Le trouble de jouissance causé par les tiers dans le bail commercial : voies de fait, portée de l’article 1725 du Code civil, défaillance du bailleur et contentieux locatif

L’exploitation quotidienne d’un commerce requiert une jouissance paisible et sécurisée des locaux loués afin de garantir la pérennité de l’activité économique. Les locataires commerçants se heurtent fréquemment à des perturbations variées occasionnées par des intervenants extérieurs compromettant l’accès des clients et la rentabilité. Le contentieux des baux commerciaux confronte régulièrement les prérogatives du preneur aux limites légales de la responsabilité souscrite par le bailleur lors de l’engagement. Pour surmonter ces conflits délicats, les chefs d’entreprise sollicitent fréquemment un cabinet d’avocats en baux commerciaux à Paris afin de préserver leurs intérêts. À cet égard, l’équilibre juridique dépend de la confrontation entre l’obligation de délivrance continue du propriétaire et le régime spécifique des voies de fait.

Dans le commerce moderne, les atteintes matérielles prennent des formes multiples allant des dégradations de vitrines aux blocages physiques de passages piétons. Les exploitants de magasins ou d’établissements recevant du public subissent directement les conséquences économiques dommageables de ces événements sur leur chiffre d’affaires. Or, le droit immobilier commercial impose de distinguer rigoureusement les risques inhérents à l’environnement urbain des défaillances contractuelles imputables au bailleur. Le chef d’entreprise ne peut pas systématiquement reporter sur son cocontractant les aléas extérieurs causés par des individus étrangers à la relation locative. La frontière entre obligation de garantie et exonération légale conditionne ainsi l’efficacité des démarches amiables et judiciaires entreprises par les parties.

D’une part, le statut protecteur impose au bailleur d’assurer la délivrance conforme et la jouissance paisible en vertu de l’article 1719 du Code civil. D’autre part, l’article 1725 du Code civil décharge le propriétaire des atteintes purement matérielles commises par des personnes tierces dépourvues de tout droit juridique. Cette tension fondamentale nourrit une abondante jurisprudence relative aux désordres survenus dans les cours communes, galeries marchandes, voies d’accès ou immeubles en copropriété. En conséquence, la qualification exacte de l’auteur du trouble et la localisation précise de la nuisance déterminent l’étendue des recours ouverts aux exploitants. Dès lors, une analyse méthodique de la distinction entre voies de fait et manquements contractuels permet d’identifier les remèdes judiciaires légalement mis en œuvre.

I. La délimitation de la garantie du bailleur et le champ d’exonération de l’article 1725 du Code civil

A. La distinction cardinale entre trouble de droit et voie de fait commise par un tiers

Le régime de l’exonération du propriétaire repose au premier chef sur le texte fondamental de l’article 1725 du Code civil. L’article 1725 énonce que « le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait » sans droit réel. La loi réserve expressément la faculté « au preneur à les poursuivre en son nom personnel » contre les auteurs directs de ces nuisances matérielles. La voie de fait se caractérise par une agression purement matérielle, dépourvue de toute prétention juridique sur l’immeuble ou sur le bail consenti. Or, cette définition classique permet d’écarter la garantie du bailleur lorsque des tiers provoquent des désordres sans contester le droit de propriété du bailleur. Les tribunaux rappellent avec constance cette règle protectrice du propriétaire lorsque l’auteur de l’atteinte demeure totalement extérieur au cercle des relations contractuelles.

Dans cet esprit, la cour d’appel de Paris a rendu un arrêt du 7 mai 2024, sous le numéro 21/02591, accessible sur courdecassation.fr. Les magistrats parisiens rappellent que « le bailleur n’est pas tenu de garantir les troubles de fait occasionnés par un tiers » sans droit concurrent. La juridiction d’appel précise immédiatement « qu’il appartient au preneur d’agir directement contre celui-ci » pour faire réparer les désordres constatés dans son commerce. En l’espèce, les infiltrations subies provenaient directement d’un hôtel mitoyen appartenant à une société commerciale totalement distincte du bailleur de l’immeuble loué. Par ailleurs, le propriétaire avait accompli toutes les diligences utiles dès l’assèchement des murs pour permettre la reprise des activités dans les locaux. Dès lors, le preneur commercial ne pouvait imputer à son bailleur les dommages résultant exclusivement des malfaçons imputables au propriétaire de la parcelle voisine.

Une application similaire s’impose lorsque des chantiers mitoyens ou des travaux d’envergure perturbent la visibilité et l’accès d’un fonds de commerce exploité. Par ordonnance du 26 mars 2025, enregistrée sous le numéro 24/58445 et consultable sur courdecassation.fr, le tribunal judiciaire de Paris a tranché. Un exploitant de restaurant réclamait le sursis à statuer dans l’attente d’une procédure indemnitaire initiée contre le maître d’ouvrage d’un chantier public voisin. L’ordonnance retient qu’aucun lien contractuel n’existait entre les intervenants, « de sorte que la RIVP est un tiers au bailleur » au sens statutaire. En conséquence, les désagréments subis par la clientèle ne constituaient qu’un trouble de fait imputable à un tiers, inopposable au bailleur poursuivant ses loyers.

Cette solution se vérifie également lors de manifestations sur la voie publique, d’attroupements hostiles ou d’actes de vandalisme visant la devanture du magasin. Lorsque ces dégradations surviennent sur le domaine public ou résultent de mouvements sociaux extérieurs, le bailleur ne saurait être tenu pour responsable civil. Le locataire supporte alors le risque économique attaché à l’environnement extérieur du fonds de commerce, sauf stipulation contractuelle expresse plus favorable. À cet égard, les clauses de garantie élargie demeurent exceptionnelles en pratique, les bailleurs institutionnels refusant d’endosser les conséquences de la délinquance urbaine. Dès lors, l’exploitant doit souscrire des polices d’assurance multirisques professionnelles adaptées pour couvrir ses pertes d’exploitation consécutives à ces agressions matérielles.

À l’opposé de la voie de fait, le trouble de droit relève quant à lui du régime impératif prévu par l’article 1726 du Code civil. Cette disposition prévoit que lorsque le preneur est troublé par suite d’une action concernant la propriété, il dispose d’un droit à diminution proportionnée. Le trouble de droit suppose qu’un tiers revendique un titre juridique concurrent, une servitude occulte ou la nullité du contrat conclu avec le propriétaire. Pour mobiliser cette garantie, le locataire doit impérativement dénoncer le trouble et l’empêchement au propriétaire dans les délais les plus brefs possibles. À cet égard, l’absence de dénonciation prive le commerçant de la faculté d’obtenir une réfaction du loyer ou la résiliation judiciaire du contrat litigieux.

Le Code civil organise également la défense procédurale du locataire commercial à travers le mécanisme protecteur de l’article 1727 du Code civil. Si l’auteur du trouble prétend détenir un droit sur la chose louée, le preneur doit immédiatement appeler le bailleur en cause pour garantie. Le commerçant peut alors solliciter sa mise hors d’instance en désignant formellement le propriétaire au nom duquel il possède les lieux loués. En conséquence, le débat juridique sur la propriété ou sur la servitude s’engage directement et exclusivement entre le tiers revendiquant et le bailleur. Cette règle procédurale évite au commerçant d’assumer les frais d’une controverse immobilière touchant au fond du droit de propriété du bailleur.

Lorsque le trouble constitue une simple voie de fait, le commerçant doit diriger son action directement contre l’auteur responsable des dégradations ou nuisances. Cette action indemnitaire trouve son fondement textuel direct dans l’article 1240 du Code civil consacré à la responsabilité extracontractuelle. La loi dispose que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». Le preneur peut ainsi solliciter la réparation intégrale de sa perte d’exploitation commerciale et du préjudice matériel causé à ses agencements intérieurs. Dès lors, la distinction entre trouble matériel et contestation juridique trace la première frontière essentielle guidant la stratégie judiciaire du preneur lésé.

B. La qualification restrictive des tiers et l’exclusion des colocataires ou associés du bailleur

La portée libératoire de l’exonération suppose impérativement que l’auteur de l’atteinte réponde rigoureusement à la qualification légale de tiers au contrat de bail. Or, la troisième chambre civile de la Cour de cassation interprète cette notion avec une sévérité accrue pour protéger les exploitants de commerces. Par un arrêt cardinal du 9 mars 2023, numéro 21-21.698, publié sur courdecassation.fr, la haute juridiction a fixé une règle déterminante. La Cour a jugé que « le bailleur, constitué en société civile, est tenu de garantir le locataire des troubles que ses associés » génèrent. Les hauts magistrats ajoutent que ces personnes « ne sont pas des tiers à son égard » lorsqu’elles agissent « par voie de fait » contre l’exploitant. Cette décision majeure interdit aux structures sociétaires d’invoquer les agissements de leurs propres associés pour prétendre à l’exonération de l’article 1725.

En conséquence, les associés d’une société civile immobilière bailleresse s’assimilent juridiquement au bailleur lui-même dans le cadre de l’exécution du contrat locatif. Toute voie de fait, intrusion illicite ou coupure de fluides perpétrée par un porteur de parts engage immédiatement la responsabilité directe de la société. Cette assimilation prétorienne empêche les bailleurs personnes morales de contourner leur engagement statutaire par le truchement de comportements individuels de leurs membres. À cet égard, le preneur commercial n’a nullement besoin d’assigner individuellement l’associé auteur des faits mais peut poursuivre directement la personne morale bailleresse. Dès lors, la garantie d’éviction s’applique pleinement face à ces comportements internes, écartant tout refuge derrière l’écran de la personnalité juridique sociétaire.

La même règle protectrice s’applique aux préposés, représentants légaux, concierges ou prestataires mandatés directement par le propriétaire pour intervenir dans l’immeuble. Les fautes d’imprudence commises par un artisan mandaté par le bailleur ne constituent jamais le fait d’un tiers exonératoire pour le propriétaire. Le bailleur répond civilement des agissements de ses mandataires en vertu de l’article 1719 du Code civil régissant l’obligation de jouissance paisible. Par ailleurs, les clauses contractuelles visant à décharger le bailleur des fautes commises par ses sous-traitants sont fréquemment neutralisées par les juges. En conséquence, le locataire commercial dispose d’un recours direct et garanti contre son bailleur sans devoir identifier le préposé exact ayant commis l’infraction.

Une problématique encore plus fréquente concerne les nuisances et désordres générés par un autre locataire occupant l’immeuble appartenant au même bailleur. À cet égard, le tribunal judiciaire de Meaux a rendu un jugement topique le 21 avril 2026, numéro 24/03964, disponible sur courdecassation.fr. La juridiction énonce que « Le bailleur est tenu de réparer le dommage subi par l’un des locataires de son immeuble en cas de trouble » locatif. Ce préjudice indemnisable doit résulter directement d’un désordre « imputable à un autre locataire » partageant l’immeuble sous l’autorité du même propriétaire bailleur. Le tribunal a formellement affirmé qu’est un tiers, au sens de l’article 1725 du Code civil, toute autre personne qu’un locataire du propriétaire. En l’espèce, un restaurant avait subi deux inondations majeures trouvant leur origine dans l’appartement situé au premier étage appartenant également à la bailleresse.

Le tribunal a ainsi condamné in solidum la société civile bailleresse et son assureur à indemniser intégralement le restaurateur de sa perte d’exploitation. En conséquence, le bailleur qui loue plusieurs lots au sein d’un même ensemble immobilier garantit chaque occupant contre les fautes commises par les autres. Toutefois, la charge de la preuve demeure particulièrement rigoureuse pour l’exploitant commercial qui prétend invoquer les nuisances attribuées à un colocataire voisin. La Cour de cassation veille avec rigueur à ce que les allégations formulées reposent sur des éléments probants indiscutables et médicalement ou matériellement constatés. Cette exigence probatoire évite que la proximité commerciale normale ne se transforme arbitrairement en un prétexte injustifié d’inexécution financière du contrat.

C’est précisément ce qu’a rappelé la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 29 janvier 2026, numéro 24-12.185, sur courdecassation.fr. Un preneur reprochait à un supermarché voisin, locataire du même bailleur, d’encombrer la rampe d’accès par des caddies et d’altérer sa clientèle commerciale. L’arrêt a constaté que « la société Netto, locataire du même bailleur, était déjà présente avant que la locataire ne prenne à bail ses locaux » d’exploitation. Les constats de commissaire de justice démontraient que les caddies étaient rangés en contrebas de la rampe sans entraver l’accès au commerce plaignant. Dès lors, les juges du fond ont légalement justifié le rejet de l’action indemnitaire, faute de preuve d’une véritable entrave matérielle imputable au bailleur.

II. L’imputation de responsabilité au bailleur et le régime contentieux des remèdes du preneur

A. L’obligation continue de délivrance dans les parties communes et les abords immédiats

L’obligation essentielle de délivrance constitue la colonne vertébrale du bail commercial, régie impérativement par l’article 1719 du Code civil. Ce texte statutaire impose au propriétaire d’entretenir la chose louée et d’en assurer la jouissance paisible pendant toute la durée du contrat souscrit. Or, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a réaffirmé avec force la nature perpétuelle de cette obligation dans ses arrêts récents. Par un arrêt du 19 mars 2026, pourvoi numéro 24-14.483, répertorié sur courdecassation.fr, la haute juridiction a censuré les juges du fond. La Cour a proclamé « qu’il incombe au bailleur de délivrer un local conforme à sa destination contractuelle tout au long de l’exécution du contrat » de location.

Cette exigence continue s’étend naturellement aux équipements indispensables, aux voies d’accès, aux cours d’immeubles et aux parties communes desservant l’exploitation commerciale. La Cour de cassation a confirmé cette solution de principe le 4 décembre 2025, sous le numéro 23-23.357, consultable sur courdecassation.fr. L’arrêt retient que « Les obligations continues du bailleur de délivrer au preneur la chose louée et de lui en assurer la jouissance paisible sont exigibles » continûment. Dès lors, « la persistance du manquement du bailleur » autorise le commerçant à exercer une action en exécution forcée pour préserver son exploitation commerciale. Le bailleur ne peut donc prétendre opposer la prescription quinquennale pour se soustraire à l’entretien de structures ou d’équipements défaillants affectant le commerce. En conséquence, lorsque l’accès aux locaux est compromis par des intrusions récurrentes ou des avaries communes, le bailleur reste personnellement et continûment engagé.

La situation se complexifie particulièrement lorsque le local loué dépend d’un immeuble collectif placé sous le statut légal de la copropriété immobilière. Sur cette question délicate, la troisième chambre civile a rendu un arrêt de principe le 19 juin 2025, numéro 23-18.853, sur courdecassation.fr. La haute juridiction a jugé que « Les diligences accomplies par le bailleur pour obtenir du syndicat des copropriétaires la cessation d’un trouble » demeurent juridiquement insuffisantes. Ce trouble « ayant son origine dans les parties communes de l’immeuble ne le libèrent pas de son obligation de garantir la jouissance paisible » contractuellement due. En conséquence, le bailleur « doit l’indemniser de son préjudice de jouissance à compter du jour où il en a été informé jusqu’à sa cessation » effective. Cette solution fondamentale brise la défense habituelle des bailleurs prétendant s’exonérer derrière l’inertie du syndic ou du syndicat des copropriétaires de l’immeuble. Le propriétaire bailleur doit indemniser son locataire pour tout trouble trouvant son origine dans les parties communes, quitte à agir récursoirement contre le syndicat.

Cette position de la haute juridiction vient corriger certaines jurisprudences divergentes des juges du fond qui tentaient d’assimiler le syndicat à un tiers. À titre d’exemple, la cour d’appel de Riom avait jugé le 7 janvier 2026, numéro 24/00599, sur courdecassation.fr, que le syndicat constituait un tiers. De même, le tribunal judiciaire de Marseille avait rejeté une résiliation le 22 septembre 2025, numéro 23/11348, sur courdecassation.fr, en qualifiant le syndicat de tiers. Or, l’arrêt rendu par la Cour de cassation le 19 juin 2025 unifie la matière en maintenant l’obligation personnelle et indivisible du propriétaire copropriétaire. Le bailleur qui choisit d’acquérir un lot de copropriété pour le donner à bail commercial assume le risque inhérent aux défaillances de l’immeuble collectif.

Par ailleurs, le respect de la bonne foi contractuelle, gouverné par les articles 1103 et 1104 du Code civil, renforce cette exigence envers le bailleur. Le tribunal judiciaire de Bobigny l’a expressément rappelé le 24 septembre 2025, numéro 24/02148, consultable sur courdecassation.fr, en matière de délivrance conforme. Face à des occupations illicites, squats des parties communes ou dégradations commises par des tiers, le propriétaire doit engager des mesures effectives de sécurisation. L’inertie fautive du bailleur transforme une voie de fait extérieure initiale en un manquement contractuel personnel ouvrant droit à une indemnisation intégrale. Dès lors, l’exploitant commercial dispose d’un solide fondement légal pour contraindre son cocontractant à rétablir les conditions normales de son activité professionnelle.

Le bailleur ne peut pas davantage invoquer la passivité des forces de l’ordre pour justifier son inaction face aux intrusions répétées dans l’immeuble. Il lui appartient de faire poser des portes blindées, de renouveler les digicodes, de réparer les éclairages et d’engager des procédures d’expulsion en référé. Lorsque le propriétaire tarde à mandater un commissaire de justice pour constater le squat des couloirs, sa négligence engage directement sa responsabilité civile. À cet égard, le preneur peut lui délivrer une sommation formelle d’exécuter sous astreinte les mesures nécessaires au rétablissement de la sécurité des lieux. En conséquence, la frontière entre voie de fait du squatteur et carence fautive du propriétaire dépend de la réactivité démontrée par ce dernier.

B. L’encadrement de l’exception d’inexécution, l’action en réfaction et la réparation des préjudices

Confronté à un trouble de jouissance persistant, le preneur est fréquemment tenté de suspendre unilatéralement le versement de ses loyers et charges contractuels. Toutefois, cette riposte vigoureuse obéit au régime particulièrement strict de l’exception d’inexécution codifié à l’article 1219 du Code civil. La jurisprudence constante subordonne la licéité de cette mesure à la démonstration irréfutable d’une impossibilité totale et absolue d’exploiter les lieux loués. C’est ainsi que la cour d’appel de Riom a rappelé dans son arrêt du 7 janvier 2026, numéro 24/00599, la rigueur de cette condition essentielle. La juridiction a retenu que « Seule l’impossibilité totale d’utiliser les lieux loués par le preneur aurait pu justifier l’interruption du paiement des loyers » échus.

Lorsque l’empêchement d’exploiter est total et découle d’un manquement imputable au bailleur, la suspension intégrale du loyer devient parfaitement licite et opposable. Cette solution a été consacrée par la cour d’appel de Paris le 16 mai 2024, sous le numéro 20/12521, sur courdecassation.fr. Dans cette affaire, des travaux de ravalement d’immeuble avaient entièrement bloqué les accès au commerce pendant plusieurs mois consécutifs sans solution alternative. La cour a expressément caractérisé « l’impossibilité totale d’accéder aux locaux justifiant une exception d’inexécution » pour décharger le commerçant de ses échéances locatives réclamées. En conséquence, les magistrats parisiens ont annulé la dette de loyers réclamée et ont jugé sans fondement les prétentions financières formulées par le bailleur.

Ce manquement grave du bailleur à sa délivrance neutralise immédiatement la mise en œuvre de la clause résolutoire prévue au bail commercial. Ce texte impératif dispose que « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement » régulier. La chambre commerciale de la cour d’appel de Paris l’a magistralement illustré le 6 novembre 2025, numéro 22/05264, sur courdecassation.fr. La cour a jugé que « Pour que le commandement produise ses effets et permette la mise en oeuvre de la clause résolutoire, il doit être précis » juridiquement. Cet acte de poursuite « ne doit pas être délivré de mauvaise foi » sous peine de nullité privant le propriétaire de son droit d’expulsion. Constatant que le propriétaire connaissait l’existence d’infiltrations paralysant l’activité, la juridiction a débouté le bailleur de toutes ses demandes d’expulsion.

Par ailleurs, le juge des référés saisi d’une demande d’expulsion vérifie toujours si la créance locative invoquée n’est pas sérieusement contestable en droit. L’existence d’un trouble majeur résultant de la passivité du propriétaire face à des tiers indélicats constitue une contestation sérieuse paralysant la procédure d’urgence. Le magistrat renvoie alors les parties à se pourvoir devant les juges du fond pour liquider contradictoirement les préjudices réciproques subis par chacun. À cet égard, le bailleur qui persiste à réclamer ses loyers sans exécuter les réparations nécessaires s’expose à une condamnation pour procédure abusive. Dès lors, la délivrance précipitée d’un commandement visant la clause résolutoire se retourne fréquemment contre son auteur devant les cours d’appel françaises.

Lorsque le trouble n’entraîne qu’une gêne partielle sans fermeture totale de l’établissement, le commerçant doit privilégier la voie de la réfaction tarifaire. Le preneur peut ainsi mobiliser l’article 1223 du Code civil pour solliciter en justice une réduction proportionnelle du montant du loyer exigible. Cette minoration judiciaire compense la perte temporaire de surface marchande ou la dégradation temporaire des conditions d’accueil subie par la clientèle commerciale. Par ailleurs, le preneur peut solliciter l’allocation de dommages et intérêts complémentaires destinés à réparer les pertes directes de chiffre d’affaires constatées. À cet égard, les constats circonstanciés de commissaire de justice et les attestations comptables certifiées constituent des instruments de preuve indispensables devant le juge.

Enfin, le juge des référés ou le juge du fond dispose d’un pouvoir d’injonction étendu pour ordonner la cessation matérielle des désordres. La troisième chambre civile de la Cour de cassation l’a expressément confirmé le 13 juin 2024, numéro 22-21.250, sur courdecassation.fr. La Cour retient que « Le juge, qui constate l’existence de troubles de jouissance subis par un locataire, apprécie souverainement les mesures propres à les faire cesser » judiciairement. Le magistrat peut ainsi intervenir efficacement « en faisant injonction à leur auteur de procéder à des travaux » sous astreinte financière journalière comminatoire. Dès lors, le commerçant dispose d’une palette complète d’instruments juridiques pour rétablir la viabilité matérielle et financière de son exploitation commerciale.

Conclusion

L’articulation entre l’exonération des voies de fait et l’obligation de délivrance continue dessine un équilibre juridique subtil au cœur du bail commercial. Si l’article 1725 du Code civil protège le propriétaire contre les agressions fortuites de tiers, cette immunité légale disparaît devant un manquement contractuel personnel. Les bailleurs doivent impérativement veiller à la sécurisation active des parties communes et des accès pour préserver l’efficacité économique de leurs locaux. Quant aux preneurs commerciaux, ils doivent proscrire toute retenue de loyer intempestive en l’absence de fermeture totale dûment constatée par acte d’huissier. En conséquence, la documentation précontentieuse rigoureuse et la réactivité procédurale constituent les gages cardinaux d’une gestion sereine des troubles locatifs.

Face à la complexification des contentieux urbains et à l’évolution constante des exigences jurisprudentielles, l’anticipation contractuelle demeure la meilleure des protections. La négociation minutieuse des clauses relatives aux parties communes, aux assurances et aux voies d’accès prévient efficacement les blocages économiques majeurs. Par ailleurs, le recours précoce à un conseil avisé permet de désamorcer les conflits naissants avant l’engagement de coûteuses procédures judiciaires contentieuses. À cet égard, l’obligation fondamentale de l’article 1719 du Code civil impose une vigilance accrue pour maintenir la destination commerciale des lieux. Dès lors, bailleurs et preneurs partagent un intérêt stratégique commun à maintenir un dialogue loyal garantissant l’exploitation pérenne des lieux commerciaux.