Les incendies qui ont touché la Gironde, les Landes et le Var pendant l’été 2026 ont remis au premier plan une question que les contrats d’assurance traitent souvent en termes généraux : que se passe-t-il lorsqu’un feu commence dans une location après le geste imprudent, la maladresse ou le comportement volontaire d’un proche invité par le locataire ? Le 31 juillet 2026, l’ANIL a signalé des mesures exceptionnelles pour les habitants évacués, notamment une prolongation du délai de déclaration et, selon les contrats et les justificatifs, la prise en charge de frais de relogement. Le 26 août 2026, la DGCCRF rappelait de son côté l’obligation d’assurance du locataire et l’existence de recours des voisins.

La réponse ne se résume pourtant pas à dire que le locataire est toujours responsable de tout ce qui arrive chez lui. Il faut distinguer la relation entre le bailleur et le locataire, la responsabilité personnelle de l’invité, les droits des voisins, le rôle de l’assureur et l’éventuelle faute d’entretien du propriétaire. Un invité venu dîner, une personne hébergée plusieurs semaines, un sous-locataire, un colocataire inscrit au bail et un intrus ne sont pas juridiquement placés dans la même situation.

Le point de départ est l’origine du feu, mais la conclusion dépend aussi de la qualité de l’occupant, de la manière dont il est entré dans les lieux, de la preuve d’une faute et du contenu des contrats. Le locataire doit déclarer le sinistre rapidement, préserver les éléments utiles et éviter toute reconnaissance précipitée de responsabilité. Le bailleur et les voisins doivent, eux aussi, identifier le bon assureur et chiffrer séparément les dommages. Les règles suivantes permettent de traiter un incendie causé par un invité sans confondre présomption locative, faute personnelle et garantie d’assurance. Elles s’inscrivent dans le dossier immobilier du cabinet, qui rassemble les démarches relatives aux baux, aux sinistres et aux responsabilités.

I. Incendie causé par un invité dans une location : le locataire est-il responsable ?

A. Le locataire doit-il répondre de l’incendie selon les articles 1733 et 1735 du Code civil ?

Dans les rapports entre le propriétaire et le locataire, le texte central est l’article 1733 du Code civil. Il énonce : Il répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve : puis vise trois hypothèses d’exonération : Que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction. Le texte ajoute : Ou que le feu a été communiqué par une maison voisine.

Cette règle crée une présomption de responsabilité du preneur lorsque l’incendie a pris naissance dans la chose louée. Elle ne signifie pas que l’origine du feu est indifférente. Elle signifie que le locataire doit être en mesure d’expliquer la cause du sinistre et de démontrer, si nécessaire, qu’elle relève d’une cause extérieure, imprévisible ou irrésistible, d’un vice de construction, ou d’un feu communiqué depuis un autre immeuble. La discussion ne porte donc pas seulement sur la personne qui tenait l’allumette ou manipulait l’appareil : elle porte sur le régime applicable au bail et sur la preuve de l’exonération.

Le locataire d’un logement d’habitation est également tenu par le c de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Le texte lui impose notamment de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, sous réserve qu’il établisse qu’elles sont dues à un cas de force majeure, à la faute du bailleur ou au fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. Cette dernière formule est décisive pour un incendie commis par un proche : l’analyse doit savoir si le tiers a été introduit par le locataire et dans quelles conditions.

Un autre texte doit être lu avec l’article 1733. L’article 1735 du Code civil prévoit : Le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires. La notion de « personne de la maison » ne désigne pas automatiquement toute personne ayant franchi la porte. Elle suppose une présence et une relation avec le logement qui doivent être appréciées concrètement. La durée de la présence, l’hébergement, la participation habituelle à la vie du foyer, la sous-location, la colocation et le contrôle exercé sur l’occupant peuvent modifier l’analyse.

Il faut ainsi distinguer plusieurs situations.

• Le visiteur venu pour quelques heures, qui ne réside pas dans les lieux et ne dispose d’aucun droit d’occupation, est en principe différent d’un occupant installé ou d’un sous-locataire.
• Le proche hébergé pendant plusieurs jours ou plusieurs semaines peut être regardé comme ayant une place plus durable dans le logement, mais la seule durée ne suffit pas à établir toutes les conséquences de l’article 1735.
• Le sous-locataire ou l’occupant autorisé à utiliser le logement comme un lieu de vie est exposé à un régime plus proche de celui d’une personne dont le locataire doit répondre.
• Le colocataire désigné dans le bail doit être séparé de l’invité : il est partie au contrat et sa propre faute, ou celle d’un autre colocataire, peut créer une discussion spécifique entre responsabilité envers le bailleur et recours entre occupants.
• L’intrus qui a pénétré à l’insu du locataire ne doit pas être traité comme un invité simplement parce qu’il connaissait les lieux ou une personne qui y habitait.

La Cour de cassation a précisément refusé une assimilation automatique entre invité et personne de la maison. Dans son arrêt de rejet du 16 juin 2004, n° 03-12.528, la troisième chambre civile a relevé qu’un homme avait passé la soirée chez les locataires à leur invitation, puis avait commis des dégradations dans les parties communes en sortant. Elle a jugé qu’il ne pouvait pas être considéré comme une personne « de la maison » au sens de l’article 1735 parce qu’il ne résidait pas, fût-ce temporairement, dans les lieux loués et n’y était pas intervenu à titre professionnel à la demande des locataires. L’arrêt officiel est disponible sur Légifrance, Cour de cassation, 16 juin 2004, n° 03-12.528.

Cette décision ne donne pas une immunité générale au locataire qui invite quelqu’un. Elle rappelle plutôt qu’un bailleur doit qualifier la présence du tiers et démontrer le fondement de sa demande. Un invité qui casse une vitre en repartant ne devient pas automatiquement une personne de la maison. En revanche, la situation peut être différente si le locataire lui a remis les clés, l’a installé, l’a laissé occuper durablement l’appartement, lui a confié une activité à risque ou connaissait un comportement dangereux sans prendre de précaution.

La jurisprudence récente invite à examiner aussi les circonstances de l’intrusion et la force majeure. Dans un arrêt du 29 janvier 2026, n° 24-13.378, la troisième chambre civile a cassé partiellement une décision qui avait condamné solidairement une colocataire après un incendie volontaire provoqué par son ancien compagnon. La Cour a demandé aux juges de rechercher si M. [T] occupait toujours les lieux loués et s’il ne s’y était pas introduit à l’insu de sa colocataire ce qui était de nature à constituer un cas de force majeure pour celle-ci. L’arrêt, rendu dans un contexte de violences et d’intrusion, ne décide pas que toute personne présentée comme colocataire est extérieure au bail ; il montre que la réalité de l’occupation et la possibilité d’éviter le dommage doivent être vérifiées. Le texte intégral figure sur Légifrance, Cour de cassation, 29 janvier 2026, n° 24-13.378.

La décision du 6 février 2014, n° 13-10.889, fournit un autre repère utile pour l’hypothèse du logement prêté ou temporairement occupé. Dans cette affaire, le feu était parti d’une couette placée trop près d’un lampadaire halogène dans un studio occupé au moment des faits par une personne différente du locataire. La Cour de cassation a censuré la décision qui avait retenu la responsabilité de l’assureur du locataire sans caractériser que celui-ci avait accepté d’organiser, de diriger et de contrôler le mode de vie de l’occupant. Elle a également relevé que l’incendie trouvait son origine dans un acte de la vie courante imputable à M. Z…. Cet arrêt, accessible sur Légifrance, Cour de cassation, 6 février 2014, n° 13-10.889, impose de séparer la faute de l’occupant, le régime du bail et la garantie d’assurance de la personne qui a effectivement causé le feu.

La solution n’est pas la même lorsque l’occupant est intégré au fonctionnement du logement ou lorsque le locataire a créé ou laissé subsister un risque. Dans un arrêt du 3 décembre 2020, n° 19-20.894, relatif à un incendie criminel dans un immeuble d’habitation, la troisième chambre civile a approuvé les juges qui avaient retenu que la locataire avait commis une faute en laissant des résidents entreposer des poussettes dans les parties communes contrairement au règlement intérieur. La Cour a écrit que la locataire avait commis une faute en relation de causalité avec le sinistre et a conclu que la locataire était entièrement responsable de ses conséquences. L’arrêt complet est consultable sur Légifrance, Cour de cassation, 3 décembre 2020, n° 19-20.894.

Cette affaire concernait une association et des résidents, non un simple dîner entre amis. Sa portée pratique est néanmoins claire : une personne extérieure n’efface pas nécessairement la responsabilité du preneur si une négligence du locataire a facilité le départ ou la propagation du feu. Une porte d’entrée laissée sans sécurisation, des produits inflammables stockés dans une partie commune, un appareil dangereux installé en violation du règlement, ou une alerte connue et ignorée peuvent devenir des éléments de causalité. Le bailleur devra toutefois démontrer cette faute et son lien avec le sinistre ; la responsabilité ne peut pas reposer sur une simple supposition.

Lorsque le feu a été causé par un invité, le dossier doit donc répondre à quatre questions distinctes : qui a allumé, manipulé ou déclenché l’appareil ; qui occupait juridiquement le logement ; quelle faute ou quelle cause extérieure explique la propagation ; et quel dommage est réclamé. La personne qui a fait tomber une bougie peut être responsable de sa faute personnelle. Le locataire peut être exposé à la présomption de l’article 1733 envers le bailleur. Les deux responsabilités peuvent se cumuler dans certaines configurations, mais elles ne sont pas interchangeables.

Le contenu du bail et le règlement de copropriété ont aussi un rôle. Une clause interdisant le stockage de combustibles dans les parties communes, l’usage d’un barbecue sur un balcon ou la mise à disposition des clés à des tiers peut être un élément de preuve. Elle ne transforme pas une clause contractuelle en condamnation automatique. Le juge recherchera si le comportement reproché existait, s’il a contribué au feu ou à son aggravation et si le dommage invoqué est directement lié à cette violation.

Enfin, la qualification pénale éventuelle ne règle pas à elle seule la question civile. Un incendie volontaire, une dégradation ou une mise en danger peuvent donner lieu à une enquête et à des poursuites. La décision pénale peut apporter des éléments de preuve, mais le bailleur, les voisins et les assureurs doivent aussi établir leurs préjudices et leurs recours civils. Il faut conserver le procès-verbal, le classement éventuel, les auditions et les rapports techniques sans présenter une plainte comme la preuve définitive de la responsabilité locative.

B. Le bailleur et les voisins peuvent-ils poursuivre directement l’invité, le locataire ou les assureurs ?

Le bailleur, les voisins et le locataire ne se trouvent pas dans la même relation juridique. Le propriétaire agit d’abord dans le cadre du bail. Le voisin agit comme tiers victime. L’assureur indemnise selon la police puis peut exercer un recours. La même facture de remise en état peut donc circuler entre plusieurs dossiers, sans que cela signifie que chaque personne devra payer deux fois.

À l’égard du bailleur, l’article 1733 fait peser sur le locataire la responsabilité attachée à l’incendie de la chose louée, sauf preuve d’une cause d’exonération. Si plusieurs logements sont concernés, l’article 1734 du Code civil prévoit que plusieurs locataires peuvent être responsables proportionnellement à la valeur locative de la partie occupée, sauf preuve que l’incendie a commencé chez l’un d’eux ou n’a pas pu commencer chez certains. Ce texte est important dans un immeuble où l’origine exacte n’est pas immédiatement localisée. Il ne permet pas de désigner indistinctement tous les occupants après un incendie causé par un invité : les conditions du texte et les preuves de localisation demeurent nécessaires.

La loi du 6 juillet 1989 impose également au locataire d’user paisiblement des lieux. Le b de l’article 7 lui demande de s’abstenir de tout comportement qui porte atteinte à la sécurité des personnes ou aux équipements collectifs. Le propriétaire peut donc invoquer cette obligation si le dommage vient d’un comportement connu, répété ou manifestement dangereux. Il devra néanmoins distinguer le fait d’avoir reçu une personne et le fait d’avoir commis une faute propre : héberger un proche n’est pas, en soi, une inexécution du bail.

Le bailleur doit, de son côté, respecter ses propres obligations. L’article 1720 du Code civil prévoit : Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit aussi effectuer pendant le bail les réparations nécessaires autres que locatives. Une installation électrique défectueuse, un conduit mal entretenu, un chauffage dangereux, une anomalie signalée mais non traitée ou un défaut de sécurité peuvent déplacer tout ou partie du débat. L’existence d’un invité ne libère pas le propriétaire d’une faute qui aurait causé l’incendie ou aggravé les dommages.

À l’égard des voisins, le régime de responsabilité délictuelle se construit autour de la faute, du dommage et du lien de causalité. L’article 1240 du Code civil énonce : Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. L’article 1242 du Code civil ajoute, pour le cas particulier de l’incendie, que le détenteur de l’immeuble ou des biens mobiliers n’est responsable envers les tiers que si le feu est attribuable à sa faute ou à celle des personnes dont il répond. Le même article précise que cette règle ne s’applique pas aux rapports propriétaires-locataires, qui restent régis par les articles 1733 et 1734.

Le voisin doit donc identifier la personne qui a commis la faute, la personne dont le locataire doit répondre ou le défaut d’entretien ayant contribué au sinistre. Il peut transmettre sa réclamation à son propre assureur, qui organisera la prise en charge selon la convention applicable et pourra ensuite exercer un recours. Il peut aussi mettre en cause l’occupant, le locataire, le propriétaire, la copropriété ou leurs assureurs selon les résultats de l’expertise. Une simple proximité géographique ne suffit pas : il faut rattacher le dommage à l’incendie et la responsabilité à une cause prouvée.

Le recours contre l’assureur de responsabilité obéit à une règle spécifique. L’article L. 124-3 du Code des assurances dispose : Le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable. Cela ne signifie pas que l’assureur doit indemniser toute demande avant de vérifier la garantie, la responsabilité, les exclusions et le montant du dommage. Cela signifie que le tiers victime peut agir contre l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable, dans les limites de la police et du droit applicable.

L’assureur du locataire peut aussi indemniser le bailleur ou le voisin avant de se retourner contre la personne responsable. L’article L. 121-12 du Code des assurances prévoit que l’assureur qui a payé l’indemnité est subrogé, dans la limite de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui ont causé le dommage. Le propriétaire ou le voisin doit donc communiquer les coordonnées de l’invité, les documents de l’enquête et toute information sur la remise des clés. Le locataire ne doit pas organiser une transaction qui ferait disparaître une preuve ou empêcherait l’assureur d’exercer son recours.

La garantie d’assurance dépend enfin du comportement assuré. L’article L. 113-1 du Code des assurances prévoit que les pertes causées par un cas fortuit ou par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police ; il précise aussi que l’assureur ne répond pas des pertes provenant d’une faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré. Une faute intentionnelle de l’invité, une faute du locataire et un acte intentionnel de l’assuré lui-même ne produisent donc pas forcément le même effet. Les conditions générales, la qualité de l’assuré, la clause de recours des voisins et la garantie responsabilité civile doivent être lues ensemble.

Un bailleur qui assigne son locataire doit communiquer les éléments justifiant son préjudice : factures, devis, rapport d’expertise, état des lieux, loyers perdus, frais de sécurisation, nettoyage, démolition ou remise en état. Le locataire peut contester les postes qui relèvent de la vétusté, d’un défaut antérieur, d’une amélioration non nécessaire ou d’un dommage sans lien avec le feu. Le voisin doit opérer la même distinction pour ses meubles, ses travaux, ses pertes d’exploitation éventuelles et ses préjudices personnels.

La bonne stratégie n’est donc pas de choisir immédiatement entre « c’est la faute de l’invité » et « c’est la faute du locataire ». Il faut notifier le sinistre aux assureurs, demander que les réserves soient inscrites dans le dossier, participer à l’expertise et conserver le droit de discuter la causalité. Une déclaration peut décrire les faits sans comporter la phrase selon laquelle le locataire reconnaîtrait devoir la totalité des dommages. Les causes techniques doivent être déterminées contradictoirement.

II. Assurance, indemnisation et relogement après un incendie causé par un invité

A. Assurance après un incendie causé par un invité : quelle déclaration et quelles preuves faut-il réunir ?

La première démarche est de sécuriser les personnes et de préserver la scène. Après l’intervention des secours, il ne faut pas déplacer les objets brûlés, jeter les équipements ou faire repeindre les murs avant les constatations utiles, sauf urgence de sécurité. Les photographies doivent montrer les pièces, les accès, les appareils, les traces de fumée, les éléments électriques, les portes et les parties communes. Lorsque l’incendie a été volontaire ou qu’une intrusion est possible, le dépôt de plainte et la conservation des procès-verbaux prennent une importance particulière.

Le sinistre doit être déclaré à l’assureur concerné. L’article L. 113-2 du Code des assurances oblige l’assuré à donner avis du sinistre dès qu’il en a connaissance et prévoit que le délai fixé par le contrat ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés. Le texte ajoute que, lorsque la déchéance pour déclaration tardive est prévue, elle ne peut être opposée que si l’assureur établit que le retard lui a causé un préjudice ; elle ne peut pas l’être lorsque le retard résulte d’un cas fortuit ou d’une force majeure.

La règle de cinq jours ouvrés ne doit pas être transformée en raison de ne rien faire lorsque le délai semble dépassé. Il faut déclarer immédiatement, expliquer la date à laquelle le locataire ou le bailleur a eu connaissance du sinistre et joindre les premières pièces. Dans son information du 31 juillet 2026, l’ANIL a indiqué que, pour les incendies alors concernés en Gironde, dans les Landes et dans le Var, le délai avait été prolongé jusqu’au 31 août et que les frais de relogement des occupants évacués pouvaient être remboursés pendant trois semaines selon les contrats et les justificatifs. Cette mesure exceptionnelle ne doit pas être étendue à un sinistre ordinaire sans vérifier qu’il entre dans son champ.

La déclaration doit rester factuelle. Elle doit mentionner la date, l’heure approximative, l’adresse, l’origine supposée, la présence de l’invité, les éventuels dommages aux voisins, l’intervention des pompiers, la plainte déposée et la situation du logement. Elle doit demander l’ouverture d’un dossier, la désignation d’un expert et la confirmation des garanties mobilisables. Le locataire doit préciser si un défaut d’entretien du bailleur est suspecté ou si le feu paraît provenir d’un autre logement. Le silence sur une cause possible ne protège pas le dossier ; une description incomplète peut au contraire retarder l’identification du bon assureur.

Le dossier de preuve doit être organisé par thèmes.

• Sur la présence de l’invité : messages, invitations, billets de transport, témoignages, durée du séjour, remise éventuelle des clés et éléments montrant si la personne vivait ou non dans les lieux.
• Sur le départ de feu : rapport des sapeurs-pompiers, procès-verbal de police ou de gendarmerie, photographies, appareils concernés, factures, notices, certificats d’entretien et rapport d’expertise.
• Sur le bail : contrat, état des lieux d’entrée, attestations d’assurance, règlement de copropriété, échanges avec le bailleur, signalements de panne et autorisations de travaux.
• Sur les dommages : inventaire pièce par pièce, factures, photos anciennes, garanties, devis de nettoyage et de réparation, vêtements, meubles, ordinateur, documents professionnels et frais de logement temporaire.
• Sur les tiers : coordonnées des voisins, courriers de réclamation, constats, devis, pertes d’exploitation et tout document transmis par les assureurs.

Il est prudent de conserver les originaux numériques avec leur date, les courriels complets, les métadonnées des photographies lorsqu’elles existent et les versions successives des inventaires. Une photo recadrée ou une capture de conversation sans contexte peut être discutée. Si une personne reconnaît avoir laissé une casserole, une bougie ou un appareil en fonctionnement, cette déclaration doit être conservée, mais elle ne permet pas à elle seule de fixer l’étendue des dommages ni la garantie de l’assureur.

L’expertise n’a pas seulement pour objet de chiffrer les travaux. Elle doit rechercher l’origine du feu, le point de départ, le chemin de propagation, la conformité des installations, la présence d’un défaut et la part éventuelle de chaque cause. Le locataire peut se faire assister par un expert d’assuré si le contrat le prévoit ou si le montant du dossier le justifie. Le bailleur, la copropriété et les voisins peuvent également demander que les opérations soient contradictoires. Une expertise réalisée sans convocation des personnes dont la responsabilité est recherchée peut être utile comme élément d’information, mais elle sera plus facilement contestée.

Le propriétaire doit déclarer le sinistre à son assurance propriétaire non occupant lorsque le locataire ou son assureur estime que l’incendie vient d’un défaut d’entretien, et lorsque le locataire n’a pas souscrit d’assurance incendie. Le locataire doit pour sa part déclarer à son assureur, même s’il pense que le bailleur est responsable. La DGCCRF, dans sa fiche écrite le 26 août 2026, rappelle que l’assurance obligatoire du locataire couvre la responsabilité locative et que les voisins disposent généralement d’une garantie de recours des voisins et des tiers dans les contrats multirisques habitation. Cette information est consultable sur la page officielle consacrée à l’assurance de la location immobilière.

Le locataire doit vérifier plusieurs lignes de sa police : responsabilité locative, recours des voisins et des tiers, responsabilité civile vie privée, dommages aux biens, frais de relogement, perte d’usage, honoraires d’expert et exclusions concernant les prêts ou hébergements temporaires. Une assurance habitation couvrant la résidence principale n’est pas nécessairement rédigée de manière identique à une garantie attachée à un séjour de quelques jours. L’arrêt de la Cour de cassation du 6 février 2014 montre précisément qu’une garantie complémentaire de séjour pouvait être discutée pour un logement occupé temporairement. Le contrat doit être transmis dans sa version applicable à la date du sinistre.

Pour le voisin, l’indemnisation peut passer d’abord par son propre assureur. Le Service public rappelle que, pour certains incendies entre logements ou parties communes, la convention IRSI prévoit des mécanismes de gestion lorsque le montant des dommages ne dépasse pas 5 000 euros hors taxes. Ce mécanisme conventionnel facilite le règlement entre assureurs, mais il ne tranche pas définitivement la responsabilité de l’invité ou du locataire. Pour un dommage important, un désaccord sur l’origine ou un refus de garantie, les recours contre les responsables et les assureurs doivent être préservés.

Le bailleur qui reçoit une mise en demeure ou une assignation doit la transmettre immédiatement à son assureur. Le locataire doit faire de même pour toute demande concernant les travaux, le loyer perdu ou les parties communes. Une lettre du voisin ne doit pas rester dans une boîte courriel sans réponse : elle peut contenir une date, un montant et une demande qui auront une incidence sur la prescription ou sur le calcul du préjudice. Il faut accuser réception sans reconnaître ce qui n’est pas établi, demander les pièces et proposer que les assureurs coordonnent l’expertise.

La prescription des actions d’assurance doit également être surveillée. L’article L. 114-1 du Code des assurances pose le principe selon lequel les actions dérivant d’un contrat d’assurance sont prescrites par deux ans à compter de l’événement qui leur donne naissance, avec des règles particulières pour certaines situations. Une réclamation, une expertise, une proposition d’indemnité ou une action en justice peuvent avoir des effets différents sur le délai. Il ne faut pas attendre la fin d’un échange amiable pour vérifier la date de prescription et les actes interruptifs ou suspensifs applicables.

En cas de refus d’indemnisation, l’assuré doit demander une position écrite et précise. La lettre de l’assureur doit permettre d’identifier la clause invoquée, le fait qui justifierait l’exclusion, le montant refusé et les pièces manquantes. Une exclusion doit être examinée au regard de l’article L. 113-1 et de la rédaction exacte de la police. Le refus peut concerner les dommages aux biens du locataire tout en laissant ouverte la garantie de responsabilité envers le bailleur ou les voisins, ou l’inverse. Une réponse globale du type « incendie causé par un tiers » ne suffit pas toujours à résoudre cette distinction.

L’invité doit lui aussi déclarer le sinistre à son assureur lorsqu’il dispose d’une responsabilité civile susceptible d’être mobilisée. S’il est hébergé temporairement, il faut vérifier la garantie de séjour, la garantie vie privée et les clauses territoriales. S’il a agi intentionnellement, l’exclusion des fautes intentionnelles peut s’appliquer à sa propre garantie ; elle ne permet pas nécessairement à un assureur de nier toute couverture des autres assurés sans analyser la police et les recours prévus. Le bailleur et le locataire doivent demander que cette question soit traitée par écrit.

B. Relogement et fin du bail après incendie : que peut demander le locataire à Paris et en Île-de-France ?

Un logement rendu inhabitable par un incendie appelle deux décisions différentes : où le locataire peut-il vivre immédiatement, et que devient le bail ? La réponse urgente relève souvent de l’assurance, des services publics et de la possibilité matérielle d’occuper les lieux. La réponse contractuelle dépend de l’ampleur des destructions, de leur cause, des travaux et de la responsabilité retenue. Le locataire ne doit pas reprendre possession d’un logement dangereux ni cesser de payer sans organiser par écrit la situation avec le bailleur et l’assureur.

L’assurance habitation peut prendre en charge un hébergement d’urgence ou un relogement lorsque le contrat le prévoit. Le Service public précise que certains contrats remboursent les frais sur justificatifs, tandis que d’autres prévoient une indemnité forfaitaire, avec des plafonds et une durée maximale. Il faut donc obtenir l’accord de l’assureur avant de signer un logement temporaire coûteux, conserver les factures et vérifier si les frais de transport, de garde-meuble, de repas ou de première nécessité sont couverts. L’absence de clause de relogement n’éteint pas automatiquement les droits du locataire contre un responsable, mais elle change le payeur immédiat.

Lorsque le logement est dangereux, la mairie, les services de secours ou l’autorité compétente peuvent prendre des mesures de sécurité. Le locataire doit demander une copie de tout arrêté, procès-verbal, rapport de visite ou consigne interdisant l’accès. La date de l’interdiction, les pièces concernées et la durée estimée des travaux peuvent être déterminantes pour l’assurance, le bail et le calcul du trouble de jouissance. Une déclaration orale d’un voisin ne remplace pas un document administratif ou un rapport technique, même si elle doit être conservée comme indice.

Le Code civil prévoit plusieurs régimes selon la cause et l’ampleur de la destruction. L’article 1722 dispose que, si la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut demander une diminution du prix ou la résiliation du bail, sans dédommagement dans les deux cas. Le mot « cas fortuit » doit être pris au sérieux : si l’incendie est imputé au locataire ou à une personne dont il doit répondre, le bailleur peut soutenir que le régime de destruction fortuite ne règle pas toute la question et réclamer la réparation de son préjudice.

La destruction partielle pose des questions très concrètes. Une pièce condamnée, une forte contamination par la fumée, une installation électrique à refaire ou une fermeture provisoire peuvent empêcher l’usage normal du logement sans que l’immeuble soit totalement détruit. Le locataire doit demander un état des lieux après sinistre, un calendrier écrit des travaux et une position sur l’accès aux pièces. Il ne faut pas accepter une réduction symbolique du loyer sans mesurer la perte d’usage, ni continuer à payer comme si le logement était intégralement disponible alors qu’une interdiction administrative existe.

L’article 1724 du Code civil prévoit que, lorsque des réparations urgentes durent plus de vingt et un jours, le prix du bail est diminué proportionnellement au temps et à la partie de la chose louée dont le locataire est privé. Si les réparations rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, le locataire peut demander la résiliation du bail. Ce texte ne fournit pas un calcul automatique pour chaque incendie : il faut dater le début des travaux, déterminer la partie réellement inutilisable et vérifier si le bail est maintenu, résilié ou interrompu par l’application de l’article 1722.

Le bailleur peut demander réparation s’il estime que l’incendie relève de la responsabilité locative. Il peut réclamer le coût des travaux non couverts, la franchise, la perte de loyers, les frais de sécurisation et les dommages aux parties communes, dans la limite d’un préjudice prouvé. Le locataire peut opposer une cause extérieure, un vice de construction, la faute du bailleur, l’absence de lien entre l’invité et le sinistre ou l’insuffisance du chiffrage. La vétusté et les améliorations ne peuvent pas être transférées au locataire comme si elles constituaient toutes des dommages causés par le feu.

Le risque de résiliation du bail doit être analysé séparément du défaut d’assurance. L’article 1729 du Code civil prévoit que, si le preneur n’use pas raisonnablement de la chose ou l’emploie à un autre usage dont il peut résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. Le propriétaire ne peut donc pas obtenir mécaniquement la résiliation parce qu’un invité a causé un départ de feu. Il doit rattacher le comportement du locataire à une mauvaise utilisation, à une faute ou à un risque qui justifie la sanction. Une maladresse isolée d’un visiteur et l’organisation durable d’une activité dangereuse ne seront pas analysées de la même manière.

Le défaut d’assurance est un autre sujet. Le g de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à s’assurer contre les risques dont il répond et à justifier cette assurance lors de la remise des clés puis chaque année à la demande du bailleur. Une clause de résiliation de plein droit pour défaut d’assurance ne produit effet qu’après un commandement resté infructueux pendant un mois. Le bailleur peut aussi, sous certaines conditions, souscrire une assurance pour le compte du locataire et en récupérer le coût. Mais cette assurance pour compte est limitée à la responsabilité locative : elle ne garantit pas nécessairement le mobilier, les frais de relogement ou une faute personnelle de l’invité.

À Paris et en Île-de-France, la méthode pratique doit tenir compte de la densité des copropriétés, de la coordination avec le syndic et de la rapidité des relogements temporaires. Le locataire doit adresser le même jour une information au bailleur, au syndic lorsque les parties communes sont touchées, à son assureur et à l’autorité qui a interdit l’accès. Il doit demander un interlocuteur unique pour la sécurité, un calendrier d’expertise et une confirmation écrite de la prise en charge de l’hôtel ou du logement temporaire. Un échange téléphonique avec un gestionnaire ne remplace pas les courriels ou lettres qui fixent les dates et les réserves.

La mention de Paris ou de l’Île-de-France ne change pas les articles 1722, 1724, 1729, 1733 ou 1735 du Code civil. Elle peut en revanche avoir une importance pratique lorsque le bien est dans un immeuble collectif, que plusieurs appartements sont évacués, que le syndic doit faire sécuriser les parties communes ou qu’une succession de rapports techniques retarde la réintégration. Le locataire doit demander qui prend en charge les frais d’hébergement, qui autorise le retour, qui conserve les clés et qui commande les travaux. Il faut aussi vérifier si le bailleur a une assurance propriétaire non occupant et si l’immeuble bénéficie d’une assurance collective.

Le locataire qui veut conserver le logement doit formaliser une proposition : accès limité à certaines pièces, travaux prioritaires, réduction ou suspension temporaire du loyer, hébergement pendant la période d’inaccessibilité, conservation des meubles et date d’une nouvelle visite. Le locataire qui ne peut plus y vivre doit demander la résiliation ou constater la fin du bail selon le régime applicable, restituer les clés dans des conditions prouvées et établir le sort du dépôt de garantie. Une remise des clés non documentée peut être interprétée comme un départ volontaire ou créer un débat sur les loyers postérieurs.

Les frais de relogement ne doivent pas être confondus avec l’indemnisation de la perte d’usage. Les premiers peuvent être couverts par une garantie d’assistance ou de frais supplémentaires. La seconde peut être réclamée au responsable si elle correspond à un dommage distinct et prouvé. Les vêtements, meubles, appareils, documents, frais de garde-meuble, déplacements, nettoyage et perte de revenus doivent être ventilés. Une seule somme globale rend plus difficile l’examen par l’assureur et la discussion judiciaire.

Lorsque l’invité est clairement identifié, il faut lui demander ses coordonnées d’assurance, sans organiser de confrontation ni lui faire signer une reconnaissance rédigée dans l’urgence. Lorsqu’il conteste le fait d’avoir provoqué le feu, les messages, les témoignages et le rapport technique doivent être transmis dans le cadre de l’expertise. Lorsque le locataire craint que l’invité disparaisse ou organise son insolvabilité, il doit demander rapidement conseil sur les mesures conservatoires et sur la manière de préserver une action contre lui. La demande d’indemnisation doit viser le bon débiteur et ne pas se limiter à la personne qui possède le bail.

Le bailleur qui veut agir doit adresser une mise en demeure détaillée et laisser les assureurs échanger, tout en respectant les délais de procédure. Il doit distinguer les réparations urgentes, les travaux définitifs, la perte de loyer et les dommages aux tiers. Il doit également déclarer les sinistres à son assureur PNO ou à l’assurance de copropriété lorsqu’une partie commune est touchée. Une lettre qui réclame immédiatement plusieurs années de loyers sans rapport d’expertise peut être contestée ; une absence totale de réserve peut, à l’inverse, compliquer la preuve du montant réel.

La sortie amiable est possible, mais elle doit prévoir la cause reconnue ou laissée en discussion, les sommes versées par chaque assureur, le sort du bail, les travaux, le relogement, la franchise, les biens personnels et les recours ultérieurs. Un protocole signé trop tôt peut couvrir un poste non connu ou empêcher une action contre l’invité. Avant de signer, il faut demander les garanties de la transaction, l’identité de toutes les parties, le mandat des assureurs et la portée de la renonciation.

Si le désaccord persiste, le tribunal pourra examiner le rapport d’expertise, les contrats, les attestations, les photographies et la chronologie. La question centrale sera souvent la suivante : le dommage vient-il du seul acte personnel de l’invité, d’une personne dont le locataire devait répondre, d’une faute du locataire ayant facilité le sinistre, d’un défaut du logement ou de plusieurs causes qui se sont combinées ? La réponse détermine le débiteur, la garantie, la contribution finale entre assureurs et la possibilité de résilier ou de poursuivre le bail.

Conclusion

Un incendie causé par un invité dans une location ne conduit pas automatiquement à la condamnation du locataire, mais il ne le met pas non plus à l’abri. Le bailleur bénéficie de la présomption de l’article 1733 du Code civil lorsque le feu a pris naissance dans le logement, tandis que l’article 1735 exige une qualification précise de la personne de la maison ou du sous-locataire. La jurisprudence du 16 juin 2004 protège contre l’assimilation systématique d’un simple visiteur à un occupant ; les arrêts du 3 décembre 2020 et du 29 janvier 2026 rappellent que la négligence, l’intrusion et la réalité de l’occupation peuvent modifier l’issue du dossier.

La priorité est de déclarer le sinistre dans le délai légal ou contractuel, de conserver les lieux et les preuves, de prévenir le bailleur, le syndic et les assureurs, puis de participer à une expertise contradictoire. Le locataire doit examiner la garantie de responsabilité locative, la responsabilité civile de l’invité, les recours des voisins et les frais de relogement. Le bailleur et les voisins doivent chiffrer leurs dommages, établir le lien de causalité et transmettre leurs réclamations aux assureurs concernés. Une faute du propriétaire ou un défaut d’entretien peut encore être discuté.

Enfin, le relogement, la réduction du loyer et la fin du bail dépendent de l’inhabitabilité, de la cause de l’incendie, du contrat d’assurance et des articles 1722 et 1724 du Code civil. À Paris comme en Île-de-France, les échanges doivent être écrits, datés et coordonnés avec le syndic et les services qui contrôlent la sécurité. Lorsque les responsabilités se croisent ou qu’un assureur refuse sa garantie, une analyse rapide du bail, des polices et du rapport technique permet de préserver les recours avant qu’une expertise ou un délai ne ferme une possibilité d’indemnisation.

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