La Ville de Paris a assigné devant le tribunal judiciaire deux cardiologues installés rue La Fayette depuis 2001, leur réclamant une amende civile pouvant atteindre 100 000 euros pour avoir poursuivi l’exploitation d’un cabinet médical sans autorisation de changement d’usage, ainsi que le rapporte la presse au début du mois d’août 2026. Cette affaire, dont l’audience est attendue au cours de l’été, illustre la vigueur d’un régime dont la législation relative au changement d’usage des locaux à usage d’habitation fixe le cadre et que la troisième chambre civile de la Cour de cassation n’a cessé de préciser depuis 2023, notamment à travers les arrêts publiés au Bulletin relatifs à la location de courte durée.
I. La détermination de l’usage d’habitation et l’exigence d’une autorisation préalable
A. La présomption d’usage d’habitation : la référence au 1er janvier 1970 et l’affectation effective
Le troisième alinéa de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation détermine les locaux réputés à usage d’habitation, dont le changement d’usage est soumis à autorisation préalable dans les communes concernées. Dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale, cette présomption reposait sur l’affectation du local à un usage d’habitation au 1er janvier 1970. Or la loi nouvelle a substitué à cette date unique deux périodes de référence, comprises entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976 d’une part, et dans les trente dernières années précédant la demande d’autorisation d’autre part.
La troisième chambre civile a été conduite à préciser les conditions de cette présomption dans le temps. Saisie d’une demande d’avis formée par le tribunal judiciaire de Paris, elle a jugé dans son avis n° 25-70.002 du 10 avril 2025 que la loi du 19 novembre 2024, en substituant aux critères anciens deux périodes plus larges, affecte les règles de fond définissant la qualification de changement d’usage. En conséquence, cette loi « doit être regardée comme plus sévère et ne peut faire l’objet d’une application rétroactive », la détermination de l’usage d’habitation devant s’effectuer « à l’aune des critères de la loi ancienne » lorsque l’amende civile est sollicitée sur le fondement d’un changement d’usage intervenu avant l’entrée en vigueur du texte.
La nouvelle rédaction de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation aménage par ailleurs la charge de la preuve, en disposant que l’usage d’habitation « peut être établi par tout mode de preuve, la charge de la preuve incombant à celui qui veut démontrer un usage illicite ». Les locaux construits ou ayant fait l’objet de travaux postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux ont été autorisés, tandis qu’une autorisation d’urbanisme ayant pour conséquence de changer la destination de locaux à usage d’habitation ne constitue un mode de preuve valable que si elle est accompagnée d’une autorisation de changement d’usage. L’usage d’habitation s’entend enfin de tout local habité ou ayant vocation à l’être, même s’il n’est pas occupé effectivement, notamment en cas de vacance ou lorsqu’il a fait l’objet d’un arrêté pris sur le fondement du livre V du code.
La jurisprudence de la période récente a précisé le contenu de l’affectation au 1er janvier 1970. Dans son arrêt n° 24-13.058 du 16 octobre 2025, publié au Bulletin, la troisième chambre civile a énoncé que « l’affectation au 1er janvier 1970 du local à un usage d’habitation s’entend de l’affectation effective à un tel usage du local à cette date, peu important l’irrespect éventuel de normes de décence et d’habitabilité alors en vigueur ». Un appartement de six mètres carrés, loué comme habitation à la date de référence, conservait ainsi cette qualification nonobstant sa surface réduite, la cour d’appel ayant écarté à tort des motifs tirés de l’habitabilité réglementaire du bien.
Par ailleurs, la réunion de plusieurs lots ne remet pas en cause l’usage d’habitation du local qui en est issu. L’arrêt n° 23-11.053 du 13 juin 2024, publié au Bulletin, a retenu qu’« un local affecté à un usage d’habitation au 1er janvier 1970 ne perd pas cet usage lorsqu’il est ultérieurement réuni avec un autre local, quel que soit l’usage de ce dernier ». Dès lors, la location de courte durée d’un appartement issu de la fusion de deux lots dont l’un était affecté à l’habitation à la date de référence constitue un changement d’usage soumis à autorisation, peu important que l’autre lot ait eu un usage commercial. L’arrêt n° 24-13.058 du 16 octobre 2025 a confirmé cette solution dans une affaire où le local litigieux résultait de la fusion d’un lot affecté à l’habitation et d’un local de vingt-cinq mètres carrés anciennement occupé par un bar, la cour d’appel ayant été censurée pour avoir subordonné la qualification d’habitation à l’habitabilité de la surface réunie.
B. Le champ de l’autorisation préalable et l’articulation avec les régimes de déclaration
L’autorisation préalable de changement d’usage n’est exigée que dans les communes dont la liste est fixée par décret, ainsi que le prévoit le premier alinéa de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction issue de la loi du 19 novembre 2024. Dans ces communes, l’organe délibérant peut soumettre le changement d’usage des locaux à usage d’habitation à autorisation préalable, dans les conditions fixées par l’article L. 631-7-1 du même code. Le décret n° 2026-196 du 19 mars 2026 relatif à la location de meublés de tourisme a complété ce dispositif en précisant les modalités de transmission des données et les conditions de mise à disposition du public des informations gérées par l’organisme unique chargé de l’enregistrement des meublés de tourisme.
Dans les communes soumises au régime de l’autorisation, la location de courte durée ne peut se soustraire à ce contrôle par le jeu des formalités annexes. L’arrêt n° 23-13.567 du 27 juin 2024, publié au Bulletin, a ainsi jugé, sur le fondement de l’article L. 324-1-1, III, du code du tourisme, que l’obligation de déclaration préalable soumise à enregistrement s’impose pour toute location d’un meublé de tourisme, « que celui-ci soit classé ou non », indépendamment de l’usage d’habitation du local au sens de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation. L’arrêt a censuré le jugement qui avait réservé cette obligation aux seuls locaux destinés à l’habitation, la délibération du conseil municipal ayant étendu l’enregistrement à toute location de courte durée d’un local meublé en faveur d’une clientèle de passage.
De même, le classement du logement en meublé de tourisme ne dispense pas d’obtenir l’autorisation de changement d’usage lorsque celle-ci est requise. L’arrêt n° 23-13.131 du 27 juin 2024, publié au Bulletin, rendu dans une affaire opposant la commune de La Teste-de-Buch à la société Paris Bordeaux Le Pyla, a énoncé qu’« une décision de classement en meublé de tourisme ne peut se substituer à l’autorisation de changement d’usage prévue à l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation ». La décision de classement délivrée par un organisme de tourisme est donc sans effet sur l’exigence d’autorisation administrative, les deux régimes poursuivant des objets distincts.
A cet égard, la dispense prévue au dernier alinéa de l’article L. 631-7-1 A du code de la construction et de l’habitation est réservée au loueur qui met en location sa résidence principale, l’autorisation de changement d’usage n’étant alors pas nécessaire pour louer le local pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile. L’arrêt n° 23-13.789 du 11 juillet 2024, publié au Bulletin, a validé la qualification retenue par les juges du fond qui avaient estimé à deux cent huit jours par an l’occupation d’un propriétaire présent quatre jours par semaine dans son logement parisien, alors que « les huit mois requis par l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 s’élèvent à deux cent quarante jours ». En conséquence, la mise en location de courte durée d’un tel bien « était subordonnée à l’obtention d’une autorisation préalable de changement d’usage, quel que soit le nombre de nuitées louées », la qualité de résidence principale étant appréciée par les juges du fond de manière souveraine.
Le régime des autorisations temporaires, prévu au premier alinéa de l’article L. 631-7-1 A du code de la construction et de l’habitation, complète ce dispositif en permettant aux communes de délivrer des autorisations limitées à une durée inférieure à cinq ans, assorties de critères portant sur la durée des contrats, les caractéristiques physiques du local ou sa localisation, et pouvant être conditionnées à une compensation. Par ailleurs, l’article L. 324-1-1, III, du code du tourisme, dans sa rédaction issue du décret d’application du 19 mars 2026, impose désormais à toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme de procéder préalablement à une déclaration soumise à enregistrement auprès d’un téléservice national opéré par l’organisme public unique, la déclaration indiquant si le meublé constitue la résidence principale du loueur. Pour les propriétaires confrontés à ces régimes, l’accompagnement d’un avocat spécialisé dans la location meublée touristique à Paris permet de sécuriser les démarches d’autorisation ou de déclaration préalable.
II. La sanction du changement d’usage irrégulier : l’amende civile et la nullité des conventions
A. Les personnes passibles de l’amende et la définition du fait générateur
Le dernier alinéa de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation dispose que « le fait de louer un local meublé à usage d’habitation en tant que meublé de tourisme, au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, constitue un changement d’usage au sens du présent article ». La formule retenue par la loi du 19 novembre 2024 généralise la solution que la jurisprudence appliquait déjà aux locations répétées de courte durée à une clientèle de passage, et dont l’arrêt n° 22-10.187 du 15 février 2023, publié au Bulletin, a fixé le régime des personnes responsables.
Dans cette affaire, la société locataire d’un logement parisien, autorisée par son bail à sous-louer temporairement les lieux, a été condamnée à une amende civile de 50 000 euros pour avoir sous-loué le bien à une clientèle de passage sans autorisation de changement d’usage. La Cour de cassation a jugé qu’« est passible d’une condamnation au paiement d’une telle amende civile, le locataire qui sous-loue un local meublé destiné à l’habitation en méconnaissance des dispositions de l’article L. 631-7 précité ». L’avenant au contrat de location, par lequel la bailleresse garantissait la licéité de la location meublée de courtes durées, ne pouvait exonérer la locataire de sa responsabilité, dès lors qu’il lui appartenait de s’assurer de l’existence de l’autorisation de changement d’usage. Or l’arrêt précise que la garantie de délivrance de la bailleresse ne saurait davantage jouer lorsque le locataire disposait d’une latitude suffisante pour mettre en place une location conforme aux textes.
La méconnaissance du plafond de cent vingt jours constitue également un fait générateur de sanction pour les loueurs de leur résidence principale. L’arrêt n° 24-22.809 du 16 avril 2026, publié au Bulletin, a jugé qu’une locataire parisienne ayant loué son appartement en meublé de tourisme à raison de deux cent cinquante-trois nuitées en 2019 et cent cinquante-deux en 2020 ne pouvait se prévaloir de la réalisation d’un stage à Amsterdam ou d’une formation à Londres pour échapper au plafond fixé par l’article L. 324-1-1, IV, du code du tourisme. La Cour a en effet énoncé que « ne suffisent pas à caractériser une obligation professionnelle au sens de l’article L. 324-1-1, IV, du code du tourisme le suivi d’un cursus d’enseignement scolaire ou universitaire ou la réalisation d’un stage dans le cadre d’un tel cursus ». L’arrêt rappelle au surplus que le plafond de cent vingt jours ne vaut que pour les communes ayant mis en œuvre la procédure d’enregistrement de la déclaration préalable, et que l’obligation professionnelle, la raison de santé ou la force majeure constituent les seules dérogations admises.
La sanction s’étend enfin aux gestionnaires professionnels de locations de courte durée. L’arrêt n° 22-24.020 du 11 juillet 2024, publié au Bulletin, a validé la condamnation d’un professionnel de l’immobilier, gérant d’une société de réservation et de conciergerie, qui ne pouvait ignorer la réglementation applicable, aurait aisément pu obtenir des propriétaires l’information relative à l’usage du bien avant de procéder aux locations de tourisme, et n’avait pas cessé ces locations alors même qu’il avait eu connaissance de la procédure engagée par la Ville de Paris. En conséquence, le gestionnaire qui organise la location de courte durée d’un bien sans vérifier l’existence d’une autorisation de changement d’usage s’expose personnellement à l’amende civile, sans pouvoir se retrancher derrière la diligence des propriétaires.
B. La détermination du quantum, l’individualisation de la sanction et la nullité des conventions
L’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction issue de la loi du 19 novembre 2024, condamne toute personne qui enfreint les dispositions des articles L. 631-7 ou L. 631-7-1 A à « une amende civile dont le montant ne peut excéder 100 000 € par local irrégulièrement transformé », prononcée par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur assignation de la commune ou de l’Agence nationale de l’habitat. Le même texte permet au juge d’ordonner « le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation », dans un délai qu’il fixe, sous astreinte d’un montant maximal de 1 000 euros par jour et par mètre carré utile, l’administration pouvant ensuite procéder d’office, aux frais du contrevenant, à l’expulsion des occupants et à l’exécution des travaux nécessaires.
La jurisprudence de la troisième chambre civile a précisé les conditions d’application de cette sanction, dont la nature a été déterminante. L’arrêt n° 22-24.020 du 11 juillet 2024, publié au Bulletin, a retenu que « le montant de l’amende ainsi encourue est défini par personne poursuivie et par local irrégulièrement transformé », puis a relevé d’office que « celle-ci constituant une sanction ayant le caractère d’une punition, son prononcé est soumis aux principes de personnalité et d’individualisation de la peine, qui font obstacle, en la matière, à toute condamnation in solidum ». La condamnation in solidum des propriétaires indivis d’un local irrégulièrement transformé a ainsi été cassée, chaque indivisaire ne pouvant être condamné qu’à proportion de sa propre responsabilité. L’arrêt n° 23-13.789 du 11 juillet 2024, rendu le même jour, a étendu cette solution à la condamnation in solidum de deux propriétaires indivis, dont l’un n’occupait les lieux que quatre jours par semaine.
La sanction ne se limite pas à l’amende civile. Le sixième alinéa de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation prévoit que « sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article », notamment le bail consenti sur des locaux affectés à l’habitation en vue d’un usage professionnel ou commercial sans autorisation préalable. L’arrêt n° 25-10.979 du 19 mars 2026 a toutefois borné la portée de cette nullité dans le temps, en jugeant que le législateur avait « entendu seulement exclure toute possibilité d’acquisition de l’usage d’habitation non autorisé, par le biais d’une prescription trentenaire, mais n’avait pas institué une imprescriptibilité de l’action en nullité du bail conclu en violation des dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation ». L’action en nullité d’un bail professionnel conclu en 1991 sans autorisation, introduite en 2022 par le liquidateur de la succession du locataire, a dès lors été déclarée prescrite par application de l’article 2224 du code civil, la réserve de l’article 2227 du même code sur l’imprescriptibilité du droit de propriété ne s’étendant pas à l’action en nullité.
Le contentieux de la rue La Fayette illustre la combinaison de ces mécanismes. Les deux cardiologues, qui avaient repris en 2001 le cabinet d’un médecin ORL sans solliciter une autorisation de changement d’usage, encourent une amende civile dont le montant maximal est désormais fixé à 100 000 euros par local irrégulièrement transformé, ainsi que le retour du local à son usage antérieur. La réglementation relative au changement d’usage, rappelée par la Ville de Paris, s’applique à toutes les situations concernées, l’autorisation étant délivrée en considération de la personne de l’exploitant et ne se transmettant pas à l’acquéreur ou au successeur du précédent titulaire. Dès lors, toute reprise d’un local professionnel, fût-il déjà affecté à un usage professionnel identique, doit être précédée d’une vérification de la situation administrative du bien.
La décision n° 2025-1186 QPC du 19 mars 2026 du Conseil constitutionnel a, pour sa part, validé l’encadrement de la location en meublés touristiques dans certaines copropriétés, en ce que la loi du 19 novembre 2024 impose aux copropriétaires loueurs d’informer le syndic et de faire figurer dans le règlement de copropriété l’autorisation ou l’interdiction de cette pratique. Ce contrôle de constitutionnalité témoigne de la densification du régime, qui articule désormais le droit de la copropriété, le droit du tourisme et le régime du changement d’usage, au profit d’un contrôle accru des communes sur l’usage des logements.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile des années 2023 à 2026 a doté le régime du changement d’usage des locaux à usage d’habitation d’un cadre complet, depuis la détermination de la présomption d’usage d’habitation jusqu’à l’individualisation de l’amende civile. L’avis n° 25-70.002 du 10 avril 2025 garantit la sécurité juridique des situations antérieures à la loi du 19 novembre 2024, tandis que les arrêts publiés des 13 et 27 juin 2024 et des 11 juillet 2024 précisent les conditions de la sanction et les personnes qui y sont exposées. La réforme issue de la loi n° 2024-1039, en portant l’amende maximale à 100 000 euros par local et en étendant la présomption d’habitation, renforce un arsenal répressif dont l’affaire des cardiologues de la rue La Fayette montre qu’il est activement mis en œuvre par les communes. L’acquéreur d’un local professionnel, le bailleur qui envisage une location de courte durée et le gestionnaire de meublés de tourisme doivent donc vérifier préalablement l’existence d’une autorisation de changement d’usage, sous peine d’exposer l’ensemble de leurs conventions à l’amende civile ou à la nullité. L’assistance d’un avocat en droit immobilier à Paris permet d’anticiper ces risques et de sécuriser les opérations de changement d’usage dans les communes soumises au régime d’autorisation.
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