À partir du 1er octobre 2026, le contrat type de location évolue pour les logements loués nus, meublés et pour les colocations formalisées par un bail unique. Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, publié au Journal officiel le 7 juillet, ajoute notamment une mention relative à la résidence principale et encadre plus précisément certaines clauses résolutoires. Le texte s’applique aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026.
Pour une colocation, la question ne se résume pas à télécharger un nouveau modèle de bail. Chaque signature engage une personne à l’égard du bailleur, tandis qu’une clause de solidarité peut exposer le colocataire sortant aux loyers et charges des autres pendant une période limitée. Dans certains logements situés dans un secteur couvert par le plan local d’urbanisme, l’usage en résidence principale peut aussi devenir une obligation d’urbanisme assortie d’une procédure du maire.
Le point décisif est donc de distinguer trois situations : le bail unique ordinaire, le bail portant sur un logement soumis à une obligation de résidence principale, et le bail déjà en cours avant la réforme. Cette distinction détermine la clause applicable, le délai de solidarité, la valeur d’une mise en demeure et la juridiction à saisir. Voici les vérifications à réaliser avant de signer, de donner congé ou de répondre à une demande de résiliation.
I. Nouveau contrat type de colocation au 1er octobre 2026 : quelles mentions et quelle résidence principale ?
A. Le bail unique engage tous les colocataires, mais le contrat doit être lu à la date de sa signature
La colocation est définie par l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 comme « la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur ». Cette définition figure dans le texte officiel de l’article 8-1. Le bail unique est donc celui que tous les colocataires signent avec le propriétaire dans un même acte, à la différence des baux individuels qui organisent plusieurs relations contractuelles.
Cette qualification produit des effets immédiats. Le bailleur doit identifier chaque colocataire, remettre un exemplaire à chacun et préciser les conditions de paiement du loyer et des charges. Les parties ne peuvent pas traiter le document comme une simple convention entre occupants : le rapport juridique reste un bail d’habitation soumis aux règles impératives de la loi du 6 juillet 1989 lorsqu’il s’agit de la résidence principale du preneur.
L’article 3 de cette loi impose que « le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation ». Le texte est consultable sur Légifrance, article 3 de la loi n° 89-462. Le contrat type ne remplace pas la lecture des autres pièces : règlement de copropriété, diagnostics, notice d’information, état des lieux, acte de cautionnement et, lorsque le logement est concerné, document d’urbanisme établissant l’obligation d’usage.
Le décret n° 2026-596 modifie les contrats types applicables à la location non meublée, à la location meublée et à la colocation à bail unique. Son article 3 précise que l’article 1er entre en vigueur « le 1er octobre 2026 et s’applique aux contrats conclus ou renouvelés à compter de cette même date ». La date à retenir est donc celle de la conclusion ou du renouvellement du contrat, et non celle à laquelle le bailleur télécharge le formulaire.
Un contrat signé avant le 1er octobre 2026 ne devient pas automatiquement un nouveau contrat parce qu’un modèle a changé sur internet. De même, un simple échange de courriels ne suffit pas nécessairement à caractériser un renouvellement. Il faut conserver le bail initial, les avenants, les courriers de congé ou de renouvellement et la preuve de la date d’effet. Lorsque le propriétaire propose de refaire signer l’ensemble du bail à l’occasion du départ d’un colocataire, cette opération doit être examinée comme une nouvelle rédaction contractuelle : elle peut modifier le régime applicable, la clause de solidarité et les mentions relatives à la résidence principale.
La réforme ne supprime pas la clause de solidarité. Elle ne transforme pas non plus tout logement loué à plusieurs en logement soumis à une servitude d’urbanisme. Elle impose surtout de vérifier si le modèle utilisé contient les rubriques nouvelles et si celles-ci correspondent à la situation concrète du bien. Une clause ajoutée mécaniquement sans justification peut créer une difficulté de preuve, voire un litige sur la portée réelle de l’engagement signé.
Dans un bail unique, la première lecture doit porter sur les points suivants :
- l’identité et la signature de chaque colocataire, ainsi que celles du bailleur ou de son mandataire ;
- la date de prise d’effet, la durée, le caractère nu ou meublé et la destination du logement ;
- le montant du loyer total, la répartition interne entre colocataires et le régime des charges ;
- la présence d’une clause de solidarité, sa rédaction et les dettes qu’elle vise ;
- la mention éventuelle d’une servitude de résidence principale et le texte d’urbanisme qui la justifie ;
- le régime de remplacement d’un colocataire sortant et la formalisation de l’avenant ;
- les clauses résolutoires, les actes préalables exigés et les délais applicables.
La fiche officielle consacrée à la colocation rappelle d’ailleurs que le bail peut être unique ou individuel et que le départ d’un colocataire ne produit pas les mêmes effets selon la forme du contrat. La réforme du 1er octobre 2026 doit être intégrée à cette analyse, sans effacer les règles déjà applicables au congé et à la solidarité.
B. La mention de résidence principale ne concerne que certains logements soumis au PLU
La nouvelle rubrique « Servitude de résidence principale » vise l’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme. Elle ne concerne pas tous les appartements loués en colocation. Le règlement du PLU ou du PLUi peut délimiter, dans les zones urbaines ou à urbaniser, des secteurs où certaines constructions nouvelles ou certains logements issus d’une transformation sont affectés exclusivement à la résidence principale. Le texte officiel est accessible à l’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme.
Le même article prévoit que « toute promesse de vente, tout contrat de vente ou de location ou tout contrat constitutif de droits réels portant sur des constructions soumises à l’obligation prévue au présent article en porte la mention expresse », à peine de nullité. La mention du bail n’est donc pas une formule décorative. Elle doit permettre d’identifier un logement déjà soumis à une règle d’affectation issue de l’urbanisme. Elle ne suffit pas, à elle seule, à créer cette règle dans un secteur où le PLU ne l’a pas instituée.
Le bailleur doit demander une vérification précise avant de cocher ou d’insérer cette rubrique. Il faut rechercher la commune, le document d’urbanisme opposable, le règlement de zone, la date de la construction ou de la transformation du bâtiment et, lorsque le texte l’exige, la condition tenant à la vacance des logements ou à la proportion de résidences secondaires. Une annonce immobilière, un échange avec une agence ou une mention ancienne dans un acte de vente ne remplacent pas la lecture du PLU et de ses annexes.
La résidence principale est définie par l’article 2 de la loi de 1989 comme le logement occupé « au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure ». Cette définition figure dans l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Pour un colocataire, l’obligation s’apprécie au regard de son occupation réelle ou de celle d’une personne à charge. Une absence temporaire pour un motif prévu par le texte ne suffit pas nécessairement à établir un manquement.
Le décret du 6 juillet 2026 prévoit que le contrat peut mentionner : « Le cas échéant, Servitude de résidence principale : le logement objet du présent contrat est soumis à l’obligation prévue à l’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme ; il est à usage exclusif de résidence principale, au sens de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 susmentionnée. » Les mots « le cas échéant » sont essentiels. La clause s’insère si le bien est effectivement soumis au dispositif, pas parce que le bail est signé après le 1er octobre.
Le décret ajoute aussi une clause résolutoire facultative pour le non-respect de l’obligation d’occuper exclusivement le logement comme résidence principale. Cette clause reste encadrée : elle ne peut produire effet qu’à l’expiration du délai de mise en demeure fixé par le maire conformément au II de l’article L. 481-4 du code de l’urbanisme. La seule lettre du bailleur demandant au colocataire de quitter les lieux n’est donc pas équivalente à la procédure administrative prévue par le texte.
La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 a créé cette procédure. L’article L. 481-4 prévoit que l’occupation irrégulière doit être constatée par un agent d’une collectivité publique commissionné par le maire, que l’intéressé doit être invité à présenter ses observations et que le propriétaire ou le locataire peut être mis en demeure de régulariser. Le maire fixe un délai qui ne peut excéder un an et peut le prolonger dans la limite d’un an supplémentaire. La loi est consultable sur Légifrance, loi n° 2024-1039.
Une astreinte administrative peut également être envisagée dans les limites prévues par le texte : son montant ne peut dépasser 1 000 euros par jour de retard et le total ne peut excéder 100 000 euros. Ces plafonds ne signifient pas qu’une somme est due dès la signature du bail. Ils supposent une situation constatée, une procédure contradictoire et une mise en demeure arrivée à échéance sans régularisation.
Le locataire doit enfin distinguer la résidence principale de la location touristique. L’article L. 151-14-1 interdit, pour les logements concernés, la location en meublé de tourisme en dehors de l’exception liée à la location temporaire de la résidence principale. Une colocation de jeunes actifs ou d’étudiants qui occupent réellement le logement n’est pas, par nature, une location touristique. À l’inverse, la sous-location de chambres ou la mise à disposition répétée à une clientèle de passage peut soulever une question différente, relevant aussi du bail, de la copropriété et du code du tourisme.
Dans un dossier situé à Paris ou en Île-de-France, la vérification doit être menée commune par commune. La présence d’une forte demande locative ou d’un marché touristique actif ne suffit pas à prouver une servitude. Il faut conserver le règlement du PLU applicable au jour de la signature, la fiche de renseignement d’urbanisme, les échanges avec la mairie et, si nécessaire, les documents de construction ou de changement de destination.
II. Départ d’un colocataire et clause résolutoire : quels recours pour le bailleur et le locataire ?
A. Le congé ne libère pas immédiatement le colocataire sortant de toute solidarité
Dans un bail unique, la clause de solidarité doit être lue avec l’article 8-1 VI de la loi du 6 juillet 1989. Le principe est formulé ainsi : « La solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé. » La référence officielle est l’article 8-1 de la loi de 1989.
Trois dates doivent être séparées : la date d’envoi du congé, la date de fin du préavis et la date d’extinction de la solidarité. Le délai de six mois ne court pas nécessairement le jour où le colocataire quitte matériellement sa chambre. Il se rattache à la date d’effet du congé régulièrement délivré. Si un nouveau colocataire figure au bail avant cette échéance, la solidarité prend fin à la date d’effet du congé, sous réserve de la régularité du congé et de la formalisation du remplacement.
Un départ verbal, la remise des clés à un autre colocataire ou la suppression d’un nom sur une quittance ne suffisent pas toujours. Le bailleur doit avoir reçu un congé conforme, et le colocataire doit pouvoir prouver la date de réception. Il faut conserver la lettre, l’avis de réception ou l’acte de commissaire de justice, les échanges sur la remise des clés, l’état des lieux et l’avenant signé avec le remplaçant. Sans ces éléments, un litige peut porter sur la date de départ et prolonger artificiellement la discussion sur les loyers.
La solidarité vise en principe les loyers et charges contractuellement dus pendant la période où elle subsiste. Selon la rédaction du bail, elle peut aussi viser certaines réparations locatives ou indemnités d’occupation. La Cour de cassation a jugé, dans son arrêt du 12 janvier 2017, pourvoi n° 16-10.324, que « tous les copreneurs solidaires sont tenus au paiement des loyers et des charges jusqu’à l’extinction du bail ». Cette décision doit toutefois être replacée dans son contexte : le droit positif actuel encadre la durée de la solidarité du colocataire sortant par l’article 8-1 VI.
La caution suit un régime lié à celui du colocataire garanti. L’acte de cautionnement doit identifier le colocataire pour lequel l’extinction de la solidarité met fin à l’engagement de la caution, sous peine de nullité. Une caution qui croit garantir uniquement la part personnelle du colocataire peut donc être appelée pour la dette commune si l’acte et le bail prévoient une solidarité. La lecture de ces deux documents doit être faite ensemble.
Le nouveau modèle n’autorise pas le bailleur à refuser indéfiniment un remplacement pour maintenir la dette d’un sortant. Il ne donne pas non plus au colocataire le pouvoir d’imposer seul un nouveau locataire. Le remplacement doit être accepté dans les conditions prévues au bail et matérialisé par un avenant ou par une nouvelle signature. Le dossier du candidat, la date d’entrée et la répartition du dépôt de garantie doivent être traités séparément de la fin de la solidarité.
Un tableau de suivi évite les erreurs de calcul :
| Événement | Document à conserver | Effet à vérifier |
|---|---|---|
| Envoi du congé | Lettre et preuve de réception | Régularité du congé et date de départ du préavis |
| Date d’effet du congé | Calcul du préavis et état des lieux | Point de départ du délai maximal de six mois |
| Entrée d’un remplaçant | Avenant ou nouveau bail signé | Extinction anticipée de la solidarité du sortant |
| Impayé ou dégradation | Décompte, quittances, état des lieux | Période et nature des sommes réclamées |
Le colocataire sortant doit demander un décompte écrit, même s’il a payé chaque mois sa quote-part. Le paiement régulier de sa part ne prouve pas nécessairement que la dette collective est éteinte. Inversement, le bailleur ne peut réclamer au sortant que les sommes entrant dans la période et le périmètre de la solidarité. Une facture globale non datée ou un décompte qui mélange des dettes postérieures à l’extinction doit être contesté avec les pièces utiles.
Lorsque la clause de solidarité est absente, ambiguë ou contredite par un avenant, la solidarité ne se déduit pas de la seule colocation. Le code civil pose que la solidarité conventionnelle doit résulter d’un engagement identifiable. Le bailleur doit donc produire le document signé qui fonde sa demande. La présence d’une simple clause indiquant que les colocataires occupent ensemble le logement ne suffit pas forcément à établir une obligation solidaire de paiement.
B. La clause résolutoire et la mise en demeure doivent respecter le bail, la loi et la procédure administrative
Le décret du 6 juillet 2026 distingue la clause résolutoire pour impayés et celle liée à la résidence principale. Pour les loyers, charges ou dépôt de garantie, le contrat type prévoit une résiliation de plein droit après un commandement de payer demeuré infructueux pendant six semaines. L’article 24 de la loi de 1989 reprend cette règle : « Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » Le texte complet de l’article 24 de la loi n° 89-462 précise aussi les mentions du commandement et les conditions de saisine du juge.
Ce délai de six semaines ne doit pas être appliqué indistinctement à toutes les dettes et à tous les baux. L’avis rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 13 juin 2024, pourvoi n° 24-70.002, a rappelé que la réduction du délai légal ne modifiait pas les clauses des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la réforme de 2023. La Cour a formulé la règle suivante : les nouveaux délais « n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi ».
Pour un bail unique conclu ou renouvelé à compter du 1er octobre 2026, il faut donc vérifier le modèle et la date d’effet. Pour un bail plus ancien, il faut lire la clause effectivement signée et les textes applicables à sa date. Le bailleur qui utilise un commandement reproduisant un délai erroné prend le risque d’une contestation de la procédure. Le locataire doit, de son côté, vérifier la date du bail avant de soutenir que le délai de six semaines est automatiquement applicable ou, à l’inverse, qu’il est nécessairement de deux mois.
La règle générale du code civil complète cette analyse. L’article 1225 dispose que « la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat » et que la mise en demeure doit mentionner expressément cette clause lorsqu’elle est nécessaire. Cette disposition figure dans l’article 1225 du code civil. Une formule vague visant « tout manquement » sans identifier l’obligation peut donc être discutée, surtout lorsque le bailleur cherche à obtenir une résiliation sans rapport avec un impayé.
Pour la résidence principale, le contrôle est encore plus strict. Le bailleur doit établir que le logement est soumis à l’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme, que le bail contient une clause pertinente lorsque le modèle le prévoit, que le manquement est réel et que la procédure de mise en demeure du maire a été engagée lorsque le décret l’exige. Une lettre privée qui réclame le départ sous huit jours ne remplace pas l’invitation à présenter des observations, la constatation par un agent habilité et le délai fixé par le maire.
Le locataire qui reçoit une mise en demeure doit demander les éléments précis qui la fondent :
- la délibération ou le règlement du PLU/PLUi délimitant le secteur concerné ;
- la preuve que l’immeuble ou le logement entre dans le champ des constructions visées ;
- la clause exacte du bail et sa date d’entrée en vigueur ;
- le procès-verbal ou le rapport établissant la méconnaissance alléguée ;
- la décision ou la mise en demeure du maire, avec le délai de régularisation ;
- le décompte séparé des loyers, charges, éventuelles indemnités et frais.
La preuve de l’occupation principale peut comprendre les factures d’énergie, l’assurance habitation, les attestations de scolarité, les documents professionnels, les justificatifs de présence, les courriers administratifs et les éléments relatifs à la vie quotidienne. Aucun document isolé ne décide à lui seul de la résidence principale. Il faut présenter un faisceau cohérent, en tenant compte des absences autorisées par l’article 2 de la loi de 1989.
La jurisprudence rappelle que le caractère de résidence principale ne se neutralise pas par une simple étiquette contractuelle. Dans l’arrêt du 6 juillet 2022, pourvoi n° 21-18.450, la troisième chambre civile a jugé que, dès lors qu’un bien est loué à usage d’habitation comme résidence principale, le titre Ier de la loi de 1989 s’applique en raison de son caractère d’ordre public. La Cour écrit : « Il résulte de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, d’ordre public, que, dès le déclassement d’un bien du domaine public, sa location à usage d’habitation à titre de résidence principale, est soumise aux dispositions du titre 1 de cette loi. » Le raisonnement invite à regarder la réalité de l’usage et les conditions légales, pas seulement le titre donné au contrat.
Une clause qui ajouterait une pénalité automatique, une résiliation sans mise en demeure ou une interdiction générale de recevoir un proche pourrait également être confrontée à l’article 4 de la loi de 1989. Le bailleur ne peut pas transformer le contrat type en autorisation générale de sanctionner le locataire. Les clauses réputées non écrites doivent être écartées, tandis que les autres irrégularités peuvent justifier une demande de mise en conformité, une contestation du commandement ou une saisine du juge.
La stratégie dépend de l’acte reçu. Une contestation du décompte ou de l’acquisition de la clause résolutoire relève du contentieux locatif et doit être engagée sans attendre la date annoncée pour l’expulsion. Une contestation du PLU, d’une décision du maire ou d’une astreinte administrative peut relever du juge administratif. Une mise en demeure adressée par le bailleur ne doit pas être confondue avec une décision administrative. Le destinataire doit identifier l’auteur de l’acte, sa date, le délai de réponse et la voie de recours indiquée.
Pour le propriétaire, la méthode sécurisée consiste à vérifier le document d’urbanisme, à faire constater les faits par le canal compétent, à laisser le délai de régularisation et à calculer séparément les sommes locatives. Pour le colocataire, la priorité est de répondre par écrit, de réunir les preuves d’occupation et de ne pas cesser unilatéralement de payer le loyer courant. Le paiement courant, la demande d’échéancier ou la proposition de régularisation peuvent aussi modifier l’analyse du juge sur l’urgence et la suspension des effets d’une clause.
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Conclusion
Le nouveau contrat type de colocation applicable au 1er octobre 2026 impose une lecture plus rigoureuse du bail unique. La réforme concerne les contrats conclus ou renouvelés à compter de cette date ; elle ne réécrit pas mécaniquement les baux anciens. Elle ajoute une mention de résidence principale lorsque le logement est soumis à l’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme et prévoit une clause résolutoire spécifique, encadrée par la procédure du maire.
Pour le colocataire, le risque principal reste souvent la clause de solidarité. Un congé régulier ne libère pas nécessairement le sortant le jour où il déménage. La solidarité prend fin plus tôt si un nouveau colocataire figure au bail, ou au plus tard six mois après la date d’effet du congé lorsque le remplacement n’est pas intervenu. Les dates et les preuves de réception doivent être conservées.
Pour le bailleur, l’efficacité d’une clause dépend de sa rédaction, du texte applicable à la date du contrat, de la preuve du manquement et du respect du bon interlocuteur. Pour le locataire, une mise en demeure ne doit jamais être ignorée, mais elle peut être contestée si le bien n’est pas dans un secteur soumis à la servitude, si l’occupation principale est démontrée, si la clause n’est pas identifiable ou si la procédure administrative n’a pas été suivie. La réponse utile commence par la chronologie complète du bail et la réunion des documents, avant toute décision de départ, de résiliation ou de sous-location.
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