I. La périodicité du loyer commercial demeure d’abord une question contractuelle
A. Le bail fixe le terme du paiement et la mensualisation ne se présume pas
La mensualisation du loyer commercial répond à une question simple en apparence : le preneur doit-il payer chaque mois, chaque trimestre ou selon une autre périodicité ? Cette question détermine pourtant la date d’exigibilité de la créance locative, la régularité des paiements et, le cas échéant, la mise en œuvre d’une clause résolutoire. Elle ne se confond pas avec le montant annuel du loyer, ni avec la seule présentation mensuelle d’un échéancier.
Le statut des baux commerciaux s’applique aux locaux dans lesquels un fonds est exploité, conformément à l’article L. 145-1 du code de commerce. Il n’impose pas, par lui-même, une périodicité unique de paiement. Les parties peuvent donc convenir d’un règlement mensuel, trimestriel, semestriel ou annuel, sous réserve des règles impératives qui gouvernent le bail commercial.
La clause relative au loyer doit être lue avec les stipulations portant sur les charges, les taxes, l’indexation, le dépôt de garantie et les modalités de régularisation. Un loyer annuel payable par termes trimestriels ne devient pas mensuel parce que le bailleur adresse quatre appels identiques. Inversement, un loyer mensuel peut être accompagné de provisions distinctes qui obéissent à un régime comptable particulier.
La cour d’appel de Nîmes a rappelé cette distinction dans son arrêt du 17 janvier 2025, numéro 23/02513. Elle a examiné la demande d’une preneuse qui sollicitait la reconnaissance d’un paiement mensuel du loyer renouvelé. La décision indique que « la question du caractère mensuel du paiement du loyer […] est distincte » de la fixation du dépôt de garantie (cour d’appel de Nîmes, 17 janvier 2025, numéro 23/02513).
Cette formulation commande une méthode de lecture précise. Le juge doit dissocier le montant de la garantie, la valeur du loyer renouvelé et le calendrier de règlement. Une décision antérieure ayant fixé un dépôt de garantie à un trimestre de loyer ne tranche donc pas automatiquement la périodicité des échéances. Or cette dissociation protège la cohérence économique du contrat, car la garantie et le paiement ne poursuivent pas la même fonction.
Dans la même décision, la cour a déclaré la preneuse recevable, mais mal fondée, en sa demande tendant à faire dire que le loyer renouvelé était payable mensuellement. Le dispositif précise : « Déclare la SELARL Pharmacie Notre-Dame recevable mais mal fondée en sa demande tendant à voir dire que le loyer du bail renouvelé est payable mensuellement » (cour d’appel de Nîmes, 17 janvier 2025, numéro 23/02513).
La solution ne signifie pas que la mensualisation serait interdite. Elle signifie que le preneur doit identifier la stipulation ou la règle qui fonde sa demande. Le renouvellement du bail maintient en principe les obligations existantes, sauf accord ou modification juridiquement établie. La seule évolution du loyer, résultant d’une fixation judiciaire ou d’un accord de renouvellement, ne modifie pas nécessairement son terme.
La preuve peut être rapportée par le bail, ses avenants, les correspondances contractuelles, les quittances et les pratiques constamment suivies. Toutefois, la tolérance ponctuelle du bailleur ne vaut pas toujours novation de la périodicité. Elle peut correspondre à une facilité provisoire, consentie pour répondre à une difficulté de trésorerie, sans renoncer au terme prévu par le contrat.
La cour d’appel de Toulouse a précisément rencontré cette difficulté dans son arrêt du 12 juin 2025, numéro 24/02520. Le bail prévoyait un loyer annuel payable en quatre termes égaux. La preneuse avait néanmoins bénéficié d’une autorisation exceptionnelle de payer mensuellement. La décision relève « une autorisation exceptionnelle et non renouvelée de payer mensuellement le loyer » (cour d’appel de Toulouse, 12 juin 2025, numéro 24/02520).
L’adjectif exceptionnel décrit ici la portée de l’accord. Le bailleur avait accepté une modalité différente, mais cette acceptation ne suffisait pas à transformer durablement le contrat. Le preneur qui souhaite sécuriser une mensualisation doit donc obtenir un avenant clair, précisant sa durée, les sommes concernées et les conséquences d’un retour au paiement trimestriel.
La rédaction doit aussi distinguer le loyer, les charges et les taxes. Une mensualisation consentie pour le loyer principal n’emporte pas nécessairement mensualisation des provisions. À cet égard, l’arrêt de la cour d’appel de Nîmes du 7 février 2025, numéro 24/01537, décrit un bail stipulant un loyer mensuel de 2 783 euros, payable avant le cinquième jour de chaque mois, outre une provision mensuelle pour la taxe foncière (cour d’appel de Nîmes, 7 février 2025, numéro 24/01537).
La décision reproduit la pratique contractuelle suivante : « un loyer mensuel de 2 783 euros HTHC, payable avant le 5 de chaque mois, outre une provision mensuelle de 300 euros » (cour d’appel de Nîmes, 7 février 2025, numéro 24/01537). Cette rédaction rend la dette lisible. Elle permet de déterminer le terme, le montant principal et la nature de la provision sans confondre les postes du compte locatif.
La clarté est également nécessaire lorsque le loyer comprend une part variable. Dans un arrêt du 24 février 2026, numéro 25/01427, la cour d’appel de Toulouse a examiné un loyer minimum garanti et des provisions sur charges. Elle a relevé que les relevés détaillés permettaient de distinguer « les sommes réclamées par le bailleur au titre des loyers » de celles réclamées au titre des charges (cour d’appel de Toulouse, 24 février 2026, numéro 25/01427).
Cette distinction comptable possède une portée contentieuse directe. Le bailleur qui réclame des arriérés doit pouvoir rattacher chaque somme à une échéance et à une obligation déterminée. Le preneur qui conteste doit, de son côté, identifier les paiements imputés, les périodes concernées et la stipulation dont il demande l’application. Des versements mensuels ne suffisent pas nécessairement à éteindre une dette trimestrielle lorsque le contrat prévoit un terme différent.
Le régime général du bail commercial laisse donc aux parties une marge de négociation importante. Cette liberté est toutefois encadrée par l’exigence de bonne foi dans l’exécution du contrat et par les dispositions d’ordre public du statut. Le paiement mensuel peut alléger la trésorerie du preneur, mais il ne doit pas être présenté comme une conséquence automatique du renouvellement, de l’indexation ou de la loi nouvelle.
B. La loi du 26 mai 2026 renforce la sécurité financière sans effacer la clause de périodicité
La loi numéro 2026-403 du 26 mai 2026 a modifié plusieurs règles applicables aux baux commerciaux. Son apport doit être distingué selon l’objet de la disposition. Certaines mesures concernent le paiement, d’autres les garanties, la restitution des sommes versées ou les délais judiciaires. Aucune analyse sérieuse ne peut les réunir sous une formule générale affirmant que tout loyer commercial serait désormais mensuel.
Le texte nouveau doit être rapproché de l’article L. 145-40 du code de commerce. Dans sa rédaction en vigueur au 20 août 2026, cet article dispose que les loyers payés d’avance, sous quelque forme que ce soit, et même à titre de garantie, portent intérêt au profit du locataire pour les sommes excédant celle qui correspond au prix du loyer de plus de deux termes. Le texte vise donc l’avance et la garantie, non la périodicité ordinaire du loyer.
Le même article prévoit désormais que les sommes payées à titre de garantie pour certains locaux ne peuvent excéder le montant des loyers dus au titre d’un trimestre. Il précise également que les garanties de toute nature demandées pour assurer la bonne exécution du bail sont soumises à un plafond correspondant. Cette règle modifie l’équilibre financier du contrat, mais elle ne transforme pas un terme trimestriel en échéance mensuelle.
La loi apporte aussi une règle de restitution. Les sommes payées à titre de garantie doivent être restituées dans un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois à compter de la remise des clés, sous réserve des sommes restant dues et de celles dont le bailleur pourrait être tenu à la place du preneur, à condition qu’elles soient dûment justifiées. Le délai est distinct de celui qui gouverne le paiement des loyers pendant l’exécution du bail.
Le texte organise encore le transfert de l’obligation de restitution en cas de mutation des locaux. Le nouveau bailleur reçoit cette obligation, tandis que certaines garanties deviennent caduques dans les conditions prévues par la loi. La mutation ne modifie donc pas, par elle-même, la périodicité des loyers. Elle déplace la responsabilité attachée à la garantie et impose une vigilance particulière dans l’acte de vente.
Les règles transitoires doivent être vérifiées avant toute demande. L’article L. 145-40 distingue les baux conclus ou renouvelés après la promulgation, les mutations intervenant après le délai légal et les remises de clés intervenant pour les baux en cours. Cette entrée en vigueur fractionnée interdit de transposer mécaniquement une règle nouvelle à tous les contrats anciens.
La modification législative concerne ainsi le coût du crédit consenti au bailleur, le montant de la garantie et la restitution finale. Elle n’instaure pas une faculté générale de paiement mensuel opposable au bailleur. Le preneur qui invoque la loi doit rattacher sa demande au texte exact, à sa date d’application et à la catégorie de somme concernée.
Le contentieux de la mensualisation peut alors se déplacer vers la qualification du versement. Un paiement anticipé peut constituer un loyer, une garantie, une provision ou une somme affectée à une régularisation. Chaque qualification entraîne des conséquences différentes sur les intérêts, la restitution et l’imputation. Or une facture ou un relevé insuffisamment détaillé entretient le risque de contestation.
À cet égard, la décision du tribunal judiciaire de Paris du 6 mai 2026, numéro 24/04738, distingue les échéances annuelles et les versements mensuels effectués par la locataire. Le jugement mentionne qu’en 2022, le loyer annuel résultait de la multiplication du montant mensuel par douze. Il constate ensuite que la locataire avait versé une somme mensuelle sur le compte CARPA de son conseil (tribunal judiciaire de Paris, 6 mai 2026, numéro 24/04738).
Cette décision illustre que le paiement matériel et l’obligation contractuelle doivent être distingués. Un versement mensuel peut correspondre à une mensualité normale, à un paiement partiel ou à une consignation contestée. Le juge doit rapprocher les sommes versées des stipulations et de la dette exigible. En conséquence, la fréquence bancaire des paiements ne suffit pas à démontrer une modification du bail.
La loi de 2026 doit donc être lue comme une réforme de la protection financière du preneur. Elle réduit certaines garanties excessives, encadre leur restitution et clarifie leur transmission. Elle ne dispense pas les parties de rédiger la périodicité du loyer avec précision. Le contrat demeure le premier instrument de prévention du contentieux, tandis que le texte nouveau fournit des limites impératives.
II. La mensualisation produit des effets pratiques sur les impayés, les délais et la clause résolutoire
A. Le paiement mensuel accepté temporairement ne neutralise pas l’exigibilité contractuelle
Le bailleur peut accepter, pour une période déterminée, que le preneur règle mensuellement un loyer normalement payable par trimestre. Cette facilité peut résulter d’un échange de courriels, d’une proposition de trésorerie ou d’un accord lié à une période de difficulté. La question essentielle consiste à déterminer si les parties ont modifié le contrat ou si elles ont seulement aménagé son exécution.
La réponse dépend de la formulation et de la durée de l’accord. Un avenant précisant les dates de début et de fin, les montants et l’absence de renonciation future présente une sécurité élevée. Une correspondance indiquant que le bailleur « accepte exceptionnellement » des paiements mensuels invite au contraire à retenir une tolérance limitée. Des lors, le retour au terme trimestriel doit être annoncé clairement afin d’éviter une contestation sur la créance.
L’arrêt de la cour d’appel de Toulouse du 12 juin 2025 apporte une illustration concrète. La preneuse exploitait un restaurant et devait payer un loyer annuel en quatre termes. Elle invoquait la pratique mensuelle pour contester les impayés. La cour a toutefois examiné la portée de l’autorisation accordée par le bailleur, sans lui conférer la portée d’une modification générale du contrat (cour d’appel de Toulouse, 12 juin 2025, numéro 24/02520).
La décision rappelle implicitement que la répétition d’une facilité ne suffit pas toujours à établir une renonciation. La renonciation à un droit contractuel doit être certaine et non équivoque. Le bailleur qui souhaite préserver le terme prévu doit conserver les messages, les appels de fonds et les réserves adressées au preneur. Le preneur, inversement, doit rechercher les éléments démontrant une acceptation durable et dépourvue de réserve.
La mensualisation peut aussi concerner seulement la première année. Un bail peut prévoir un paiement trimestriel tout en accordant une faculté mensuelle et d’avance pour une période initiale. Le tribunal judiciaire de Paris a examiné une telle clause dans une ordonnance du 13 mai 2026, numéro 26/51403. Le contrat indiquait que le preneur devait payer trimestriellement et d’avance, tout en bénéficiant d’une faculté mensuelle limitée à la première année (tribunal judiciaire de Paris, 13 mai 2026, numéro 26/51403).
La clause reproduite dans la décision énonce : « Le Preneur s’engage à acquitter le montant du loyer, des charges et des taxes, trimestriellement et d’avance, le premier jour de chaque trimestre civil » (tribunal judiciaire de Paris, 13 mai 2026, numéro 26/51403). Le tribunal mentionne ensuite une faculté exceptionnelle de paiement mensuel et d’avance, réservée à la première année.
Cette construction contractuelle est utile en pratique. Elle permet au bailleur d’accompagner le démarrage de l’activité sans abandonner la protection attachée au terme trimestriel. Elle doit toutefois être rédigée sans ambiguïté. Le contrat doit préciser si la faculté concerne le loyer seul ou l’ensemble des sommes, si elle est automatique ou soumise à demande, et si son exercice exige l’absence d’impayé antérieur.
Le contentieux naît lorsque le preneur continue à payer mensuellement après l’expiration de la période autorisée. Les paiements peuvent alors être imputés sur la dette la plus ancienne, sauf contestation fondée sur les règles de l’imputation ou sur un accord contraire. Le bailleur doit fournir un décompte intelligible, indiquant les périodes, les paiements reçus, les frais et les éventuelles provisions.
Le juge des référés apprécie ensuite l’existence d’une contestation sérieuse. Dans l’ordonnance du 21 mai 2026, numéro 26/52047, le tribunal judiciaire de Paris a statué sur une situation où il était demandé que les loyers soient réglés mensuellement et d’avance. Le texte du jugement mentionne que cette demande avait été formée au cours de l’exécution du bail (tribunal judiciaire de Paris, 21 mai 2026, numéro 26/52047).
La source officielle indique également : « que les loyers soient réglés pour l’année 2026 mensuellement et d’avance » (tribunal judiciaire de Paris, 21 mai 2026, numéro 26/52047). Cette formulation montre que la demande de mensualisation peut être discutée devant le juge sans se confondre avec la détermination du loyer. Elle révèle aussi l’importance de la preuve de l’accord ou du refus exprimé par le bailleur.
Un autre contentieux peut porter sur le montant du loyer révisé et non sur son terme. Dans une décision du 8 avril 2026, numéro 25/57039, le tribunal judiciaire de Paris a rappelé que la révision prend effet à compter de la demande lorsqu’elle est régulièrement formée. Le jugement évoque une demande tendant au paiement d’une somme mensuelle après révision (tribunal judiciaire de Paris, 8 avril 2026, numéro 25/57039).
La décision énonce : « La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision » (tribunal judiciaire de Paris, 8 avril 2026, numéro 25/57039). Le montant révisé et la périodicité de paiement doivent donc être analysés séparément. La mensualisation d’un montant ne permet pas de modifier rétroactivement la date d’effet de la révision.
La gestion du compte locatif doit enfin respecter la différence entre loyer, charges et taxes. Une provision mensuelle peut être régulière même si la régularisation est annuelle. Le bailleur doit toutefois établir la justification prévue par le contrat et par l’article L. 145-47 du code de commerce lorsque la discussion touche à l’activité, ou par les stipulations spécifiques relatives aux charges lorsque la demande porte sur les dépenses récupérables.
Le preneur ne peut pas davantage assimiler une difficulté économique à un droit automatique de paiement mensuel. La difficulté peut justifier une négociation ou une demande judiciaire de délais, mais elle ne transforme pas le contrat sans accord. Or l’équilibre du bail commercial repose sur la prévisibilité de la créance locative, que le bailleur utilise pour financer l’immeuble et que le preneur doit intégrer dans son exploitation.
B. La clause résolutoire et les délais judiciaires imposent le paiement du loyer courant
Lorsque le loyer est payable mensuellement, chaque échéance impayée peut entrer dans le décompte adressé au preneur. Lorsque le loyer est payable trimestriellement, le bailleur ne peut pas reconstituer artificiellement douze échéances si le contrat n’en prévoit que quatre. La présentation du décompte doit suivre le terme convenu, faute de quoi la clause résolutoire peut être discutée.
L’article L. 145-41 du code de commerce prévoit qu’une clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit mentionner ce délai. La régularité de cet acte dépend donc du décompte, de l’échéance visée et de la précision des sommes réclamées.
La décision du tribunal judiciaire de Paris du 13 mai 2026 rappelle que la clause résolutoire ne peut être examinée indépendamment des modalités de paiement stipulées. Le bail contenait une clause prévoyant un paiement trimestriel et d’avance, ainsi qu’une faculté mensuelle limitée. La contestation portait sur la persistance de cette faculté et sur l’acquisition de la clause résolutoire (tribunal judiciaire de Paris, 13 mai 2026, numéro 26/51403).
Le juge doit ainsi vérifier la période concernée, la portée de la tolérance et les paiements réalisés. Un commandement qui réclame une dette trimestrielle alors que le bailleur a admis une mensualisation durable peut se heurter à une contestation sérieuse. Inversement, des paiements mensuels consentis seulement pour une période limitée ne privent pas le bailleur de réclamer les termes ultérieurs, à condition que le décompte soit exact.
Les délais judiciaires obéissent à une logique différente. Le juge peut accorder des délais au preneur qui démontre sa situation et ses perspectives de règlement. La cour d’appel de Pointe-à-Pitre a rendu, le 17 avril 2026, une décision numéro 25/00401 concernant un bail commercial et des arriérés locatifs. Elle a ordonné la suspension des effets de la clause pendant le cours des délais, tout en maintenant le paiement des loyers et charges courants (cour d’appel de Pointe-à-Pitre, 17 avril 2026, numéro 25/00401).
Le dispositif précise : « les loyers et charges courants devront être payés en sus dans les conditions fixées par le bail commercial » (cour d’appel de Pointe-à-Pitre, 17 avril 2026, numéro 25/00401). Le délai accordé ne crée donc pas une mensualisation nouvelle. Il organise le paiement de la dette passée et maintient l’exigibilité des sommes courantes selon la clause existante.
Cette solution est particulièrement importante lorsque le bailleur avait accepté une facilité mensuelle. Le preneur doit respecter la modalité courante retenue par le juge et le contrat. Un échéancier ne permet pas de différer les loyers nouveaux, sauf décision expresse. En conséquence, le non-paiement du loyer courant peut compromettre le bénéfice des délais et réactiver les effets de la clause résolutoire.
La cour d’appel de Toulouse a également examiné les conséquences d’une pratique mensuelle dans son arrêt du 12 juin 2025. Elle a relevé que le preneur se trouvait en impayés en persistant à régler mensuellement un loyer prévu trimestriellement. La décision souligne que le preneur ne pouvait pas déduire de la facilité antérieure une renonciation définitive du bailleur (cour d’appel de Toulouse, 12 juin 2025, numéro 24/02520).
Le contentieux de la clause résolutoire invite donc à vérifier quatre éléments. Il faut d’abord identifier le terme du loyer. Il faut ensuite déterminer si un accord temporaire a modifié ce terme. Il faut encore contrôler le décompte et l’imputation des paiements. Il faut enfin vérifier le contenu du commandement et le délai laissé au preneur. Cette méthode évite de confondre une difficulté bancaire avec une inexécution contractuelle.
La procédure de référé ne tranche pas toujours le fond du débat. Lorsque l’accord sur la mensualisation, la validité d’un avenant ou l’imputation des règlements est sérieusement discuté, le juge peut refuser de constater immédiatement la résiliation. La décision du tribunal judiciaire de Paris du 13 mai 2026 a précisément rejeté les demandes de constat de l’acquisition de la clause, d’expulsion et de provision dans le litige dont elle était saisie (tribunal judiciaire de Paris, 13 mai 2026, numéro 26/51403).
À l’inverse, lorsque la dette et le terme ne sont pas sérieusement contestables, le juge peut accorder une provision ou ordonner l’expulsion. Dans la décision du tribunal judiciaire de Paris du 8 avril 2026, la demande provisionnelle était rattachée à un arriéré locatif et à une révision du loyer. Le jugement rappelle que l’indemnité d’occupation peut être fixée provisoirement au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires (tribunal judiciaire de Paris, 8 avril 2026, numéro 25/57039).
La mensualisation peut donc faciliter l’exploitation du fonds, mais elle exige une discipline documentaire. Le preneur doit conserver l’accord du bailleur, les échéanciers et les preuves de virement. Le bailleur doit distinguer les postes de la créance, rappeler la périodicité applicable et réserver expressément ses droits lorsqu’il accepte une facilité. A cet égard, la meilleure prévention consiste à inscrire toute modification dans un avenant signé.
La réforme de 2026 renforce cette exigence de précision. Les règles relatives aux garanties, aux sommes payées d’avance et à leur restitution rendent les flux financiers plus contrôlables. Elles n’autorisent pas une interprétation qui dissocierait systématiquement la charge du loyer de son terme. Le paiement mensuel doit rester rattaché à un contrat, à un avenant ou à une décision qui l’établit.
Conclusion
La mensualisation du loyer commercial n’est ni interdite, ni automatiquement acquise par la loi du 26 mai 2026. Elle dépend d’abord de la stipulation du bail, puis de la portée d’un éventuel avenant ou d’une tolérance clairement établie. Le montant du loyer, le dépôt de garantie, les provisions et les échéances doivent être examinés séparément.
La loi numéro 2026-403 encadre principalement les garanties, les paiements anticipés et la restitution des sommes versées. Elle ne remplace pas le terme contractuel. Or la jurisprudence obtenue dans ce run montre que les juges distinguent constamment la facilité temporaire, le paiement matériel et l’obligation exigible. En conséquence, bailleur et preneur doivent documenter toute mensualisation, vérifier les règles transitoires et adapter le décompte avant toute mise en demeure.
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