Vous signez un bail à la rentrée 2026, ou un compromis, et l’on vous tend un dossier de diagnostics. Le DPE est là. L’amiante aussi. Manque souvent l’état de l’installation intérieure d’électricité, ou il date de 2019, ou il décrit des anomalies à traiter sans que personne n’ait touché au tableau. L’agence dit que c’est informatif. Le bailleur répond que le Sénat a reporté les obligations énergétiques. Ce report, s’il existe un jour, concerne le DPE, pas le fil électrique dénudé ni l’absence de différentiel. Tant que l’installation a plus de quinze ans, le diagnostic électrique reste dû, à la location comme à la vente.

Le document n’est pas un certificat de conformité aux dernières normes. C’est une photographie des risques pour les personnes, dressée par un diagnostiqueur certifié, indépendant, assuré. S’il manque à l’acte authentique, le vendeur ne peut plus s’abriter derrière une clause d’exonération des vices cachés pour l’électricité. S’il manque au bail, le locataire n’a pas entre les mains l’information que la loi lui promet, et les anomalies graves peuvent, elles, faire basculer le logement hors de la décence. Le gaz suit le même schéma lorsque l’installation a plus de quinze ans.

Cet article distingue ce que le droit impose aujourd’hui, les durées de validité (trois ans à la vente, six ans à la location), ce que le diagnostic ne force pas à rénover, et ce que le juge peut encore ordonner : travaux, baisse de loyer, garantie des vices cachés, action contre le diagnostiqueur. Paris et l’Île-de-France n’échappent pas à ces règles ; elles changent surtout le juge compétent et le rythme pratique des dossiers.

I. Diagnostic électrique obligatoire à la location et à la vente : 15 ans, 3 ans ou 6 ans

A. À la location : que doit remettre le bailleur, et quand le diagnostic est périmé

Le point de départ n’est pas le DPE. C’est l’article L. 134-7 du Code de la construction et de l’habitation, qui dispose : « Lorsque l’installation intérieure d’électricité a été réalisée depuis plus de quinze ans, une évaluation de son état est produite afin d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes ». Le 2° du même texte renvoie, pour la location, à l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989. Le gaz a son jumeau : l’article L. 134-9 reprend la même condition des quinze ans et le même renvoi à l’article 3-3.

L’article 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 organise le dossier de diagnostic technique du bail. Le texte, en vigueur, énonce : « Un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend : ». Au 4° figure « Un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz, dont l’objet est d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes ». Le dossier est « communiqué au locataire par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l’une des parties au contrat ». Il doit donc être là à la signature, et à nouveau au renouvellement. Un bail qui se reconduit sans que personne ne vérifie la date du diagnostic électrique est un bail qui peut se retrouver avec un document périmé.

La durée de validité n’est pas la même qu’à la vente. L’article D. 271-5 du Code de la construction et de l’habitation impose, pour la vente, un état d’électricité et un état de gaz établis depuis moins de trois ans. Pour la location, le document doit avoir été établi depuis moins de six ans lorsqu’il est produit : un diagnostic de vente encore dans ce délai de six ans peut être annexé au bail. L’inverse n’est pas vrai : un diagnostic de location de cinq ans est déjà trop vieux pour une vente. Une attestation de conformité visée par un organisme agréé (Consuel) peut, lorsqu’elle est récente, tenir lieu d’état de l’installation.

Le diagnostic ne porte pas sur les parties communes de la copropriété. Il s’arrête aux parties privatives du lot et, pour une maison, à ses dépendances, en aval de l’appareil général de commande et de protection. Il doit constater, au regard des exigences de sécurité, l’existence et les caractéristiques d’un appareil général de commande accessible, d’au moins un dispositif différentiel adapté à la mise à la terre, d’une protection contre les surintensités sur chaque circuit, et d’une liaison équipotentielle dans les locaux contenant une baignoire ou une douche. Il signale les matériels inadaptés et les conducteurs non protégés. Ce n’est pas un contrôle de la dernière norme NF C 15-100. Un logement peut donc être décent au sens de la sécurité sans être aux normes 2026, et l’inverse n’est pas vrai : une installation dangereuse n’est pas sauvée par un DPE B.

Le bailleur paie le diagnostiqueur. Il choisit un professionnel certifié, assuré, sans lien avec une entreprise de travaux électriques. L’article L. 271-6 du Code de la construction et de l’habitation l’écrit pour les documents du dossier de diagnostic technique : « Elle ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance ni avec le propriétaire ou son mandataire qui fait appel à elle, ni avec une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements pour lesquels il lui est demandé d’établir l’un des documents mentionnés au premier alinéa. » Faire établir le diagnostic par l’électricien qui posera le tableau n’est pas une économie. C’est un vice du document.

Le locataire qui ne reçoit rien n’a pas à s’en arranger. Il peut mettre le bailleur en demeure de produire l’état, par lettre recommandée, en visant l’article 3-3 et l’article L. 134-7. Il conserve le bail, les quittances, les photos du tableau, le DPE s’il mentionne un chauffage électrique ancien. Le silence du bailleur n’annule pas le contrat. Il nourrit, si l’installation est dangereuse, une action en décence. L’article 3-3 réserve la résolution du bail et la diminution du prix à l’absence de l’état des risques, pas à l’absence du diagnostic électrique. Confondre les deux sanctions, comme on le voit parfois après un état des risques manquant, conduit à une assignation mal fondée.

Un diagnostic de 2018 produit en septembre 2026 pour un nouveau bail est périmé. Le renouvellement d’un bail de 2020 avec le même document l’est aussi. La rentrée 2026, avec son flux de colocation, de meublé étudiant et de relocation après congé, est précisément le moment où ces dates sautent. Le bailleur qui s’abrite derrière le débat public sur les passoires thermiques mélange deux régimes. Le calendrier de décence énergétique de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 (classes G, F, puis E) n’a pas abrogé l’obligation d’évaluer une installation électrique de plus de quinze ans.

B. À la vente : DDT, promesse, acte authentique et diagnostic gaz

À la vente, le diagnostic électrique n’est pas un plus de l’agence. Il entre dans le dossier de diagnostic technique. L’article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation commence ainsi : « En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. » Le 7° du I vise « L’état de l’installation intérieure d’électricité prévu à l’article L. 134-7 ». Le 4° vise l’état de l’installation intérieure de gaz de l’article L. 134-9. Ces deux documents « ne sont requis que pour les immeubles ou parties d’immeuble à usage d’habitation ». Un local commercial nu n’y est pas soumis. Un appartement, si.

La condition des quinze ans est la même qu’à la location. L’installation réalisée depuis plus de quinze ans s’apprécie à la date où le document doit être produit. Une rénovation complète de l’installation, justifiée par une attestation de conformité récente, peut écarter l’obligation. Une simple pose de prises ou un remplacement de radiateurs ne la fait pas disparaître. En copropriété, le diagnostic électrique de vente porte sur la partie privative du lot, pas sur les colonnes montantes. L’acquéreur qui découvre un tableau d’étage dangereux dans les parties communes n’a pas le même recours que celui qui découvre des fils dénudés dans sa cuisine.

La validité est plus courte qu’à la location. L’article D. 271-5 du Code de la construction et de l’habitation fixe, par rapport à la promesse ou à l’acte authentique, les durées : « – moins de trois ans pour l’état de l’installation intérieure de gaz ; – moins de trois ans pour l’état de l’installation intérieure d’électricité ». Un diagnostic de location de 2021, encore valable six ans pour un bail, est déjà hors délai pour une vente de 2026. L’article L. 271-5 ajoute : « Si l’un de ces documents produits lors de la signature de la promesse de vente n’est plus en cours de validité à la date de la signature de l’acte authentique de vente, il est remplacé par un nouveau document pour être annexé à l’acte authentique de vente. » Entre une promesse de mars et un acte de novembre, le document peut expirer. Le notaire qui passe outre n’efface pas la règle.

La sanction de l’absence n’est pas celle de l’état des risques. Le II de l’article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation prévoit qu’en l’absence, lors de la signature de l’acte authentique, de l’état d’électricité ou de gaz en cours de validité, le vendeur ne peut plus s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.

Pour l’électricité et le gaz, ce texte ne donne pas, à lui seul, la résolution de la vente ou la diminution du prix. Il neutralise la clause, si fréquente dans les actes parisiens, par laquelle l’acquéreur déclare prendre le bien dans l’état où il se trouve sans recours contre le vendeur. Sans diagnostic en cours de validité, cette clause ne couvre plus le vice électrique ou gazier correspondant. Avec un diagnostic en cours de validité, la clause peut retrouver force, sous réserve de la mauvaise foi du vendeur.

Le diagnostic gaz suit le même calendrier de trois ans à la vente. L’article L. 134-9 vise l’installation en fonctionnement réalisée depuis plus de quinze ans. Un certificat de conformité de moins de trois ans, délivré par un organisme agréé, peut, selon les règles propres au gaz, tenir lieu de diagnostic. Les deux documents ne se substituent pas l’un à l’autre à la légère : un Consuel électricité ne dit rien du gaz, et réciproquement.

Qui commande le diagnostic ? Souvent l’agence, parfois le notaire, rarement le vendeur lui-même. La troisième chambre civile de la Cour de cassation, 8 juin 2010, pourvoi n° 09-16.331, a cassé un jugement qui condamnait la venderesse à payer des diagnostics commandés par l’agent immobilier sans s’expliquer sur l’étendue de ce mandat. La formule de la Cour est brève : « Qu’en statuant ainsi, sans s’expliquer sur l’étendue de ce mandat, la juridiction de proximité n’a pas donné de base légale à sa décision ». Un mandat de vendre n’emporte pas automatiquement le pouvoir d’engager le vendeur pour le prix du diagnostiqueur. L’ordre de mission signé, le tarif, et la clause du mandat sur les diagnostics doivent être lus avant de régler la facture ou de la contester.

L’acquéreur, de son côté, lit le rapport avant de lever les conditions. Des anomalies D1 ou D2 (matériel vétuste, absence de différentiel, liaisons équipotentielles manquantes) ne bloquent pas la vente par elles-mêmes. Elles informent. Elles peuvent justifier une négociation de prix, une condition de travaux, ou, après l’acte, une action si le rapport était incomplet ou mensonger. Elles ne transforment pas le diagnostiqueur en entrepreneur. Elles n’obligent pas davantage le vendeur à refaire l’installation avant de signer, sauf clause contraire ou danger qui ferait basculer le bien hors de l’habitation. C’est au stade des recours, une fois le document manquant, périmé ou trompeur, que le droit redevient contraignant.

II. Diagnostic manquant, périmé ou anomalies : vices cachés, décence et travaux

A. Locataire : mise en demeure, logement décent, réduction de loyer

Le locataire a deux leviers, qu’il ne faut pas fusionner. Le premier est l’information : obtenir l’état de l’installation, à jour, annexé au bail. Le second est la décence : faire cesser un danger, même si un diagnostic a été remis. Un bailleur peut avoir tout remis et malgré tout louer un logement dangereux. Un bailleur peut n’avoir rien remis et malgré tout louer une installation récente et sûre. Le juge regarde les deux, séparément.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 pose l’obligation principale : « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. » Le même article ajoute que le bailleur doit délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation et assurer au locataire la jouissance paisible du logement. L’article 1719 du Code civil reprend, pour l’habitation principale, l’obligation de délivrer un logement décent.

Le détail électrique de la décence n’est pas dans le diagnostic. Il est dans l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, qui exige notamment : « Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ». Des fils accessibles sous tension, l’absence de disjoncteur différentiel, une terre absente dans une salle d’eau, un tableau qui disjoncte en permanence, ce n’est plus une anomalie informative. C’est un manquement à la décence. Le diagnostic sert alors de preuve, pas de plafond : il décrit le risque, le décret dit que ce risque n’a pas sa place dans un logement loué.

La procédure du locataire est écrite à l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 : « Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. » Le bail continue. Le locataire ne résilie pas à la légère. Il demande les travaux. « A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie ». La saisine de la commission ne constitue pas un préalable à la saisine du juge. Le juge « Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux ».

La mise en demeure est donc le premier acte utile. Elle décrit les faits (prises qui étincellent, absence de différentiel relevée par le diagnostic, disjonctions), vise les articles 6 et 20-1, le décret de 2002 et, s’il manque, l’article 3-3, et fixe un délai raisonnable, souvent d’un mois pour produire le diagnostic et de deux mois pour un accord sur les travaux. Elle joint le rapport s’il existe, des photographies datées, un constat s’il y a un danger immédiat. Un arrêt de paiement du loyer sans juge et sans consignation reste un impayé. L’article 20-1 autorise la suspension, avec ou sans consignation, une fois le juge saisi, pas avant.

Les anomalies du rapport ne commandent pas toutes les mêmes travaux. L’absence de dispositif différentiel, des conducteurs non protégés, une liaison équipotentielle manquante dans la salle d’eau relèvent de la sécurité. Un tableau ancien mais protégé, des prises en nombre insuffisant, une installation qui n’est plus à la dernière norme relèvent souvent du confort ou de la vétusté. Le bailleur n’est pas tenu de mettre aux normes 2026 par le seul effet du diagnostic. Il est tenu de supprimer le danger. C’est la nuance que les guides grand public résument trop vite par le diagnostic est informatif. Informatif, il l’est pour les recommandations. Il ne l’est plus lorsque le décret de 2002 est enfreint. Le locataire d’un logement indécent ou insalubre a d’ailleurs d’autres leviers, déjà exposés pour la rentrée 2026, qui se cumulent avec le diagnostic électrique au lieu de le remplacer.

En copropriété, le bailleur ne peut pas renvoyer le locataire vers le syndic pour un défaut privatif. Le tableau dans l’appartement, les circuits jusqu’aux prises, la salle d’eau : c’est son lot. Les colonnes, le compteur d’étage dans les parties communes, un défaut de terre de l’immeuble : le syndic entre en scène, et le bailleur doit relancer le syndicat. L’article 20-1 prévoit d’ailleurs, pour le seul volet performance énergétique, des cas où le juge ne peut pas ordonner certains travaux de parties communes. Cette limite ne s’étend pas mécaniquement à un fil dénudé dans la cuisine. Un chauffage en panne pose d’autres questions d’entretien et de remplacement ; l’électricité de sécurité reste un sujet distinct.

Le juge compétent, pour un bail d’habitation, est le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble. L’assignation peut tendre à la remise du diagnostic, à l’autorisation de constater, à l’injonction de travaux, à la réduction du loyer, à des dommages-intérêts pour trouble de jouissance. Les pièces utiles sont le bail, le DDT, le diagnostic s’il existe, les mises en demeure, les photos, un éventuel constat de commissaire de justice, et, en cas de danger, un rapport d’électricien qui n’est pas le diagnostiqueur du bailleur. Le locataire n’a pas à attendre un incendie pour agir. Il n’a pas non plus à transformer chaque observation du rapport en procès.

B. Acquéreur, clause d’exonération, diagnostiqueur : que faire à Paris et en Île-de-France

L’acquéreur qui signe sans diagnostic électrique en cours de validité n’obtient pas, par l’article L. 271-4, une résolution automatique. Il récupère la garantie des vices cachés pour le vice électrique correspondant. L’article 1641 du Code civil définit cette garantie : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. » L’article 1644 ouvre l’option : « Dans le cas des articles 1641 et 1643 , l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix ». L’article 1648 fixe le délai : « L’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. »

Encore faut-il un vice caché, pas une vétusté visible. L’article 1642 écarte les vices apparents. Un tableau ouvert, des fils hors gaine dans le séjour, un disjoncteur qui saute pendant les visites : l’acquéreur qui signe en connaissance de cause aura du mal à dire que le défaut était caché. Un défaut dans les combles, derrière un doublage, dans un faux plafond, ou une terre coupée que seul un contrôle révèle, c’est autre chose. Le diagnostic manquant ou périmé ne crée pas le vice. Il empêche le vendeur de dire : vous avez accepté une clause de non-garantie. C’est déjà beaucoup, parce que cette clause est dans presque tous les actes.

Lorsque le diagnostic a été remis, la clause d’exonération peut revivre, sauf mauvaise foi. L’article 1643 du Code civil dispose : « Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. »

La troisième chambre civile, dans un arrêt du 23 octobre 2025, pourvoi n° 23-18.469, a rappelé, au visa de ce texte : « Il résulte de ce texte que la clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés est opposable à un acheteur professionnel de même spécialité que celui qui lui vend la chose. » L’arrêt casse une cour d’appel qui avait écarté la clause sans caractériser la mauvaise foi, alors que l’acquéreur était un professionnel de même spécialité. A contrario, l’acquéreur non professionnel, ou le professionnel d’une autre spécialité, n’est pas dans la même situation. Et le vendeur de mauvaise foi, qui savait, ne s’exonère jamais.

Un diagnostic sans anomalie n’interdit pas le vice caché si l’installation est en réalité dangereuse. La troisième chambre civile, 5 décembre 2019, pourvoi n° 18-21.853, a rejeté le pourvoi d’un vendeur condamné, au titre des vices cachés, à financer la reprise de l’installation électrique et à indemniser un préjudice de jouissance, alors que le diagnostic électrique ne mentionnait aucune défaillance. La Cour n’a pas réécrit le droit des diagnostics : elle a refusé de casser l’arrêt d’appel. La leçon pratique reste : un rapport rassurant n’est pas une immunité si l’expertise judiciaire décrit des arcs électriques, une terre non raccordée, des sections hétérogènes. L’acquéreur agit alors contre le vendeur, et souvent aussi contre le diagnostiqueur, dont la mission est d’évaluer les risques, pas de les nier.

Le diagnostiqueur répond de son rapport. L’article L. 271-6 lui impose compétence, assurance, indépendance. Un diagnostic bâclé, un local non visité, une salle d’eau oubliée, une mention non visible trop généreuse, exposent sa responsabilité. L’acquéreur a intérêt à l’appeler en la cause avec le vendeur, pour éviter un débat de ping-pong. Le vendeur de bonne foi, qui s’était fié à un rapport incomplet, se retourne contre le professionnel. Le délai contre le diagnostiqueur n’est pas celui de l’article 1648 ; il suit la responsabilité civile du prestataire. D’où l’utilité de ne pas attendre. Après l’achat, l’humidité ou les fissures obéissent au même réflexe : constater tôt, assigner dans les deux ans de la découverte du vice, et ne pas confondre le diagnostic obligatoire avec la garantie des constructeurs.

À Paris et en Île-de-France, le tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble connaît de l’action en garantie des vices cachés entre particuliers. Pour un bail, le juge des contentieux de la protection du même tribunal est le juge naturel. Les copropriétés haussmanniennes du 10e, du 18e ou de proche banlieue ont souvent des installations d’origine largement antérieures à quinze ans, parfois rafistolées appartement par appartement. Le diagnostic privatif ne dit rien de la colonne. Avant d’acheter, l’état daté, les procès-verbaux d’assemblée et le carnet d’entretien renseignent sur les travaux d’électricité des parties communes. Avant de louer, le bailleur parisien qui remet un diagnostic de 2019 pour un bail de 2026 s’expose à une mise en demeure dès la remise des clés. La préfecture de police et les arrêtés de mise en sécurité s’invitent lorsque le danger dépasse le lot : ce n’est plus seulement le DDT, c’est la police des immeubles.

Les pièces à réunir, à Paris comme ailleurs, tiennent dans une chemise : promesse et acte, ou bail ; DDT complet ; diagnostic électrique et gaz avec dates ; annonce ; mails de l’agence ; photos du tableau ; éventuel Consuel ; devis contradictoire ; mise en demeure. Le référé-expertise est souvent le bon premier pas après l’acte, avant que des travaux ne fassent disparaître la preuve. Le fond suit, dans les deux ans de la découverte. Pour le locataire, l’article 20-1 permet d’agir sans attendre deux ans : le danger est actuel, le loyer aussi.

Une dernière confusion doit tomber. Le projet de loi de relance du logement, voté au Sénat le 8 juillet 2026 et commenté le 11 septembre, discute un report de la décence énergétique pour les baux en cours. Ce texte n’est pas la loi. Il ne dit rien du diagnostic électrique. Un bailleur qui refuse de produire l’état L. 134-7 parce que tout est reporté se trompe de régime. Un acquéreur qui signe sans document parce que le notaire a dit que ce n’était pas grave reprend la garantie des vices cachés correspondante, qu’il le veuille ou non. Le droit positif, à la date de cet article, reste celui des articles L. 134-7, L. 271-4, 3-3 et 6 de la loi de 1989.

Conclusion

Le diagnostic électrique n’est dû que si l’installation a plus de quinze ans. Il vit trois ans à la vente, six ans à la location. Il s’annexe à la promesse ou à l’acte, et au bail ou à son renouvellement. Son absence à l’acte authentique n’annule pas la vente par magie : elle ôte au vendeur le droit de s’exonérer de la garantie des vices cachés pour l’électricité. Son absence au bail n’autorise pas, à elle seule, la résolution : elle prive le locataire d’une information obligatoire et, si l’installation est dangereuse, elle s’ajoute à un manquement à la décence. Les anomalies du rapport ne forcent pas une mise aux dernières normes. Les dangers qu’elles révèlent, si le décret de 2002 est atteint, obligent le bailleur à agir, et le juge peut baisser le loyer jusqu’aux travaux.

Le réflexe utile est simple. Vérifier la date. Vérifier les quinze ans. Relire la clause d’exonération. Mettre en demeure. Faire constater. Agir dans les délais. Distinguer DPE, gaz, électricité, état des risques. Et ne pas attendre qu’un différentiel manquant devienne un sinistre.

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