Vous venez de faire construire un petit immeuble de deux logements près d’une station balnéaire, ou vous achetez sur plan un appartement destiné à la location dans une commune touristique. Le bail est prêt, rédigé sur le modèle que votre agence utilise depuis des années. Vous le faites signer en octobre 2026. Quelques mois plus tard, le locataire cesse de payer, ou bien c’est vous qui découvrez qu’il sous-loue le logement à la nuitée sur une plateforme. Vous dégainez votre contrat. Et c’est là que le juge vous arrête : il manque une mention. Depuis le 1er octobre 2026, tout bail d’habitation portant sur un logement soumis à une servitude de résidence principale doit le dire expressément, sous peine de nullité. La réponse tient donc en une phrase : si votre logement neuf se trouve dans un secteur que la commune a réservé à la résidence principale, votre bail signé ou renouvelé à compter du 1er octobre 2026 doit reproduire la mention prévue par le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 ; sans elle, le contrat peut être annulé, et les stratégies de meublé de tourisme s’effondrent avec lui. Trois réserves s’imposent d’emblée. Tous les logements ne sont pas concernés : la servitude ne vise que les constructions nouvelles situées dans des secteurs délimités par le plan local d’urbanisme, dans des communes tendues ou à forte proportion de résidences secondaires. La nullité n’est pas automatique : elle doit être demandée au juge, qui apprécie si le logement entre bien dans le champ de la servitude. Et la mention ne règle pas tout : l’assurance, les troubles de voisinage et les impayés obéissent à leurs propres clauses et délais, que le nouveau contrat type a lui aussi remaniés.

I. D’où vient cette mention qui peut annuler votre bail

A. Le contrat type de location change au 1er octobre 2026

En France, le bail d’habitation ne se rédige pas librement. Lorsqu’il porte sur un logement à usage de résidence principale, il doit respecter un modèle imposé par décret, en application des articles 3, 8-1 et 25-7 de la loi du 6 juillet 1989. Ce modèle, fixé par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, couvre la location vide, la location meublée et la colocation à bail unique. Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, publié au Journal officiel du 7 juillet 2026, vient le modifier. Comme l’a expliqué le 3 septembre 2026 la juriste Cécile Nlend sur le site de PAP, le texte transpose deux lois récentes dans les modèles de bail : la loi du 27 juillet 2023 contre l’occupation illicite et la loi dite Le Meur du 19 novembre 2024 sur les meublés de tourisme. La notice officielle du décret est explicite sur le calendrier : son article 1er entre en vigueur le 1er octobre 2026 et vise les contrats conclus ou renouvelés à compter de cette date. Concrètement, tout bail signé ou tacitement renouvelé à partir du 1er octobre 2026 doit être établi sur le modèle mis à jour. Un bail signé le 30 septembre 2026 sur l’ancien modèle reste régi par l’ancien modèle ; un bail signé le 2 octobre avec ce même ancien modèle est non conforme.

Le décret apporte trois séries de changements, qu’il ne faut pas confondre car leurs effets sont très différents. D’abord, la clause résolutoire pour impayés devient obligatoire : le contrat est résilié de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges ou pour non-versement du dépôt de garantie, mais cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer resté sans suite. Ensuite, la mention de la servitude de résidence principale, qui est l’objet du présent article : une phrase à insérer le cas échéant dans le bail, dont l’absence peut entraîner la nullité du contrat. Enfin, une nouveauté pratique : le numéro de téléphone portable du bailleur et du locataire peut figurer dans le contrat, de façon facultative, pour faciliter le dialogue avant que l’impayé ne dégénère. L’analyse de l’ANIL, à jour au 7 juillet 2026, résume ainsi la portée du texte : le décret concerne la possibilité d’indiquer les coordonnées téléphoniques des parties ainsi que le contenu des clauses résolutoires, et ces dispositions s’appliquent aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026. Pour le bailleur, l’erreur à ne pas commettre est de croire que seul le volet impayés compte. Pour le locataire, l’erreur symétrique est de croire que toute irrégularité du modèle entraîne l’annulation du bail : seules certaines mentions sont prescrites à peine de nullité, et la servitude en fait partie.

B. La servitude de résidence principale : quels logements, quelles communes

La servitude vient de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, qui a donné aux communes des outils pour lutter contre la pénurie de logements permanents face à l’explosion des meublés de tourisme. Son article le plus concret pour les bailleurs est codifié à l’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme, en vigueur depuis le 1er juillet 2026. Le mécanisme est le suivant : « Le règlement peut délimiter, dans les zones urbaines ou à urbaniser, des secteurs dans lesquels toutes les constructions nouvelles de logements sont à usage exclusif de résidence principale, au sens de l’ article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 . » Autrement dit, la commune peut décider, dans son plan local d’urbanisme, que dans tel quartier ou sur telle zone, tout logement nouvellement construit servira de résidence principale à quelqu’un, et non de pied-à-terre ni de location de courte durée. Le texte vise aussi les logements issus de la transformation de bureaux ou d’autres bâtiments en habitation, ainsi que certains logements construits en densification.

Deux conditions encadrent ce pouvoir, et elles intéressent directement le bailleur qui veut savoir s’il est concerné. La délimitation n’est possible que lorsque, dans le périmètre du règlement, la taxe sur les logements vacants s’applique ou lorsque les résidences secondaires représentent plus de 20 % des habitations. En pratique, ce sont donc les zones tendues, les grandes villes et les communes touristiques qui utiliseront l’outil. Si votre logement est ancien et situé dans une commune qui n’a rien délimité, la servitude ne vous concerne pas. Si votre logement est neuf, livré en 2025 ou 2026 dans une commune littorale ou de montagne qui a voté la servitude, vous êtes en plein dans le champ. Comment le vérifier ? Devant le notaire lors de l’achat, dans l’acte de vente qui doit lui-même porter la mention, auprès du service urbanisme de la mairie qui communique le zonage, ou dans le règlement du plan local d’urbanisme. Le promoteur qui vous a vendu le bien en l’état futur d’achèvement avait l’obligation de vous informer, puisque la mention figure aussi dans la promesse et l’acte de vente. Un bailleur qui loue sans s’être posé la question prend le risque de découvrir la servitude au pire moment, quand le litige est déjà né.

La sanction est écrite dans le code, et elle est lourde : « A peine de nullité, toute promesse de vente, tout contrat de vente ou de location ou tout contrat constitutif de droits réels portant sur des constructions soumises à l’obligation prévue au présent article en porte la mention expresse. » Chaque mot compte. « A peine de nullité » signifie que l’absence de la mention expose le contrat à l’annulation judiciaire. « Tout contrat de location » inclut le bail d’habitation, vide ou meublé. « Mention expresse » exclut les formulations vagues : il faut dire clairement que le logement est soumis à l’obligation de l’article L. 151-14-1 et qu’il est à usage exclusif de résidence principale. Le décret du 6 juillet 2026 fournit d’ailleurs la formule à recopier dans le bail : le contrat signale, le cas échéant, que le logement est soumis à l’obligation de l’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme et qu’il est à usage exclusif de résidence principale au sens de la loi du 6 juillet 1989. Le bailleur n’a donc pas à inventer une formule : il doit insérer ce paragraphe dans la partie du contrat consacrée à la destination des lieux, dès lors que le logement est soumis à la servitude. S’il ne l’est pas, la mention est inutile et même déconseillée, car elle imposerait au locataire une contrainte qui n’existe pas.

Le même article règle le sort du meublé de tourisme, et c’est là que la conséquence inattendue frappe. « Les logements concernés par l’obligation prévue au présent article ne peuvent faire l’objet d’une location en tant que meublé de tourisme, au sens du I de l’ article L. 324-1-1 du code du tourisme , en dehors de la location temporaire de la résidence principale dans les conditions prévues au premier alinéa du IV du même article L. 324-1-1. » La définition légale du meublé de tourisme est celle du code du tourisme : « les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois. » Seule exception : le locataire qui occupe le logement comme résidence principale peut le louer temporairement quelques semaines par an, dans la limite légale de cent vingt jours. Pour le bailleur qui comptait acheter du neuf pour faire de la courte durée à l’année, la servitude change tout : le montage est interdit par la loi, le bail doit l’annoncer, et le locataire qui transformerait le logement en meublé de tourisme permanent violerait à la fois son bail et la règle d’urbanisme. C’est ce point que beaucoup de promesses commerciales passent sous silence au moment de vendre du rendement locatif dans les stations touristiques.

II. Bail sans mention : qui peut agir et comment se protéger

A. La nullité du bail, arme du locataire et piège du bailleur

Prenons la situation la plus fréquente. Un bail est signé en octobre 2026 pour un appartement neuf situé dans un secteur soumis à la servitude, mais le contrat, rédigé sur un ancien modèle, ne contient pas la mention. Que se passe-t-il ? Le texte prévoit la nullité, ce qui signifie que le contrat peut être anéanti rétroactivement par le juge. En pratique, c’est le plus souvent le locataire qui s’en prévaut : assigné en paiement ou en expulsion, il soulève la nullité du bail pour paralyser la demande du bailleur. Le bailleur peut aussi avoir intérêt à agir, par exemple pour faire constater que le locataire exploite un meublé de tourisme interdit et obtenir la fin de l’occupation. Dans les deux cas, le juge vérifie d’abord que la servitude existe réellement : délibération communale, zonage du plan local d’urbanisme, date de construction du logement, caractère neuf ou issu d’une transformation. Si le logement n’entre pas dans le champ, la mention n’était pas obligatoire et le bail est valable. Si le logement y entre et que la mention manque, le juge prononce la nullité. Les conséquences sont alors concrètes : le locataire sans bail devient occupant sans droit ni titre, tenu de libérer les lieux mais aussi créancier de la restitution des loyers ? Non : la jurisprudence juge que l’occupant doit une indemnité d’occupation pour la période où il a joui du bien, généralement égale au montant du loyer. Personne n’y gagne vraiment, sauf parfois le plaideur qui cherchait à faire échec à une expulsion. D’où l’importance de ne pas laisser la nullité en suspens : un bailleur qui découvre l’oubli a intérêt à régulariser vite, par avenant, plutôt qu’à attendre le contentieux.

La nullité n’est pas la seule arme. Lorsque la mention figure dans le bail mais que le locataire la viole, en sous-louant à la nuitée ou en n’occupant jamais les lieux, le bailleur dispose de la clause résolutoire spéciale créée par le décret. L’ANIL la décrit ainsi : le non-respect de l’obligation d’occuper le logement exclusivement à titre de résidence principale, lorsqu’il est situé dans une zone de servitude au sens du code de l’urbanisme, peut entraîner la résiliation de plein droit, mais « Le maire fixe le délai de mise en demeure, qui ne peut excéder un an, en appréciant la nature de la méconnaissance de l’obligation et des moyens à la disposition de l’intéressé pour y remédier. » en application de l’article L. 481-4 du code de l’urbanisme. La procédure est donc en deux temps : le maire met en demeure l’occupant de respecter l’usage de résidence principale, puis, si la mise en demeure reste vaine, le bailleur peut faire jouer la clause devant le juge. Ce détour par le maire protège le locataire contre les résiliations expéditives et associe la commune, qui a voulu la servitude, à sa mise en oeuvre. Pour le bailleur, cela signifie qu’il ne peut pas expulser seul : il lui faut saisir le maire, conserver la preuve de la mise en demeure, puis saisir le juge des contentieux de la protection. Pour le locataire de bonne foi, c’est une garantie : un simple soupçon d’absence ou quelques annonces en ligne ne suffisent pas, il faut une mise en demeure restée sans effet.

Le contentieux des meublés de tourisme éclaire ces règles, même s’il se jouait avant la servitude. Dans un arrêt du 7 septembre 2023, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé, à propos d’une amende civile pour location de courte durée à Paris, que « l’amende civile prévue par l’article L. 324-1-1, V, alinéa 2, est applicable aux seules personnes offrant à la location un meublé de tourisme déclaré comme leur résidence principale, qui omettent de transmettre à la commune l’ayant demandé depuis plus d’un mois, l’information relative au nombre de jours de l’année précédant la demande, au cours desquels ce meublé a été loué. » Et la Cour a approuvé la cour d’appel qui avait relevé que « Ayant constaté que le logement mis en location par Mme [V] ne constituait pas sa résidence principale, la cour d’appel en a exactement déduit que les dispositions de l’article L. 324-1-1, IV, du code du tourisme ne lui étaient pas applicables. » (Cour de cassation, troisième chambre civile, 7 septembre 2023, pourvoi n° 22-18.101, rejet). La leçon est double : la résidence principale est le critère qui sépare la location temporaire tolérée de l’exploitation illicite, et les sanctions sont d’interprétation stricte. Avec la servitude, le législateur va plus loin : dans les secteurs concernés, même la location de courte durée à l’année par le propriétaire est interdite, indépendamment de toute déclaration. Parallèlement, le changement d’usage d’un local d’habitation reste soumis, dans les communes tendues, à autorisation préalable : « le changement d’usage des locaux à usage d’habitation peut être soumis, sur décision de l’organe délibérant, à autorisation préalable dans les conditions fixées à l’article L. 631-7-1 » (article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation). Le bailleur qui transforme son logement soumis à servitude en meublé de tourisme permanent cumule donc les violations : son bail, la règle d’urbanisme et, le cas échéant, la règle du changement d’usage.

B. Sécuriser le bail : la méthode en cinq vérifications

Première vérification : le logement est-il soumis à la servitude ? Avant de signer ou de renouveler, le bailleur doit interroger le service urbanisme de la mairie, consulter le règlement du plan local d’urbanisme et relire son acte d’achat, qui porte lui-même la mention lorsque le bien est concerné. Le locataire prudent peut faire la même démarche : si l’annonce vante un appartement neuf dans une station où les résidences secondaires dépassent 20 % des logements, la question mérite d’être posée par écrit au bailleur avant la signature. Face à un avocat en droit immobilier à Paris, ce contrôle préalable prend quelques jours et évite des années de contentieux. Deuxième vérification : le modèle de contrat est-il à jour ? Depuis le 1er octobre 2026, les anciens modèles doivent être abandonnés pour toute nouvelle signature et pour tout renouvellement, y compris tacite. Les professionnels qui gèrent des parcs importants doivent purger leurs trames ; les bailleurs particuliers doivent télécharger un modèle postérieur au décret de juillet 2026. Un bail renouvelé par tacite reconduction après le 1er octobre 2026 sur des clauses anciennes est exposé comme un bail nouveau.

Troisième vérification : la mention figure-t-elle, au bon endroit, dans les bons termes ? Recopiez la phrase du décret dans la partie du bail relative à la destination des lieux, sans la reformuler ni l’abréger, et conservez la référence à l’article L. 151-14-1. Si le logement n’est pas soumis à la servitude, n’insérez pas la mention : vous imposeriez au locataire une interdiction de meublé de tourisme qui n’existe pas et vous vous exposeriez à un litige sur une clause abusive. Quatrième vérification : les autres clauses résolutoires sont-elles complètes ? Le nouveau modèle distingue l’impayé, qui relève de la clause obligatoire avec commandement de payer et délai de six semaines, des autres motifs, qui relèvent de clauses facultatives à rédiger : défaut d’assurance, troubles de voisinage constatés par une décision passée en force de chose jugée, et non-respect de la servitude après mise en demeure du maire. Un jugement du 17 juillet 2025 du juge des contentieux de la protection d’Orléans montre ce que produit une clause bien utilisée : le tribunal y a « DECLARE recevable l’action aux fins de résiliation du bail pour défaut d’assurance et troubles du voisinage » puis a prononcé la résiliation aux torts exclusifs du locataire, avec expulsion, indemnité d’occupation et 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile (tribunal judiciaire d’Orléans, 17 juillet 2025, RG n° 25/00553). L’enseignement vaut pour la servitude : sans clause écrite et sans respect des délais préalables, pas de résiliation de plein droit.

Cinquième vérification : les preuves et les contacts. Le décret ajoute la mention facultative du numéro de téléphone portable des parties, et l’ANIL comme la PAP y voient un outil de prévention des expulsions : joindre vite le locataire en difficulté, proposer un échéancier écrit, orienter vers les aides. Conservez les échanges, les mises en demeure, les constats d’huissier et les captures d’annonces de sous-location : devant le juge parisien des contentieux de la protection, encombré et exigeant des dossiers chiffrés, ces pièces font la différence entre une résiliation prononcée et une demande rejetée. Pour les baux parisiens et franciliens, anticipez aussi les délais de la préfecture pour le concours de la force publique et les dispositifs du fonds de solidarité pour le logement, qui peuvent rouvrir des négociations même après jugement. Et si vous découvrez après signature que la mention manque alors que le logement est soumis à la servitude, ne restez pas inerte : proposez par écrit un avenant régularisant le bail, faites-le signer aux deux parties, et conservez-en la preuve. La régularisation amiable coûte une lettre recommandée ; la nullité plaidée trois ans plus tard coûte un procès.

En conclusion, le décret du 6 juillet 2026 ne crée pas une formalité de plus : il tire les conséquences, dans le contrat de location, d’un choix d’urbanisme que les communes touristiques et tendues sont de plus en plus nombreuses à faire. Quand la commune réserve les logements neufs à la résidence principale, le bail doit le dire, à peine de nullité, et le meublé de tourisme à l’année devient interdit dans ces logements. Le bailleur qui vérifie le zonage, met à jour son modèle et recopie la mention dort tranquille ; celui qui signe sur une vieille trame s’expose à voir son contrat annulé au moment précis où il en a besoin. Le locataire, lui, tient dans cette mention une information et, le cas échéant, une défense, mais non un blanc-seing : occuper un logement soumis à servitude sans y résider vraiment l’expose à la mise en demeure du maire puis à la résiliation judiciaire. Dans les deux cas, la règle est la même : lire le bail avant de le signer, vérifier la servitude avant de louer, et écrire ce que la loi exige d’écrire. Les contentieux de l’automne 2026 se joueront sur cette phrase.

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