Vous signez un compromis à la rentrée 2026, ou un bail, et l’on vous tend un dossier de diagnostics. Le DPE est là, l’amiante aussi. Manque souvent l’état des risques, ou il date de plus de six mois, ou il décrit encore un plan de prévention « prescrit » alors que le préfet l’a approuvé entre la promesse et l’acte authentique. Le notaire parle d’une formalité. L’agence dit que « tout est sur Géorisques ». Puis un certificat d’urbanisme négatif, une zone rouge d’inondation ou un sinistre sécheresse révèle que le document n’était pas à jour. La troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt publié au Bulletin le 19 février 2026, vient de rappeler que cette mise à jour n’est pas optionnelle : sans elle, l’acquéreur peut demander la résolution de la vente ou une diminution du prix.
L’obligation pèse sur le vendeur comme sur le bailleur. Elle commence à la première visite, se poursuit dans l’annonce, le compromis, l’acte authentique et le bail. Elle concerne les logements, les locaux, les terrains, y compris inconstructibles, dès lors que le bien se trouve dans l’une des zones visées par le code de l’environnement. Paris et l’Île-de-France ne sont pas à l’écart : plan de prévention des risques d’inondation le long de la Seine, argiles, installations classées, secteurs d’information sur les sols. Le document se génère gratuitement sur Géorisques (ERRIAL), mais le gratuit n’efface ni le délai de six mois, ni le devoir d’actualiser, ni la sanction.
Cet article répond aux questions que pose le dossier aujourd’hui : quand l’état des risques est obligatoire, que doit-il contenir, que se passe-t-il s’il manque ou s’il n’a pas suivi l’approbation d’un plan, comment recouvrer un délai de rétractation, et devant quel juge agir à Paris. Les extraits sont repris mot pour mot des textes officiels et des arrêts publiés.
I. L’état des risques est-il obligatoire à la visite, au compromis et au bail ?
A. Quand le vendeur ou le bailleur doit établir l’état des risques sur Géorisques
Le socle est l’article L. 125-5 du code de l’environnement, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2025. Le I dispose : « Les acquéreurs ou locataires de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques, par un plan de prévention des risques miniers ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, dans des zones de sismicité ou dans des zones à potentiel radon définies par voie réglementaire ou dans une zone susceptible d’être atteinte par le recul du trait de côte définie en application des articles L. 121-22-2 , L. 121-22-3 , L. 121-22-6 et L. 121-22-7 du code de l’urbanisme ou assujettis à des obligations de débroussaillement et de maintien en l’état débroussaillé résultant du titre III du livre Ier du code forestier , sont informés par le vendeur ou le bailleur de l’existence de ces risques ou de ces obligations. A cet effet, un état des risques, indiquant, le cas échéant, l’existence de ces obligations, est établi. » Le texte ne distingue pas selon que le bien est bâti ou non, habité ou loué à usage professionnel. Il vise les acquéreurs et les locataires.
Le décret d’application précise le champ. L’article R. 125-23 du même code, également en vigueur au 1er janvier 2025, énumère les situations : périmètre d’un PPRT approuvé, zone d’un PPRN ou d’un PPRM approuvé ou rendu immédiatement opposable, périmètre mis à l’étude d’un plan prescrit, zones de sismicité 2 à 5, zone à potentiel radon de niveau 3, zones de recul du trait de côte, et « une des zones assujetties à des obligations de débroussaillement et de maintien en l’état débroussaillé en application de l’article L. 134-6 du code forestier, telles qu’elles sont délimitées et mises à disposition du public sur le site www. georisques. gouv. fr ». Un bien parisien en zone de sismicité 1 n’est pas, de ce seul chef, soumis à l’état des risques. Un appartement en bord de Seine, un pavillon de grande couronne en aléa argile, un local proche d’une installation classée ou un terrain dans le périmètre d’étude d’un PPRT l’est souvent.
Le moment de la remise n’est plus le seul jour de signature. Le I bis de l’article L. 125-5 du code de l’environnement ajoute : « En cas de mise en vente de tout ou partie d’un immeuble, l’état des risques est remis au potentiel acquéreur par le vendeur lors de la première visite de l’immeuble, si une telle visite a lieu. » Le II du même article L. 125-5 reprend la règle pour la location : « En cas de mise en location de tout ou partie d’un immeuble, l’état des risques est fourni au potentiel locataire par le bailleur lors de la première visite de l’immeuble, si une telle visite a lieu. » L’annonce elle-même doit porter une mention. L’article R. 125-25, I, impose la formule suivante, quel que soit le support : « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr ». Une carte Leboncoin ou SeLoger sans cette phrase, pour un bien situé dans une zone visée, est déjà en infraction d’information.
À la vente, l’état des risques n’est pas un papier volant. Le I bis de l’article L. 125-5 du code de l’environnement prévoit qu’il est : « Intégré au dossier de diagnostic technique prévu à l’ article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation ou, lorsque la vente porte sur un immeuble non bâti, annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente ». En VEFA, il est annexé à l’acte authentique et au contrat préliminaire. L’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation, I, 5°, range expressément dans le DDT, « Dans les zones mentionnées au I de l’article L. 125-5 du code de l’environnement, l’état des risques prévu au I du même article ».
À la location, le II de l’article L. 125-5 du code de l’environnement prévoit que « lors de la conclusion du bail, l’état des risques est annexé au contrat de location, dans les conditions et selon les modalités prévues à l’ article 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 , ou aux baux commerciaux mentionnés aux articles L. 145-1 et L. 145-2 du code de commerce. » Un bail d’habitation nu ou meublé, un bail mobilité, un local commercial : dès que le bien est dans une zone visée, l’annexe est due. Le bailleur qui se contente d’un lien Géorisques dans un e-mail, sans document daté annexé au contrat, ne satisfait pas à cette formalité.
Le IV de l’article L. 125-5 du code de l’environnement ajoute une information que beaucoup d’états générés en ligne oublient : « Lorsqu’un immeuble bâti a subi un sinistre ayant donné lieu au versement d’une indemnité en application de l’article L. 125-2 ou de l’article L. 128-2 du code des assurances, le vendeur ou le bailleur de l’immeuble est tenu d’informer, dans l’état des risques mentionné aux I, I bis et II du présent article, l’acquéreur ou le locataire de tout sinistre survenu pendant la période où il a été propriétaire de l’immeuble ou dont il a été lui-même informé en application des présentes dispositions. » Catastrophe naturelle, sécheresse-argiles, inondation indemnisée : le silence sur ces arrêtés n’est pas un oubli anodin. Il entre dans le champ de la sanction du V.
Le site Géorisques et l’outil ERRIAL permettent d’établir le document sans diagnostiqueur. Cela n’autorise pas à s’en remettre à une capture d’écran du jour de la visite. Le vendeur, le bailleur, le mandataire et le notaire restent responsables de la remise, de la date et de l’actualisation. Pour un terrain ayant accueilli une installation classée, une obligation distincte s’ajoute : l’article L. 514-20 du code de l’environnement dispose que « Lorsqu’une installation soumise à autorisation ou à enregistrement a été exploitée sur un terrain, le vendeur de ce terrain est tenu d’en informer par écrit l’acheteur ; il l’informe également, pour autant qu’il les connaisse, des dangers ou inconvénients importants qui résultent de l’exploitation. » Cette information ICPE n’est pas absorbée par l’ERRIAL. Elle se prouve par écrit dans l’acte.
B. Que doit contenir l’état des risques et combien de temps reste-t-il valable ?
Le contenu n’est pas laissé à l’appréciation de l’agence. L’article R. 125-24 impose de mentionner « la date de son élaboration, le numéro de la ou des parcelles concernées et les zones ou périmètres cités à l’article R. 125-23 dans lesquels se situe le bien ». Selon les cas, il comprend un extrait graphique et l’extrait du règlement du plan de prévention, une information sur les travaux prescrits et sur leur réalisation, la fiche sismicité, la fiche radon, l’horizon temporel du recul du trait de côte, « La liste des arrêtés portant reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle pris dans la commune qui ont affecté le bien concerné et qui ont donné lieu au versement d’une indemnité », et la fiche débroussaillement. Un état qui se borne à cocher « oui, PPRI » sans zonage ni règlement ne remplit pas ce programme.
La sécheresse-argiles a un régime propre dans l’article R. 125-24 du code de l’environnement : « En cas de vente du bien assuré et lorsqu’il dispose du rapport d’expertise qui lui a été communiqué par l’assureur conformément à l’article L. 125-2 du code des assurances, le vendeur joint à l’état des risques la liste des travaux permettant un arrêt des désordres existants non réalisés bien qu’ayant été indemnisés ou ouvrant droit à une indemnisation et qui sont consécutifs à des dommages matériels directs causés par le phénomène naturel de mouvements de terrain différentiels consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols survenus pendant la période au cours de laquelle il a été propriétaire du bien. » En Île-de-France, où les arrêtés sécheresse se sont multipliés, cette liste de travaux non faits est souvent le document qui manque, plus encore que la carte d’aléa.
La durée de validité n’est plus une pratique de marché. L’article R. 125-25 du code de l’environnement, II, est net : « L’état des risques mentionné à l’article L. 125-5, remis lors de la première visite de l’immeuble au potentiel acquéreur par le vendeur ou au potentiel locataire par le bailleur, est établi depuis moins de six mois. Il est actualisé par le promettant, le réservant, le vendeur ou le bailleur, selon le cas, si les informations qu’il contient ne sont plus exactes à la date de signature de la promesse de vente, du contrat préliminaire en cas de vente en l’état futur d’achèvement, de l’acte authentique ou du contrat de bail, auquel il doit être annexé. » Un ERRIAL du mois de janvier ne peut pas être recyclé en septembre. Un document encore « jeune » de quatre mois doit néanmoins être actualisé si, entre-temps, un PPRI a été approuvé, un arrêté de catastrophe naturelle publié, ou le zonage modifié.
Cette actualisation entre promesse et acte authentique est écrite dans l’article L. 271-5 du code de la construction et de l’habitation : « Si, après la promesse de vente, la parcelle sur laquelle est implanté l’immeuble est inscrite dans une des zones mentionnées au I de l’article L. 125-5 du code de l’environnement ou si les documents à prendre en compte pour l’application du même I ont fait l’objet d’une mise à jour, le dossier de diagnostic technique est complété lors de la signature de l’acte authentique de vente par un état des risques ou par la mise à jour de l’état existant. » L’approbation d’un plan prescrit au jour du compromis est précisément une mise à jour des documents à prendre en compte. L’article L. 562-4 du code de l’environnement, dans sa rédaction en vigueur, le dit autrement : « Le plan de prévention des risques naturels prévisibles approuvé vaut servitude d’utilité publique. Il est annexé au plan local d’urbanisme, conformément à l’ article L. 153-60 du code de l’urbanisme . » Un PPRI prescrit informe d’un projet de règles. Un PPRI approuvé crée une servitude. Ce n’est pas la même information.
Le DDT de vente ne se limite pas à l’état des risques. L’article L. 271-4 énumère aussi le constat de risque d’exposition au plomb, l’amiante, les termites, le gaz, le DPE, l’électricité, l’assainissement, le mérule, le bruit aérien, le certificat de chauffage au bois dans un plan de protection de l’atmosphère, et les arrêtés de police. L’absence de certains de ces documents empêche le vendeur de s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. Pour l’état des risques, la sanction est plus directe : résolution ou diminution du prix, sans passer par la démonstration d’un vice. C’est ce régime spécifique que la Cour de cassation a durci en 2019, puis encore en février 2026. Un DPE erroné et un état des risques manquant ne se plaident pas de la même manière, même s’ils figurent dans le même dossier.
II. Que faire si l’état des risques manque, est périmé ou n’a pas été mis à jour ?
A. Résolution de la vente, diminution du prix et délai de rétractation
La sanction légale est unique dans sa formulation, double dans le choix de l’acquéreur. Le V de l’article L. 125-5 du code de l’environnement dispose : « En cas de non-respect du I, des troisième à cinquième alinéas du I bis, du dernier alinéa du II et du IV du présent article, l’acquéreur ou le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix. » L’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation, II, le répète pour la vente : « En l’absence, lors de la signature de l’acte authentique de vente, du document mentionné aux 5° et 12° du I, l’acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix. » Il ne s’agit pas d’une nullité automatique. Il faut saisir le juge, ou négocier à l’ombre de cette saisine. Le choix entre résolution et baisse de prix appartient à l’acquéreur, sous le contrôle du tribunal.
Avant même l’acte authentique, le défaut de remise bloque le délai de rétractation. Le I bis de l’article L. 125-5 du code de l’environnement énonce : « Lorsque l’état des risques n’est pas remis à l’acquéreur au plus tard à la date de signature de la promesse de vente ou du contrat préliminaire, le délai de rétractation prévu à l’article L. 271-1 du même code ne court qu’à compter du lendemain de la communication de ce document à l’acquéreur. » L’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation fixe ce délai : « l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte. » Concrètement, un compromis signé le 10 septembre sans état des risques n’ouvre pas le délai de dix jours. Le délai ne commence que le lendemain de la communication du document, selon les mêmes formes que la notification de la promesse. Tant que le vendeur n’a pas régularisé, l’acquéreur non professionnel peut encore se retirer, même plusieurs semaines après la signature.
La Cour de cassation a tranché le cas, fréquent en 2026, du plan prescrit au compromis puis approuvé avant l’acte. Dans l’arrêt n° 24-10.524 du 19 février 2026, publié au Bulletin, la troisième chambre civile vise les articles L. 125-5 et L. 562-4 du code de l’environnement et L. 271-4 et L. 271-5 du code de la construction et de l’habitation. Elle pose : « Il résulte du premier et des deux derniers de ces textes que, si, après la promesse de vente, la parcelle sur laquelle est implanté l’immeuble objet de la vente est inscrite dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit ou approuvé, le dossier de diagnostic technique est complété, lors de la signature de l’acte authentique de vente, par un état des risques ou par une mise à jour de l’état existant, l’acquéreur pouvant, en cas de non-respect de ces dispositions, poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix. » Puis : « Il en découle que si, après la promesse de vente faisant état d’un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit, celui-ci a été approuvé avant la signature de l’acte authentique, le dossier de diagnostic technique doit être complété par une mise à jour de l’état des risques résultant du plan approuvé valant servitude d’utilité publique. »
Les faits de cet arrêt éclairent la rentrée 2026. Des acquéreurs avaient acheté un terrain à bâtir par promesse du 3 novembre 2011 et acte des 21 et 23 mars 2012. Un état des risques du 3 novembre 2011, encore dans les six mois, mentionnait un PPRI prescrit. Entre-temps, un arrêté du 28 février 2012 avait approuvé le plan. L’état joint à l’acte authentique n’avait pas été mis à jour. Des années plus tard, un certificat d’urbanisme négatif, fondé sur cet arrêté d’approbation, a rendu le terrain inconstructible. La cour d’appel de Montpellier avait rejeté la demande de résolution, au motif que les acquéreurs savaient déjà qu’il y avait un risque d’inondation. La Cour de cassation casse : savoir qu’un plan est prescrit n’équivaut pas à connaître la servitude née de l’approbation. La cassation est partielle, renvoyée devant la cour d’appel de Nîmes, et les notaires sont dans la cause. L’enseignement pratique est immédiat : à la réitération, il faut un ERRIAL nouveau, daté, qui cite l’arrêté d’approbation, le zonage et le règlement opposables, pas le document du compromis photocopié.
La solution n’est pas née en 2026. Dès l’arrêt n° 18-16.700 du 19 septembre 2019, publié au Bulletin, la même chambre avait rejeté les pourvois de vendeurs d’un terrain de camping. Elle a jugé « qu’il résulte des dispositions combinées de l’article L. 125-5 du code de l’environnement et des articles L. 271-4 et L. 271-5 du code de la construction et de l’habitation, dans leur rédaction alors applicable, que, si, après la promesse de vente, la parcelle sur laquelle est implanté l’immeuble objet de la vente est inscrite dans une zone couverte par un PPRNP prescrit ou approuvé, le dossier de diagnostic technique est complété, lors de la signature de l’acte authentique de vente, par un état des risques ou par une mise à jour de l’état des risques existants ». Le camping se trouvait en zone rouge d’un PPRI approuvé après la promesse. Le DDT de l’acte authentique n’en faisait pas état. La résolution de la vente a été confirmée. La Cour a ajouté que la consultation du recueil des actes administratifs « était susceptible de renseigner utilement les cocontractants, le site internet de la préfecture n’ayant qu’une valeur informative ». Autrement dit, un lien Géorisques ou une page préfecture ne remplace pas l’annexe à l’acte.
La conduite à tenir, une fois le défaut constaté, est procédurale. D’abord, figer la preuve : compromis, acte, bail, diagnostics réellement annexés, dates, captures ERRIAL du jour, arrêté préfectoral, extrait du PPRI, certificat d’urbanisme, déclaration de sinistre. Ensuite, mettre en demeure le vendeur, et le notaire conservateur des minutes, de communiquer l’état manquant ou actualisé, puis d’indiquer s’ils consentent à une diminution de prix ou à la résolution amiable. La mise en demeure n’est pas une condition de l’action légale, mais elle fait courir les intérêts et éclaire la mauvaise foi. L’assignation se porte devant le tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble. La demande principale est la résolution ou la diminution du prix sur le fondement des articles L. 125-5 et L. 271-4. Une demande subsidiaire en responsabilité du notaire, du diagnostiqueur ou de l’agence peut s’y articuler, sans se substituer au régime légal. L’expertise n’est pas toujours nécessaire pour constater l’absence de document ; elle le devient pour chiffrer la perte de constructibilité ou la moins-value de zone rouge.
Il ne faut pas confondre ce régime avec la garantie des vices cachés après l’achat. L’humidité, les fissures, un désordre structurel se plaident sur d’autres textes, avec d’autres délais et une autre preuve. L’état des risques, lui, se joue sur la présence, la date et l’actualité du document. Un acquéreur peut cumuler les deux actions si le silence sur le PPRI s’accompagne d’infiltrations. Il peut aussi gagner sur le seul L. 125-5 alors que le vice caché serait discuté. Inversement, un ERP parfaitement annexé n’interdit pas une action en vice caché si le vendeur a dissimulé un sinistre qu’il connaissait par ailleurs. Le IV de l’article L. 125-5, sur les catastrophes naturelles indemnisées, sert alors de passerelle.
B. Recours du locataire, Paris et Île-de-France : pièces, juge, délais
Le locataire n’est pas un parent pauvre de l’information. Le V de l’article L. 125-5 lui ouvre, comme à l’acquéreur, la résolution du contrat ou la diminution du prix, donc ici du loyer. Le dernier alinéa du II, qui impose d’annexer l’état au bail, est expressément visé par cette sanction. Un bail signé en septembre 2026 sans ERRIAL, pour un logement situé dans une zone R. 125-23, expose le bailleur à une action en diminution de loyer ou en résiliation, distincte de l’action en décence. Le locataire qui découvre après l’entrée dans les lieux un PPRI, un radon de niveau 3 ou des arrêtés sécheresse non déclarés n’a pas à attendre la fin du bail. Il écrit, joint le contrat, signale l’absence d’annexe, et fixe un délai pour produire un état daté de moins de six mois. Le silence du bailleur prépare l’assignation.
La location ajoute deux leviers que la vente n’a pas. D’abord, l’obligation de délivrer un logement décent et, le cas échéant, de réaliser les travaux prescrits par le règlement du PPRI (rehausse, zone refuge, matériaux). L’état des risques qui mentionne des travaux prescrits « non réalisés » donne un titre pour exiger ces travaux, au-delà de la seule information. Ensuite, en cas de logement indécent ou insalubre, le locataire peut articuler l’absence d’information sur les risques avec la mise en demeure de travaux, la consignation, voire la Commission de coordination des actions de prévention du saturnisme ou le service d’hygiène de la commune. L’état des risques n’est pas un diagnostic de décence, mais un PPRI d’inondation par remontée de nappe, des argiles et des sinistres répétés éclairent souvent un désordre que le bailleur présentait comme un « défaut d’aération du locataire ».
À Paris et en Île-de-France, le contenu concret de l’ERRIAL se répète. Beaucoup d’arrondissements et de communes riveraines de la Seine, de la Marne ou de l’Oise sont couverts par un PPRI. La carte des argiles de Géorisques colore une large part de la grande couronne. Des secteurs d’information sur les sols, des ICPE et, ponctuellement, des PPRT industriels s’y ajoutent. Un appartement du 12e arrondissement, un pavillon de Seine-Saint-Denis ou un entrepôt du Val-de-Marne ne relèvent donc pas d’un régime « hors zone ». Avant une visite, l’acquéreur ou le locataire peut lui-même générer l’ERRIAL sur Géorisques, comparer avec le document remis, et noter les écarts de date, de parcelle cadastrale, de zonage et d’arrêtés de catastrophe naturelle. Cette comparaison, datée, devient une pièce.
Le juge compétent se déduit de la nature du contrat. Pour une vente, le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble statue au fond ; le référé est rarement adapté, sauf pour une mesure d’expertise urgente. Pour un bail d’habitation, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble connaît des litiges nés du bail, y compris une demande de diminution de loyer fondée sur l’article L. 125-5. À Paris, la compétence territoriale suit l’arrondissement de situation du logement. En proche couronne, les tribunaux de Nanterre, Bobigny, Créteil, Pontoise, Versailles, Evry ou Meaux reçoivent ces dossiers. L’assignation vise le bailleur, parfois l’agence mandataire. Une conciliation préalable n’est pas une condition de recevabilité de l’action spéciale, mais le conciliateur de justice ou la commission départementale de conciliation peuvent, pour un bail d’habitation, offrir un premier cadre si le seul enjeu est une minoration de loyer.
Les pièces à réunir tiennent en une chemise. Contrat (compromis, acte, bail) avec ses annexes réellement signées. Liste des diagnostics. ERRIAL produit, ou constat de son absence. Nouvel ERRIAL généré le jour de la découverte. Arrêté de prescription et arrêté d’approbation du plan. Extrait graphique et règlement de la zone. Arrêtés de catastrophe naturelle. Correspondances avec le vendeur, le bailleur, l’agence et le notaire. Certificat d’urbanisme, refus de permis, devis de travaux prescrits, rapport d’expert d’assurance sécheresse. Photos. Pour un locataire, quittances et état des lieux d’entrée, afin de lier le risque déclaré à l’état du logement. Pour un acquéreur, tableau de financement et pénalités de prêt si la résolution est demandée, comme dans l’affaire du camping de 2019 où les frais d’acte et les pénalités de remboursement anticipé ont été mis à la charge des vendeurs et du notaire.
Le délai pour agir n’est pas le délai de rétractation de dix jours. L’action en résolution ou en diminution du prix fondée sur l’article L. 125-5 est une action personnelle. En l’état des textes, elle se prescrit selon le droit commun des actions personnelles, sous réserve de la qualification que le juge donnera aux faits. Il est imprudent d’attendre. La preuve se dégrade, les plans sont révisés, les témoins s’effacent. Dès la découverte, la mise en demeure part, et l’assignation suit si la régularisation ou l’accord chiffré n’intervient pas. Un locataire encore dans les lieux a un intérêt immédiat à la diminution de loyer. Un acquéreur déjà propriétaire a un intérêt à la résolution s’il ne peut plus construire, ou à la baisse de prix s’il garde le bien en connaissance de la servitude.
Le notaire n’est pas hors-jeu. L’arrêt du 19 février 2026 le met dans la cause aux côtés des vendeurs. Son devoir de conseil porte sur l’annexe du DDT, sur la comparaison entre l’état du compromis et l’état de l’acte, et sur l’effet d’une approbation de PPRI. L’agence mandataire, tenue d’une obligation d’information, expose sa responsabilité si l’annonce omet la mention Géorisques ou si la première visite a lieu sans document de moins de six mois. Ces responsabilités s’ajoutent à l’action légale contre le vendeur ou le bailleur ; elles ne la remplacent pas. L’acquéreur ou le locataire gagne à les articuler, pas à les disperser dans des procédures concurrentes.
Conclusion
L’état des risques n’est plus une fiche administrative que l’on glisse in extremis dans le dossier. Depuis le 1er janvier 2025, le code de l’environnement impose la visite, l’annonce, l’annexe au compromis, à l’acte et au bail, un contenu réglementé, une validité de six mois et une actualisation dès que l’information change. L’arrêt publié du 19 février 2026 dit le point que les dossiers de rentrée 2026 rencontrent le plus souvent : un PPRI prescrit au compromis, approuvé avant l’acte, sans nouvel état, ouvre la résolution ou la diminution du prix, même si l’acquéreur « savait qu’il y avait un risque d’inondation ». Le locataire dispose de la même alternative sur le bail. À Paris et en Île-de-France, PPRI, argiles et sinistres sécheresse rendent l’ERRIAL de Géorisques un réflexe, pas une option. Le bon réflexe, ensuite, est de comparer les dates, les parcelles et les arrêtés, d’écrire, puis de saisir le tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection avec un dossier daté. Le document manquant se rattrape parfois. Le délai de rétractation qui n’a jamais commencé, et la servitude d’utilité publique qui n’a jamais été portée à l’acte, se plaident.
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