Deux arrêts rendus le 4 juin 2026 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation viennent de préciser la conduite à tenir lorsque le logement loué n’est pas décent. Le premier, publié au Bulletin sous le pourvoi n° 24-16.993, concerne un studio de 8,84 m² : le bailleur voulait délivrer un congé pour réaliser des travaux destinés à atteindre le seuil réglementaire. Le second, sous le pourvoi n° 24-11.437, confirme que le locataire peut demander la mise en conformité tant que le manquement persiste et obtenir la réparation de son préjudice sur les trois années précédant sa demande en justice.
Ces décisions répondent à une question très concrète : faut-il maintenir le bail et imposer les travaux, ou le propriétaire peut-il récupérer le logement pour le transformer ? La réponse dépend de la cause de la non-décence, de la connaissance qu’en avait le bailleur lors de la conclusion du contrat, du contenu du congé et des preuves disponibles. Un logement trop petit, mal ventilé, dangereux ou privé d’un équipement essentiel ne donne pas automatiquement au propriétaire un droit de reprise. À l’inverse, le locataire ne peut pas suspendre seul le loyer ni refuser indistinctement l’accès aux entreprises.
Le raisonnement doit donc être conduit en deux temps : qualifier précisément la non-décence et organiser la mise en conformité pendant le bail, puis vérifier si un congé ou une procédure d’expulsion peut légalement intervenir. Cette distinction est décisive à Paris et en Île-de-France, où les petites surfaces, les immeubles anciens, les copropriétés et les contraintes d’accès rendent les travaux plus sensibles. Les deux arrêts récents fournissent une grille utile, mais ils ne dispensent pas d’examiner le bail, les diagnostics, les échanges, les mesures du logement et les actes déjà délivrés.
I. Logement non décent : quels travaux le bailleur doit-il faire pendant le bail ?
A. Comment reconnaître un logement non décent et prouver les désordres ?
La non-décence ne se résume pas à un logement inconfortable ou ancien. Elle correspond à un manquement à des caractéristiques minimales qui s’imposent au bailleur lorsque le local est loué comme habitation principale. L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose que le bailleur remette « un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé ». Le même texte vise l’absence d’infestation, le niveau minimal de performance énergétique et les éléments nécessaires à l’usage d’habitation.
Cette obligation existe dès la remise des clés et se poursuit pendant toute la location. Elle ne disparaît pas parce que le locataire a signé l’état des lieux, parce qu’il connaissait l’âge de l’immeuble ou parce qu’il a accepté une réduction de loyer. Une clause qui ferait supporter au locataire les travaux de mise en conformité ne peut pas neutraliser les règles impératives applicables au logement décent. Le consentement donné au moment de la signature n’est donc pas, à lui seul, une renonciation valable aux droits attachés à la décence.
Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, notamment son article 4, fixe un critère souvent discuté pour les petites surfaces. Il prévoit que « Le logement dispose au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes ». La mesure doit être calculée selon les règles de la surface et du volume habitables : une annonce immobilière, une surface Carrez ou une estimation commerciale ne suffit pas nécessairement à démontrer la conformité.
Le cas d’un studio de 8,84 m² ne se traite pas uniquement par une comparaison arithmétique. Il faut déterminer la surface habitable réelle, la hauteur sous plafond, le volume et la configuration des pièces. Une cloison, une pièce impropre, une partie sous pente ou un espace non chauffé peuvent modifier le calcul. Les plans, le métrage établi par un professionnel, les photographies datées et le bail doivent être rapprochés les uns des autres. Le bailleur qui soutient que des travaux rétabliront une pièce de 11 m² doit pouvoir produire un descriptif cohérent, un devis et un calendrier réellement exécutables.
L’article 1719 du code civil complète cette règle. Il énonce que le bailleur est obligé « par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière » de délivrer, lorsque le bien constitue l’habitation principale, un logement décent. Il ajoute que, lorsque les locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, « le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ». Cette phrase explique pourquoi la non-décence ne permet pas, par un simple raisonnement contractuel, de faire disparaître le bail au détriment de l’occupant.
L’article 1720 du code civil impose également au bailleur de délivrer la chose « en bon état de réparations de toute espèce » et d’y faire, pendant la durée du bail, les réparations nécessaires autres que locatives. La distinction entre réparation locative et mise en conformité est essentielle. Le remplacement d’un joint, l’entretien courant ou une petite réparation imputable à l’usage peuvent relever du locataire. La suppression d’un risque électrique, la reprise d’une infiltration structurelle, la restauration d’une ventilation indispensable ou la création d’un équipement imposé par les critères de décence relèvent en principe du bailleur.
La preuve doit être construite autour de la date et de la persistance du désordre. Le locataire doit conserver l’état des lieux d’entrée, les courriels ou messages signalant le problème, les photographies, les relevés de température ou d’humidité, les rapports d’artisan, les attestations, les factures d’urgence et les échanges avec l’agence. Une vidéo peut compléter le dossier, mais elle doit être datée et rattachée à l’adresse. Pour une surface contestée, il faut demander un métrage contradictoire ou faire établir un rapport indépendant précisant la méthode, les surfaces exclues et le volume.
Le bailleur doit, de son côté, réunir les documents qui expliquent la cause et la solution du désordre : diagnostic, plans, devis détaillés, autorisations de copropriété, échanges avec le syndic, intervention des entreprises, factures et procès-verbal de réception. Une promesse générale de « rénovation » ne permet pas de vérifier si la décence sera effectivement atteinte. Le dossier doit indiquer quel élément est non conforme, quelle intervention le corrige, dans quel délai et avec quel impact sur l’occupation du logement.
Une décision administrative ou un signalement à la mairie ne remplace pas automatiquement l’appréciation du juge civil, mais il ne doit pas être ignoré. Un rapport d’hygiène, une visite de la commune, une notification de la CAF ou une mise en demeure administrative peuvent établir la réalité d’un risque et la date à laquelle le propriétaire en a été informé. Inversement, l’absence d’arrêté d’insalubrité ne prouve pas que le logement est décent : la non-décence et l’insalubrité relèvent de régimes différents, avec des conséquences différentes sur les travaux, l’hébergement et le relogement.
Le locataire doit enfin séparer les désordres qui affectent la décence de ceux qui relèvent de la vétusté, de l’usage ou d’un simple désaccord esthétique. Des peintures défraîchies ne suffisent pas nécessairement. Une moisissure liée à une fuite, une absence de chauffage, une installation dangereuse, des infiltrations persistantes ou une ventilation inexistante doivent être décrites par leurs effets concrets sur la sécurité et la santé. Cette qualification évite qu’une demande légitime de travaux soit affaiblie par des griefs accessoires impossibles à démontrer.
B. Que peut demander le locataire : travaux, baisse de loyer et indemnisation ?
La voie normale consiste à demander la mise en conformité sans mettre fin au bail. L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que, si le logement ne satisfait pas aux deux premiers alinéas de l’article 6, « le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours ». Le locataire adresse une demande précise, datée et documentée. Il décrit les désordres, joint les preuves disponibles, propose un accès au logement et demande un calendrier de travaux.
Le délai de deux mois prévu par le même article est un repère procédural important. À défaut d’accord ou de réponse du propriétaire dans ce délai, la commission départementale de conciliation peut être saisie. Cette saisine n’est toutefois pas une condition obligatoire avant le juge. Le texte précise que « La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge ». Le locataire doit donc choisir la démarche qui protège le mieux son délai et sa situation : conciliation lorsque les travaux paraissent proches, saisine judiciaire lorsqu’un refus persiste ou qu’une urgence existe.
Le juge peut déterminer la nature des travaux et leur délai. L’article 20-1 prévoit qu’il peut aussi réduire le montant du loyer ou suspendre son paiement, avec ou sans consignation, ainsi que la durée du bail jusqu’à l’exécution des travaux. Ces mesures ne sont pas automatiques et ne doivent pas être anticipées par le locataire. Suspendre unilatéralement le loyer expose à un commandement de payer, à une demande de résiliation et à un débat supplémentaire sur la dette. Une consignation ou une réduction doit être demandée au juge, sauf accord écrit du bailleur.
La Cour de cassation a renforcé la portée de cette action dans son arrêt du 4 juin 2026, troisième chambre civile, pourvoi n° 24-11.437, publié au Bulletin. La décision officielle énonce que le locataire est recevable « à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance d’un logement décent tant que le manquement perdure » et « à obtenir la réparation des conséquences dommageables de l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent sur une période de trois ans précédant sa demande en justice ». Le bailleur ne peut donc pas soutenir que la demande de travaux serait devenue sans objet parce que le locataire habite encore les lieux.
Cette décision distingue trois demandes qui sont souvent mélangées. La première tend à obtenir les travaux ou la mise en conformité. La deuxième concerne la compensation de la perte de jouissance, de l’atteinte à la santé ou des frais engagés. La troisième porte sur le loyer, qui peut être réduit ou suspendu par le juge selon les conditions de l’article 20-1. Un locataire peut demander plusieurs mesures, mais il doit expliquer la période, le lien entre le désordre et le préjudice et le montant réclamé.
La référence aux trois années précédant la demande en justice n’autorise pas une évaluation forfaitaire sans preuve. Il faut établir la durée du désordre, son intensité, les pièces de relance, les éventuelles visites et la période pendant laquelle le bailleur pouvait agir. Des attestations sur les odeurs, l’humidité, l’impossibilité d’utiliser une pièce ou les nuits passées ailleurs peuvent compléter les rapports techniques. Les dépenses de chauffage excessives, de relogement temporaire ou de nettoyage doivent être justifiées par des factures et rattachées au défaut allégué.
Cette période de trois ans ne doit pas être confondue avec la prescription de droit commun. L’article 2224 du code civil prévoit que les actions personnelles se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits permettant de l’exercer. La décision n° 24-11.437 apporte une précision sur la réparation pouvant être demandée pour l’inexécution du bail ; elle ne dispense pas de vérifier le point de départ, les actes interruptifs, les demandes antérieures et les chefs de préjudice.
Le locataire doit permettre l’accès aux entreprises lorsque les travaux sont régulièrement organisés. Le bailleur doit informer de la nature et des modalités de l’intervention, respecter la vie privée et limiter les passages à ce qui est nécessaire. En cas de travaux urgents pendant la location, l’article 1724 du code civil prévoit que le preneur doit les souffrir, même si elles causent une incommodité ou privent d’une partie du logement. Il ajoute que, si elles durent plus de vingt et un jours, « le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé ». Si le logement devient inhabitable, la résiliation peut être demandée.
Le propriétaire ne peut cependant pas utiliser cette obligation d’accès pour imposer une transformation non justifiée, laisser le logement sans protection ou faire supporter au locataire les conséquences d’un chantier mal préparé. Avant le début des travaux, les parties doivent fixer par écrit les dates, les pièces concernées, la durée prévisible, les protections, les accès, le stockage, le nettoyage et la solution prévue si l’occupation est temporairement impossible. Un constat photographique contradictoire protège les deux parties.
Lorsque le logement se trouve en copropriété, une partie de la solution peut dépendre de décisions d’assemblée générale ou d’équipements communs. Le bailleur doit démontrer les démarches accomplies auprès du syndic, les votes intervenus et les travaux réalisés dans les parties privatives. L’article 20-1 prévoit d’ailleurs une exception encadrée pour certains travaux de performance énergétique lorsque le copropriétaire a effectué les diligences nécessaires sans parvenir au niveau requis. Cette exception ne permet pas de laisser subsister un danger, une absence de chauffage, une infiltration ou un défaut d’équipement essentiel.
Le locataire qui reçoit une proposition de travaux doit comparer le devis à la demande initiale. Une peinture anti-humidité ne corrige pas une fuite de toiture. Un radiateur d’appoint ne remplace pas nécessairement un système de chauffage conforme. La suppression d’une cloison peut modifier la surface, mais elle doit respecter les règles de sécurité, de ventilation, d’éclairement, d’électricité et de copropriété. La réponse écrite doit accepter ce qui est utile, formuler des réserves sur ce qui ne l’est pas et demander les documents manquants.
Le propriétaire qui met en conformité le logement doit conserver la preuve de l’achèvement. Les factures détaillées, les notices des équipements, le rapport de l’entreprise, les photographies après travaux et un nouvel état des lieux technique sont utiles. Si le locataire maintient une contestation, une expertise amiable contradictoire peut préciser ce qui reste à corriger. L’objectif n’est pas seulement d’annoncer des travaux, mais de démontrer que le logement satisfait désormais aux critères applicables.
II. Congé pour travaux : quand le bailleur peut-il récupérer le logement ?
A. Pourquoi le congé peut-il être interdit lorsque les travaux corrigent une indécence connue ?
Le congé pour travaux doit être distingué de la demande de mise en conformité. Le bailleur peut, dans certaines situations, vouloir reprendre un bien pour le vendre, l’habiter ou réaliser une opération importante. Mais un congé délivré à l’échéance du bail doit respecter les conditions de forme, de délai et de fond prévues par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. L’article 15 prévoit que le congé doit être justifié par la reprise, la vente ou un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de ses obligations. Lorsqu’il émane du bailleur, le préavis est de six mois pour une location vide.
Un projet de travaux n’est donc pas une formule magique. Le motif doit être réel, sérieux et suffisamment décrit pour permettre au locataire de comprendre l’opération envisagée et de la discuter. Les devis, autorisations, plans, financement, calendrier et démarches administratives permettent d’établir le sérieux du projet. Une intention abstraite de remettre le bien aux normes, sans justification concrète, peut être contestée. La validité du congé se juge à la date où il a été délivré, même si la réalité des travaux peut ensuite éclairer la crédibilité du motif.
La décision la plus directement liée à cette question est l’arrêt rendu le 4 juin 2026 sous le pourvoi n° 24-16.993. La Cour de cassation y formule une règle claire : « Ne peut constituer un motif légitime et sérieux de congé la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l’indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail ». La décision officielle est également accessible sur Légifrance, pourvoi n° 24-16.993.
Dans cette affaire, le bail portait sur un studio dont la pièce principale mesurait 8,84 m². Une décision antérieure avait constaté l’indécence et l’impropriété du logement. Le bailleur avait ensuite délivré un congé en invoquant des travaux destinés à supprimer une cloison et à rétablir une surface de 11 m², ainsi que des impayés. La cour d’appel avait validé le congé et ordonné l’expulsion. La Cour de cassation a cassé cette analyse sur le chef relatif au congé : un bailleur qui savait, lors de la conclusion du bail, que le logement était indécent ne peut pas faire de la mise en conformité le motif légitime et sérieux permettant de faire partir le locataire.
La portée de l’arrêt est ciblée. Il ne signifie pas que tout congé délivré par un propriétaire d’un logement présentant un désordre est nul, ni que le locataire bénéficie d’une immunité contre tout manquement. Il vise le cas où le bailleur connaissait l’indécence lors de la conclusion du bail et invoque précisément les travaux destinés à la corriger. Si le congé est fondé sur un motif autonome, comme une reprise personnelle réelle et conforme aux conditions légales, l’analyse peut être différente. Si la dégradation est imputable au locataire, le bailleur doit le démontrer et ne peut pas assimiler son propre défaut initial à une inexécution du locataire.
La connaissance du bailleur se prouve par tous les éléments utiles : diagnostic remis avant la signature, annonce, état des lieux, échanges avec l’agence, visite d’un professionnel, rapport de mairie, ancienne procédure, devis antérieur, demande de travaux ou mention de la surface. Une agence immobilière qui avait mesuré le studio, un bail qui mentionne la surface ou un courrier antérieur signalant l’humidité peuvent être déterminants. La question n’est pas seulement de savoir si le propriétaire a personnellement lu chaque document, mais si les circonstances établissent qu’il ne pouvait raisonnablement ignorer la non-conformité.
Le lien entre le congé et les travaux doit aussi être démontré. Un congé qui invoque un projet de rénovation doit préciser la nature de l’opération. Si le bailleur ajoute ensuite un autre motif, modifie radicalement le programme ou ne réalise aucune intervention, le locataire pourra utiliser ces faits pour contester le caractère réel et sérieux du congé. Le juge examinera le congé lui-même, les pièces produites et les circonstances de la délivrance. Une simple promesse de relouer plus cher après travaux ne suffit pas à effacer l’obligation de décence.
Le bailleur ne peut pas non plus obtenir indirectement l’expulsion en demandant la résiliation du bail pour impropriété du logement qu’il a lui-même laissé subsister. L’article 1719 du code civil interdit au bailleur de se prévaloir de la nullité ou de la résiliation pour demander l’expulsion lorsque les locaux loués sont impropres à l’habitation. Cette règle se combine avec l’arrêt n° 24-16.993 : la sanction du défaut de décence doit conduire à la mise en conformité, à la réparation ou à une mesure adaptée, pas à donner un avantage procédural à celui qui invoque sa propre obligation inexécutée.
La présence d’impayés exige une analyse séparée. Dans l’affaire n° 24-16.993, le bailleur invoquait aussi des loyers impayés. Un impayé réel, chiffré et imputable au locataire peut suivre le régime de la clause résolutoire et de l’expulsion, sous réserve des règles de procédure et des mesures de protection applicables. Mais la dette ne doit pas être artificiellement créée par une retenue de loyer unilatérale, une facturation de travaux non due ou une absence de déduction des sommes légalement réduites. Le propriétaire doit ventiler les loyers, charges, paiements et éventuelles décisions judiciaires.
Le locataire qui reçoit un congé doit agir avant son échéance. Il ne faut pas attendre la convocation à l’audience d’expulsion pour rassembler les pièces. Le congé, l’acte de commissaire de justice, le bail, les diagnostics, les échanges sur la décence, les photos, les rapports et les preuves de paiement doivent être conservés dans un dossier chronologique. La contestation peut porter sur le motif, la connaissance antérieure de l’indécence, le respect du délai, la forme de l’acte, l’identité du bénéficiaire de la reprise ou la réalité du projet.
B. Comment agir à Paris et en Île-de-France : mise en demeure, juge, preuves et relogement ?
La première démarche reste une mise en demeure précise, adressée au bailleur et, si nécessaire, à l’agence. Elle doit rappeler l’adresse, le bail, les désordres, les textes applicables, la date des premières alertes, les pièces jointes et la demande exacte. En présence d’un congé, la lettre doit indiquer que le motif de travaux est contesté au regard de l’arrêt n° 24-16.993 lorsque le bailleur connaissait l’indécence lors de la conclusion du contrat. Elle doit demander le maintien du bail, la communication du programme de travaux et la suspension de toute démarche d’expulsion fondée sur ce congé, sans remplacer l’acte de procédure à déposer devant le juge.
La commission départementale de conciliation peut être utile dans un litige de décence, de réparations ou de congé. L’article 20 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que sa compétence porte notamment sur les caractéristiques du logement, les réparations et les congés délivrés en application de l’article 15. Le texte indique que la commission rend un avis dans les deux mois de sa saisine et s’efforce de concilier les parties. À Paris, la saisine doit être préparée avec une copie complète du bail, de la mise en demeure, des réponses et des preuves techniques ; en Île-de-France, le département de situation du logement détermine la commission compétente.
La commission ne doit pas être utilisée pour perdre un délai. L’article 20-1 précise qu’elle n’est pas un préalable obligatoire au juge pour la mise en conformité. Si un congé arrive à échéance, si un commandement de payer a été délivré ou si un risque sanitaire est actuel, la voie judiciaire doit être examinée immédiatement en parallèle. Une conciliation peut aboutir à un protocole de travaux, à un calendrier d’accès, à une suspension amiable du congé ou à une indemnité. L’accord doit alors être écrit, daté et suffisamment détaillé pour être exécuté.
En cas d’urgence, le référé peut permettre d’obtenir une mesure provisoire. L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peut ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Selon la nature du dossier, il peut être demandé une mesure d’instruction, l’accès à un logement, la réalisation d’une intervention urgente ou une mesure destinée à préserver la preuve.
L’article 835 du code de procédure civile prévoit, de son côté, que le juge peut prescrire, même en présence d’une contestation sérieuse, les mesures conservatoires ou de remise en état nécessaires pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans un dossier de logement non décent, cette voie exige de relier l’urgence à des faits vérifiables : danger électrique, absence totale de chauffage en période froide, fuite active, risque pour la santé, interdiction d’occuper ou travaux empêchés par une décision immédiate. Le référé ne remplace pas le jugement au fond sur l’indemnisation ou la validité définitive du congé.
Le choix de la juridiction et de la demande doit être précis. Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire connaît habituellement des litiges de bail d’habitation. Le tribunal du lieu où se situe le logement est généralement concerné, mais l’acte et la nature de la demande doivent être vérifiés au regard de la procédure engagée. Une demande de travaux, une contestation de congé, une dette locative et une mesure d’expertise ne se présentent pas de la même manière. L’assignation ou la requête doit demander un dispositif lisible : travaux déterminés, délai, astreinte éventuelle, réduction du loyer, réparation, rejet du congé ou mesure d’instruction.
À Paris et en Île-de-France, la copropriété ajoute des contraintes pratiques. Une intervention sur une colonne, une façade, une toiture, une gaine, une ventilation collective ou un équipement commun peut exiger l’intervention du syndic et une résolution d’assemblée générale. Le bailleur doit produire les convocations, procès-verbaux, demandes d’inscription à l’ordre du jour, courriels au syndic et réponses de l’entreprise. Le locataire doit signaler les parties communes concernées et éviter de présenter comme un simple défaut privatif une infiltration qui provient de la toiture ou d’une canalisation collective.
Lorsque le logement est frappé par un arrêté de mise en sécurité, d’insalubrité ou une interdiction d’habiter, la priorité devient la protection des occupants. Le propriétaire doit respecter les prescriptions administratives, organiser les travaux et, lorsque le régime applicable l’exige, proposer une solution d’hébergement ou de relogement. Le locataire doit conserver l’arrêté, les notifications, les propositions reçues et les frais exposés. Un congé ordinaire ne doit pas être confondu avec une mesure administrative de protection : les effets sur le bail, le loyer, l’occupation et le relogement ne sont pas identiques.
Une proposition de départ amiable peut être négociée, mais elle doit être libre et documentée. Le locataire peut accepter une date de libération, une prise en charge du déménagement, une indemnité, la restitution du dépôt de garantie et la renonciation réciproque à certaines demandes. Le propriétaire doit éviter toute pression ou menace d’expulsion immédiate. Le protocole doit préciser si le bail prend fin par accord, si les travaux commencent après la remise des clés et si les préjudices antérieurs sont réglés. Une simple conversation téléphonique ne protège aucune des parties.
Le dossier de preuves doit être adapté à la procédure. Pour contester le congé, la priorité est l’acte, sa date de réception, son motif et les éléments démontrant la connaissance de l’indécence. Pour obtenir les travaux, la priorité est le rapport technique, la mise en demeure et les devis de remise en conformité. Pour réclamer une indemnisation, il faut établir la durée, l’intensité et les conséquences du désordre. Pour une urgence, le dossier doit montrer le risque actuel, les démarches déjà tentées et la mesure qui peut réellement le faire cesser.
Le propriétaire peut réduire le risque contentieux en proposant une réponse en trois volets : qualification technique du désordre, calendrier de travaux et organisation de l’occupation. Il doit indiquer ce qu’il accepte, ce qui doit être vérifié, les autorisations demandées et la date de la prochaine étape. S’il considère que le désordre est imputable au locataire, il doit le démontrer par l’état des lieux, les constats, l’entretien demandé et les interventions antérieures. Il ne doit pas délivrer un congé pour travaux comme substitut à une mise en conformité qu’il savait nécessaire avant la signature.
Le locataire, de son côté, doit rester cohérent dans ses demandes. Il peut demander la mise en conformité tout en conservant le bail, contester un congé et réclamer la réparation de son préjudice. Il ne peut pas soutenir simultanément que le logement est absolument inhabitable et qu’il doit rester inchangé sans expliquer la mesure transitoire demandée. Lorsque les travaux exigent une absence temporaire, il faut négocier ou demander au juge une solution d’hébergement, la prise en charge des frais et la suspension adaptée du loyer.
Le suivi après travaux est aussi important que la mise en demeure. Une visite de réception, un relevé de surface, un contrôle de ventilation ou une nouvelle mesure d’humidité peuvent démontrer que le problème est réglé ou qu’il persiste. Si le bailleur demande au locataire de signer un document affirmant que tout est conforme, le locataire doit vérifier les travaux réalisés et formuler des réserves précises. Si le propriétaire refuse tout contrôle, le constat d’un commissaire de justice ou une expertise peut préserver la preuve.
Enfin, les propriétaires et locataires franciliens doivent conserver un calendrier procédural. Notez la date du bail, des alertes, des visites, de la mise en demeure, de la réponse du bailleur, de la saisine de la commission, du congé, du commandement de payer, des travaux et de chaque paiement. Cette chronologie permet de relier la connaissance de l’indécence au congé, de vérifier le délai de deux mois de l’article 20-1, d’évaluer la période d’indemnisation et de répondre à une audience sans laisser les faits se disperser.
Conclusion
Les deux arrêts du 4 juin 2026 imposent une distinction simple mais déterminante. Le locataire d’un logement non décent peut poursuivre la mise en conformité pendant le bail et demander la réparation des conséquences du manquement. Le bailleur doit réaliser les travaux nécessaires, organiser l’accès et répondre à une demande documentée. Il ne peut pas faire disparaître le contrat par un raisonnement fondé sur sa propre obligation de délivrer un logement décent.
Lorsque le propriétaire connaissait l’indécence dès la conclusion du bail et invoque les travaux destinés à la corriger, l’arrêt n° 24-16.993 interdit de présenter cette opération comme un motif légitime et sérieux de congé. Cette règle doit être appliquée avec précision : les autres motifs de congé, les impayés avérés, les dégradations imputables au locataire, les décisions administratives et les accords de départ obéissent à des analyses différentes.
La priorité pratique consiste à réunir les preuves, adresser une mise en demeure complète, préserver les délais et choisir la demande adaptée. À Paris comme en Île-de-France, il faut ajouter les pièces de copropriété, les échanges avec le syndic et, si nécessaire, les documents de la mairie ou de la CAF. Un accord de travaux peut régler rapidement le litige, mais une urgence, un congé proche de son échéance ou un risque sanitaire justifie d’examiner sans attendre la saisine du juge.
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