La mutation à titre onéreux d’un ensemble immobilier loué engendre des mutations contractuelles substantielles au regard du droit commun des contrats et du statut protecteur. À cet égard, la pratique notariale et judiciaire impose une vigilance constante lors de la rédaction des actes pour maîtriser l’ensemble des transferts de droits.
L’aliénation de la chose louée déclenche l’application combinée des règles générales du louage et des dispositions d’ordre public du statut des baux commerciaux. Dès lors, faire appel à un cabinet d’avocats en droit des baux commerciaux à Paris permet de sécuriser ces transmissions et d’anticiper les contentieux locatifs.
L’articulation entre l’article 1743 du Code civil et le statut statutaire soulève d’importantes interrogations relatives à la transmission des obligations et aux créances antérieures. Par ailleurs, la question de la titularité des actions judiciaires et de la charge du dépôt de garantie requiert une analyse approfondie des solutions jurisprudentielles.
La présente étude propose un examen exhaustif des mécanismes régissant la cession du bail, la ventilation des créances, les résiliations et la préemption. En conséquence, les bailleurs vendeurs, les acquéreurs et les preneurs disposent des repères indispensables pour préserver efficacement leurs prérogatives juridiques et financières respectives.
I. La transmission de plein droit du contrat de bail et la répartition des créances antérieures à la vente
A. L’opposabilité de plein droit du bail commercial et le transfert immédiat des obligations de délivrance
Le transfert de propriété de l’immeuble loué emporte la transmission automatique et de plein droit du bail commercial au profit du nouvel acquéreur. En vertu de l’article 1743 du Code civil, l’acquéreur ne peut expulser le locataire commercial titulaire d’un bail authentique ou ayant une date certaine.
Cette substitution légale opère de plein droit sans qu’il soit nécessaire de recueillir l’accord du preneur ou de signer un acte de novation. Dès lors, l’acquéreur devient le créancier direct des loyers futurs et le débiteur des obligations statutaires envers le locataire dès la vente conclue.
L’opposabilité du bail commercial s’étend également à l’acquéreur qui avait une connaissance effective de la location préalablement à la réitération de l’acte authentique. À cet égard, la mention expresse du contrat de louage dans l’acte notarié d’acquisition suffit à rendre les stipulations contractuelles obligatoires pour l’acquéreur.
L’acquéreur est tenu, dès la prise d’effet de l’acquisition des lieux loués, d’une obligation de délivrance conforme continue au profit du preneur exploitant. En vertu de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé par la nature du contrat de délivrer la chose louée au preneur.
La Cour de cassation juge constamment que le nouvel acquéreur ne peut s’exonérer de l’obligation de remédier aux désordres matériels affectant l’immeuble vendu. Ainsi, dans l’arrêt Cass. 3e civ., 26 janv. 2022, n° 18-23.578, la haute juridiction censure la décision ayant déchargé l’acquéreur de ses devoirs.
La Cour de cassation retient que le bailleur est tenu dès l’acquisition des lieux d’une obligation envers le locataire de délivrance conforme du bien. Par ailleurs, l’acquéreur ne peut s’exonérer de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices qui affectent la structure même de l’immeuble vendu.
Cette règle fondamentale interdit au nouveau propriétaire d’opposer au preneur la préexistence des vices de construction ou son ignorance des manquements du vendeur. En conséquence, l’acquéreur demeure immédiatement et personnellement exposé aux recours du preneur pour l’exécution des travaux nécessaires à l’exercice de l’activité commerciale stipulée.
Dans une perspective analogue, la haute juridiction consacre la responsabilité solidaire de l’ancien et du nouveau bailleur pour les travaux de délivrance. Par un arrêt rendu dans l’affaire Cass. 3e civ., 21 févr. 2019, n° 18-11.553, la haute juridiction a rejeté le pourvoi formé par la société acquéreuse.
La Cour de cassation a jugé que le nouveau bailleur est tenu d’une obligation envers le locataire de réaliser les travaux de délivrance. Dès lors, l’absence d’exécution de ces travaux obligatoires justifie pleinement la condamnation solidaire du vendeur et de l’acquéreur envers le locataire commercial.
Par ailleurs, le vendeur originaire conserve l’obligation d’assumer les charges et travaux qui étaient requis pendant la période où il détenait l’immeuble. La troisième chambre civile a jugé dans l’arrêt Cass. 3e civ., 14 nov. 2007, n° 06-18.430 que le bailleur qui vend n’est point déchargé.
Selon cette jurisprudence établie, le bailleur qui vend son bien n’est pas dispensé de prendre en charge les travaux qui étaient alors nécessaires. Or, le preneur peut légitimement solliciter l’indemnisation de son trouble de jouissance auprès du vendeur pour la période antérieure à la mutation immobilière.
Les juridictions du fond appliquent avec rigueur ces principes lorsque des travaux votés en copropriété entraînent une interruption complète de l’activité du preneur. Par une décision rendue dans l’instance TJ Paris, 18 mai 2026, n° 24/06403, le tribunal judiciaire a fermement sanctionné le manquement caractérisé à la délivrance.
La juridiction parisienne a expressément retenu que la privation totale de jouissance supportée par le preneur constitue un manquement à l’obligation de délivrance. En conséquence, le preneur a obtenu la restitution intégrale des loyers et des charges réglés durant la période de fermeture forcée de son commerce.
L’acquéreur d’un immeuble commercial doit en outre assumer les grosses réparations définies par l’article 606 du Code civil nonobstant toute clause contraire. À cet égard, le statut protecteur répute non écrites les stipulations contractuelles qui transféreraient au preneur la charge des réparations touchant à la structure.
Les juges du fond veillent scrupuleusement à ce que l’acquéreur ne puisse imputer au preneur les conséquences financières de la vétusté des lieux loués. Dès lors, la réalisation des travaux structurels incombe immédiatement au nouvel ayant cause à titre particulier qui garantit la conformité pérenne du local.
L’obligation d’entretien et de réparation se transmet ainsi de façon continue sans qu’aucune solution de continuité ne puisse être invoquée par l’acquéreur. En conséquence, le locataire conserve l’intégralité de ses moyens d’action contractuels pour exiger le maintien des locaux en parfait état d’exploitation commerciale.
B. Le sort des arriérés de loyers, la répétition de l’indu et les exigences d’une cession de créance expresse
La vente de l’immeuble loué opère une scission nette entre les créances nées avant la cession et celles échues après le transfert de propriété. En principe, les loyers et charges échus antérieurement à la vente constituent des créances personnelles du bailleur originaire demeurant hors de la mutation immobilière.
L’acquéreur ne dispose d’aucun droit automatique de recouvrer les arriérés locatifs antérieurs, à moins qu’une cession de créance expresse ne lui soit consentie. En vertu de l’article 1321 du Code civil, la cession de créance doit être constatée par écrit à peine de nullité de la convention intervenue.
La validité et l’opposabilité de la transmission des créances de loyers impayés requièrent le respect strict des formalités de notification prévues par la loi. À cet égard, la décision rendue par la CA Versailles, 18 déc. 2025, n° 25/01441 a validé le recouvrement d’arriérés après vérification de la notification régulière.
La cour d’appel de Versailles a souligné qu’il y a tout lieu de considérer que la cession de créance a été valablement notifiée. Dès lors, le nouvel acquéreur cessionnaire a pu valablement obtenir en justice la condamnation provisionnelle du preneur au règlement des loyers échus avant l’achat.
À défaut de stipulation expresse de cession de créance dans l’acte de vente, le vendeur conserve seul le droit d’agir contre le preneur. C’est ce que retient le TJ Marseille, 31 janv. 2025, n° 24/05410 dans une espèce où l’acte notarié excluait toute subrogation.
Le tribunal marseillais a relevé que l’acte précisait expressément que le vendeur conserve ses actions à l’égard des locataires pour les impayés antérieurs. En conséquence, l’ancien propriétaire demeure le seul créancier légitime pour réclamer judiciairement les arriérés locatifs et la régularisation des taxes foncières échues avant l’aliénation.
Une symétrie rigoureuse s’applique lorsque le locataire commercial a versé des loyers indus ou des provisions excessives au propriétaire avant la vente des murs. Dans l’arrêt Cass. 3e civ., 16 mai 2024, n° 22-19.922, la Cour de cassation a fixé le régime régissant la répétition de l’indu.
La Cour de cassation juge que le locataire peut agir contre son bailleur originaire en restitution de paiements indus effectués avant la vente intervenue. Par ailleurs, le vendeur ne peut lui opposer une clause de l’acte de vente subrogeant l’acquéreur dans les droits et obligations du vendeur.
Cette solution protectrice découle directement du principe de l’effet relatif des contrats qui interdit aux parties à la vente de préjudicier aux tiers. Dès lors, le preneur commercial n’est nullement lié par les arrangements internes convenus entre l’acheteur et le vendeur relatifs aux litiges locatifs passés.
S’agissant des sûretés personnelles garantissant le paiement des loyers commerciaux, l’aliénation de l’immeuble emporte des conséquences majeures pour la caution solidaire du preneur. L’Assemblée plénière a tranché ce point dans l’arrêt Cass. Ass. plén., 6 déc. 2004, n° 03-10.713 relatif aux accessoires de créance.
La Cour de cassation a énoncé que le cautionnement garantissant le paiement des loyers est transmis de plein droit au nouveau propriétaire de l’immeuble. En conséquence, la caution solidaire demeure engagée envers le nouveau bailleur pour les obligations nées postérieurement à la réalisation de la vente immobilière.
Le tribunal judiciaire de Metz a fait une exacte application de ces principes dans sa décision TJ Metz, 7 mai 2026, n° 24/02182 relative aux garanties solidaires. Le tribunal a affirmé que la clause par laquelle le cédant reste garant solidaire s’applique jusqu’à l’expiration ou la résiliation du bail commercial.
Or, l’acquéreur de l’immeuble peut mobiliser cette garantie légale ou conventionnelle dans le respect du délai légal de prescription triennale de l’action. La transmission des garanties autonomes à première demande obéit quant à elle à une logique contractuelle autonome exigeant l’accord formel de l’établissement financier.
À cet égard, les rédacteurs d’actes doivent s’assurer du transfert régulier des garanties bancaires au bénéfice du nouvel acquéreur pour éviter toute caducité préjudiciable. L’acquéreur bénéficie ainsi d’une transmission complète des prérogatives de recouvrement pour les loyers postérieurs tout en respectant le formalisme des créances échues.
Dès lors, une vérification minutieuse des décomptes locatifs et de la ventilation des soldes de charges s’impose impérativement lors de la signature notariée. La rigueur attachée aux cessions de créances protège efficacement le preneur contre les risques de double paiement de ses obligations locatives antérieures.
En conséquence, la traçabilité comptable des règlements antérieurs demeure un élément déterminant pour sécuriser les relations entre le preneur et l’acquéreur.
II. Le contentieux des manquements contractuels, la restitution du dépôt de garantie et les limites du droit de préemption
A. La titularité de l’action résolutoire, les dégradations locatives et l’exigence d’une subrogation conventionnelle
L’exercice des actions judiciaires en résiliation du bail commercial suppose d’analyser avec minutie la date de commission des infractions reprochées au locataire. En principe, l’acquéreur ne peut invoquer à l’appui d’une résiliation judiciaire des manquements entièrement consommés avant la réalisation de la mutation immobilière.
Cette irrecevabilité de principe s’applique à défaut de clause expresse de subrogation ou de cession d’action insérée dans l’acte de vente notarié. La décision prononcée par la CA Basse-Terre, 27 févr. 2025, n° 23/01193 a réaffirmé ce principe traditionnel gouvernant les droits d’action de l’acquéreur.
La cour d’appel a retenu que l’acquéreur ne peut agir contre le locataire pour des manquements antérieurs sauf cession de créance ou subrogation. Dès lors, l’acquéreur doit justifier d’un mandat conventionnel explicite pour sanctionner des manquements passés et obtenir judiciairement l’expulsion du preneur en place.
Cependant, lorsque le manquement contractuel présente un caractère continu et perdure après la vente, le nouvel acquéreur dispose d’un droit propre d’action. En vertu de l’article L. 145-41 du Code de commerce, la clause résolutoire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.
Le tribunal judiciaire de Toulon a jugé dans une décision TJ Toulon, 15 mai 2025, n° 23/03035 que l’acquéreur peut sanctionner une sous-location irrégulière. Le tribunal a jugé que l’acquéreur n’est pas responsable des déclarations du vendeur ni de ses tolérances passées envers le locataire défaillant.
À cet égard, la persistance de l’infraction contractuelle après l’expiration du délai d’un mois justifie pleinement le constat de la résiliation du bail. La mise en œuvre de la clause résolutoire par le nouveau bailleur demeure subordonnée à une exigence constante et impérative de bonne foi.
Le juge des référés du TJ Paris, 22 juil. 2024, n° 24/51458 a rappelé les conditions strictes requises pour constater la résiliation de plein droit. Le tribunal a précisé que le constat de résiliation exige que le défaut de paiement de la somme réclamée soit manifestement fautif.
Par ailleurs, les juges rappellent que le bailleur doit être de toute évidence en situation d’invoquer de bonne foi le jeu contractuel. En conséquence, l’acquéreur qui délivre un commandement de payer alors que des désordres graves empêchent l’exploitation ne peut obtenir l’expulsion en référé.
La jurisprudence récente confirme ainsi le contrôle approfondi exercé par les tribunaux sur la légitimité des poursuites initiées par le nouveau propriétaire. La haute juridiction a rappelé dans l’arrêt Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820 que le juge doit examiner l’exception d’inexécution soulevée.
La Cour de cassation juge que lorsque le preneur invoque une exception d’inexécution, le juge saisi doit en vérifier le bien-fondé juridique. Dès lors, l’inexécution préalable des réparations structurelles par l’acquéreur paralyse l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée au contrat.
En matière de référé locatif, la CA Rouen, 2 juil. 2026, n° 25/04499 a confirmé que le magistrat n’a pas à caractériser l’urgence procédurale. Concernant les dégradations locatives et l’obligation d’entretien pesant sur le preneur, l’acquéreur bénéficie d’un régime probatoire très favorable lors de la sortie.
La décision rendue par la CA Aix-en-Provence, 2 oct. 2025, n° 21/15475 a consacré la recevabilité de l’action de l’acquéreur pour réparations locatives. La cour d’appel d’Aix-en-Provence a jugé que l’acquéreur substitué au bailleur d’origine peut agir contre le preneur pour inexécution des réparations.
Par ailleurs, les juges d’appel ont retenu que les parties sont tenues par leurs seuls rapports locatifs, peu important l’acte de vente. La cour d’appel a précisé que l’action du nouveau bailleur est fondée sur l’obligation d’entretien pesant sur le preneur pendant son occupation.
En conséquence, l’acquéreur constatant des dégradations lors de la sortie peut solliciter la condamnation du preneur à réparer les préjudices matériels subis. Or, cette indemnisation intervient sur le fondement contractuel de l’obligation de restitution, même si les détériorations ont débuté sous l’ancien bailleur.
L’acquéreur peut également solliciter la résiliation judiciaire du bail sur le fondement de l’article 1224 du Code civil en cas d’inexécution grave. À cet égard, le juge du fond apprécie souverainement la gravité des griefs formulés au regard de la poursuite de l’activité commerciale.
La distinction entre manquements passés et infractions continues impose ainsi à l’acquéreur d’opérer une analyse minutieuse avant toute délivrance d’acte d’huissier. Dès lors, la qualification rigoureuse des griefs conditionne l’efficacité des procédures d’expulsion et prévient toute condamnation pour action abusive ou téméraire.
L’acquéreur doit ainsi réunir les éléments matériels prouvant la persistance de l’infraction locative postérieurement au transfert de la propriété immobilière. En conséquence, un constat d’huissier dressé après la vente constitue l’instrument probatoire indispensable pour étayer valablement la demande résolutoire.
B. La charge de restitution du dépôt de garantie par le bailleur originaire et l’encadrement du droit de préférence légal
Le sort du dépôt de garantie versé lors de la conclusion du bail commercial suscite un contentieux récurrent en cas d’aliénation immobilière. Contrairement au régime applicable aux baux d’habitation, le statut des baux commerciaux ne prévoit aucun transfert légal automatique de la dette de restitution.
L’Assemblée plénière de la Cour de cassation a posé pour principe que la restitution du dépôt incombe au bailleur originaire l’ayant perçu. Par l’arrêt de principe rendu dans l’instance Cass. Ass. plén., 6 déc. 2004, n° 03-10.713, la haute cour a consacré cette solution prétorienne constante.
Selon cette règle impérative, l’obligation de restituer le dépôt de garantie constitue une obligation personnelle contractée par le bailleur primitif envers le locataire. Dès lors, la vente de l’immeuble ne libère nullement le vendeur de sa dette, sauf accord tripartite par lequel le preneur décharge l’ancien propriétaire.
Les tribunaux judiciaires appliquent rigoureusement cette solution en condamnant le vendeur originaire à rembourser les sommes malgré les stipulations de l’acte notarié. Ainsi, le jugement prononcé par le TJ Évreux, 11 mars 2026, n° 25/00402 a condamné exclusivement le bailleur originaire à restituer le dépôt litigieux.
Le tribunal d’Évreux a jugé que la condamnation à la restitution ne sera prononcée qu’à l’encontre du bailleur initial ayant reçu les fonds. Par ailleurs, le tribunal a précisé que cette condamnation s’impose quand bien même la somme aurait été transférée à l’acquéreur lors de la vente.
Cette décision démontre avec clarté que le transfert comptable des fonds entre le vendeur et l’acquéreur demeure inopposable au locataire créancier du remboursement. Dans le même sens, le TJ Saint-Denis de La Réunion, 19 févr. 2026, n° 25/00780 a confirmé l’obligation personnelle pesant sur le bailleur initial.
En pratique, pour prévenir tout blocage lors de la restitution des clés, les parties doivent aménager contractuellement le sort des fonds de garantie. En conséquence, l’acquéreur avisé exigera soit la conservation du dépôt par le vendeur, soit la signature d’une convention tripartite de reprise de dette.
La cession de l’immeuble loué interroge également le droit de préférence légal du preneur fondé sur l’article L. 145-46-1 du Code de commerce. Ce dispositif légal confère au locataire commercial ou artisanal une priorité d’acquisition en cas de projet de vente du local qu’il exploite.
Le législateur a toutefois instauré de strictes exceptions, excluant notamment la cession globale d’un immeuble comprenant plusieurs locaux commerciaux ou des lots distincts. La troisième chambre civile a précisé ces exclusions dans un arrêt de principe rendu dans l’instance Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-17.604.
La Cour de cassation retient que la loi ne confère pas au locataire un droit d’acquérir au-delà de l’assiette de son bail. Par ailleurs, la haute cour juge que le preneur ne bénéficie d’aucune préférence lorsque son local ne constitue qu’une partie de l’immeuble vendu.
Dès lors, la cession globale d’un ensemble immobilier comprenant un ou plusieurs locaux commerciaux échappe entièrement au droit de préemption du commerçant locataire. Cette interprétation stricte a été réitérée par la Cour de cassation dans l’arrêt Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 23-21.442 concernant des propriétaires distincts.
La haute juridiction énonce que ne constitue pas une cession unique la vente par un acte unique de locaux appartenant à des propriétaires distincts. Or, dès lors que l’assiette de la vente excède les limites exactes des locaux loués, le droit légal de préférence ne trouve point application.
De surcroît, les locaux à usage industriel sont expressément exclus du champ d’application du droit de préférence institué par le Code de commerce. Par un arrêt rendu dans l’instance Cass. 3e civ., 29 juin 2023, n° 22-16.034, la Cour de cassation a précisé la qualification du local industriel.
La haute juridiction juge que le local industriel est celui affecté principalement à la fabrication avec un rôle prépondérant des installations techniques. En conséquence, les bâtiments dédiés à la production ou à la transformation industrielle ne confèrent aucun droit légal de préemption au preneur exploitant.
La purge régulière du droit de préférence requiert une notification préalable mentionnant le prix et les conditions projetées sous peine de nullité contractuelle. À cet égard, l’inobservation du formalisme protecteur expose le vendeur et l’acquéreur à une action en nullité de la vente de l’immeuble loué.
L’analyse approfondie de la destination des lieux et de l’assiette vendue garantit ainsi la sécurité juridique parfaite des transactions immobilières commerciales d’envergure. Dès lors, les intervenants à la vente s’assurent d’une purge préalable rigoureuse pour écarter tout risque d’éviction judiciaire ultérieure.
Conclusion
La transmission d’un immeuble loué sous le statut des baux commerciaux requiert une parfaite maîtrise des règles du Code civil et du statut. À cet égard, la distinction entre la cession automatique du bail et le maintien des dettes personnelles du vendeur impose une rédaction notariée rigoureuse.
L’acquéreur devient immédiatement débiteur de l’obligation de délivrance continue tout en pouvant sanctionner les manquements locatifs persistants constatés après la signature de l’acte. En conséquence, les parties doivent anticiper la ventilation des créances antérieures, le transfert des sûretés et la restitution future du dépôt de garantie contractuel.
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