune peut abaisser jusqu’à quatre-vingt-dix jours par délibération motivée ; Paris a utilisé cette faculté en janvier 2025 et le plafond parisien est donc de 90 jours pour une résidence principale. Au-delà, chaque nuitée supplémentaire est une infraction, même si le logement reste par ailleurs la résidence principale du loueur. Pour une résidence secondaire, il n’existe aucun quota de jours qui rendrait l’activité libre : la mise en location répétée de courtes durées constitue en elle-même un changement d’usage soumis à autorisation. Le code de la construction et de l’habitation tranche à l’article L. 631-7 : la location d’un local meublé à usage d’habitation comme meublé de tourisme constitue un changement d’usage, et le texte ajoute que « Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article ». Autrement dit, le voisin qui loue sa résidence secondaire toute l’année sur une plateforme transforme son logement en local commercial sans le dire, et c’est exactement ce que la brigade municipale parisienne traque sur internet et sur le terrain.
L’autorisation n’est ni un formulaire de pure forme ni un droit acquis : le même code prévoit à l’article L. 631-7-1 que « L’autorisation préalable au changement d’usage est délivrée par le maire de la commune dans laquelle est situé l’immeuble, après avis, à Paris, Marseille et Lyon, du maire d’arrondissement concerné ». À Paris, elle est accordée avec compensation, c’est-à-dire contre la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, proposée dans le même arrondissement puis dans le même quartier administratif, et depuis 2021 avec une compensation renforcée de deux à trois fois la surface dans certaines zones. En pratique, un particulier qui loue son deux-pièces secondaire n’obtient quasiment jamais cette autorisation, et les demandes de changement de catégorie issues de commerces transformés sont refusées à 80 %. Depuis l’entrée en vigueur du plan local d’urbanisme parisien début 2025, la création de nouveaux meublés touristiques est en outre devenue impossible dans une grande partie de la ville, ce qui ferme définitivement la porte aux régularisations a posteriori dans les arrondissements centraux.
Deux faux arguments du voisin doivent être écartés d’emblée. Le premier consiste à brandir un classement en meublé de tourisme, avec étoiles, comme s’il valait autorisation de la mairie : la Cour de cassation a cassé un arrêt qui raisonnait ainsi et juge que « une décision de classement en meublé de tourisme ne peut se substituer à l’autorisation de changement d’usage prévue à l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation », par arrêt de la troisième chambre civile du 27 juin 2024, pourvoi n° 23-13.131. Le second consiste à afficher un numéro d’enregistrement sur l’annonce comme preuve de régularité : le code du tourisme impose à l’article L. 324-2-1 que l’intermédiaire « publie, dans toute annonce relative à ce meublé, ce numéro de déclaration », mais ce numéro atteste seulement de la déclaration, jamais de l’autorisation de changement d’usage quand elle est requise. Un numéro présent sur l’annonce n’empêche donc ni le signalement ni l’assignation, et un numéro absent constitue déjà un premier indice d’irrégularité à capturer par constat.
Concrètement, le test à appliquer au logement du voisin tient en trois questions. Le logement est-il sa résidence principale, avec avis d’imposition à cette adresse, ou une résidence secondaire, un pied-à-terre, un bien détenu par une société civile immobilière ? Le nombre de nuits louées dépasse-t-il 90 jours à Paris sur l’année civile, ce que révèlent le calendrier public de l’annonce, les avis voyageurs datés et les allées et venues constatées ? Existe-t-il une autorisation de changement d’usage avec compensation affichable, ce que la mairie confirmera ou non ? Si le logement est une résidence secondaire louée à la semaine sans autorisation, ou une résidence principale louée 150 ou 200 nuits, l’exploitation est illégale et les deux voies d’action décrites ci-dessous sont ouvertes. Si le voisin loue sa vraie résidence principale 40 ou 60 nuits par an dans le respect du règlement de copropriété et sans nuisance, en revanche, aucune interdiction ne peut être obtenue sur le seul fondement du changement d’usage : il faudra alors agir sur le terrain des nuisances prouvées.
B. Règlement de copropriété et destination bourgeoise : quand les voisins peuvent faire cesser l’activité eux-mêmes
Même lorsque la mairie n’a pas encore agi, les copropriétaires disposent d’une action propre dès que la location de courte durée contrevient à la destination de l’immeuble ou porte atteinte aux droits des autres occupants. Le raisonnement se construit en deux temps : lire le règlement de copropriété pour vérifier ce qu’il interdit vraiment, puis démontrer soit une violation de la destination, soit un trouble anormal de voisinage. La liberté du copropriétaire sur ses parties privatives est le principe, de sorte que les clauses qui limitent cette liberté s’interprètent strictement ; une clause d’habitation exclusivement bourgeoise n’a pas les mêmes effets qu’une clause d’habitation simple avec tolérance d’activités libérales, et un immeuble mixte avec commerces en rez-de-chaussée ne se juge pas comme un immeuble exclusivement bourgeois. C’est cette lecture au cas par cas qui explique des décisions apparemment contradictoires, et c’est elle qui impose de ne jamais assigner sans avoir fait analyser le règlement par un avocat.
Quand le règlement verrouille la destination, les tribunaux ordonnent la cessation pure et simple. Le 7 mai 2025, le tribunal judiciaire de Paris a ainsi condamné un copropriétaire qui exploitait un débarras du sixième étage en location de courte durée : le jugement « CONDAMNE Monsieur [Z] [R] à cesser ou faire cesser dans le lot n° 37 de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 11] toute activité de location touristique de courte durée (type Airbnb) et à lui restituer sa destination initiale de débarras », par jugement du tribunal judiciaire de Paris du 7 mai 2025, RG n° 24/08973. La portée pratique est claire : un lot décrit comme débarras, cave, chambre de service ou local accessoire ne peut pas devenir un studio de tourisme sans violer le règlement, et le syndicat comme chaque copropriétaire peut en demander la cessation avec restitution de la destination initiale. Le même raisonnement vaut pour les immeubles à destination exclusivement bourgeoise dont le règlement prohibe toute activité commerciale et toute location de courte durée : le juge ordonne l’arrêt de l’activité, parce que la rotation permanente d’occupants étrangers à l’immeuble contredit la vocation d’habitat stable voulue par le règlement.
Quand le règlement n’interdit rien expressément, en revanche, le syndicat perd s’il invoque la seule clause bourgeoise sans démontrer ni commercialité ni trouble. Le 21 janvier 2025, la cour d’appel d’Angers a infirmé un jugement qui avait interdit la location et a « DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] de ses demandes de condamnation de M. [H] [J] et de Mme [I] [R] à cesser la location de courte durée de leur appartement et à lui payer des dommages et intérêts », par arrêt de la cour d’appel d’Angers du 21 janvier 2025, RG n° 23/00166. La cour relève « il se déduit de la lecture du règlement de copropriété que celui-ci n’interdit pas spécifiquement la location de courte durée », note que la résidence n’a pas une destination bourgeoise exclusive puisque le règlement admet des commerces et des professions libérales, et rappelle la jurisprudence selon laquelle « l’activité de location touristique de courte durée n’est pas commerciale si elle n’est accompagnée d’aucune prestation de services accessoires ou seulement de prestations mineures ne revêtant pas le caractère d’un service para-hôtelier (Cass. 3ème civ, 25 janvier 2024, n°22-21.455) ». La leçon pour les voisins est directe : avant d’assigner sur le fondement de la copropriété, vérifier si le règlement interdit la courte durée, si l’immeuble est exclusivement bourgeois, et si le voisin fournit des services para-hôteliers comme petit-déjeuner, ménage quotidien, réception permanente ou fourniture de linge renouvelé, car ces prestations font basculer l’activité vers le commercial et facilitent l’interdiction.
À défaut de violation frontale du règlement, reste le trouble anormal de voisinage, qui ne pardonne pas aux exploitations intensives. Le code civil dispose à l’article 1240 que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». Appliqué aux meublés touristiques, ce texte sanctionne les nuisances sonores nocturnes, les allées et venues incessantes avec bagages dans les parties communes, les fêtes de voyageurs, les dégradations d’ascenseur et de digicode, les dépôts d’ordures et l’insécurité née de la boîte à clés accessible à tous. La jurisprudence exige un trouble qui dépasse les inconvénients normaux du voisinage : quelques locations discrètes dans l’année ne suffisent pas, mais une occupation moyenne de dix-neuf à vingt et un jours par mois avec rotation hebdomadaire, des courriels de copropriétaires excédés, un constat d’huissier relevant les annonces et un gardien qui témoigne des passages nocturnes caractérisent le trouble. Les voisins qui subissent aussi une dépréciation de jouissance, impossibilité de dormir, télétravail impossible, parties communes monopolisées, peuvent alors demander non seulement la cessation, mais des dommages et intérêts personnels en plus de ceux du syndicat. Pour un propriétaire dont le bien perd de sa valeur parce que l’immeuble devient une adresse de fêtes, pour un locataire qui paie un loyer parisien pour un calme qu’il n’a plus, ce fondement est souvent le plus rentable, à condition de prouver au lieu d’affirmer.
II. Comment prouver, agir à Paris et obtenir réparation en 2026
A. Prouver l’exploitation annuelle et saisir les bons juges sans se tromper de porte
Un dossier Airbnb se perd presque toujours pour les mêmes raisons : des captures d’écran sans date, des attestations vagues, une plainte à la mauvaise autorité, une assignation qui mélange changement d’usage et copropriété sans viser les bons textes. La méthode qui obtient des condamnations suit l’ordre inverse : figer la preuve de l’exploitation, identifier le statut du logement, signaler à la mairie pour le volet public, mettre en demeure et faire voter l’assemblée pour le volet privé, puis assigner devant le tribunal judiciaire de Paris avec des demandes chiffrées. Chaque étape alimente la suivante, et un dossier bien construit dès septembre permet une décision rapide avant la fin de l’année.
La preuve commence sur internet, car l’annonce est l’aveu public du loueur. Faire établir par un commissaire de justice un constat qui capture l’adresse exacte de l’annonce, son numéro de déclaration ou son absence, le calendrier des disponibilités sur douze mois, le nombre d’avis voyageurs avec leurs dates, les tarifs à la nuit et à la semaine, les photographies permettant d’identifier le lot, et l’identité affichée de l’hôte avec le nombre d’annonces qu’il gère, car un hôte qui gère cinq logements parisiens n’est pas un particulier qui loue sa résidence principale. Compléter par des captures régulières du calendrier montrant une disponibilité permanente, des relevés du gardien ou du-ménage sur les rotations, les codes de boîte à clés photographiés dans les parties communes, les dépôts de valises filmés aux mêmes horaires, et les attestations circonstanciées des voisins qui précisent les dates, les heures, la nature des bruits et leur fréquence, avec copie de leur pièce d’identité comme l’exige la procédure civile. Conserver aussi les échanges avec le syndic, les courriels de protestation, les procès-verbaux d’assemblée qui évoquent les nuisances, les factures de remise en état des parties communes et les interventions du gardien. Pour le contentieux du changement d’usage, la charge de la preuve de l’usage illicite pèse sur celui qui l’allègue, mais tout mode de preuve est admis, et un faisceau associant annonce permanente, avis étalés sur l’année et constats de terrain emporte la conviction.
Le signalement à la Ville de Paris constitue ensuite le levier public le plus puissant, et il est gratuit. La brigade municipale dédiée compte une trentaine d’agents et réalise plus de 10 000 vérifications par an, sur internet et sur le terrain, avec des opérations ciblées dans les zones touristiques ; elle contrôle les résidences secondaires transformées sans autorisation comme le dépassement du plafond applicable aux résidences principales. Le signalement doit comporter l’adresse précise, le numéro de déclaration s’il existe, les liens vers les annonces, les périodes d’occupation observées et les pièces du constat, adressés via le téléservice de la ville. En parallèle, la commune peut exiger des comptes : le code du tourisme prévoit que « La commune peut, jusqu’au 31 décembre de l’année suivant celle au cours de laquelle un meublé de tourisme a été mis en location, demander au loueur de lui transmettre le nombre de jours au cours desquels ce meublé a été loué », et que « Le loueur transmet ces informations dans un délai d’un mois, en rappelant l’adresse du meublé et son numéro de déclaration », selon le même article L. 324-1-1 du code du tourisme. Un loueur qui refuse de répondre ou qui avoue 180 nuits pour une résidence principale se condamne lui-même, et la mairie peut alors assigner. Les plateformes ne sont pas hors de cause : elles doivent informer le loueur de ses obligations, recueillir une déclaration sur l’honneur et afficher le numéro, ce qui permet aussi de leur notifier l’illicite pour obtenir le retrait de l’annonce.
Le volet privé se joue devant le tribunal judiciaire de Paris, seul compétent pour le ressort, avec deux assignations possibles selon la qualité du demandeur. La commune, l’établissement public compétent ou l’Agence nationale de l’habitat agissent sur le fondement du changement d’usage devant le président statuant selon la procédure accélérée au fond ; le syndicat des copropriétaires ou chaque copropriétaire agissent sur le fondement du règlement et du trouble de voisinage devant le même tribunal, en demandant cessation, remise en état de la destination et dommages et intérêts. Avant d’assigner, adresser au loueur une mise en demeure détaillée qui vise les textes, les constats et les demandes, avec un délai de quinze jours pour cesser l’activité et retirer les annonces, puis faire adopter par l’assemblée générale une autorisation d’agir en justice et un mandat au syndic, car un syndic qui agit sans mandat s’expose à une fin de non-recevoir. Lorsque c’est au contraire une autorisation votée en assemblée qui permet la location, les voies de contestation de cette décision dans le délai de deux mois sont exposées dans notre analyse dédiée à la location Airbnb en copropriété et à la contestation de l’autorisation donnée en assemblée. Joindre au dossier le règlement de copropriété complet avec l’état descriptif de division, car c’est la description du lot qui a permis au tribunal, dans l’affaire du débarras du sixième étage, d’ordonner la restitution de la destination initiale. Les voisins qui louent eux-mêmes leur logement, comme les locataires excédés par le bruit, ont intérêt à se joindre à l’action du syndicat plutôt qu’à rester spectateurs : leurs préjudices personnels de jouissance s’additionnent et se chiffrent séparément. Pour des situations voisines de troubles de jouissance, la lecture des recours ouverts aux occupants confrontés à un voisinage qui rend le logement invivable et des règles de contestation des décisions d’assemblée générale de copropriété aide à cadrer la procédure parisienne.
À Paris et en Île-de-France, trois particularités locales commandent la stratégie. D’abord la juridiction : pour un logement parisien, le tribunal judiciaire de Paris statue, avec une formation qui connaît parfaitement ces contentieux et une brigade municipale qui fournit des procès-verbaux exploitables ; en petite couronne, vérifier si la commune a instauré l’autorisation préalable de changement d’usage, car sans délibération locale le fondement public ne s’applique pas de la même façon. Ensuite les délais pratiques : un signalement documenté déclenche un contrôle dans un délai de quelques semaines à quelques mois, une procédure accélérée au fond aboutit en quelques mois quand le dossier est complet, tandis qu’une action au fond classique sur le trouble de voisinage prend plus de temps mais permet une indemnisation plus large. Enfin les pièces parisiennes décisives : le règlement municipal du changement d’usage, la délibération abaissant le plafond à 90 jours, le plan local d’urbanisme qui interdit les nouveaux meublés dans les arrondissements centraux, et l’historique des annonces montrant une exploitation continue malgré ces interdictions. Un dossier qui cite ces pièces locales fait la différence entre un signalement classé et une assignation qui aboutit.
B. Amende jusqu’à 100 000 euros par logement, retour à l’habitation et dommages des voisins : ce que le juge peut ordonner
Le volet répressif appartient à la mairie et il est devenu dissuasif au point de changer le calcul des exploitants. Le code de la construction et de l’habitation dispose à l’article L. 651-2 que « Toute personne qui enfreint les dispositions des articles L. 631-7 ou L. 631-7-1 A ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application des mêmes articles L. 631-7 et L. 631-7-1 A est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 100 000 € par local irrégulièrement transformé ». L’amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur assignation de la commune, et son produit est intégralement versé à la commune du lieu du local. Pour un immeuble entier transformé, les montants se cumulent par local, ce qui explique le jugement record de 585 000 euros visant une société civile immobilière dans le IXe arrondissement : plusieurs logements irrégulièrement exploités dans le même immeuble produisent une addition que les marges locatives ne compensent plus. À cette amende s’ajoute l’ordre de retour à l’usage d’habitation dans un délai fixé par le juge, puis une astreinte d’un montant maximal de 1 000 euros par jour et par mètre carré utile en cas d’inexécution, avec possibilité pour l’administration de procéder d’office à l’expulsion des occupants et aux travaux nécessaires aux frais du contrevenant. Un studio de 25 mètres carrés maintenu en tourisme après le délai peut donc coûter jusqu’à 25 000 euros par jour d’astreinte, une somme qui brise toute résistance dilatoire.
Le volet civil appartient aux voisins et au syndicat, et il se chiffre avec méthode. Le syndicat demande la cessation de l’activité sous astreinte par jour de retard, la remise en état de la destination du lot, le remboursement des frais de procédure et des frais de remise en état des parties communes, ainsi que des dommages et intérêts pour le préjudice collectif quand l’immeuble a perdu de sa tranquillité et de sa valeur d’usage. Chaque copropriétaire ou locataire victime demande en outre sa réparation personnelle : trouble de jouissance évalué mois par mois au regard du loyer ou de la valeur locative, nuits sans sommeil, impossibilité de télétravailler, frais de constat de commissaire de justice, frais d’avocat sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Le jugement parisien du 7 mai 2025 illustre le dosage judiciaire : le tribunal ordonne la cessation et la restitution de la destination, condamne aux dépens et à 1 500 euros au titre de l’article 700, mais déboute le syndicat de sa demande d’astreinte et de dommages et intérêts, faute de démonstration suffisante à ce stade. L’enseignement est net : demander une astreinte suppose de justifier d’un risque réel de poursuite de l’activité, et demander des dommages suppose de produire des pièces de préjudice datées et chiffrées, pas de simples affirmations. Un voisin qui produit douze mois de constats de bruit, trois attestations concordantes, des photographies de parties communes souillées et un décompte de 200 nuits facturées 150 euros obtient une indemnisation ; celui qui se contente d’évoquer des allées et venues repart avec la seule cessation.
Trois erreurs ruinent encore la plupart des dossiers et doivent être évitées. La première consiste à confondre classement hôtelier et autorisation d’urbanisme : payer un organisme pour obtenir des étoiles ne régularise rien au regard du changement d’usage, et le tribunal sanctionnera malgré les étoiles, comme la Cour de cassation l’a rappelé en cassant la cour d’appel qui s’était laissée convaincre. La deuxième consiste à croire que le numéro d’enregistrement affiché sur l’annonce protège le loueur : il ne prouve que la déclaration, et son absence comme sa présence doivent être constatées pour éclairer le juge. La troisième consiste à assigner le mauvais défendeur : dans les montages avec société civile immobilière propriétaire, locataire en titre et société de gestion qui encaisse, il faut attraire l’ensemble des intervenants, propriétaire, titulaire du bail, gestionnaire et parfois plateforme informée qui maintient l’annonce, sous peine de condamnation inexécutable. Pour les voisins, le réflexe utile consiste aussi à vérifier si le loueur dépasse le plafond de 90 jours applicable aux résidences principales parisiennes, car ce dépassement à lui seul fonde le signalement municipal même quand le règlement de copropriété est silencieux. Enfin, ne jamais dégrader la serrure de la boîte à clés, arracher les annonces ou menacer les voyageurs : ces voies de fait inversent les rôles et exposent à une condamnation pénale, alors que le dossier bien mené obtenait l’interdiction avec astreinte.
Conclusion
À Paris en 2026, le voisin qui loue toute l’année sur une plateforme s’expose sur deux fronts à la fois : la mairie peut faire prononcer jusqu’à 100 000 euros d’amende civile par logement, avec retour à l’habitation sous astreinte journalière, et les voisins peuvent faire ordonner la cessation de l’activité avec restitution de la destination du lot et indemnisation de leur trouble de jouissance. La question décisive n’est plus de savoir si l’exploitation rapporte, mais combien de temps elle survivra à un dossier complet : annonce permanente constatée, dépassement du plafond de 90 jours ou absence d’autorisation de changement d’usage, règlement de copropriété analysé article par article, nuisances datées et chiffrées. Les décisions de 2024 et 2025 montrent que les juges distinguent avec soin : classement sans autorisation sanctionné en cassation, débarras transformé en studio interdit à Paris, syndicat débouté à Angers quand le règlement n’interdit rien et qu’aucun trouble n’est démontré. Avant d’agir, faire vérifier le statut du logement, le règlement et les preuves par un avocat, signaler à la ville avec un dossier daté, mettre en demeure avec un délai précis, puis assigner devant le tribunal judiciaire avec des demandes chiffrées : c’est cet enchaînement, mené sans faute et sans voie de fait, qui transforme des valises dans l’escalier en interdiction exécutoire.
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