Créer une société à Dubaï ne permet pas de choisir librement le pays dans lequel la TVA sera déclarée. Pour une prestation directement rattachée à un immeuble situé en France, le lieu de taxation est en principe la France. La question réellement décisive vient ensuite : la société émiratie facture-t-elle la TVA française, le client assujetti français l’autoliquide-t-il, ou un établissement stable de la société étrangère devient-il lui-même le point d’ancrage de l’opération ? Une facture émise depuis Dubaï ne répond pas à cette question.
Les agences d’expatriation présentent souvent la licence, le compte bancaire et l’adresse de domiciliation. Elles détaillent moins souvent le dossier à réunir avant la première facture immobilière, la représentation fiscale d’une société hors Union européenne, la différence entre numéro de TVA et établissement stable, ou le risque de voir l’administration française reconstituer une activité exploitée en France. L’enjeu est aussi de séparer la TVA de l’impôt sur les sociétés : l’absence de TVA française sur une facture ne neutralise jamais, à elle seule, le risque de résidence fiscale ou d’établissement stable. Cet article concerne l’activité de la société et de l’entrepreneur ; les questions relatives au patrimoine personnel relèvent d’une analyse distincte.
I. Société à Dubaï : la TVA française s’applique-t-elle à une prestation liée à un immeuble en France ?
A. Comment reconnaître une prestation directement rattachée à l’immeuble français ?
Le raisonnement commence par la nature exacte de la prestation, et non par le pays d’immatriculation de la société. Une société de Dubaï est un assujetti lorsqu’elle exerce de manière indépendante une activité économique. L’article 256 A du code général des impôts énonce que « Sont assujetties à la taxe sur la valeur ajoutée les personnes qui effectuent de manière indépendante une des activités économiques ». Une société qui vend une mission d’architecte, une expertise, une intermédiation immobilière ou des travaux n’échappe donc pas à la TVA française parce que son siège statutaire se trouve aux Émirats arabes unis.
La règle territoriale générale des services entre entreprises se trouve à l’article 259 du CGI. Elle conduit souvent à regarder le lieu d’établissement du client lorsqu’il agit en tant qu’assujetti. Mais les prestations immobilières suivent une règle spéciale. L’article 259 A du CGI rattache à la France « les prestations de services se rattachant à un bien immeuble situé en France ». Le résultat ne dépend donc plus seulement de la résidence du donneur d’ordre ou du preneur : l’emplacement de l’immeuble devient déterminant.
Le lien doit être suffisamment direct. Une prestation est dans cette catégorie lorsqu’elle porte sur un immeuble déterminé, sur un droit d’utiliser cet immeuble, sur sa construction, sa transformation, son entretien, sa conservation ou sa commercialisation. Le contrat, le devis et le livrable doivent permettre de répondre à une question simple : quel immeuble français justifie la mission, et qu’est-ce que la mission apporte à cet immeuble ? Une formule générale telle que « conseil stratégique pour le marché français » ne suffit pas à transformer toute intervention en prestation immobilière. À l’inverse, une mission qui comporte l’adresse de l’immeuble, des plans, un état des lieux, des métrés ou des diligences liées à un chantier présente un rattachement beaucoup plus facile à démontrer.
Le BOFiP relatif aux prestations rattachées aux immeubles invite à rechercher ce lien direct et suffisamment précis. Il faut éviter deux raccourcis opposés. Le premier consiste à dire que toute prestation rendue à un propriétaire est immobilière. Le second consiste à dire qu’une société étrangère peut toujours facturer depuis Dubaï une mission portant sur un immeuble français sans appliquer de règle française. Dans les deux cas, le contrat réel et les moyens mobilisés priment l’étiquette commerciale.
Les prestations fréquemment rattachées à un immeuble français sont notamment les suivantes :
- une mission d’architecte, de maître d’œuvre, de coordination ou de suivi d’un chantier situé en France ;
- une expertise technique, un diagnostic, un métrage, une étude de sol ou une évaluation portant sur un immeuble individualisé ;
- la commission d’un agent immobilier qui recherche, négocie ou conclut une opération sur un bien déterminé ;
- des travaux de construction, de rénovation, d’installation, de réparation, de nettoyage ou de maintenance sur le site français ;
- la préparation ou la gestion d’un droit d’occupation, d’un bail ou d’une opération qui porte directement sur l’usage d’un immeuble ;
- la surveillance, la sécurité ou l’exploitation matérielle d’un ensemble immobilier lorsque la mission vise ce site et ses équipements.
La situation est moins automatique pour une mission de communication, de référencement, de conseil en investissement, de tenue comptable, de recrutement ou de stratégie commerciale. Ces services peuvent être fournis à un acteur de l’immobilier sans être eux-mêmes rattachés à un immeuble. Une agence de Dubaï qui crée une campagne pour une société française de promotion ne réalise pas nécessairement une prestation immobilière au sens de l’article 259 A. La qualification peut toutefois changer si le contrat porte sur la commercialisation d’un immeuble déterminé et si la rémunération dépend de la vente ou de la location de ce bien. La description de la mission doit être lue avec les livrables, la rémunération et les personnes qui l’exécutent.
Une autre difficulté apparaît lorsque la société émiratie vend plusieurs services dans une même facture. Une étude de faisabilité générale, une recherche de financement et une expertise technique du bâtiment ne doivent pas être amalgamées sans analyse. L’administration peut rechercher si les éléments forment une prestation unique ou plusieurs opérations autonomes. Le découpage artificiel d’un contrat pour afficher une facture « conseil depuis Dubaï » alors que l’essentiel du travail consiste à piloter un chantier français crée une faiblesse probatoire. Le prix, les temps passés et les échanges avec le client peuvent révéler la réalité de la mission.
La date de la facture ne suffit pas non plus. Une prestation commencée à Dubaï et achevée lors de visites en France peut rester liée à l’immeuble français. La société doit conserver les plans et versions de travail, les comptes rendus de visite, les photographies géolocalisées lorsque leur conservation est licite, les échanges avec les entreprises et le détail des tâches accomplies à distance. Ces éléments ne servent pas à fabriquer une apparence ; ils permettent de distinguer le travail réellement fourni à Dubaï de l’intervention exécutée en France.
Pour un entrepreneur qui prépare une société à Dubaï, quatre questions permettent de faire un premier tri :
- Le contrat identifie-t-il un immeuble situé en France ou un ensemble immobilier précis ?
- Le résultat de la mission modifie-t-il, décrit-il, évalue-t-il, entretient-il ou commercialise-t-il directement cet immeuble ?
- Le prix est-il calculé en fonction du chantier, du bien, de sa surface, de sa vente ou de son occupation ?
- Les personnes qui réalisent la mission utilisent-elles un bureau, un chantier, des équipements ou une équipe en France ?
Les deux premières questions déterminent surtout l’application de l’article 259 A. Les deux dernières annoncent déjà une seconde analyse, celle du lieu depuis lequel le service est effectivement fourni et de l’existence possible d’un établissement stable. Le fait qu’une opération soit immobilière ne dispense donc pas d’examiner la présence française de la société.
La TVA sur une prestation immobilière ne doit pas être confondue avec la TVA sur l’achat du bien. Une société de Dubaï qui acquiert un immeuble français peut rencontrer des obligations sur ses dépenses, ses travaux, ses loyers ou ses opérations de cession. L’article 259 A concerne la territorialité des services ; il ne tranche pas à lui seul le régime de l’acquisition, de la location, de la vente ou de l’activité d’exploitation. Le lien avec l’immeuble est un point d’entrée, pas une réponse universelle.
B. Qui est redevable : client français, société émiratie ou établissement stable ?
Une fois le rattachement à la France établi, il faut déterminer le redevable. La réponse dépend de trois données qui doivent être vérifiées séparément : le statut du client, l’existence d’un établissement stable de la société de Dubaï en France et la nature des obligations déclaratives de cette société. Le numéro de TVA du client, l’adresse de l’immeuble et la présence de salariés ou de sous-traitants ne peuvent pas être remplacés par une simple adresse de domiciliation aux Émirats.
Premier cas : la société de Dubaï fournit la prestation depuis l’étranger, sans établissement stable français, à une entreprise française qui agit comme assujettie et dispose d’un numéro de TVA français. Pour une opération relevant de l’article 259 A, l’article 283 du CGI prévoit, dans la situation correspondante, que la taxe est acquittée par « le preneur qui agit en tant qu’assujetti ». Le client français autoliquide alors la TVA sur sa déclaration. La société émiratie ne doit pas ajouter mécaniquement la TVA française sur sa facture si les conditions de l’autoliquidation sont réunies.
Cette autoliquidation ne signifie pas que la société de Dubaï n’a plus aucune formalité en France. Elle peut devoir s’identifier, déposer des déclarations ou désigner un représentant fiscal selon la combinaison des opérations réalisées et sa qualité de redevable. L’article 289 A du CGI vise la « personne non établie dans l’Union européenne » qui est redevable de la TVA ou doit accomplir des obligations déclaratives. La règle générale impose alors l’accréditation d’un représentant assujetti établi en France, sous réserve des exceptions prévues par le texte et des listes administratives applicables à la date de la formalité. L’absence de représentant sur un dossier éligible ne se corrige pas par une simple mention « reverse charge » sur la facture.
Deuxième cas : le client est un particulier, un propriétaire qui n’agit pas comme assujetti, une association sans activité économique ou une entité incapable de communiquer un numéro de TVA valable pour l’opération. La société de Dubaï ne peut plus présumer que le client déclarera la taxe. Si la prestation est rattachée à l’immeuble français, la société émiratie peut devenir redevable de la TVA française, avec une identification, des factures conformes, des déclarations et, lorsque la règle s’applique, un représentant fiscal. Une agence qui promet au particulier « aucune TVA parce que la société est à Dubaï » prend le risque de transmettre une information gravement incomplète.
Troisième cas : la société de Dubaï dispose en France de moyens humains et techniques qui rendent possible la fourniture autonome de la prestation. Il peut alors exister un établissement stable TVA. La question ne se résout pas par la seule détention d’un numéro de TVA français ou par la nomination d’un représentant fiscal. Dans sa décision du 15 juin 2023, n° 465719, le Conseil d’État rappelle le critère d’un « degré suffisant de permanence » et d’une structure apte à rendre les prestations de manière autonome. Si les prestations sont rattachables à cet établissement, le prestataire peut être redevable en France et l’autoliquidation par le client ne fonctionne plus comme dans le premier cas.
La décision du Conseil d’État du 11 décembre 2020, n° 420174, CE, n° 420174, illustre l’importance des moyens français. La haute juridiction a examiné la situation dans laquelle « la société française dispose des moyens humains rendant possible, de manière autonome, la fourniture des prestations ». Une filiale ou une société liée n’est pas automatiquement l’établissement stable de la société de Dubaï, mais ses salariés, ses fonctions commerciales, ses outils et son autonomie réelle peuvent jouer un rôle central dans la qualification.
La décision du Conseil d’État du 3 février 2023, n° 456212, CE, n° 456212, aide à séparer la représentation fiscale de l’impôt sur les sociétés. Le juge a rappelé qu’un mandat portant sur les obligations de TVA n’emporte pas, à lui seul, prise en charge de la déclaration des bénéfices de la société étrangère. Le représentant accomplit les missions qui lui sont confiées par les textes et le mandat ; il ne transforme pas une société non établie en société protégée contre toute requalification.
L’entrepreneur doit donc dresser une carte des fonctions françaises. Une personne qui se contente de transmettre des documents depuis son domicile n’a pas la même position qu’un salarié qui reçoit les clients, négocie les contrats, dirige les artisans et valide les livrables. Un sous-traitant indépendant ne crée pas automatiquement un établissement stable, mais la réalité de son autonomie, la direction qu’il reçoit et la dépendance économique peuvent nourrir le débat. Un local loué en France ne suffit pas toujours, mais un local mis à la disposition permanente de l’entreprise et utilisé par son équipe fournit un indice bien plus fort.
La propriété d’un immeuble français ne suffit pas, à elle seule, à créer un établissement stable de la société propriétaire. Il faut examiner l’activité qui y est exercée, les personnes présentes, les équipements, le pouvoir de décision et la régularité des opérations. Cette nuance est essentielle pour éviter de mélanger la TVA des dépenses immobilières et la résidence fiscale de la société. Le Conseil d’État, 7 septembre 2009, n° 308751, a cependant retenu une présence française significative dans une affaire où le dirigeant domicilié en France exerçait depuis ce lieu les fonctions de gestion de la société étrangère. Le titre étranger ne neutralise donc pas la direction effectivement exercée depuis la France.
La jurisprudence plus ancienne fournit le même avertissement sur la substance économique. Dans l’arrêt CE, 9 janvier 1981, n° 10145, Timex Corporation, le juge a examiné les concours financiers et le fonctionnement de l’établissement français pour apprécier la réalité des opérations. L’analyse est factuelle : comptes, personnel, contrats, décisions et flux doivent raconter la même histoire. Une société qui annonce une activité autonome à Dubaï mais dont les clients, les ordres, les validations et les moyens sont en France se place dans une zone de risque.
Voici une grille de décision pratique :
| Situation | Traitement à examiner | Point de preuve |
|---|---|---|
| Client français assujetti, prestation immobilière, aucun établissement stable français | Autoliquidation par le client si les conditions de l’article 283 sont réunies ; facture sans TVA française avec la mention appropriée | Numéro de TVA, contrat, absence de moyens autonomes en France |
| Client particulier ou client non assujetti | TVA française potentiellement due par la société de Dubaï ; identification et représentant selon les obligations applicables | Statut du client et qualification précise du bien et de la mission |
| Équipe, local ou structure française autonome fournissant le service | Risque d’établissement stable TVA ; la société peut être redevable comme prestataire en France | Personnel, équipements, pouvoir de conclure, permanence et facturation |
| Conseil général sans lien direct avec un immeuble identifié | Retour à la règle de l’article 259 et analyse du statut du preneur | Objet réel du contrat et livrables, pas seulement le secteur du client |
Cette grille ne remplace pas la lecture de la convention, mais elle évite une erreur fréquente : considérer le représentant fiscal comme la preuve qu’il n’existe aucun établissement stable. Le représentant répond à une obligation de TVA. L’établissement stable décrit la réalité économique de la société en France. Les deux questions peuvent coexister.
II. Comment facturer, déclarer et prouver la bonne TVA sans créer un faux écran à Dubaï ?
A. Quelles mentions, déclarations et pièces préparer avant la première facture ?
Une première facture liée à un immeuble français ne devrait jamais être émise au terme d’un simple échange avec le centre de domiciliation. Le dossier doit être préparé dans l’ordre suivant : qualifier le service, identifier le client, rechercher l’établissement stable, déterminer le redevable, puis seulement rédiger la facture et la déclaration. Cet ordre permet de corriger une hypothèse erronée avant qu’elle ne se répète sur plusieurs opérations.
La première étape consiste à figer la fiche de l’opération. Elle indique l’adresse complète de l’immeuble, le propriétaire ou l’exploitant, la nature de la mission, les dates, le lieu des réunions, les personnes qui interviennent, les sous-traitants et la méthode de rémunération. Une facture qui mentionne seulement « conseil immobilier France » ne donne pas la même information qu’un contrat décrivant une expertise technique sur un immeuble déterminé, avec livrables et calendrier. La fiche doit aussi préciser si la prestation porte sur un immeuble existant, un chantier, un terrain, un droit d’occupation ou une simple campagne commerciale.
La deuxième étape concerne le client. Il faut demander sa dénomination complète, son adresse, son statut, son numéro individuel de TVA et la qualité dans laquelle il achète la prestation. L’article 286 ter du CGI prévoit qu’« Est identifié par un numéro individuel » l’assujetti qui effectue certaines opérations ouvrant droit à déduction, ainsi que certaines personnes qui acquittent la taxe comme preneurs. Le numéro doit être vérifié et la preuve de cette vérification conservée avec la facture. Une société française peut être assujettie pour certaines activités et agir dans une autre qualité pour une opération particulière ; le numéro seul ne dispense pas de demander l’usage réel du service.
La troisième étape consiste à établir une note « établissement stable absent ou identifié ». Cette note n’est pas une déclaration magique. Elle décrit les lieux disponibles en France, les personnes présentes, leur lien contractuel, leur pouvoir de négociation, la conservation des dossiers, les outils informatiques, la validation des livrables, les comptes bancaires utilisés pour l’activité et les contrats conclus avec les clients. Si le dirigeant travaille depuis la France, il faut séparer les fonctions de direction, les fonctions commerciales et les fonctions techniques. Si un salarié visite un immeuble pour une mission unique, il faut expliquer pourquoi cette visite ne s’inscrit pas dans une structure permanente. Si une équipe française réalise chaque semaine les mêmes prestations, l’hypothèse d’une présence autonome devient plus difficile à écarter.
La quatrième étape est la détermination de la facture. Dans le cas d’une autoliquidation par le client assujetti, la facture doit permettre d’identifier la société émiratie, le client, le bien ou la mission, la date, le prix hors taxe et le fondement de l’autoliquidation. Il ne faut pas afficher un taux et un montant de TVA française par réflexe. Inversement, il ne faut pas supprimer la TVA lorsqu’une prestation à un particulier impose à la société de la collecter. L’article 289 du CGI rappelle que « Tout assujetti est tenu de s’assurer qu’une facture est émise ». La facture doit décrire une opération réelle et cohérente avec la déclaration.
Les mentions ne sont pas une formalité décorative. L’article 242 nonies A du CGI fixe les mentions obligatoires des factures. Il faut notamment contrôler l’identité et l’adresse des parties, les numéros de TVA lorsque la règle l’exige, la date, le numéro unique, la description et la base taxable. Une facture en dirhams ou en dollars doit permettre de retrouver le montant pris en compte pour la TVA en euros. Les conditions de conversion et la date utilisée doivent être conservées avec les pièces comptables.
La cinquième étape porte sur les déclarations. L’article 287 du CGI indique que « Tout redevable de la taxe sur la valeur ajoutée identifié » remet une déclaration selon les règles applicables à son régime. La société doit donc savoir si elle est identifiée en France, qui porte la télétransmission, quelle période couvre la déclaration et comment sont traitées les opérations autoliquidées, les opérations taxées et les dépenses françaises. Une entreprise peut avoir des factures où le client autoliquide et d’autres où elle-même collecte la TVA ; une procédure unique « zéro TVA » ne tient pas compte de cette diversité.
La demande de remboursement de la TVA supportée sur des dépenses françaises doit également être examinée avec soin. L’article 271 du CGI pose le principe selon lequel la taxe qui a grevé les éléments du prix d’une opération imposable est déductible dans les conditions prévues par le code. Le droit à déduction dépend de l’opération, de l’assujetti, de la facture et des exclusions. Une société de Dubaï ne doit pas demander un remboursement en traitant comme professionnelle une dépense qui relève en réalité du logement personnel du dirigeant, ni comme immobilière une dépense sans lien avec une opération ouvrant droit à déduction.
Avant le premier envoi, le dossier devrait réunir au minimum :
- les statuts, la licence et l’adresse réelle de la société de Dubaï, avec la description de son activité autorisée ;
- le contrat, le devis accepté, les annexes techniques, l’adresse de l’immeuble et le détail du livrable ;
- la preuve du statut du client et la vérification de son numéro de TVA, lorsque le client invoque l’autoliquidation ;
- la liste des personnes qui ont réalisé la mission, leurs contrats, leurs jours de présence et leur pouvoir de décision ;
- les contrats de sous-traitance, les factures des intervenants français et la preuve de leur autonomie ;
- les comptes rendus de visite, plans, rapports, photographies de chantier et courriels de remise des livrables ;
- la note sur le local français, le matériel, les accès informatiques, la signature des contrats et la gestion des encaissements ;
- la décision d’identification à la TVA, le mandat du représentant fiscal et les échanges avec l’administration, lorsqu’ils existent ;
- les factures émises, les avoirs, les déclarations, les paiements et le rapprochement entre la comptabilité de Dubaï et les opérations françaises.
Trois exemples permettent de tester la procédure. Dans le premier, une société française assujettie commande à Dubaï une expertise sur son immeuble parisien. L’expert émirati n’a ni salarié, ni bureau, ni équipe autonome en France. Le contrat identifie le bâtiment et le rapport est préparé depuis Dubaï, avec une visite ponctuelle. Le service est situé en France en raison de l’article 259 A, mais le client peut être le redevable par autoliquidation si les conditions de l’article 283 sont réunies. La facture doit le dire clairement et le client doit intégrer l’opération dans sa déclaration.
Dans le deuxième exemple, le propriétaire particulier d’un appartement français commande à la société de Dubaï une mission complète de rénovation et de suivi de chantier. Le client n’a pas la qualité d’assujetti pour cette dépense. La société ne peut pas transférer la taxe au propriétaire en lui demandant de l’autoliquider. Elle doit déterminer les obligations d’identification et de représentation, appliquer le régime de TVA pertinent et déclarer la taxe française. Les entreprises françaises intervenant sur le chantier peuvent avoir leurs propres obligations ; leur présence ne déplace pas automatiquement la responsabilité de la société émiratie, mais leurs contrats doivent être analysés.
Dans le troisième exemple, la société de Dubaï signe le contrat, mais le dirigeant depuis Paris reçoit les clients, choisit les entreprises, négocie le prix, valide les travaux et encaisse les acomptes sur un compte utilisé pour l’activité. Même si le rapport final porte le logo de Dubaï, la question d’un établissement stable français devient prioritaire. La société doit revoir le traitement de la TVA, la tenue comptable et l’impôt sur les sociétés avant de multiplier les factures. Ce n’est pas une question que la seule nomination d’un représentant fiscal peut régler.
Le calendrier doit également être surveillé. Les textes de TVA évoluent, les régimes déclaratifs peuvent varier et certaines pages de codes affichent des dates d’application futures. La version de l’article applicable à la date de la prestation, de la facture et de la déclaration doit être contrôlée. Une société qui facture sur plusieurs années doit archiver la règle utilisée pour chaque période. Cette précaution est particulièrement importante lorsque le client change de statut ou que la société ajoute une équipe française.
Un dernier contrôle porte sur la cohérence des sites internet et des documents commerciaux. Si le site français indique « agence basée à Paris », si les prises de rendez-vous sont traitées par une équipe française et si les contrats nomment un interlocuteur permanent en France, ces éléments peuvent contredire la présentation d’une activité entièrement fournie depuis Dubaï. Il ne s’agit pas de supprimer une information vraie ; il s’agit de faire correspondre les mentions publiques, les contrats, la comptabilité et l’organisation réelle.
B. Que risque la société à Dubaï en cas de mauvaise qualification ou d’établissement stable ?
Le premier risque est une mauvaise personne désignée comme redevable. Une société étrangère peut croire que tous ses clients français autoliquident la TVA. Elle facture alors hors taxe à un particulier, à une société non assujettie ou à un client qui n’a pas communiqué de numéro valable. La taxe non collectée devient une dette potentielle, à laquelle peuvent s’ajouter intérêts et pénalités selon les circonstances. Le raisonnement inverse est aussi dangereux : une société ajoute la TVA française sur une facture B2B alors que le client devait l’autoliquider, puis reverse la taxe sans rectifier correctement la facture. Le traitement comptable et le traitement déclaratif ne correspondent plus.
Le deuxième risque est l’effet d’une TVA mentionnée à tort. Une facture qui affiche un montant de TVA française peut créer une obligation de paiement, même lorsque la territorialité ou le redevable aurait conduit à un autre traitement. La correction demande une analyse de l’avoir, de la facture rectifiée, du remboursement au client et de la déclaration déposée. Effacer la facture dans le logiciel de Dubaï ne fait pas disparaître la pièce reçue par le client français. Il faut conserver la chronologie, expliquer l’erreur et vérifier que la correction ne prive pas le client de la déduction ou ne crée pas un double paiement.
Le troisième risque est de réduire l’établissement stable à une adresse. Une boîte aux lettres, un service de domiciliation ou un certificat de résidence fiscale aux Émirats ne répondent pas aux critères français lorsque la direction et l’exploitation se déroulent en France. Dans sa décision du 4 avril 2025, n° 461220, le Conseil d’État a examiné le cas d’une société étrangère dont l’activité française avait été regardée comme un établissement stable, avec des conséquences en impôt sur les sociétés, en TVA et en pénalités. La décision ne signifie pas que toute société étrangère ayant un client français possède un établissement stable ; elle montre que l’absence de déclarations n’empêche pas l’administration de rechercher les moyens réellement utilisés.
Lorsque l’établissement stable est retenu, la TVA et l’impôt sur les sociétés doivent être traités dans deux dossiers reliés mais distincts. Pour l’impôt sur les sociétés, l’article 209 du CGI vise les bénéfices réalisés dans les entreprises exploitées en France. Il faut alors déterminer les recettes rattachables, les charges, les fonctions exercées et la méthode de résultat. Le calcul ne se déduit pas automatiquement du montant de TVA. Une facture immobilière qui crée un établissement stable peut donc ouvrir un débat sur le résultat imposable, la comptabilité française, la déclaration et les pénalités, même si la société pensait n’avoir qu’une formalité de TVA.
Le quatrième risque est l’incohérence entre la société de Dubaï et ses partenaires français. Une filiale française peut facturer des services, un salarié peut suivre les travaux, un associé peut signer les contrats et une société liée peut avancer les dépenses. Chacun de ces éléments peut être légal, mais le dossier doit expliquer les fonctions et la rémunération. La jurisprudence du Conseil d’État, notamment les décisions n° 420174 et n° 465719 déjà citées, invite à regarder les moyens humains et techniques disponibles et leur autonomie. Les contrats intragroupe ne suffisent pas à effacer une activité effectivement conduite depuis la France.
Le cinquième risque concerne la preuve. L’administration ne se limite pas au PDF de la facture. Elle peut comparer les relevés bancaires, les agendas, les billets d’avion, les échanges électroniques, les accès aux outils, les contrats de travail, les pages du site, les annonces immobilières, les actes de chantier et les déclarations du client. Une société qui conserve uniquement des factures émises par un prestataire de domiciliation ne prouve ni l’absence d’établissement stable ni la réalité d’un service fourni depuis Dubaï. La preuve doit être contemporaine de l’opération, cohérente et proportionnée.
Le sixième risque est de confondre plusieurs impôts et plusieurs personnes. La TVA immobilière peut être due en France parce que l’immeuble est en France. L’impôt sur les sociétés peut être dû parce qu’une entreprise est exploitée depuis un établissement français. Les revenus personnels du dirigeant, l’article 155 A, l’article 123 bis, l’exit tax ou les prix de transfert répondent à d’autres questions et ne sont pas tranchés par la seule facture de TVA. Pour un entrepreneur mobile, une note globale est nécessaire, mais la note doit garder une section propre à chaque impôt. Cela évite de conclure qu’un certificat de résidence de la société à Dubaï sécurise automatiquement le dirigeant ou les flux.
Le septième risque est le mauvais traitement des travaux et des sous-traitants. Un chantier peut faire intervenir un architecte, une entreprise, un coordinateur, un décorateur et une société de gestion. Les règles de territorialité et de redevable peuvent varier selon le service exact, le client et la présence française de chaque intervenant. Une société de Dubaï qui sous-traite toute la mission en France doit documenter la répartition des tâches. Elle ne peut pas se contenter d’un contrat global qui transforme tous les intervenants en « fournisseurs de Dubaï ». Les factures reçues doivent correspondre aux opérations, aux lieux et aux obligations de chaque prestataire.
Le huitième risque est l’effet du temps. Une visite ponctuelle peut devenir une présence régulière ; un dirigeant qui accompagne un seul projet peut finir par gérer toute l’activité française ; un local de réunion peut devenir un bureau permanent ; un sous-traitant peut devenir une équipe intégrée. La qualification doit être réévaluée à chaque changement significatif. Une analyse correcte au moment de la création de la société ne couvre pas automatiquement les factures émises deux ans plus tard.
En cas de doute déjà identifié, la société devrait préserver les pièces et établir une liste des opérations concernées : factures, clients, biens, montants, taux appliqué, déclarations et personnes intervenues. Elle doit ensuite faire vérifier la territorialité, le statut du redevable, l’obligation de représentation, l’existence d’un établissement stable et les conséquences en impôt sur les sociétés. Une régularisation précipitée peut créer une seconde erreur ; une absence totale de réaction augmente le risque de répétition. Le choix entre avoir, déclaration rectificative, paiement, demande de prise de position ou échange avec l’administration dépend du dossier concret.
Avant de signer avec une agence d’expatriation ou un prestataire de création de société, l’entrepreneur devrait obtenir des réponses écrites à ces questions :
- Qui est le redevable de la TVA lorsque le client est une entreprise française, puis lorsque le client est un particulier ?
- La société doit-elle s’identifier à la TVA française pour les opérations envisagées et qui porte les déclarations ?
- Un représentant fiscal est-il nécessaire pour la société non établie dans l’Union européenne, et quelle mission exacte lui est confiée ?
- Quels faits feraient naître un établissement stable : salarié, dirigeant, bureau, chantier, sous-traitant ou pouvoir de conclure ?
- Quelles pièces seront conservées pour prouver le lieu de réalisation, le rattachement à l’immeuble et le statut du client ?
- Comment la TVA française est-elle séparée de l’impôt sur les sociétés et des obligations personnelles du dirigeant ?
Une réponse qui se limite à « la licence est à Dubaï, donc la TVA est à zéro » ne constitue pas une analyse. Une réponse sérieuse identifie le bien, le service, le client, les personnes, les lieux, le redevable et la pièce qui permettra de le démontrer. C’est cette méthode qui réduit le risque de redressement, quel que soit le pays de constitution de la société.
Pour replacer ce sujet dans le parcours de création, l’article consacré au siège de direction effective et à l’établissement stable traite le risque général de présence française. La question du représentant fiscal pour la TVA en France doit être lue en complément, sans être confondue avec l’existence d’un établissement stable. Enfin, l’analyse de l’achat d’un immeuble français et du risque d’établissement stable concerne un autre scénario : elle complète la présente étude sans remplacer l’analyse de la prestation facturée.
Conclusion
Pour une société à Dubaï, une prestation directement rattachée à un immeuble situé en France relève en principe de la règle française de territorialité de la TVA. Le lieu de facturation, le compte bancaire utilisé ou la licence émiratie ne déplacent pas l’immeuble. Le véritable choix porte sur le redevable : le client français assujetti peut autoliquider la taxe lorsque les conditions de l’article 283 sont réunies ; un client particulier ou non assujetti peut conduire la société étrangère à collecter et déclarer la TVA ; une structure humaine et technique autonome en France peut faire naître un établissement stable qui modifie le traitement.
La préparation doit donc associer le contrat, l’adresse du bien, le statut du client, la vérification du numéro de TVA, la facture, le représentant fiscal, les déclarations et la preuve des moyens utilisés. La TVA ne sécurise pas l’impôt sur les sociétés, la direction effective, les revenus du dirigeant ou les prix de transfert. Une organisation réellement dirigée depuis la France doit être analysée comme telle, même si la société a été créée à Dubaï.
Le point à retenir avant la première facture est simple : ne pas demander seulement « quel taux appliquer ? », mais « quelle opération est fournie, à qui, depuis quels moyens, et qui peut prouver le traitement choisi ? ». Cette réponse documentée permet de distinguer une implantation internationale réelle d’un écran juridique fragile.
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