À la rentrée 2026, la tension du marché locatif francilien rend chaque jour de préavis particulièrement sensible : les petites surfaces recherchées peuvent être relouées rapidement, tandis qu’un bailleur qui vend son appartement doit parfois organiser des estimations et des visites dans un logement encore occupé. Cette actualité du marché ne supprime pourtant pas le domicile du locataire ni sa jouissance paisible.
Le conflit apparaît souvent après un congé donné par le locataire : le propriétaire veut relouer, l’agence propose des créneaux, puis aucune visite n’est acceptée. La question devient alors très concrète : le locataire peut-il tout refuser, le bailleur peut-il entrer avec un double des clés, et quelle procédure engager sans aggraver le litige ?
La réponse dépend d’abord du contenu exact du bail. L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 encadre les clauses de visite, mais le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 21 novembre 2024 montre qu’il ne suffit pas d’invoquer cette disposition lorsque le contrat ne crée pas clairement l’obligation d’accès. Le propriétaire doit donc vérifier sa clause, proposer un calendrier raisonnable, conserver la preuve du refus et demander au juge une mesure précisément calibrée. Le locataire, de son côté, peut contester une visite sans clause, un horaire abusif, une entrée non autorisée ou une demande qui masque une pression pour quitter les lieux.
I. Le locataire peut-il refuser les visites si le bail prévoit deux heures par jour ?
A. Que dit exactement le bail sur les visites pendant le préavis ?
La première pièce à relire est le contrat signé, et non un message de l’agence immobilière ou une habitude de l’immeuble. Le bail doit permettre d’identifier la finalité de la visite : vente du logement, relocation après congé ou, dans une clause distincte, intervention liée à des travaux. Ces situations ne se confondent pas. Une clause qui autorise une visite pour relouer ne donne pas nécessairement un droit illimité d’inspection, de photographie, de stockage de meubles ou de présence répétée de personnes étrangères au projet.
Le texte central est l’article 4, a), de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Le passage vérifié sur Légifrance est le suivant : « Est réputée non écrite toute clause : a) Qui oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du local loué, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables ; ». La version en vigueur de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 fixe donc une limite à la clause. Les dimanches et jours fériés sont exclus, et la durée maximale est de deux heures par jour ouvrable. Une stipulation plus sévère est réputée non écrite pour la partie excessive.
Cette rédaction appelle une distinction importante. L’article 4 ne proclame pas, dans une phrase autonome, que tout propriétaire peut pénétrer dans tout logement loué sans accord. Il encadre la clause qui organise une visite en vue de vendre ou de louer. Le bailleur qui n’a aucune stipulation exploitable doit mesurer le risque d’une demande fondée seulement sur l’article 4. Dans son ordonnance du 21 novembre 2024, le tribunal judiciaire de Paris, RG n° 24/06514, a refusé d’ordonner l’accès demandé : deux baux concernaient un logement réuni, la clause n’était pas applicable à l’ensemble occupé et l’existence même de l’obligation était sérieusement discutée. La décision est consultable sur la publication officielle de la décision du TJ de Paris, RG n° 24/06514.
La clause doit donc être lue avec précision. Une formule visant « les jours ouvrables, deux heures par jour » apporte un cadre utile, mais elle ne règle pas toutes les questions : heure de début, délai de prévenance, nombre de candidats, présence du bailleur ou d’un mandataire, photographies, diagnostics, accès aux parties annexes et respect des biens personnels. Lorsque le texte est silencieux, les parties doivent compléter son application par un accord de bonne foi. La clause ne transforme pas le locataire en gardien chargé d’organiser lui-même la commercialisation ; elle lui impose, si elle est valable et applicable, de ne pas faire obstacle aux visites convenues dans sa limite.
Il faut aussi vérifier le type de contrat. Le bail d’habitation vide, le bail meublé constituant la résidence principale et le bail mobilité n’ont pas exactement les mêmes règles de durée et de congé, mais la protection du domicile demeure. Pour un bail professionnel ou commercial, l’article 4 de la loi de 1989 n’est pas le texte de référence : le contrat, la destination des lieux, les stipulations d’accès et le statut applicable doivent être analysés séparément. Un bailleur ne doit pas appliquer mécaniquement une clause de bail d’habitation à un local commercial, une chambre indépendante ou un logement soumis à un régime particulier.
Le locataire conserve par ailleurs une obligation générale d’usage paisible. L’article 7, b), de la loi de 1989 dispose qu’il est obligé « D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ». Le texte intégral en vigueur est accessible sur Légifrance, article 7 de la loi n° 89-462. Cette obligation ne signifie pas que toute opposition à une visite est fautive. Elle signifie que le comportement doit être apprécié au regard du bail, de la demande concrète, des horaires et de la finalité de la visite. Un refus total et répété malgré une clause claire ne se traite pas comme le refus d’un créneau fixé un dimanche ou annoncé quelques minutes avant.
La jouissance paisible limite également le comportement du propriétaire. L’article 6 de la loi de 1989 lui impose notamment de respecter la tranquillité du locataire et de ne pas transformer le logement en lieu de passage permanent. Cette obligation figure dans le texte en vigueur de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Le bailleur qui multiplie les appels, impose des visites groupées, entre sans accord ou menace de retenir le dépôt de garantie peut lui-même créer un manquement, même si le projet de vente ou de relocation est réel.
Un double des clés ne change pas cette analyse. La détention matérielle d’une clé ne vaut pas autorisation permanente d’entrer. Le locataire peut remettre les clés à un tiers de confiance ou autoriser par écrit une entrée en son absence, mais cette solution relève d’un accord identifiable. En l’absence d’un tel accord, le bailleur doit obtenir le consentement pour le créneau ou une décision judiciaire. La visite doit être organisée, pas imposée par une entrée clandestine.
B. Les visites sont-elles possibles après le congé donné par le locataire ou pour vendre le logement ?
Le congé et la visite poursuivent des objectifs différents. Le congé met fin au bail à une date déterminée, sous réserve de sa validité. La visite prépare une vente ou une relocation avant cette date. Le départ annoncé par le locataire ne fait donc pas disparaître immédiatement le bail, pas plus qu’il ne libère le logement de toute protection. Jusqu’à la remise des clés et à la fin effective de la relation locative, le locataire reste tenu de payer ce qui est dû et conserve la jouissance du bien, sauf accord anticipé.
Lorsque le locataire donne congé, une clause de visite claire peut permettre au bailleur de proposer des rendez-vous pendant le préavis afin de relouer. La logique est particulièrement forte à la rentrée, quand le propriétaire veut éviter une vacance entre deux occupants. Elle n’autorise pas pour autant un accès à n’importe quelle heure. Le bailleur doit communiquer une demande identifiable, avec le motif, les créneaux, la durée, le nombre de personnes et l’identité de l’agence ou du mandataire. Le locataire peut signaler une indisponibilité légitime et proposer une alternative proche ; il ne peut pas forcément neutraliser toute visite si le contrat établit un droit correctement exercé.
Lorsque le bailleur donne congé pour vendre un logement vide, l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ajoute des formalités protectrices. Le texte vérifié indique : « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. » Cette règle est consultable dans la version en vigueur de l’article 15 de la loi n° 89-462. En location vide, le congé pour vendre doit aussi respecter le délai applicable et les règles relatives à l’offre de vente faite au locataire. En location meublée, le calendrier est différent et le droit de préemption légal n’est pas identique.
Une visite ne doit pas servir à contourner le droit de préemption ou à exercer une pression pour obtenir un départ avant terme. Si le propriétaire choisit de vendre occupé, le bail peut se poursuivre avec l’acquéreur. La vente d’un logement occupé n’impose pas automatiquement de faire partir le locataire. À l’inverse, si le bailleur veut vendre libre, le congé doit rester sincère, régulier et conforme à l’article 15. Une incohérence entre le motif invoqué, le prix, les démarches de vente et le comportement postérieur peut nourrir une contestation du congé, sans que cette contestation transforme pour autant un refus de visite justifié en droit d’entrée du propriétaire.
La jurisprudence récente illustre cette séparation. Dans son arrêt du 4 février 2026, RG n° 23/06546, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a examiné un congé pour vendre dont la régularité était contestée. Une ordonnance d’incident avait organisé l’accès à la villa pour une visite, avec des dates convenues ou, à défaut, des créneaux les jours ouvrables et une astreinte. La cour a néanmoins retenu l’irrégularité du congé et son renouvellement dans le litige principal, tout en rappelant la règle contractuelle de visite. Cette décision officielle est disponible sur Cour de cassation, décision de la cour d’appel d’Aix-en-Provence, RG n° 23/06546. Une mesure de visite provisoire ne valide donc pas, à elle seule, le congé pour vendre.
Le bailleur doit enfin distinguer la visite commerciale du diagnostic. Un diagnostic nécessaire à une vente ou à une obligation réglementaire peut justifier une demande, mais le professionnel doit être identifié, le rendez-vous annoncé et l’intervention limitée à son objet. Une visite de candidats acquéreurs n’autorise pas la consultation des documents privés, des placards personnels ou des pièces sans rapport avec l’évaluation du logement. La même prudence s’applique à la prise de photographies : le locataire peut demander que les effets personnels, documents et personnes soient protégés, et le bailleur doit éviter toute diffusion non nécessaire.
II. Que faire si le locataire refuse les visites pendant le préavis ?
A. Quels horaires, preuves et limites respecter avant de saisir le juge ?
La meilleure stratégie commence par une demande suffisamment précise pour pouvoir être comprise et, si nécessaire, produite en justice. Un simple message « merci de laisser visiter demain » laisse trop de place à la contestation. Le bailleur devrait rappeler la clause concernée, préciser s’il s’agit de vendre ou de relouer, proposer plusieurs dates de jours ouvrables, indiquer la durée prévue, donner le nom de l’agence ou du professionnel, préciser si le bailleur sera présent et demander une réponse écrite. Le choix de trois dates pour chaque visite est cohérent avec la pratique retenue par certains juges, sans constituer une formule légale obligatoire.
Le délai de prévenance n’est pas fixé de façon générale par l’article 4 pour toutes les situations. Il résulte souvent du contrat, d’un accord entre les parties ou de l’appréciation du juge. Un délai de huit jours ouvrables a été retenu dans l’affaire examinée par la cour d’appel d’Angers. Un délai plus court peut être accepté en cas d’accord exprès, mais ne devrait pas être imposé par une série de messages urgents. La demande doit laisser au locataire le temps de ranger ses effets, d’être présent ou de désigner un tiers, notamment lorsque le logement est occupé par une famille, une personne âgée ou une personne travaillant en horaires décalés.
Le propriétaire peut proposer une visite en sa présence, en présence d’un agent immobilier ou avec le locataire seul. En principe, l’absence du locataire ne permet pas une entrée automatique. Si le locataire autorise par écrit l’accès en son absence, l’autorisation doit être limitée : personnes admises, date, créneau, finalité, possibilité de photographier et modalités de remise des clés. Un mandat général donné à une agence pour commercialiser le bien ne remplace pas nécessairement l’accord du locataire pour entrer dans son domicile.
Le respect des deux heures est quotidien. Il ne faut pas additionner plusieurs créneaux sur une même journée en prétendant respecter la clause parce que chaque candidat ne reste que quelques minutes. Une série de visites groupées peut atteindre ou dépasser la limite globale et porter une atteinte disproportionnée à la tranquillité du locataire. Le propriétaire doit aussi exclure les jours fériés et le dimanche, même si un candidat est disponible ce jour-là. Une visite le samedi peut être organisée, car il s’agit d’un jour ouvrable, à condition de rester dans le plafond et dans les modalités convenues.
La preuve se construit dès le premier désaccord. Le bailleur doit conserver le contrat complet et ses annexes, les courriels, les messages, les demandes de l’agence, les réponses du locataire, les annulations, les attestations des candidats ou des professionnels et, si nécessaire, un constat de commissaire de justice. Le locataire doit de son côté conserver les messages qui montrent qu’il a proposé des créneaux, que le bailleur a annoncé une entrée sans accord ou que le nombre de visiteurs était excessif. Une capture isolée sans date, numéro ou conversation complète sera moins utile qu’un export chronologique et lisible.
Si le locataire ne répond pas, le silence n’équivaut pas automatiquement à un refus définitif, mais il peut devenir un élément du dossier si les demandes sont répétées, claires et restées sans suite. Le bailleur doit éviter de multiplier les relances agressives. Une mise en demeure récapitulative doit rappeler les faits, la clause, les créneaux proposés, la limite de deux heures, l’interdiction des dimanches et jours fériés et la demande de confirmer une date. Elle doit annoncer une saisine judiciaire sans menacer d’une entrée forcée, d’une retenue sur le dépôt de garantie ou d’une coupure de service.
Les conséquences financières ne sont pas automatiques. L’article 1217 du code civil prévoit que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté peut notamment « poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation » et « demander réparation des conséquences de l’inexécution ». Le texte complet est disponible sur Légifrance, article 1217 du code civil. Le bailleur peut donc demander l’organisation des visites et, si un préjudice précis est établi, une indemnisation. Il doit toutefois prouver le lien entre le refus et le dommage : une vente perdue, des frais réellement engagés ou une vacance locative ne se déduisent pas d’une simple affirmation.
L’article 1221 du code civil ajoute que « Le créancier d’une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l’exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier. » Cette règle, vérifiée sur Légifrance, article 1221 du code civil, impose un examen de proportion. Demander une visite de deux heures dans une plage prévue au bail n’est pas comparable à exiger l’accès quotidien pendant plusieurs semaines, à toute heure, avec des candidats non identifiés. Une astreinte peut être sollicitée, mais elle doit être adaptée à une obligation définie et à un manquement vérifiable.
Le refus de visite ne permet pas de résilier soi-même le bail. L’article 1224 du code civil prévoit que « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. » Le texte est accessible sur Légifrance, article 1224 du code civil. En pratique, une clause de visite ne doit pas être confondue avec une clause résolutoire autorisant l’expulsion. Le bailleur ne peut pas changer la serrure, couper l’électricité, retenir le dépôt de garantie par anticipation ou faire intervenir la force publique pour obtenir une visite.
Le propriétaire doit aussi répondre à une difficulté fréquemment négligée : le motif réel de la demande. Dans l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 4 février 2026, des visites avaient été organisées alors que le litige portait aussi sur un prix de vente jugé disproportionné et sur un congé irrégulier. L’existence d’une clause de visite n’empêche pas le locataire de contester un congé frauduleux, un prix manifestement incohérent ou un usage de la visite destiné à le pousser dehors. Elle ne permet pas davantage au locataire d’inventer un refus général lorsque les modalités contractuelles restent respectées. Chaque question doit être traitée sur son propre fondement.
B. Quel recours engager en cas de refus persistant : mise en demeure, référé ou demande au fond ?
Après une mise en demeure restée sans effet, le recours le plus utile est souvent le référé devant le juge des contentieux de la protection, lorsque l’urgence est réelle et que le bailleur peut présenter une obligation suffisamment précise. L’article 834 du code de procédure civile dispose que, « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. » La formulation vérifiée figure sur Légifrance, article 834 du code de procédure civile.
L’article 835 offre un second fondement lorsque le refus crée un trouble ou qu’une obligation de faire n’est pas sérieusement contestable. Le texte exact prévoit que le juge « peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ». Il ajoute que, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut ordonner son exécution même s’il s’agit d’une obligation de faire. Le texte en vigueur de l’article 835 du code de procédure civile doit être lu avec prudence : il ne dispense pas le demandeur d’établir le contrat, la clause applicable, les demandes faites et la réalité du refus.
Le juge des contentieux de la protection est compétent pour les actions dont un contrat de location d’un immeuble à usage d’habitation est l’objet, la cause ou l’occasion. C’est ce que prévoit l’article L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire : « Le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion ». La compétence est rappelée par Légifrance, article L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire. La demande doit être dirigée vers la juridiction territorialement compétente, en pratique celle du lieu où se trouve le logement pour un litige locatif.
La demande au juge doit être étroite. Le bailleur peut demander qu’il soit ordonné au locataire de laisser organiser les visites dans la limite de deux heures par jour ouvrable, sur des créneaux convenus ou subsidiairement fixés, avec un délai de prévenance déterminé, en présence d’une agence identifiée et sous astreinte en cas de refus caractérisé. Il a intérêt à éviter les formulations telles que « libre accès permanent », « à tout moment » ou « sans prévenir ». Plus la mesure demandée ressemble à un droit de propriété absolu, plus elle risque de se heurter à la jouissance paisible du locataire et à une contestation sérieuse.
L’affaire de la cour d’appel d’Angers est instructive. Dans l’arrêt du 14 octobre 2025, RG n° 23/02005, le bailleur avait adressé plusieurs mises en demeure pour pouvoir faire estimer et vendre l’appartement, sans congé pour vente. Le juge avait organisé les visites en demandant au bailleur de proposer trois dates, sur des jours ouvrables entre 16 heures et 18 heures, avec huit jours ouvrables de prévenance et une astreinte provisoire. La cour a confirmé la décision et les frais retenus contre la locataire, après avoir relevé que celle-ci n’avait pas répondu aux demandes amiables avant la saisine. L’arrêt est disponible sur Cour de cassation, cour d’appel d’Angers, RG n° 23/02005. Le point pratique est essentiel : le juge organise des modalités vérifiables ; il ne confère pas un accès indéfini.
La décision du tribunal judiciaire de Paris du 21 novembre 2024 apporte le contrepoint. La société demanderesse voulait faire visiter des logements et obtenir une astreinte de 500 euros par jour. Le locataire invoquait deux baux, dont un seul comportait une clause et qui ne couvrait pas l’ensemble de l’appartement. Le juge a constaté une contestation sérieuse sur l’existence de l’obligation et a rejeté le référé. Le bailleur devait d’abord établir le périmètre contractuel de son droit. Pour un dossier actuel, cette décision invite à joindre le bail initial, les renouvellements, les avenants, les annexes et tout document établissant que la clause vise bien les pièces concernées.
Le locataire peut également saisir le juge si le bailleur abuse de la clause. Il peut demander que les visites soient limitées à des horaires compatibles avec la vie privée, que les personnes admises soient identifiées, que les photographies soient encadrées ou qu’une entrée sans accord soit interdite. L’article 1719 du code civil rappelle que le bailleur est obligé « D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ». Cette phrase figure dans le texte en vigueur de l’article 1719 du code civil. Une clause de visite s’interprète donc avec l’obligation de jouissance paisible, et non contre elle.
La preuve d’un refus ou d’un abus peut être préparée avant le procès. L’article 145 du code de procédure civile autorise des mesures d’instruction lorsqu’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige. Le texte vérifié précise aussi que, lorsque la mesure porte sur un immeuble, la juridiction du lieu de situation de l’immeuble est seule compétente. Il est consultable sur Légifrance, article 145 du code de procédure civile. Ce fondement ne sert pas à obtenir une visite commerciale de confort ; il peut être pertinent lorsque le bailleur doit établir un refus systématique, l’état d’un logement avant travaux ou la réalité d’un dommage avant une action au fond.
Les attestations doivent être circonstanciées. Une agence peut décrire les dates proposées, les personnes présentes, les réponses reçues et les rendez-vous annulés. Un candidat acquéreur ou locataire peut attester qu’une visite a été refusée, mais il ne doit pas transformer son témoignage en opinion juridique. Un commissaire de justice peut constater un échange, une sommation, une absence à un rendez-vous ou l’état apparent du logement, sans entrer par la force. Les courriels de l’agence doivent permettre de relier le refus à une visite précise et à une perte réelle, plutôt qu’à une hypothèse de commercialisation.
Une demande de dommages et intérêts peut accompagner la demande d’accès, mais elle exige une démonstration distincte. Dans le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 1er septembre 2025, RG n° 24/00695, une bailleresse réclamait notamment le paiement de frais et une somme liée à une visite annulée dans le cadre d’une vente. Le dossier a pris une tournure procédurale défavorable après plusieurs audiences et le désistement de la demanderesse ; il ne suffit donc pas à établir un barème automatique. La décision, vérifiée via Judilibre, est accessible sur Cour de cassation, tribunal judiciaire de Toulouse, RG n° 24/00695. La leçon est concrète : chiffrer uniquement les frais justifiés, les rattacher à un rendez-vous identifié et expliquer pourquoi le refus, et non une mauvaise estimation du bien ou une absence de candidat, a causé le préjudice.
La partie perdante peut enfin être condamnée aux dépens selon l’article 696 du code de procédure civile, qui dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. » Le texte officiel de l’article 696 du code de procédure civile ne garantit pas que tous les frais d’agence ou de déplacement seront récupérés. Les frais irrépétibles et l’article 700 relèvent aussi de l’appréciation du juge.
À Paris et en Île-de-France. Le lieu du logement commande l’organisation du dossier. Pour un appartement situé à Paris, les demandes relatives au bail sont présentées devant le tribunal judiciaire de Paris, dans le cadre de la compétence du juge des contentieux de la protection. Pour un bien situé dans les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis, le Val-de-Marne, les Yvelines, l’Essonne, le Val-d’Oise ou la Seine-et-Marne, il faut identifier le tribunal du ressort correspondant à l’adresse du logement. Le dossier doit mentionner l’adresse complète, le type de bail, la date du congé, la date de fin du préavis et les créneaux demandés.
La pratique francilienne appelle une attention particulière aux délais. Une mise en demeure envoyée plusieurs semaines avant la fin du préavis permet de proposer des dates et de montrer que le bailleur n’a pas attendu la dernière minute. Si un compromis ou une relocation est déjà avancé, il faut produire le calendrier réel sans divulguer inutilement les données personnelles des candidats. Une promesse de vente conditionnée à une visite ne prouve pas à elle seule que le refus a fait perdre la vente ; elle doit être rapprochée des échanges du notaire, de l’agence et de l’acquéreur. Pour une relocation, le bailleur doit aussi vérifier les règles de décence, de diagnostic et de plafonnement applicables avant de promettre un nouveau bail.
Le propriétaire francilien qui demande une astreinte doit proposer un montant raisonnable et une obligation contrôlable. Une astreinte de 50 euros par manquement et une plage précise ne produisent pas le même effet qu’une demande de 500 euros par jour sans définition du manquement. La décision du juge de Paris du 21 novembre 2024 montre qu’une contestation sur la clause peut suffire à écarter le référé ; la décision d’Angers du 14 octobre 2025 montre à l’inverse qu’un refus répété, documenté et confronté à une clause peut justifier un calendrier judiciaire. Le résultat dépend du dossier, pas d’une formule automatique.
Le locataire doit, lui aussi, agir rapidement s’il conteste. Il peut répondre en indiquant la clause qu’il estime inapplicable, les créneaux qu’il accepte, ceux qui sont incompatibles avec sa vie privée et les conditions nécessaires à une entrée en son absence. S’il n’existe aucune clause, il peut proposer une solution amiable sans reconnaître un droit général d’accès. S’il reçoit une sommation, une assignation ou une demande d’astreinte, il doit produire le bail complet, son congé, les échanges et la chronologie des visites. Un refus motivé et limité se défend mieux qu’un silence prolongé ou qu’un message annonçant qu’aucune visite ne sera jamais acceptée.
En définitive, le litige doit rester centré sur trois questions : une obligation de visite est-elle écrite et applicable au logement concerné, la demande respecte-t-elle les limites légales et contractuelles, et le comportement de chaque partie est-il prouvé ? Le marché tendu et l’approche de la rentrée peuvent justifier une action rapide, mais ils ne remplacent ni le contrat ni la décision du juge. Une mesure judiciaire bien rédigée peut débloquer la commercialisation ; une entrée forcée ou une demande excessive peut créer un nouveau contentieux contre le bailleur.
Conclusion
Un locataire qui refuse toute visite pendant son préavis n’est pas automatiquement dans son droit, mais le propriétaire ne dispose pas non plus d’un accès libre au logement. La clause du bail est le premier filtre. Lorsqu’elle vise clairement la vente ou la relocation, le bailleur peut demander des visites les jours ouvrables, dans la limite de deux heures par jour, avec des créneaux identifiables et un délai de prévenance raisonnable. Lorsque la clause manque, couvre seulement une partie des lieux ou fait l’objet d’une contestation sérieuse, le référé peut être rejeté, comme l’a rappelé le tribunal judiciaire de Paris.
La méthode la plus sûre consiste à relire tous les documents, proposer plusieurs dates, formaliser une mise en demeure mesurée, réunir la preuve des refus et saisir le juge des contentieux de la protection d’une demande limitée. Le bailleur ne doit jamais entrer avec un double des clés sans accord, interrompre les services ou prélever une prétendue indemnité sur le dépôt de garantie. Le locataire doit répondre, proposer des alternatives et contester précisément les horaires ou le fondement de la visite. La situation du bien, la date de fin du préavis et la réalité du projet de vente ou de relocation déterminent ensuite la stratégie contentieuse.
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