Depuis le 1er septembre 2026, le logement locatif intermédiaire est soumis à une lecture renouvelée de ses obligations déclaratives. La recodification renvoie désormais au Code des impositions sur les biens et services pour définir le logement concerné, tandis que le Code de la construction et de l’habitation organise l’information de l’administration. Pour un promoteur, une société civile immobilière, un propriétaire institutionnel ou un gestionnaire, le sujet n’est pas théorique : l’information doit suivre l’opération depuis le permis de construire ou l’acquisition en vente en l’état futur d’achèvement jusqu’à la fin de la période pendant laquelle un complément de taxe peut être exigé.
Le risque financier souvent résumé par l’expression « amende de 1 500 euros » doit être nuancé. L’article L. 302-16-2 du Code de la construction et de l’habitation prévoit une amende de 500 euros dans certains défauts de production et de 1 500 euros lorsque l’information est absente ou tardive au-delà du délai légal, ou lorsqu’une inexactitude ou une omission est délibérée. Les montants sont appréciés pour chaque ensemble immobilier. Le locataire n’est pas, par principe, la personne tenue de renseigner l’administration.
La première question est donc celle de la qualification du programme et de l’acteur responsable. Le décret peut désigner, parmi plusieurs personnes morales, celle pour le compte de laquelle la production est réalisée, le propriétaire ou le gestionnaire. La seconde porte sur la preuve : permis, acte de vente, contrats, loyers, ressources, livraison, revente et échanges avec l’administration doivent rester cohérents. Cet article présente la règle applicable, les erreurs qui exposent à une sanction et les réflexes utiles en cas de demande, d’amende ou de litige à Paris et en Île-de-France.
I. Quelle déclaration faut-il faire pour un logement locatif intermédiaire depuis le 1er septembre 2026 ?
A. Quels logements et quelles opérations entrent dans le dispositif ?
Le 1er septembre 2026 correspond à une étape de recodification importante. L’ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025 a déplacé et réorganisé plusieurs références fiscales. La définition du logement locatif intermédiaire figure, pour la TVA, à l’article L. 221-66 du Code des impositions sur les biens et services. Le texte vise un logement loué comme résidence principale, qui n’est pas un logement locatif social et qui remplit plusieurs conditions cumulatives.
La condition de ressources est rattachée à une date précise. Le ménage doit respecter, « à la date de conclusion du bail, un plafond déterminé par décret », en fonction de la localisation et du type de logement. Le loyer doit lui aussi rester sous un plafond fixé selon ces paramètres. Le logement doit se trouver, à la date du dépôt de la demande de permis de construire, dans un secteur déterminé par les textes comme nécessitant une intervention publique particulière en matière d’urbanisme. Hors quartier prioritaire de la politique de la ville, une condition de proximité avec des logements locatifs sociaux s’ajoute. Le logement ne doit enfin pas être issu de la transformation de locaux affectés à l’habitation.
Ces éléments montrent pourquoi le contrôle ne peut pas se réduire à une simple liste de locataires. Le programme est apprécié dans son ensemble. Sa localisation, le permis, le nombre de logements, la répartition entre logements intermédiaires et logements sociaux, le niveau des loyers et les conditions d’occupation forment une chaîne de qualification. L’article L. 221-66 du Code des impositions sur les biens et services est la référence à consulter pour vérifier cette définition dans sa version applicable au 1er septembre 2026.
Il faut distinguer cette définition fiscale du vocabulaire utilisé dans les annonces. Un logement présenté comme « intermédiaire » peut relever d’une convention Anah, d’un prêt locatif intermédiaire, d’un dispositif institutionnel, d’un logement social ou d’un programme fiscal différent. La mention commerciale n’établit ni l’application de l’article L. 302-16-1, ni l’existence d’un droit identique pour le locataire. Le bail, l’acte d’acquisition, la convention, le financement et les pièces du programme doivent être rapprochés.
Le texte fiscal applicable au taux dérogatoire confirme cette exigence. L’article L. 221-74 indique : « Relève d’un taux dérogatoire le logement locatif intermédiaire ». Il subordonne ce régime à la présence d’une personne morale qui destine le logement à la location et à l’absence d’usage touristique, professionnel ou de résidence au sens des dispositions fiscales citées. La période de respect des conditions est portée à dix ans en cas de cession dans la limite de 50 % des logements de l’opération, à quinze ans au-delà de cette limite et à vingt ans dans les autres cas. Le détail figure dans la section du Code des impositions sur les biens et services consacrée aux logements locatifs.
La durée ne signifie pas que chaque bail doit être renégocié chaque année. Elle signifie que les conditions qui ont justifié l’application du régime doivent pouvoir être démontrées pendant la période concernée. Une vente partielle, un changement de gestionnaire, une transformation d’usage, une location meublée touristique ou un dépassement durable du plafond de loyer peuvent modifier l’analyse. La date de la livraison, la date de la mise en location et la date de la cession ne doivent pas être confondues.
Le dispositif « Relance logement » issu de la loi de finances pour 2026 constitue un exemple utile de distinction. La page de Service-Public.fr consacrée au dispositif Jeanbrun décrit un avantage fiscal ouvert pour des acquisitions réalisées du 21 février 2026 au 31 décembre 2028, avec location nue comme résidence principale pendant neuf ans et mise en location dans les douze mois de l’achèvement ou de l’acquisition. Elle présente aussi des plafonds 2026 propres à ce dispositif. Ces chiffres ne doivent pas être copiés mécaniquement dans un programme institutionnel de logement locatif intermédiaire : le texte qui encadre l’opération doit être identifié avant tout calcul.
La question du permis est centrale. L’article L. 302-16-1 du Code de la construction et de l’habitation vise la production et la mise en location de logements intermédiaires remplissant les conditions fiscales. Il prévoit que ces opérations « font l’objet d’une information de l’administration » à partir du dépôt de la demande de permis de construire ou, en cas de vente en l’état futur d’achèvement, de l’acquisition. L’information se poursuit jusqu’à l’expiration de la durée pendant laquelle un complément de taxe peut être exigible.
Cette règle ne concerne donc pas seulement le propriétaire qui signe le bail. Une société de promotion peut avoir porté la construction ; une autre société peut avoir acquis les logements en VEFA ; une troisième peut en assurer la gestion. Le décret doit désigner la personne morale tenue à l’information parmi celle pour le compte de laquelle la production est réalisée, le propriétaire et le gestionnaire. L’existence d’un mandat de gestion ne suffit pas à supprimer le risque : le dossier doit montrer qui était juridiquement désigné, qui détenait les informations et qui devait les transmettre à chaque échéance.
La disposition n’a pas créé, le 1er septembre 2026, un devoir entièrement inédit. Une obligation de suivi existait déjà dans le Code de la construction et de l’habitation. La date récente modifie toutefois les références à croiser avec le Code des impositions sur les biens et services et impose de vérifier les versions applicables à chaque opération. Pour une opération engagée avant cette date, il faut examiner la date du permis, la date de la VEFA, la livraison et les dispositions d’entrée en vigueur ; une lecture qui traiterait tous les programmes anciens comme des programmes nouveaux serait fragile.
La catégorie des pièces attendues est précisée par l’article D. 302-32 du Code de la construction et de l’habitation. Ce texte annonce : « Les catégories d’informations ou pièces à transmettre sont les suivantes ». Il vise notamment l’identité du maître d’ouvrage ou de l’acquéreur, la localisation et les caractéristiques de l’opération, les permis de construire et leur rattachement à un ensemble immobilier, l’acquisition en VEFA, le suivi jusqu’à la livraison, les opérations de logements sociaux utiles au respect des conditions et la vente des logements intermédiaires.
Le dossier doit donc être pensé comme une chronologie et non comme une photographie. Au stade du permis, il faut conserver le dossier de demande, l’arrêté, la date de dépôt et les éléments de zonage. Au stade de la construction, les modifications du programme, la répartition des logements, les surfaces et les contrats d’acquisition doivent être datés. Au stade de la livraison, les procès-verbaux, les attestations et les documents permettant d’identifier les logements effectivement livrés deviennent essentiels. À la mise en location, le bailleur doit pouvoir relier chaque logement à l’opération, au plafond de loyer et à la règle de ressources correspondante.
Le propriétaire particulier doit aussi vérifier si son bien relève réellement de ce suivi. Une location nue conclue dans le cadre d’un régime fiscal personnel n’emporte pas automatiquement l’application de toute la réglementation des logements locatifs intermédiaires institutionnels. À l’inverse, le fait de confier la gestion à une agence n’efface pas une obligation qui pèse sur la personne morale désignée par les textes. Une note de qualification signée au début de l’opération évite qu’un dossier change de nature selon le service qui le consulte.
B. Qui est responsable et quelle amende peut être réclamée ?
Le montant de 1 500 euros doit être lu avec l’article L. 302-16-2 du Code de la construction et de l’habitation. La formule de départ est précise : les manquements à l’article L. 302-16-1 « entraînent l’application des amendes suivantes ». Le texte prévoit 1 500 euros lorsque l’information n’est pas communiquée ou est communiquée au-delà du premier jour du deuxième mois qui suit l’échéance définie par le décret. Le même montant vise l’inexactitude ou l’omission commise dans le cadre d’un manquement délibéré ou de manœuvres frauduleuses.
Le second niveau est de 500 euros en cas de défaut de production à l’échéance dans les situations qui ne relèvent pas du cas aggravé de retard. L’administration doit donc qualifier le manquement : absence totale, retard, erreur matérielle, omission portant sur une donnée importante, dissimulation volontaire ou manœuvre frauduleuse. Une erreur de saisie corrigée rapidement ne se traite pas de la même manière qu’une information volontairement tronquée pour maintenir artificiellement l’éligibilité d’un programme.
La sanction est appréciée « pour chaque ensemble immobilier ». Cette précision interdit deux raisonnements trop rapides. Le premier consisterait à multiplier automatiquement 500 ou 1 500 euros par chaque appartement, sans vérifier la notion d’ensemble immobilier et la structure de l’obligation. Le second reviendrait à considérer qu’une information sur un seul logement est toujours négligeable. La bonne analyse part du périmètre déclaré, du permis, du rattachement des bâtiments et des données qui devaient être communiquées pour l’opération entière.
La personne poursuivie doit être identifiée au regard du texte et de la période contrôlée. Le propriétaire du jour du contrôle n’est pas toujours la personne qui devait transmettre l’information lors du dépôt du permis. Le gestionnaire peut détenir les baux et les données d’occupation sans être la personne désignée pour la déclaration initiale. Le promoteur peut avoir quitté l’opération après la livraison. Les actes de vente, les conventions de gestion et les courriels de répartition des tâches servent à reconstruire cette chronologie.
Un mandat interne ne règle pas automatiquement la relation avec l’administration, mais il peut être décisif pour établir la diligence accomplie et l’origine d’une donnée. Il faut conserver l’ordre de mission, le tableau des responsabilités, la preuve de validation par le représentant légal et la date d’envoi. Une délégation qui ne prévoit ni accès aux pièces ni contrôle de cohérence expose l’ensemble de la chaîne à un conflit au moment où une information manque.
L’amende administrative ou fiscale ne doit pas être confondue avec un complément de taxe. L’article L. 221-74 rattache le taux dérogatoire à des conditions d’usage et de location sur une durée déterminée. Si ces conditions cessent d’être respectées, l’administration peut examiner le bénéfice fiscal et réclamer le complément correspondant selon les règles de l’imposition concernée. L’amende de l’article L. 302-16-2 sanctionne, elle, un manquement à l’information. Les deux questions peuvent se croiser, mais elles ne reposent ni sur le même fait générateur ni sur la même méthode de contestation.
Le dossier doit alors séparer les griefs. Une absence de transmission peut être reconnue sans que le logement ait perdu toutes ses qualités fiscales. Une erreur sur la surface peut influer sur le loyer plafonné sans établir une fraude. Une location touristique peut compromettre une condition d’usage, mais elle ne prouve pas à elle seule que l’information administrative était volontairement fausse. Une réponse utile reprend chaque grief, la pièce concernée, la date, la règle applicable et la conséquence demandée.
Le texte prévoit une procédure de recouvrement et de réclamation alignée sur celle de la taxe sur les salaires. Cela ne signifie pas que le destinataire peut attendre sans agir. Il faut conserver l’enveloppe, le courriel ou l’espace numérique qui porte la notification, relever la date de mise à disposition, demander le détail du calcul et identifier le service compétent. Le délai de recours dépend de l’acte et du régime applicable ; il ne faut pas le remplacer par un délai standard trouvé dans un autre contentieux.
Le ministre chargé du logement ou le préfet peut aussi demander des informations complémentaires. L’article D. 302-35 du Code de la construction et de l’habitation permet, pendant la durée prévue par l’article L. 302-16-1, de solliciter pour une ou plusieurs opérations des informations supplémentaires sur les catégories déjà prévues, ainsi que sur les surfaces, les loyers et les plafonds de ressources des occupants. La demande doit être classée dans le dossier avec sa date, son périmètre et la réponse apportée.
Cette faculté de demande complémentaire explique la nécessité d’un contrôle interne avant transmission. Les surfaces de l’acte, de la fiche commerciale, du bail et du logiciel de gestion peuvent différer pour de bonnes raisons techniques, mais l’écart doit être explicable. Les loyers doivent préciser la surface retenue, la zone, la date du bail et la méthode de calcul. Les ressources doivent être rattachées au ménage et à la date juridiquement pertinente, sans confondre revenu mensuel, revenu fiscal de référence et ressources déclarées pour un autre dispositif.
Le locataire n’a pas à porter la responsabilité de la déclaration du programme parce que son avis d’imposition figure dans le dossier. Il peut toutefois être sollicité pour justifier la résidence principale, le foyer ou les éléments nécessaires à l’application d’un plafond. La demande doit être limitée au cadre du bail et du dispositif invoqué. En cas de changement de gestionnaire, le transfert des données doit respecter une traçabilité minimale : liste des logements, date du transfert, documents remis, accès retirés et personne chargée de répondre aux demandes anciennes.
La qualification contractuelle reste utile. L’article 1103 du Code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». L’article 1193 du Code civil rappelle que les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties ou dans les cas prévus par la loi. Ces règles ne font pas disparaître l’obligation légale de suivi, mais elles permettent de vérifier si le promoteur, le propriétaire et le gestionnaire ont réellement organisé entre eux la conservation et la transmission des pièces.
Une difficulté fréquente vient d’un dossier dont le bailleur reprend l’intitulé sans reprendre la preuve. Dire qu’un appartement est « dans le parc intermédiaire » ne remplace pas l’identification du permis, de l’opération, de la personne morale et du texte fiscal. L’administration peut demander le rattachement du logement, la date de l’acquisition, le niveau du loyer et les éléments qui justifient la poursuite du régime. Une réponse composée seulement de captures d’écran d’annonce ou d’un tableau non daté laisse subsister le problème.
II. Comment se mettre en conformité et exercer un recours en cas de contrôle ?
A. Quelles pièces réunir et comment répondre à l’administration ?
La mise en conformité commence par une fiche maître de l’opération. Elle doit indiquer le nom et le numéro d’identification de la personne morale, l’adresse de chaque bâtiment, la référence du permis, la date de dépôt, la date d’obtention, le nombre de logements, la part de logements intermédiaires, la part de logements sociaux lorsqu’elle intervient dans le calcul, le mode d’acquisition et la date de livraison. Cette fiche n’est pas le formulaire légal à elle seule ; elle sert à rendre chaque transmission vérifiable et à éviter des versions contradictoires.
La deuxième étape consiste à fixer le responsable de chaque période. Il faut lire le contrat de promotion, l’acte de VEFA, l’acte de vente, le contrat de gestion et les éventuelles conventions fiscales. Le responsable doit être comparé à la personne morale mentionnée par le décret d’application. Lorsque plusieurs sociétés appartiennent au même groupe, leurs dénominations proches ne suffisent pas : le numéro d’identification, la qualité juridique et le rôle dans l’opération doivent apparaître. Une société qui transmet pour le compte d’une autre doit pouvoir produire la preuve de son habilitation et de la validation finale.
La troisième étape est la reconstitution des informations visées par l’article D. 302-32. Pour le permis, conserver la demande, l’arrêté, les modifications et les plans utiles. Pour la localisation, archiver la zone applicable à la date juridiquement pertinente et les éléments relatifs au quartier prioritaire ou à la proximité des logements sociaux. Pour la VEFA, joindre le contrat, les annexes, les appels de fonds, l’acte authentique et la correspondance sur les logements effectivement acquis. Pour la livraison, classer les procès-verbaux, les attestations, les surfaces finales et les dates de mise à disposition.
La quatrième étape porte sur les baux. Pour chaque logement, il faut relier le numéro ou la référence interne à l’adresse, à la surface retenue, au loyer hors charges, à la date de signature, à la date de prise d’effet, au ménage occupant et à la condition de résidence principale. Le plafond de loyer doit être calculé avec la zone et le type de logement réellement applicables. Le plafond de ressources doit être rattaché à la composition du ménage et à la date retenue par le dispositif. Une modification du foyer, un avenant ou un changement d’occupant ne doivent pas effacer l’historique de la première attribution.
La cinquième étape concerne les ventes et changements d’usage. Une revente de plusieurs lots peut faire basculer la durée de respect des conditions fiscales. Une location temporaire ou touristique peut remettre en cause l’usage exigé par l’article L. 221-74. Une division, une réunion de lots, une transformation de locaux ou une modification de destination doivent être signalées dans le dossier. Le notaire, le gestionnaire et le propriétaire doivent partager une date de référence commune ; une information qui indique « vendu » sans préciser les lots, la date et l’acquéreur ne permet pas un contrôle sérieux.
Si une demande d’information arrive, la réponse doit commencer par l’identifier : autorité, référence, période, opération, base légale, délai et liste des documents. Il faut ensuite établir un tableau de correspondance entre chaque question et la pièce transmise. Lorsqu’une donnée est inconnue ou en cours de vérification, mieux vaut l’indiquer et expliquer le calendrier de régularisation que produire un chiffre approximatif présenté comme définitif. L’absence de réponse parfaite au premier envoi ne justifie pas une date antidatée ni la suppression d’une ancienne version.
Une erreur déjà commise doit être qualifiée avant toute correction. Est-elle matérielle ou porte-t-elle sur un élément qui conditionne le plafond, le nombre de logements, la date de livraison ou l’usage ? La donnée a-t-elle été transmise avec une réserve ? Le retard vient-il d’un changement de responsable, d’un dysfonctionnement de plateforme ou d’une pièce que le propriétaire n’avait jamais reçue ? Les courriels, journaux d’envoi, accusés de réception, versions de fichier et procès-verbaux peuvent démontrer une démarche de bonne foi sans faire disparaître automatiquement une sanction.
La réponse doit rester cohérente avec la réalité comptable et locative. Si le loyer déclaré ne correspond pas aux quittances, il faut expliquer les charges, les annexes, l’indexation, la surface et la date de prise d’effet. Si le ménage présenté dans le tableau n’est pas celui du bail, il faut décrire la succession des occupants et les avenants. Si une erreur de ressources est corrigée, le gestionnaire doit conserver le document qui établit le plafond applicable au moment de la conclusion du bail. Les données personnelles inutiles doivent être écartées de la transmission, mais les pièces nécessaires ne doivent pas être remplacées par une affirmation générale.
Le contrôle de conformité doit être documenté avant l’envoi. Une personne prépare, une autre relit les dates, les montants et les rattachements, puis le représentant habilité valide. La preuve de transmission doit associer le fichier envoyé, son empreinte ou sa version, l’accusé de réception et le nom de l’expéditeur. Pour les opérations importantes, une sauvegarde séparée des pièces essentielles évite qu’un changement de logiciel ou de gestionnaire rende impossible la réponse plusieurs années plus tard.
Le propriétaire qui reprend un portefeuille doit demander un état contradictoire. Cet état doit préciser les déclarations déjà transmises, les échéances à venir, les demandes en cours, les amendes notifiées, les éventuels redressements et les pièces manquantes. La clause de garantie d’actif ou de passif ne remplace pas la réponse à l’administration, mais elle peut organiser la répartition financière entre vendeur et acquéreur. La date de transfert doit être expressément mentionnée ; une simple remise de clés ne permet pas de savoir qui détenait le dossier lors d’une échéance.
La relation avec le locataire doit rester distincte. Une demande de justificatif relative aux ressources ou à la résidence principale doit expliquer le dispositif et la date examinée. Le bailleur ne peut pas annoncer automatiquement la rupture du bail parce qu’un salarié a reçu une augmentation ou parce qu’un avis d’impôt révèle un revenu plus élevé après l’entrée dans les lieux. Cette question du dépassement en cours de bail est différente du suivi administratif de l’opération et fait l’objet d’une analyse propre dans l’article consacré au plafond de ressources et au renouvellement du bail.
Lorsque l’administration demande une pièce détenue par un ancien gestionnaire, il faut formaliser la demande de communication et fixer un délai court. Le nouveau gestionnaire doit pouvoir prouver qu’il a recherché le document, sans certifier une information qu’il ne peut pas vérifier. Si la pièce est perdue, la reconstitution peut s’appuyer sur l’acte notarié, le permis publié, les appels de fonds, les baux, les quittances et les échanges avec l’autorité. Il faut alors signaler la nature de chaque source et distinguer un document original d’une copie ou d’une donnée reconstituée.
Une réponse à l’administration n’est pas le lieu pour plaider tout le litige immobilier. Elle doit corriger les faits, contester précisément le point discuté et préserver les arguments qui nécessitent une analyse plus complète. Le représentant peut demander la communication du calcul, la référence du décret appliqué, le périmètre de l’ensemble immobilier et la date de départ du délai. Il doit aussi vérifier que le courrier vise la bonne personne morale et la bonne opération. Une amende notifiée à une société qui n’était ni propriétaire, ni gestionnaire, ni personne pour le compte de laquelle la production était réalisée appelle une contestation factuelle immédiate.
B. Quels recours exercer en cas d’amende, de redressement ou de litige à Paris et en Île-de-France ?
Le recours se construit à partir de l’acte reçu. Une lettre de demande de pièces, une proposition de rectification fiscale, une décision fixant une amende, une mise en demeure et un acte de recouvrement n’ont pas le même objet. Il faut relever l’autorité signataire, le texte cité, la date de notification, le délai indiqué, les voies de recours et le montant. Une réponse qui conteste uniquement le montant alors que le débat porte sur la personne responsable risque de laisser intacte la question principale.
Pour l’amende fondée sur l’article L. 302-16-2, les arguments peuvent porter sur le champ du texte, la qualification du logement, le rattachement à l’ensemble immobilier, la personne morale tenue, la date d’échéance, la réalité du dépôt, le caractère complet de l’information et l’intention retenue. Lorsque le service invoque une inexactitude délibérée ou une manœuvre frauduleuse, il doit préciser le fait qui justifie cette qualification. Une différence entre deux surfaces ne révèle pas automatiquement une fraude ; il faut rechercher son origine et son incidence.
La procédure de réclamation suit les règles mentionnées par l’article L. 302-16-2, qui renvoie aux procédures, garanties et privilèges de la taxe sur les salaires. Le dossier de recours doit contenir la décision contestée, le justificatif de notification, la preuve de la transmission, le tableau des données, le contrat qui répartit les tâches et les documents de l’opération. Il faut demander, si nécessaire, le sursis ou l’aménagement du paiement selon les possibilités propres à l’acte, sans présenter cette demande comme une annulation de la sanction.
Le complément de taxe doit faire l’objet d’une analyse séparée. L’administration peut examiner la condition d’usage, le niveau du loyer, la personne morale destinataire de l’opération et la durée de respect du régime. Le propriétaire doit obtenir la période concernée, le taux appliqué, le montant initial, le montant réclamé et le calcul du complément. Une pièce relative à la déclaration LLI ne suffit pas à répondre à une rectification portant sur la TVA ou sur un autre impôt. Les deux dossiers peuvent être présentés ensemble pour la cohérence des faits, mais les moyens doivent rester distincts.
Le locataire confronté à une demande de départ doit vérifier si le bailleur lui oppose une règle du bail d’habitation ou s’il cherche à réparer un risque fiscal propre à l’opération. La sanction administrative ne constitue pas, par elle-même, un congé. Le bailleur ne peut pas transformer une déclaration destinée à l’administration en ordre de quitter les lieux sans respecter le contrat, la loi applicable et la procédure du congé ou de la résiliation. Le locataire doit conserver le bail, les quittances, les avis d’imposition produits à la signature, les échanges et tout courrier annonçant une fin de bail.
Les décisions récentes concernant des logements du Fonds de logement intermédiaire montrent l’importance de cette distinction. Dans une ordonnance de la Cour d’appel de Chambéry du 14 octobre 2025, RG n° 25/00041, le litige portait sur un bail d’habitation, des loyers impayés et une clause résolutoire. La décision mentionne : « Constaté la résiliation au 16 novembre 2023 des contrats de location ». Le contentieux était donc celui de l’exécution du bail, non celui de l’information administrative de l’opération. Un bail LLI reste un bail qui doit être analysé avec ses clauses et les règles de procédure locative.
Lorsque la difficulté porte sur l’exécution d’un titre ou sur une mesure forcée, l’article L. 213-6 du Code de l’organisation judiciaire dispose que « Le juge de l’exécution connaît, de manière exclusive, des difficultés relatives aux titres exécutoires ». Cette compétence ne remplace pas celle du juge des contentieux de la protection pour le litige locatif initial et ne transforme pas une réclamation fiscale en procès de bail. Elle permet d’orienter correctement une contestation de commandement, de saisie ou d’exécution.
Le tribunal judiciaire de Nanterre, juge de l’exécution, jugement du 15 janvier 2026, RG n° 25/06929, concernait une locataire d’un logement du Fonds de logement intermédiaire qui sollicitait notamment un délai de paiement. Le jugement rappelle la compétence exclusive du juge de l’exécution pour les difficultés relatives aux titres exécutoires et à l’exécution forcée. La citation ne signifie pas que ce juge statue sur toute question de plafond de ressources ou de TVA : elle aide à distinguer l’exécution d’une décision locative du recours contre une amende administrative.
Un autre contentieux, rendu par le tribunal de proximité de Rambouillet, tribunal judiciaire de Versailles, le 10 février 2026, RG n° 25/00027, illustre également la nécessité de regarder le bail, les impayés et la juridiction saisie avant de tirer une conclusion à partir du seul mot « intermédiaire ». Ces affaires ne fixent pas le montant des amendes de l’article L. 302-16-2. Elles montrent que le statut économique d’une opération, la relation locative et le contentieux de l’exécution peuvent se superposer sans se confondre.
À Paris et en Île-de-France, l’adresse du programme doit être vérifiée avec une attention particulière. Le zonage, la date de dépôt du permis, l’éventuelle situation en quartier prioritaire, le rattachement à un ensemble immobilier et la proximité des logements sociaux peuvent influencer la qualification. Une opération située à Paris, dans les Hauts-de-Seine, en Seine-Saint-Denis, dans le Val-de-Marne ou dans les autres départements franciliens ne doit pas être évaluée à partir d’une seule règle appliquée uniformément. Les documents du programme doivent être confrontés au texte et aux données de la commune.
La page officielle de Service-Public.fr peut aider à repérer la zone A bis et les plafonds présentés pour le dispositif Jeanbrun, mais elle ne remplace pas le barème ou la convention du programme examiné. Pour une opération francilienne, le dossier doit également identifier l’interlocuteur administratif qui a adressé la demande et le service fiscal compétent. La DRIHL, un préfet, le service chargé du logement ou l’administration fiscale peuvent intervenir sur des volets différents ; leur attribuer une compétence sans lire le courrier peut conduire à envoyer la réclamation au mauvais destinataire.
Le recours doit alors comporter un exposé chronologique court et vérifiable : dépôt du permis, acquisition en VEFA ou acquisition directe, livraison, mise en location, changement de gestionnaire, vente éventuelle, demande de pièces, transmission et notification de l’amende. À chaque date doit correspondre une pièce. Les contrats et courriers doivent être numérotés. Les chiffres doivent être rapprochés des baux et de la comptabilité. Lorsque l’administration retient plusieurs bâtiments, le requérant doit expliquer le périmètre qu’il estime juridiquement pertinent et produire les documents d’urbanisme ou de propriété qui l’établissent.
La preuve de la date est souvent déterminante. Un fichier enregistré sur un ordinateur ne prouve pas sa transmission. Un accusé de réception sans contenu ne prouve pas que toutes les informations ont été envoyées. Un courriel du gestionnaire qui affirme avoir « fait le nécessaire » ne remplace pas le bordereau, le fichier joint et la réponse du service. Le dossier doit associer la date, l’auteur, la version, le canal de transmission et l’objet exact de l’envoi. Si une plateforme a été indisponible, il faut conserver les captures, les messages d’erreur et toute solution de secours proposée par l’administration.
La société qui reçoit une amende peut également exercer un recours interne contre un gestionnaire ou un vendeur si le contrat le permet. La faute contractuelle, le préjudice, le lien avec la sanction et la répartition des obligations doivent être établis. L’article 1353 du Code civil rappelle que « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ». Il faut donc éviter d’imputer la totalité de l’amende à un prestataire sans produire le contrat, le calendrier de remise des données et les relances qui démontrent ce qui lui incombait.
Si le litige concerne un congé, une résiliation, une dette locative ou une expulsion, la société et le locataire doivent identifier le juge et la procédure propres au bail. Si le litige concerne le recouvrement forcé d’un titre, le juge de l’exécution peut être compétent dans les conditions de l’article L. 213-6 du Code de l’organisation judiciaire. Si le litige concerne le bien-fondé d’une amende ou d’un complément d’imposition, la voie de réclamation indiquée par l’acte fiscal doit être suivie. Une seule assignation générale ne remplace pas ces distinctions.
Le dossier à remettre à un avocat doit donc réunir, dans un ordre lisible, le titre de propriété ou la VEFA, le permis et ses modifications, les pièces de livraison, les conventions, les contrats de gestion, les tableaux de loyers et de ressources, les baux anonymisés lorsque cela est nécessaire, les ventes, les demandes de l’administration, les transmissions, les notifications et les règlements déjà effectués. Il faut y ajouter une page de synthèse précisant ce qui est reconnu, ce qui est contesté et le délai qui court. Cette organisation permet de traiter rapidement un problème de déclaration sans le mélanger avec un litige locatif déjà existant.
Pour un bailleur ou un gestionnaire francilien, une revue préventive est particulièrement utile lors d’une acquisition de portefeuille, d’un changement de logiciel, d’une vente de lots ou d’une modification du programme. Le contrôle doit vérifier la concordance entre le permis, la fiscalité, les baux et les données transmises. Il doit aussi prévoir qui répondra à une demande complémentaire plusieurs années après la livraison. La responsabilité n’est pas seulement une question de montant : elle dépend de la chronologie, de la personne désignée et de la qualité des preuves.
Conclusion
Depuis le 1er septembre 2026, le logement locatif intermédiaire doit être suivi avec une concordance rigoureuse entre le Code des impositions sur les biens et services et le Code de la construction et de l’habitation. L’obligation d’information commence au stade du permis de construire ou de l’acquisition en VEFA et se prolonge pendant la période utile au contrôle du régime fiscal. Le bailleur n’est pas toujours la personne tenue de transmettre : le texte renvoie à la personne morale désignée parmi le producteur, le propriétaire et le gestionnaire.
Les amendes sont de 500 ou 1 500 euros selon la nature et la gravité du manquement, avec une appréciation par ensemble immobilier. Elles doivent être distinguées d’un éventuel complément de taxe et d’un litige relatif au bail. La meilleure protection consiste à conserver une chronologie complète, à contrôler les surfaces, loyers, ressources et usages, puis à répondre à chaque demande avec des pièces datées. En cas de notification, le délai et la voie de recours doivent être vérifiés immédiatement avec le texte de l’acte.
Besoin d’un avis rapide sur votre dossier.
Consultation téléphonique en 48 heures avec un avocat du cabinet.
Un premier échange permet d’examiner la déclaration, l’amende, le redressement ou le litige locatif à Paris et en Île-de-France.