Septembre est le mois où les procès-verbaux d’assemblées générales arrivent dans les boîtes aux lettres. Les copropriétés tiennent leurs assemblées générales annuelles à la rentrée, votent les budgets, les travaux de ravalement, le remplacement de l’ascenseur ou la réfection de la toiture, puis le syndic notifie le procès-verbal à chaque copropriétaire. À compter de cette notification, un compte à rebours impitoyable démarre : deux mois pour contester, puis la décision devient définitive. La Cour de cassation a précisé en 2024 puis en 2026 comment ce délai se calcule, ce qui se passe quand il est dépassé et qui doit payer les charges votées pendant le procès. Le premier arrêt, rendu le 16 avril 2026, juge que le délai court dès le lendemain de la première présentation du recommandé, même si le copropriétaire n’a pas encore retiré le pli. Le deuxième, rendu le 4 juillet 2024, protège les demandes subsidiaires contre telle ou telle résolution quand l’assemblée générale entière a été attaquée dans les deux mois. Le troisième, rendu le 2 juillet 2026, rappelle que les charges d’un équipement collectif restent dues dès lors qu’il présente une utilité objective pour le lot, même si le copropriétaire affirme ne pas s’en servir. Ce dossier explique qui peut agir, devant quel juge, comment calculer le délai sans se faire piéger par l’avis de passage du facteur, et quels recours subsistent quand les deux mois sont écoulés.
I. Contester dans le délai de deux mois : qui peut agir et comment le délai court
A. Vérifier que vous pouvez contester et saisir le bon juge
Seuls certains copropriétaires peuvent demander l’annulation d’une décision votée en assemblée générale : les opposants et les défaillants. L’opposant est celui qui a voté contre la résolution adoptée, ou qui a voté pour une résolution finalement rejetée. Le défaillant est celui qui était absent et non représenté au moment du vote. Cette qualité s’apprécie résolution par résolution : un copropriétaire qui a approuvé la résolution sur le ravalement ne peut pas la contester ensuite, mais il peut attaquer la résolution sur les honoraires du syndic s’il s’y est opposé ou s’il était absent. Le copropriétaire qui était défaillant ou opposant à l’ensemble des résolutions peut demander l’annulation de l’assemblée générale dans son entier, ce qui permet de remettre en cause d’un coup toutes les décisions votées ce jour-là.
Le texte applicable est l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, qui dispose : « Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. » Le mot important est déchéance : une fois le délai expiré, le droit d’agir disparaît, et le juge déclare l’action irrecevable sans examiner le fond. Il n’est en revanche pas nécessaire de démontrer un préjudice personnel pour contester une décision prise en méconnaissance de la loi : l’irrégularité suffit. Et si le tribunal annule la décision, ou l’assemblée générale entière, elle est réputée n’avoir jamais existé, à l’égard de tous les copropriétaires, y compris ceux qui n’avaient pas agi.
La notification du procès-verbal obéit à des règles précises, fixées par l’article 18 du décret du 17 mars 1967 : « Le délai prévu au deuxième alinéa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 pour contester les décisions de l’assemblée générale court à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée à chacun des copropriétaires opposants ou défaillants. » Le même article ajoute : « La notification ci-dessus prévue doit mentionner les résultats du vote et reproduire le texte du deuxième alinéa de l’article 42 de ladite loi. » Concrètement, le pli que vous recevez doit rappeler les résultats du vote et recopier le texte du délai de deux mois. Si cette mention manque, conservez le pli tel quel : l’omission peut servir votre dossier, même si elle ne suspend pas à elle seule le délai.
Le procès-verbal lui-même doit permettre de vérifier votre qualité d’opposant ou de défaillant. L’article 17 du décret du 17 mars 1967 exige qu’il comporte, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote, avec les noms et le nombre de voix des copropriétaires qui se sont opposés à la décision, qui se sont abstenus ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant. Dès réception du procès-verbal, contrôlez donc trois éléments : votre nom figure-t-il parmi les opposants ou les absents pour la résolution visée, les résultats du vote sont-ils mentionnés, et le texte de l’article 42 est-il reproduit. Rassemblez en parallèle la convocation, l’ordre du jour, les documents joints et, si possible, la feuille de présence : ce sont ces pièces qui établiront votre qualité pour agir.
L’action se porte devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, par assignation délivrée contre le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic. La représentation par un avocat est obligatoire. À Paris et en Île-de-France, où les assemblées de septembre votent souvent des travaux lourds aux montants élevés, faites délivrer l’assignation par un commissaire de justice dans le délai, et conservez la preuve de la date de première présentation du recommandé : c’est elle, et non la date à laquelle vous avez ouvert le courrier, qui fait courir les deux mois, comme l’a jugé la Cour de cassation au printemps 2026.
B. Compter le délai sans se tromper : la première présentation du recommandé fait courir les deux mois
Le piège le plus fréquent tient au calcul du point de départ. Beaucoup de copropriétaires comptent deux mois à partir du jour où ils retirent le recommandé au bureau de poste, ou même à partir du jour où ils lisent le procès-verbal. Ce calcul est faux. Sous l’empire des textes applicables avant la réforme de la notification électronique, toutes les notifications prévues par la loi du 10 juillet 1965 étaient valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception : « Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ».
La Cour de cassation l’a confirmé avec netteté le 16 avril 2026, dans un arrêt publié au bulletin, troisième chambre civile, 16 avril 2026, pourvoi numéro 24-18.842, solution : rejet. Un copropriétaire soutenait que le délai ne devait courir à compter de la première présentation que lorsque le pli n’avait pas été retiré, et que, le pli lui ayant été remis en main propre, le délai aurait dû courir à compter de la remise. La Cour répond : « La loi ne distinguant pas, selon que le pli recommandé est ou non retiré par son destinataire, pour fixer le point de départ du délai de deux mois pour agir en contestation des décisions d’une assemblée générale de copropriétaires, ce délai court, dans tous les cas, à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée, de notification du procès-verbal de l’assemblée générale, au domicile du destinataire. » Retirer le pli une semaine plus tard ne décale rien : le délai a déjà commencé à courir.
Le copropriétaire invoquait aussi le droit d’accès au juge : faire courir le délai avant même la réception effective du courrier porterait une atteinte disproportionnée à l’article 6, paragraphe 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme. La Cour écarte également ce moyen : les textes sont clairs et leurs conséquences prévisibles, ils poursuivent un but légitime de sécurité juridique dans la gestion des immeubles et la mise à exécution des décisions collectives, et « le copropriétaire, qui dispose d’un délai de quinze jours pour retirer la lettre recommandée, conserve un délai pour agir en justice suffisant, une fois le retrait de la lettre effectué ». Autrement dit, le délai de deux mois amputé du temps de retrait reste suffisant aux yeux de la Cour, et le mécanisme est validé.
En pratique, cela donne une méthode simple. Premier réflexe : dès l’avis de passage dans la boîte aux lettres, allez retirer le pli sans attendre la fin du délai de garde de quinze jours. Deuxième réflexe : notez la date de première présentation, indiquée sur l’avis ou l’enveloppe, et comptez deux mois à partir du lendemain. Troisième réflexe : ne partez pas en vacances sans dispositif pour votre courrier entre septembre et novembre, période où les procès-verbaux arrivent. À Paris et en Île-de-France, les avis de passage égarés, les boîtes aux lettres collectives et les gardiens en congés multiplient les retraits tardifs : chaque jour perdu réduit le temps de préparer l’assignation, qui exige un avocat, des pièces et un exposé des moyens d’annulation.
Une réforme est venue encadrer la notification électronique. Le décret numéro 2025-1292 du 22 décembre 2025 a réécrit l’article 64 du décret du 17 mars 1967 : les notifications peuvent désormais être faites par lettre recommandée électronique ou par un procédé électronique mis en œuvre par un prestataire de confiance qualifié, et le délai court à compter du lendemain de la transmission de l’avis électronique informant le destinataire de l’envoi. Si votre syndic recourt à la voie électronique, le même raisonnement s’applique : le délai court dès l’avis, même si vous ouvrez le message plus tard. Vérifiez donc aussi vos courriels et votre espace copropriétaire en ligne après chaque assemblée.
II. Après le délai ou face à une décision appliquée : les recours qui restent
A. Le délai est passé : demande subsidiaire et procès-verbal jamais notifié
Manquer le délai de deux mois pour une résolution ne signifie pas toujours perdre tout recours. La première bouée de sauvetage concerne le copropriétaire qui a agi à temps contre l’assemblée générale dans son entier, puis qui veut attaquer ensuite telle ou telle résolution en particulier. Le 4 juillet 2024, la troisième chambre civile a jugé, par un arrêt publié au bulletin, pourvois numéros 22-24.060 et 23-10.573, solution : cassation partielle, que l’assignation en nullité de l’assemblée générale en son entier interrompt le délai de forclusion pour les demandes subsidiaires en annulation de résolutions. La Cour énonce : « une demande subsidiaire en annulation de diverses résolutions d’une assemblée générale tend aux mêmes fins que la demande en annulation de l’assemblée générale en son entier, de sorte que la demande subsidiaire étant virtuellement comprise dans la demande principale initiale, le délai de forclusion de l’action en nullité des décisions d’assemblée générale avait été interrompu par la délivrance de l’assignation en nullité de l’assemblée générale en son entier ».
La leçon pratique est directe : si vous contestez déjà la validité de l’assemblée elle-même, par exemple pour un défaut de convocation, une irrégularité de l’ordre du jour ou un problème de quorum, faites-le dans les deux mois par une assignation visant l’assemblée en son entier. Cette assignation protège ensuite vos demandes subsidiaires contre telle résolution sur les travaux ou telle résolution sur les charges, même si vous les formulez après l’expiration du délai. L’interruption joue par l’effet de l’article 2241 du code civil, visé par l’arrêt, dès lors que les deux actions tendent aux mêmes fins.
Le deuxième filet de rattrapage joue quand le syndic ne vous a jamais notifié le procès-verbal. Sans notification, le délai de deux mois ne peut pas courir, et l’action reste possible pendant cinq ans. Ce rappel rejoint le premier alinéa de l’article 42, qui dispose : « Les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat. » Autrement dit, en dehors de la contestation enfermée dans les deux mois, les actions personnelles de copropriété relèvent de la prescription de cinq ans du droit commun. Si vous découvrez en septembre qu’une assemblée s’est tenue au printemps sans que le syndic vous adresse le procès-verbal, ne vous croyez pas forclos : écrivez au syndic en lettre recommandée pour faire constater l’absence de notification, réclamez la copie du procès-verbal et de la feuille de présence, puis saisissez le tribunal judiciaire. À l’inverse, si le syndic prouve l’envoi et la première présentation du recommandé, le délai de deux mois reprend toute sa rigueur.
Ce cas n’a rien d’exceptionnel. Changement d’adresse postale non répercuté par le syndic, courrier adressé à un ancien occupant, notification envoyée à une adresse où vous ne résidez plus depuis la mise en location du lot : autant de situations où le procès-verbal ne vous parvient jamais. La charge de la preuve pèse alors sur le syndicat, qui doit établir la notification régulière. Conservez de votre côté tout ce qui montre que vous n’avez rien reçu : enveloppes conservées, historique de vos changements d’adresse signalés au syndic, échanges de courriels. Et dès que vous obtenez le procès-verbal, recalculez le délai à partir de sa notification effective, sans confondre la date de la réunion, la date d’envoi et la date de première présentation.
Enfin, même quand le délai semble manifestement dépassé, faites vérifier trois points avant de renoncer. D’abord, la date exacte de première présentation : beaucoup de copropriétaires retiennent la date de remise du pli ou de lecture du procès-verbal, et se croient hors délai alors que le calcul exact leur laisse encore quelques jours. Ensuite, la qualité en laquelle vous agissez : une résolution que vous avez approuvée ne peut plus être attaquée, mais une autre résolution du même procès-verbal, contre laquelle vous avez voté ou pour laquelle vous étiez absent, reste contestable dans son propre délai. Enfin, l’existence d’une assignation déjà délivrée contre l’assemblée en son entier, qui interrompt le délai pour vos demandes subsidiaires. Ces trois vérifications prennent quelques heures avec un avocat et évitent de renoncer à un recours encore ouvert.
B. Faut-il payer les charges votées pendant le procès ?
Contester ne dispense pas de payer. Les appels de charges votés en assemblée générale restent exigibles pendant l’instance, et le syndic peut en poursuivre le recouvrement, y compris par saisie. Le procès en annulation et l’obligation de payer courent en parallèle : gagner dans un an n’efface pas les mises en demeure reçues entre-temps, même si les sommes indûment versées devront ensuite être restituées. La stratégie raisonnable consiste donc à payer les charges exigibles pour éviter les frais de recouvrement et les intérêts, tout en menant la contestation au fond, et en réclamant le trop-perçu si le tribunal annule la décision.
Ce principe a été illustré le 2 juillet 2026 par un autre arrêt de la troisième chambre civile, pourvoi numéro 24-19.787, solution : rejet. Des copropriétaires de lots de stationnement au premier sous-sol refusaient de payer les travaux de remplacement de l’ascenseur, au motif qu’ils ne pouvaient pas l’utiliser : leur badge ne donnait accès qu’au portillon du parking, sans permettre de passer par le hall. La Cour approuve la cour d’appel d’avoir retenu que l’ascenseur desservant le premier sous-sol pouvait être emprunté en passant par le hall, accessible avec un badge, et qu’il suffisait de solliciter auprès du syndic la clé déverrouillant l’accès. Elle en déduit : « l’ascenseur présentant une utilité objective pour leurs lots, les copropriétaires devaient participer aux charges entraînées par cet équipement, peu important qu’ils aient fait le choix de ne pas l’utiliser ».
La règle de fond est à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. » L’utilité s’apprécie objectivement, lot par lot, et non selon l’usage réel que chacun fait de l’équipement. Pour contester utilement un appel de charges, il faut donc démontrer l’absence d’utilité objective, et non simplement déclarer que l’on ne prend jamais l’ascenseur, que l’on ne se gare pas au sous-sol ou que l’on n’utilise pas le local à vélos. Demandez au syndic les moyens d’accès existants, les clés, les badges et les passages : s’il existe un accès possible, même indirect, l’argument de l’inutilité ne prospère pas.
Une limite protège toutefois les copropriétaires pour les travaux les plus lourds. L’article 42 prévoit : « Sauf urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 de la présente loi est suspendue jusqu’à l’expiration du délai de deux mois ». Pendant ces deux mois, le syndic ne peut pas lancer les travaux votés à la majorité des articles 25 et 26, sauf urgence avérée. Si le syndic passe outre et engage les travaux pendant le délai de recours, faites-le constater et saisissez le juge rapidement, car cette exécution anticipée fragilise votre contestation. En cas d’annulation d’une décision modifiant la répartition des charges, c’est le tribunal judiciaire qui procède à la nouvelle répartition, comme le prévoit le dernier alinéa de l’article 42.
À Paris et en Île-de-France, où les quotes-parts de travaux se chiffrent vite en dizaines de milliers d’euros par lot, trois gestes s’imposent dès la réception du procès-verbal. D’abord, vérifiez la date de première présentation et le respect du délai d’un mois imparti au syndic pour notifier. Ensuite, payez les appels courants pour éviter la procédure de recouvrement, en indiquant par écrit que le paiement est effectué dans l’attente de la décision du tribunal. Enfin, mettez le syndic en demeure de vous communiquer les pièces manquantes : convocation, justificatifs des devis votés, projets de contrats et, pour les travaux, les conditions essentielles des marchés. L’article 11 du décret du 17 mars 1967 impose la notification de ces documents avec l’ordre du jour, notamment l’état financier, le projet de budget et les conditions essentielles des contrats proposés : leur absence constitue un moyen d’annulation à part entière, à soulever dans l’assignation.
Conclusion
Trois réflexes permettent de garder la main sur une assemblée générale dont les décisions vous portent préjudice. Retirez le recommandé dès l’avis de passage et comptez deux mois à partir du lendemain de la première présentation, sans attendre d’avoir lu le procès-verbal. Assignez à temps, devant le tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble, en visant l’assemblée en son entier quand sa régularité est discutable, ce qui protège vos demandes subsidiaires. Et si le délai semble dépassé, vérifiez l’absence de notification, qui ouvre la prescription de cinq ans, plutôt que de renoncer. Les arrêts de 2024 et de 2026 forment un ensemble cohérent : rigueur sur le point de départ du délai, protection des demandes subsidiaires liées à une assignation délivrée à temps, et refus de faire payer des charges sans utilité objective pour votre lot.
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