Septembre est le mois de la colocation. Étudiants qui arrivent à Paris, jeunes actifs qui partagent un appartement pour absorber des loyers devenus très lourds, colocataires qui se séparent après une année commune : chaque rentrée charrie les mêmes conflits, et cette année ne fait pas exception. Deux questions reviennent sans cesse au cabinet. Première question : mon colocataire donne congé ou quitte le logement sans prévenir, le bailleur peut-il me réclamer seul la totalité des loyers ? Deuxième question, encore plus fréquente : le bailleur refuse de rendre le dépôt de garantie ou n’en restitue qu’une partie, comment récupérer la somme et quelles pénalités exiger ? Ces deux questions relèvent de règles précises, et les juges les appliquent avec sévérité. Le 4 septembre 2025, le tribunal judiciaire de Paris a ainsi condamné un bailleur à verser plus de 11 000 euros de pénalités pour un dépôt de garantie restitué en retard dans une colocation. La Cour de cassation a de son côté fixé les limites exactes de la solidarité du colocataire qui donne congé. Voici, point par point, vos droits, les délais, les pièces à réunir et les recours concrets pour agir.
I. Mon colocataire donne congé ou quitte le logement : suis-je encore solidaire des loyers impayés ?
A. Congé du colocataire et fin de la solidarité : le délai de six mois maximum pour être libéré
Dans une colocation formalisée par un bail unique signé par plusieurs colocataires, le bailleur insère presque toujours une clause de solidarité. Concrètement, cela signifie que chacun des colocataires peut être poursuivi pour la totalité du loyer et des charges, et pas seulement pour sa quote-part. Le fondement de cette mécanique se trouve dans le droit commun : « La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. » Autrement dit, sans clause de solidarité inscrite au bail, aucun colocataire ne doit répondre des dettes des autres. Avec une telle clause, en revanche, le Code civil prévoit que « La solidarité entre les débiteurs oblige chacun d’eux à toute la dette. » et que « Le créancier peut demander le paiement au débiteur solidaire de son choix. » Le bailleur peut donc réclamer à n’importe lequel des colocataires l’intégralité des sommes dues. La première chose à faire quand un conflit éclate est donc de relire le bail et de vérifier que la clause existe, qu’elle est écrite et qu’elle vise bien chaque colocataire.
La loi du 6 juillet 1989, dans son article 8-1 consacré à la colocation, organise ensuite la sortie de cette solidarité pour le colocataire qui donne congé. Le principe est simple : la solidarité du colocataire qui quitte les lieux prend fin à la date d’effet de son congé régulièrement délivré dès lors qu’un nouveau colocataire figure au bail ; à défaut de remplaçant, elle s’éteint au plus tard six mois après la date d’effet du congé. La Cour de cassation l’a rappelé dans des termes qu’il faut citer exactement : « Selon ce texte, la solidarité d’un des colocataires prend fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elle s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé. » Et la Cour en tire une conséquence directe, tout aussi importante : « Il en résulte que la solidarité prend fin pour les dettes nées à compter de cette date. » Seules les dettes nées pendant la période de solidarité peuvent donc être réclamées au partant ; les loyers, charges et dégradations nés après relèvent des seuls occupants restés dans les lieux.
L’arrêt qui pose cette solution mérite d’être connu dans le détail, car il tranche deux difficultés à la fois. Dans cette affaire, une maison avait été donnée à bail à deux copreneurs solidaires. L’une des colocataires avait donné congé à effet au 29 avril 2015, tandis que l’autre n’avait libéré les lieux que le 4 janvier 2016, date à laquelle un état des lieux de sortie avait été établi. Le bailleur réclamait à la partante un arriéré de loyers et charges, ainsi qu’une quote-part de travaux de remise en état calculée au prorata à partir des désordres constatés en janvier 2016. La cour d’appel lui avait donné raison. La troisième chambre civile de la Cour de cassation, par son arrêt du 8 avril 2021, pourvoi n° 19-23.343, a cassé cette décision sur les deux points. D’une part, le dépôt de garantie ne pouvait pas être écarté du décompte : « alors que le dépôt de garantie a notamment pour objet de garantir le paiement du loyer, la cour d’appel a violé les textes susvisés. » D’autre part, la créance de remise en état était née après l’expiration de l’obligation solidaire, de sorte que la partante n’en devait rien. La leçon pratique est nette : le bailleur doit dater précisément chaque dette et ne peut pas faire payer au colocataire parti, même au prorata, des dégradations constatées après la fin de sa solidarité.
Entre colocataires eux-mêmes, les comptes se règlent ensuite selon une autre règle du Code civil : « Entre eux, les codébiteurs solidaires ne contribuent à la dette que chacun pour sa part. Celui qui a payé au-delà de sa part dispose d’un recours contre les autres à proportion de leur propre part. » Le colocataire qui a réglé seul un arriéré pour éviter une procédure peut donc se retourner contre le ou les autres à hauteur de leurs parts. Ce recours suppose toutefois de conserver les preuves de paiement : quittances, virements identifiés, échanges écrits. Sans preuve du paiement et de sa répartition, le recours s’enlise.
En pratique, quand votre colocataire annonce son départ, envoyez vous-même un congé régulier si vous partez aussi, exigez que le bailleur organise la succession des colocataires par avenant, et faites établir un état des lieux intermédiaire contradictoire le jour du départ. Si vous restez dans les lieux, demandez par écrit au bailleur la liste exacte des sommes qu’il vous réclame, mois par mois, afin de vérifier que rien ne concerne une période postérieure à la fin de la solidarité du partant. Tout montant flou, globalisé ou antidaté doit être contesté immédiatement par lettre recommandée.
B. Garant et caution Visale : qui paie les loyers quand la colocation décroche ?
Quand les loyers d’une colocation cessent d’être payés, le bailleur ne se tourne pas seulement vers les colocataires : il actionne la caution, c’est-à-dire le garant. À la rentrée étudiante, ce garant est très souvent la garantie Visale d’Action Logement, souscrite pour sécuriser des locataires jeunes sans garants familiaux solvables. Le mécanisme juridique est celui du cautionnement, défini par le Code civil en ces termes : « Le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci. Il peut être souscrit à la demande du débiteur principal ou sans demande de sa part et même à son insu. » La caution qui a payé le bailleur se retourne ensuite contre les locataires garantis, et c’est là que les colocataires découvrent parfois l’ampleur de leur engagement.
La cour d’appel de Caen vient d’en donner une illustration très récente, dans un arrêt du 6 mars 2025, RG n° 23/02607. Un bail d’habitation avait été consenti en septembre 2020 à deux colocataires, avec une caution Visale couvrant les impayés de loyers, charges et réparations locatives. Après plusieurs incidents de paiement, le bailleur avait actionné la caution, qui avait versé les sommes dues puis s’était retournée contre les locataires en se prévalant d’une quittance subrogative. La cour a tranché avec précision : « Condamne solidairement Mme [R] [G] et M. [Y] [C] à verser à la société Action logement services la somme de 1.967,20 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation impayé au 12 juin 2023 majorée des intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2022 sur la somme de 592,14 euros et à compter du jugement pour le surplus, dans la limite de 285,14 euros pour Mme [R] [G] avec intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2022 ». Chaque mot de ce dispositif compte : la condamnation est solidaire entre les deux colocataires, mais plafonnée pour l’une d’eux, et les intérêts courent à des dates distinctes selon les sommes. La cour a en revanche refusé de constater une résiliation du bail à une date tardive alors que la locataire avait quitté les lieux bien plus tôt, et elle a rejeté les demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation formées contre elle pour la période postérieure à son départ.
Trois enseignements concrets se dégagent pour les colocataires garantis par Visale ou par un garant familial. D’abord, la caution qui paie à votre place devient votre créancière : attendez-vous à recevoir une mise en demeure d’Action Logement ou du garant, puis une assignation si vous ne répondez pas. Ensuite, vérifiez l’acte de cautionnement et la quittance subrogative : la caution ne peut vous réclamer que ce qu’elle a réellement versé au bailleur, dans la limite de son engagement, et elle doit justifier chaque paiement. Enfin, si vous avez quitté le logement, opposez vos dates de départ et de fin de solidarité avec pièces à l’appui, comme la locataire de l’affaire de Caen qui a obtenu le rejet des demandes postérieures à son départ.
Du côté du colocataire resté dans les lieux, l’erreur à ne pas commettre est de cesser de payer sa propre part sous prétexte que l’autre est parti ou que la caution a été actionnée. Le bailleur peut vous poursuivre pour le tout, et la caution pour le remboursement. Si vos ressources chutent à la rentrée, écrivez au bailleur pour proposer un échéancier, saisissez la commission départementale de conciliation, et rapprochez-vous d’Action Logement avant que la dette ne s’accumule. Un dossier traité tôt se négocie ; un arriéré de plusieurs mois se plaide devant le juge, avec des intérêts et des frais en plus.
II. Dépôt de garantie bloqué en colocation : récupérer la somme et faire appliquer la pénalité de 10 % par mois
A. Restitution et retenues en colocation : état des lieux et preuves exigées du bailleur
Le litige le plus massif de la rentrée porte sur le dépôt de garantie. En colocation, le dépôt est généralement versé en une seule fois pour l’ensemble du logement, puis chaque colocataire en supporte une part. À la fin du bail, lorsque tous les colocataires ont quitté les lieux et rendu les clés, le bailleur doit restituer le dépôt rapidement, et chaque euro retenu doit être justifié pièce par pièce. Dans les baux relevant de la loi du 6 juillet 1989, le retard déclenche une pénalité redoutable : 10 % du loyer mensuel en principal par mois de retard commencé, sans que le juge puisse la modérer, comme le rappelle le jugement parisien détaillé ci-dessous. Le tribunal judiciaire de Paris l’a rappelé avec force dans un jugement de la rentrée 2025 qu’il faut citer longuement, car il concerne exactement une colocation.
Dans cette affaire jugée le 4 septembre 2025 par le tribunal judiciaire de Paris, RG n° 25/01278, quatre colocataires avaient loué un logement pour un loyer de 3 325 euros avec un dépôt de garantie de 6 650 euros. L’un d’eux, arrivé en cours de bail par avenant, réclamait après le départ collectif la restitution du dépôt et les pénalités de retard pour trente-cinq mois. Le bailleur soutenait notamment que le demandeur n’avait pas qualité pour réclamer la part des autres colocataires, et voulait déduire du dépôt des loyers impayés, des frais de remise en peinture, des frais de box internet et des frais d’entretien de climatisation. Le tribunal a d’abord posé une règle que tout colocataire doit connaître : « S’agissant d’une colocation solidaire, chacun des colocataires est fondé à solliciter la restitution du dépôt de garantie au bailleur lors de la restitution définitive des lieux, à charge pour lui de faire son affaire personnelle de la répartition entre eux. » La fin de non-recevoir du bailleur a donc été rejetée : un seul colocataire peut agir pour le dépôt commun, à charge pour lui de répartir ensuite entre les anciens colocataires.
Sur les retenues, le jugement est un modèle de sévérité envers le bailleur qui ne prouve pas. Le tribunal a admis la déduction du loyer de mai 2022, dont les parties s’accordaient à dire qu’il était resté impayé, ainsi que celle du loyer du 1er au 7 juin 2022, parce que le locataire ne rapportait pas la preuve de son paiement, plus une petite somme pour la box internet. En revanche, il a refusé la retenue pour reprise de peinture, en des termes que les locataires peuvent citer dans leurs courriers : « rien ne justifie d’une dégradation de la peinture, étant observé qu’aucun état des lieux de sortie n’est produit et que par courrier électronique du 26 juillet 2022 les colocataires ont formellement contesté toute retenue faute d’état des lieux de sortie. » Même sort pour la climatisation : le bail mettait l’entretien à la charge des locataires, mais aucun dysfonctionnement n’était établi lors de la remise des clés, donc aucune retenue n’était justifiée. Le décompte final est parlant : 6 650 euros de dépôt, moins les sommes déjà restituées aux autres colocataires et les déductions admises, soit une condamnation à verser 2 726 euros au demandeur.
Mais le plus spectaculaire reste la pénalité de retard. Le tribunal rappelle la règle applicable : « Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 le dépôt de garantie est restitué dans le délai d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire. A défaut de restitution dans les délais prévus le dépôt de garantie restant dû est majoré d’une somme égale à 10 % du montant du loyer en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard. Le juge ne dispose d’aucun pouvoir pour modérer cette pénalité qui n’est pas une clause pénale. » Appliquée à un loyer de 3 325 euros pendant trente-cinq mois, la pénalité a atteint 11 620 euros, soit près de quatre fois le solde du dépôt lui-même. Voilà pourquoi il ne faut jamais laisser dormir un dépôt de garantie non restitué : chaque mois qui passe aggrave la facture du bailleur, et le juge n’a pas le droit de réduire la somme, même s’il la trouve lourde.
Ce jugement s’appuie sur deux règles de preuve que les locataires doivent manier. La première figure au Code civil : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. » La seconde, issue du Code de procédure civile, vise directement le procès : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. » Concrètement, c’est au bailleur de prouver les dégradations qu’il invoque, avec un état des lieux de sortie contradictoire, des photos datées et des factures ou devis précis. L’article 1731 organise la présomption applicable à défaut d’état des lieux d’entrée : « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. » En l’absence d’état des lieux de sortie, en revanche, les deux jugements parisiens font peser sur le bailleur la preuve des dégradations qu’il invoque, conformément aux règles de preuve rappelées ci-dessus. Retenez la méthode : contestez par écrit chaque retenue non justifiée, exigez l’état des lieux de sortie et les justificatifs, et chiffrez la pénalité de 10 % par mois dès la mise en demeure.
B. Location meublée, délais et procédure : agir vite et au bon guichet à Paris et en Île-de-France
Les colocations étudiantes de la rentrée sont souvent meublées et de courte durée, et les conflits y sont particulièrement vifs. Un second jugement parisien, rendu le 23 mai 2025 par le tribunal judiciaire de Paris, RG n° 24/08293, en donne l’illustration : « Madame [I] [O] expose avoir conclu avec Madame [Z], bailleresse, un contrat de bail meublé en vue de la colocation » d’une durée de quatre mois à compter du 1er novembre 2023, pour un loyer mensuel charges comprises de 1 290 euros et un dépôt de garantie de 2 580 euros. Après le départ des locataires fin février 2024, « Madame [Z] a refusé de restituer le dépôt de garantie » en invoquant des dégradations. Ce schéma, refus global de restitution motivé par des dégradations alléguées sans justificatifs sérieux, est celui que les juges sanctionnent le plus nettement : la bailleresse a été condamnée à restituer les 2 580 euros en totalité. Mais ce jugement réserve un enseignement décisif sur le régime applicable : « Attendu cependant en l’espèce que le bail de colocation conclu entre les parties, l’a été pour une courte durée de 4 mois ; qu’il ne relève ainsi pas des dispositions protectrices de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs ». Autrement dit, un bail de colocation meublée conclu pour quelques mois n’obéit pas aux mêmes règles protectrices qu’un bail d’habitation classique : l’exigence de justifier chaque euro retenu avec des pièces reste la même, mais les sanctions du retard diffèrent. Sur le fond, le tribunal a relevé que la locataire expliquait ne pas pouvoir produire le bail parce que la bailleresse ne lui aurait jamais remis son exemplaire, et il a constaté qu’aucun état des lieux d’entrée ni de sortie n’avait été établi, puis il a appliqué une règle constante : « qu’en l’absence d’état des lieux de sortie, de jurisprudence constante, la charge de la preuve de ce que l’état de lieux nécessite des réparations locatives incombe au bailleur, ce dont s’est abstenue la défenderesse ». D’où la condamnation à restituer l’intégralité du dépôt : « En conséquence, il convient de condamner Madame [Z] à restituer à Madame [F] [N] [O], la somme de 2580 euros correspondant à la totalité du dépôt de garantie indûment retenu. » Sur la pénalité de 10 %, le jugement cite d’abord le texte, « A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard (…). », pour l’écarter aussitôt : « il convient de rejeter la demande de condamnation de Madame [Z] à payer à Madame [I] [O] des pénalités de retard sollicitées sur le fondement des dispositions prévues à l’article 22 alinéa 7 de la loi précitée, inapplicable à l’espèce. » La leçon est directe : vérifiez toujours à quel régime votre bail obéit avant de chiffrer vos demandes, car une pénalité réclamée sur le mauvais fondement sera rejetée même si le dépôt vous est intégralement restitué.
Pour agir, respectez un ordre simple qui fait gagner du temps et de l’argent. D’abord, adressez au bailleur une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception : rappelez la date de remise des clés, demandez la restitution du dépôt et la communication de l’état des lieux de sortie, des photos et des factures justifiant chaque retenue, et, lorsque votre bail relève de la loi du 6 juillet 1989, chiffrez déjà la pénalité de 10 % du loyer mensuel par mois de retard. Dans l’affaire parisienne de mai 2025, c’est une mise en demeure du 30 avril 2024 restée sans effet qui a servi de point de départ aux intérêts : « En revanche, il convient d’assortir la condamnation à titre principal, des intérêts légaux à compter du courrier RAR de la demanderesse, soit le 30 avril 2024. » Ensuite, avant tout procès, tentez une résolution amiable : pour les demandes tendant au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros, le Code de procédure civile impose en principe un préalable, puisqu’« à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ». Le texte prévoit toutefois des dispenses, notamment en cas d’accord à homologuer, de recours préalable imposé, de motif légitime tenant à l’urgence ou aux circonstances de l’espèce, de tentative préalable déjà imposée par un texte spécial, ou de procédure simplifiée de recouvrement des petites créances déjà tentée en vain. Attention toutefois au bon guichet : dans l’affaire de mai 2025, la commission de conciliation de Paris s’était déclarée irrecevable compte tenu de la durée de quatre mois du contrat, et ce sont les échanges directs puis le juge qui ont pris le relais. En cas d’échec, portez le litige devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire. Les frais exposés pour le procès peuvent être en partie récupérés sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, mais cette condamnation n’est pas automatique : « Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. » et « Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. » Dans l’affaire de mai 2025, la bailleresse a ainsi été condamnée à 800 euros sur ce fondement, tandis que la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive était rejetée faute de preuve.
À Paris et en Île-de-France, plusieurs particularités renforcent l’intérêt d’agir vite. Lorsque le bail relève de la loi du 6 juillet 1989, les loyers élevés majorent mécaniquement la pénalité de 10 % : avec un loyer de 1 500 euros, chaque mois de retard commencé ajoute 150 euros, et avec un loyer de 3 000 euros, 300 euros par mois, sans pouvoir de modération du juge. Les colocations parisiennes cumulent en outre les changements d’occupants en cours de bail, par avenants successifs, ce qui rend les décomptes des agences souvent approximatifs : vérifiez qui a versé quoi, qui a été remboursé de quoi, et exigez un décompte global du dépôt commun plutôt que des calculs par colocataire. Le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris traite ce contentieux au quotidien, et les jugements de 2025 montrent que les bailleurs et agences qui retiennent des sommes sans état des lieux de sortie ni factures sont condamnés sans hésitation. Conservez donc soigneusement l’avenant d’entrée dans la colocation, les preuves de versement de votre part de dépôt, l’état des lieux d’entrée et de sortie, les photos datées prises le jour du départ, et toute la correspondance avec l’agence. Si vous bénéficiez de l’aide juridictionnelle, signalez-le dès la saisine : plusieurs décisions récentes concernent des locataires assistés, et ce dispositif existe précisément pour ce contentieux.
Un dernier point pour les garants et les parents qui se sont portés caution à la rentrée : si la caution a payé le bailleur à votre place, elle vous réclamera le remboursement, mais elle doit produire l’acte de cautionnement et les preuves de ses paiements. Vérifiez le périmètre exact de l’engagement signé, les dates couvertes et les sommes réellement versées avant de payer quoi que ce soit. Et si vous avez vous-même réglé seul une dette commune de colocation, conservez les justificatifs pour exercer votre recours contre les autres colocataires à proportion de leurs parts, comme le permet le Code civil.
Conclusion
La colocation de la rentrée obéit à des règles qui protègent efficacement le locataire vigilant. Le colocataire qui donne congé sort de la solidarité au plus tard six mois après l’effet de son congé et ne doit rien pour les dettes nées ensuite, comme l’a jugé la Cour de cassation le 8 avril 2021. La caution qui paie à la place des locataires doit justifier chaque euro et ne peut réclamer que dans la limite de son engagement, comme l’a rappelé la cour d’appel de Caen le 6 mars 2025. Le bailleur qui retient le dépôt de garantie sans état des lieux de sortie ni factures s’expose à une restitution intégrale : le jugement parisien du 4 septembre 2025 y a ajouté une pénalité de 10 % du loyer par mois de retard, que le juge ne peut pas adoucir, tandis que celui du 23 mai 2025, statuant sur un bail meublé de quatre mois hors du champ de la loi du 6 juillet 1989, a ordonné la restitution totale avec les intérêts légaux courant depuis la mise en demeure, 800 euros au titre de l’article 700 et les dépens, en rejetant les pénalités de retard comme la demande pour résistance abusive. Face à un bailleur ou une agence qui bloque la somme, la méthode gagnante tient en trois gestes : mise en demeure chiffrée et recommandée, conciliation, puis juge des contentieux de la protection avec un dossier de preuves complet. À Paris et en Île-de-France où les loyers rendent chaque mois de retard particulièrement coûteux pour le bailleur, engager la démarche dès les premières semaines fait toute la différence.
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