L’exploitation d’un commerce dans une zone touristique soumise à de fortes variations requiert une réelle souplesse contractuelle. Dès lors, les acteurs économiques recourent fréquemment à la formule de la location à caractère saisonnier pour leurs activités. L’accompagnement par un cabinet d’avocats en droit des baux commerciaux à Paris permet de sécuriser la rédaction de ces conventions sensibles.
Le législateur a expressément consacré cette spécificité économique au sein de l’article L. 145-5 du Code de commerce. Cette disposition légale exclut formellement ces locations temporaires du champ d’application du statut protecteur des baux commerciaux. Or, la tentation demeure fréquente pour les preneurs d’invoquer la pérennité de leur installation pour revendiquer une indemnité d’éviction. En conséquence, les juridictions judiciaires exercent un contrôle approfondi sur la réalité matérielle de l’exploitation commerciale.
La frontière entre la location saisonnière licite et le bail commercial statutaire repose sur des critères d’intermittence temporelle. Par ailleurs, la succession de contrats saisonniers d’année en année soulève d’importantes interrogations quant au risque d’une requalification. À cet égard, l’analyse des décisions rendues par les juridictions du fond et la Cour de cassation offre une grille déterminante.
La présente étude examine d’abord les critères de qualification de la location saisonnière et le régime de son exclusion légale. Elle analyse ensuite la validité des baux saisonniers successifs, le contentieux de la requalification et la prescription biennale.
I. La qualification juridique de la location saisonnière et le régime de l’exclusion statutaire
A. La caractérisation de l’activité intermittente et la spécificité des périodes d’afflux touristique
Dans le silence de définitions légales exhaustives, la notion de location saisonnière a été progressivement forgée par la jurisprudence judiciaire. Selon une jurisprudence constante, le caractère saisonnier d’une convention dépend directement de l’adéquation avec les périodes d’afflux touristique. Dès lors, la convention doit nécessairement porter sur une durée inférieure à l’année et correspondre aux cycles des stations touristiques.
Les magistrats rappellent avec constance que la qualification juridique d’un contrat ne saurait dépendre de son seul intitulé formel. En vertu de l’article 12, alinéa 2, du Code de procédure civile, le juge doit restituer leur exacte qualification aux actes litigieux. Par ailleurs, les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour analyser les faits et vérifier la réalité de l’intermittence.
Ce principe directeur a été réaffirmé par le Tribunal judiciaire de Grasse, le 12 juin 2026, numéro 23/04807. La juridiction azuréenne énonce que la dénomination choisie par les parties ne suffit pas à caractériser la nature du contrat. Les magistrats précisent que la qualification découle d’une analyse concrète et détaillée de l’ensemble des éléments matériels du dossier.
Le tribunal retient que peuvent être qualifiées de bail saisonnier les conventions par lesquelles est donné en location un local. La juridiction précise que la mise à disposition doit intervenir pour une durée nécessairement inférieure à l’année civile en cours. Le jugement exige une période déterminée en rapport direct avec un afflux de population, en particulier de nature touristique.
La décision impose l’exercice d’une « activité intermittente à l’issue de laquelle la jouissance du preneur cesse effectivement ». Les locaux doivent être restitués au propriétaire dès la fin de la période d’exploitation sans maintien fautif dans les lieux. Dès lors, la cessation effective de l’occupation marque la distinction fondamentale avec le bail commercial de droit commun.
Or, cette exigence d’une cessation effective de la jouissance constitue la pierre angulaire de la distinction entre les contrats. Dans une perspective similaire, le Tribunal judiciaire d’Albertville, le 10 mars 2026, numéro 23/00011, a statué. Les juges savoyards ont retenu que des baux de trois mois en été et cinq mois en hiver correspondaient aux saisons.
La juridiction alpestre a expressément validé la conformité de ces durées fractionnées avec les flux touristiques d’une station de montagne. En conséquence, l’alternance de périodes d’ouverture et de fermeture interdit d’assimiler cette situation à une exploitation permanente continue. À cet égard, les juges vérifient la cohérence du calendrier contractuel avec le calendrier officiel des remontées mécaniques locales.
La fixation du loyer constitue un autre indice matériel de premier ordre examiné par les tribunaux pour apprécier la convention. Dans ce même jugement du 10 mars 2026, le Tribunal judiciaire d’Albertville a analysé la structure financière du contrat litigieux. La juridiction savoyarde a relevé que le loyer n’était pas mensualisé de manière linéaire sur l’ensemble de l’année civile.
Le tribunal énonce que le loyer est fixé à la somme de « 1.716 euros HT pour les locations du 1er juillet au 30 septembre ». La juridiction savoyarde relève également une somme de « 7.780 euros HT pour celles du 1er décembre au 30 avril » selon les conventions produites. Les magistrats concluent : « Le loyer n’est donc pas annuel et est adapté à l’activité économique que peut espérer avoir la société Jes 73 ».
En conséquence, l’absence de loyer annualisé corrobore l’intention commune des contractants de souscrire une convention purement saisonnière et discontinue. À cet égard, la Cour d’appel de Montpellier, le 25 novembre 2025, numéro 22/04507, a statué. La cour d’appel retient que la location saisonnière est intermittente et liée à un afflux de population temporaire.
La cour d’appel souligne que la convention doit impérativement définir la date exacte à laquelle les locaux doivent être restitués. Dès lors, la précision des clauses temporelles permet d’établir sans équivoque la volonté commune d’exclure tout bail commercial pérenne. Par ailleurs, les magistrats montpelliérains rappellent que le caractère saisonnier d’une location relève de l’appréciation souveraine des juges du fond.
L’activité exercée au sein du local loué doit elle-même présenter un caractère intrinsèquement discontinu imposé par le contexte touristique environnant. Dès lors, l’exploitation d’une buvette estivale ou d’un magasin de sports d’hiver correspond parfaitement à la saisonnalité protégée par la loi. Par ailleurs, les magistrats vérifient scrupuleusement que le commerce ferme effectivement ses portes lors des périodes intermédiaires de basse saison.
L’application du statut des baux commerciaux défini à l’article L. 145-1 du Code de commerce suppose l’exploitation d’un fonds de commerce autonome. Or, l’activité saisonnière présente une clientèle essentiellement passagère et volatile directement liée aux flux extérieurs générés par la station. En conséquence, les juridictions refusent de reconnaître la permanence d’une clientèle propre justifiant la protection statutaire des baux commerciaux.
Cette exigence probatoire évite que la formule contractuelle de la saisonnalité ne soit dévoyée pour contourner les droits des commerçants. Or, lorsque la preuve d’une exploitation permanente fait défaut, le preneur ne peut obtenir la requalification de son titre locatif. En conséquence, la combinaison d’une durée courte, d’un loyer adapté et d’une interruption effective caractérise valablement la convention saisonnière.
B. Le régime d’inapplication du statut des baux commerciaux et l’autonomie contractuelle des parties
L’exclusion textuelle édictée par le quatrième alinéa de l’article L. 145-5 du Code de commerce emporte d’importantes conséquences juridiques. Cette règle soustrait totalement la location saisonnière aux dispositions protectrices régissant les baux commerciaux traditionnels de neuf années. Dès lors, le preneur saisonnier ne bénéficie d’aucun droit légal au renouvellement de son contrat à l’arrivée du terme convenu.
Le bailleur se trouve en conséquence dispensé du paiement d’une indemnité d’éviction s’il refuse de consentir une nouvelle mise à disposition. Par ailleurs, les règles relatives au plafonnement du loyer et à la révision triennale sont totalement inapplicables à cette convention. À cet égard, la relation contractuelle demeure régie par le droit commun du louage énoncé à l’article 1709 du Code civil.
La liberté des conventions proclamée à l’article 1103 du Code civil s’applique pleinement pour déterminer les obligations des parties contractantes. Les cocontractants peuvent librement aménager les dates d’entrée dans les lieux, les modalités financières et les conditions de restitution du bien. Or, cette souplesse contractuelle impose une vigilance rédactionnelle accrue afin de prévenir tout risque de contentieux sur la portée des engagements.
Les parties peuvent notamment stipuler des clauses résolutoires expresses sanctionnant de plein droit le moindre retard dans le paiement du loyer. Dès lors, le bailleur n’est pas tenu de respecter le formalisme du commandement de payer visant la clause résolutoire statutaire. En conséquence, l’autonomie contractuelle confère une grande réactivité au propriétaire en cas de manquement grave imputable à l’exploitant saisonnier.
Il convient de distinguer la location saisonnière du bail dérogatoire de courte durée régi par le premier alinéa du même texte. Si le bail dérogatoire est strictement plafonné à trois ans, la location saisonnière n’est enfermée dans aucun délai cumulatif maximal. Dès lors, la limitation triennale propre aux conventions dérogatoires ne trouve aucunement à s’appliquer aux locations à caractère saisonnier régulières.
Cette autonomie contractuelle se retrouve également dans le contentieux spécialisé des résidences de tourisme et des hébergements collectifs saisonniers. La Cour de cassation, troisième chambre civile, le 7 septembre 2023, numéro 21-14.279, l’a jugé. La haute cour a décidé que l’interdiction de résiliation triennale de l’article L. 145-7-1 ne s’appliquait pas aux baux renouvelés.
De même, les règles d’enregistrement des meublés touristiques ont été strictement délimitées par la jurisprudence civile de la haute juridiction. La Cour de cassation, troisième chambre civile, le 7 septembre 2023, numéro 22-18.101, a statué. Les hauts magistrats ont limité les amendes civiles aux seules locations portant sur la résidence principale du loueur poursuivi.
Par ailleurs, la Cour de cassation, le 27 juin 2024, numéro 23-13.567, a confirmé l’autonomie des qualifications en matière immobilière. Les juridictions du fond appliquent scrupuleusement cette exclusion lorsque la convention remplit les critères légaux de la saisonnalité touristique. Le Tribunal judiciaire de Bergerac, le 3 février 2026, numéro 25/00133, a rappelé la pleine efficacité du contrat saisonnier.
En conséquence, l’arrivée du terme contractuel entraîne l’extinction immédiate de la jouissance sans qu’un congé préalable ne soit requis par la loi. Le propriétaire peut légitimement exiger la libération des lieux et reprendre ses locaux en vue de la période d’intersaison. Or, les difficultés surviennent lorsque les parties poursuivent leurs relations durant plusieurs années successives sans établir de nouveaux écrits.
À cet égard, la rédaction d’un état des lieux contradictoire lors de chaque entrée et sortie garantit une traçabilité indispensable des opérations. Cette précaution matérielle évite toute confusion ultérieure sur les dates de libération des locaux et le sort des aménagements intérieurs. Dès lors, la rigueur documentaire protège efficacement les deux contractants contre les incertitudes d’une exécution contractuelle prolongée sur plusieurs saisons.
II. La pérennité des baux saisonniers successifs, le contentieux de la requalification et le délai biennal
A. La réitération contractuelle, la tolérance du bailleur et la frontière avec la jouissance continue
La pratique commerciale se caractérise par la conclusion répétée de contrats saisonniers entre les mêmes parties lors de saisons successives. Cette réitération annuelle ne suffit pas à opérer la requalification automatique de la relation contractuelle en un bail commercial statutaire. Dès lors, les parties peuvent renouveler des locations saisonnières sur plusieurs années consécutives sans encourir la rigueur du statut protecteur.
Cette solution essentielle a été confirmée par la Cour d’appel de Montpellier dans son arrêt du 25 novembre 2025, numéro 22/04507. Les conseillers d’appel soulignent avec une grande fermeté le principe d’autonomie présidant aux reconductions successives de ces contrats locatifs temporaires.
La cour énonce : « les renouvellements successifs de locations saisonnières, même au-delà de trois années, ne sont pas de nature à ouvrir droit au statut » commercial. Les magistrats d’appel écartent formellement toute assimilation abusive avec les règles du bail dérogatoire issues du premier alinéa de l’article L. 145-5. En conséquence, la durée cumulée des saisons successives n’emporte aucune conséquence automatique sur la nature juridique de la relation nouée.
Le débat judiciaire se concentre régulièrement sur la situation du local commercial pendant l’intersaison séparant deux périodes successives d’exploitation. Les preneurs font valoir qu’ils ont conservé les clés et laissé leur matériel dans les lieux pour revendiquer une occupation permanente. Or, la jurisprudence considère que ce maintien relève d’une simple tolérance du propriétaire qui ne dénature nullement le contrat.
Le Tribunal judiciaire de Grasse, le 12 juin 2026, numéro 23/04807, a expressément validé cette analyse protectrice des droits du bailleur. Les magistrats affirment que le maintien de matériel ou de stock dans les lieux par simple tolérance ne fait pas perdre à la jouissance son caractère intermittent.
La juridiction énonce : « De même, le maintien de matériel ou de stock dans les lieux pendant la période de non exploitation par simple tolérance » ne justifie rien. Le tribunal en déduit que cette présence résiduelle ne saurait caractériser à elle seule une jouissance commerciale ininterrompue tout au long de l’année. Dès lors, la détention matérielle des clés par le locataire pour entreposer ses équipements ne suffit pas à créer un bail commercial.
Par ailleurs, la charge de prouver une exploitation commerciale effective durant l’intersaison incombe exclusivement au preneur qui sollicite la requalification. Dans son jugement du 10 mars 2026, le Tribunal judiciaire d’Albertville a écarté les prétentions d’un preneur aux preuves insuffisantes. La juridiction savoyarde a relevé que des factures d’électricité particulièrement faibles ne démontraient aucunement une activité continue de restauration en intersaison.
Les tribunaux s’appuient couramment sur des constats dressés par commissaire de justice pour constater la fermeture effective du commerce litigieux. À cet égard, le Tribunal judiciaire d’Albertville, le 26 septembre 2025, numéro 24/00502, a rappelé la force des engagements contractuels. L’analyse des relevés bancaires et des déclarations fiscales permet également de confirmer l’absence d’encaissements en dehors des mois de haute saison.
Dans le même sens, le Tribunal judiciaire d’Albertville, le 10 mars 2026, numéro 24/00856, a confirmé la validité des stipulations financières convenues. En conséquence, lorsque le commerce est fermé en dehors des saisons, l’occupation intermédiaire tolérée ne fait pas naître un bail commercial. Dès lors, le bailleur peut légitimement s’opposer à toute revendication du statut légal formée par le locataire évincé.
Cette frontière probatoire garantit une sécurité juridique indispensable aux exploitants et aux bailleurs des régions touristiques et des littoraux. Or, les propriétaires avisés doivent formaliser l’interdiction d’exploiter durant l’intersaison au sein de clauses contractuelles claires et précises. Par ailleurs, la remise effective des clés à la fin de chaque saison demeure la méthode la plus sûre pour prévenir tout différend.
B. Le régime procédural de la requalification, le point de départ de la prescription et les restitutions
L’action en requalification d’un contrat en bail commercial est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du Code de commerce. Cette fin de non-recevoir d’ordre public peut être soulevée pour faire échec à toute action tardive tendant à l’application du statut. Dès lors, le preneur qui conteste la qualification saisonnière de sa convention doit impérativement agir dans un délai de deux ans.
La question du point de départ de cette prescription biennale a été tranchée avec une grande fermeté par la Cour de cassation. Par un arrêt fondamental rendu le 25 mai 2023, numéro 22-15.946, la Troisième chambre civile a fixé la règle. L’arrêt pose le principe selon lequel le délai court à compter de la conclusion du contrat litigieux.
La haute juridiction énonce que le délai biennal court « même en présence d’une succession de contrats distincts dérogatoires aux dispositions du statut ». La Cour de cassation précise que le point de départ est fixé « à compter de la conclusion du contrat dont la requalification est recherchée ». Dès lors, l’ancienneté globale des relations commerciales n’empêche pas la prescription des baux les plus anciens.
Cette jurisprudence s’applique directement aux successions de baux saisonniers conclus sur de longues périodes entre les mêmes contractants. Ce principe a été mis en œuvre par la Cour d’appel de Montpellier le 6 janvier 2026, numéro 22/05067. Les arrêts connexes numéro 22/05068 et numéro 22/05071 ont également déclaré prescrites les actions relatives aux contrats conclus plus de deux ans auparavant.
Le Tribunal judiciaire de Grasse a confirmé cette solution dans son jugement du 12 juin 2026 en rejetant les demandes reconventionnelles anciennes. La juridiction azuréenne a jugé que l’action du preneur était prescrite pour toutes les conventions conclues antérieurement au délai biennal. En conséquence, le tribunal n’a examiné la régularité que des seuls contrats souscrits au cours des deux dernières années.
Or, il convient d’opérer une distinction rigoureuse entre l’action en requalification du contrat et l’action en revendication statutaire par maintien en possession. La Cour d’appel de Montpellier a rappelé que l’action constatant le maintien en possession au-delà du terme légal était imprescriptible. Dès lors, le preneur doit établir une possession continue pour tenter d’échapper à la prescription biennale de l’article L. 145-60.
Lorsque la requalification est rejetée, l’exploitant qui refuse de quitter les lieux au terme de la saison devient un occupant sans titre. En vertu de la jurisprudence de la Cour de cassation du 27 février 2025, numéro 23-18.219, l’indemnité d’occupation équivaut à la valeur locative. À cet égard, l’occupant s’expose à une mesure d’expulsion sous astreinte et à la perte de son dépôt de garantie.
Le Tribunal judiciaire de Saint-Malo, le 20 octobre 2025, numéro 25/00515, a ainsi ordonné l’expulsion conditionnée par la restitution des clés. Par ailleurs, la Cour de cassation, le 12 septembre 2024, numéro 22-17.070, a rappelé l’opposabilité des conventions ayant date certaine. Enfin, les clauses contraires au renouvellement statutaire sont réputées non écrites selon l’article L. 145-15 du Code de commerce.
La responsabilité civile délictuelle de l’occupant illicite peut en outre être engagée sur le fondement de l’article 1240 du Code civil en cas d’abus manifeste. Le refus fautif de restituer les locaux cause en effet un préjudice financier direct au bailleur empêché de relouer pour la saison suivante. En conséquence, les tribunaux accordent couramment des indemnités réparatrices au propriétaire victime d’une rétention abusive des locaux commerciaux.
Conclusion
Le bail commercial saisonnier demeure un instrument juridique irremplaçable pour s’adapter aux contraintes économiques des zones touristiques et des stations balnéaires. Sa validité dépend du respect absolu des critères d’intermittence, d’adaptation temporelle du loyer et d’interruption effective de l’activité durant l’intersaison. Or, la proximité avec le statut impératif des baux commerciaux exige une grande rigueur pour éviter tout risque de requalification coûteuse.
La jurisprudence contemporaine confirme que la réitération de baux saisonniers d’année en année ne crée aucun droit automatique au renouvellement commercial. En conséquence, les bailleurs et les locataires doivent formaliser précisément leurs conventions afin de garantir l’absence de jouissance permanente continue. À cet égard, la rédaction rigoureuse des contrats protège l’activité saisonnière tout en sécurisant la gestion patrimoniale des locaux commerciaux.
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