La cession de titres d’une société étrangère qui possède un appartement, un immeuble commercial ou des droits immobiliers en France ne se traite pas comme une simple vente de parts entre deux personnes établies hors de France. Depuis le 27 juin 2026, une réforme renforce la forme de l’acte lorsque la société cédée est à prépondérance immobilière. Le dossier devient encore plus sensible lorsque les parties signent hors de France, lorsque les titres sont conservés dans un registre étranger ou lorsque les statuts et les pouvoirs sont rédigés dans une autre langue.
La nationalité étrangère de la société ne suffit pas à écarter le régime français. La première question porte sur la composition de son actif et sur la localisation française des immeubles ou droits immobiliers. La deuxième concerne le lieu où la cession est réalisée : une opération conclue à l’étranger appelle une formalité notariale française dans le délai prévu par le droit fiscal. La troisième touche à la preuve de la propriété, aux autorisations internes, à l’enregistrement, à la traduction des documents et à la lutte contre le blanchiment.
Ce guide répond au cas pratique du vendeur ou de l’acquéreur qui doit transférer les titres d’une société étrangère détenant un actif immobilier en France. Il explique la qualification de prépondérance immobilière, la différence entre acte d’avocat et acte notarié, les pièces à préparer, le calendrier, les risques d’un acte étranger incomplet et les recours possibles. Le dossier mérite une revue coordonnée par un professionnel français avant le paiement du prix ou la mise à jour du registre des titres.
I. Cession de titres d’une société étrangère avec un immeuble en France : la loi 2026 s’applique-t-elle ?
A. Une société étrangère peut-elle être à prépondérance immobilière en France ?
Oui. Le critère principal ne réside pas dans le lieu du siège social, la nationalité du vendeur ou le pays dans lequel l’acquéreur réside. Il réside dans la nature de la personne morale, dans la composition de son actif et dans la présence d’immeubles ou de droits immobiliers situés en France. Le I de l’article 726 du code général des impôts vise les participations dans les personnes morales à prépondérance immobilière et précise qu’est concernée la personne morale, « quelle que soit sa nationalité », lorsque son actif répond au critère immobilier prévu par le texte.
La règle concerne notamment la société constituée au Luxembourg qui détient un immeuble à Paris, la société belge propriétaire d’un ensemble locatif dans les Hauts-de-Seine, la société suisse détenant des droits sur un immeuble français ou la holding étrangère dont l’actif est composé de participations dans d’autres entités elles-mêmes à prépondérance immobilière. La société peut avoir un objet commercial, exercer une activité dans son État d’origine et ne posséder en France qu’un seul actif important : cette configuration ne permet pas d’écarter l’analyse. Il faut reconstituer la valeur et la composition de l’actif à la date de la cession, mais aussi regarder la période antérieure visée par le texte fiscal.
Le contrôle doit être documenté. Il faut obtenir les comptes ou situations intermédiaires de la société, le détail des immeubles, les titres de propriété, les droits réels, les participations détenues et les dettes qui affectent la valeur. Une société étrangère peut détenir directement l’immeuble, mais elle peut aussi détenir une filiale française ou étrangère qui le possède. La chaîne de détention doit alors être déroulée jusqu’à l’actif français. Le fait que le titre cédé soit une action d’une société étrangère ne change pas le besoin de vérifier la qualification fiscale de la cible.
Cette qualification ne doit pas être confondue avec l’acquisition directe d’un immeuble. La Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt de la chambre commerciale du 9 juillet 2025, pourvoi n° 24-10.684, que « l’article 1084 du code général des impôts ne concerne que les acquisitions d’immeubles et non l’acquisition de parts sociales d’une société, quand bien même il s’agirait d’une société à prépondérance immobilière ou d’une société civile immobilière ». Cette solution ne dispense pas de l’application des règles propres à la cession de droits sociaux, notamment la forme renforcée et le droit d’enregistrement applicable aux participations à prépondérance immobilière.
La localisation de l’immeuble reste essentielle. Un immeuble situé à Madrid ou à Bruxelles ne devient pas un immeuble situé en France parce que le vendeur habite Paris. À l’inverse, un immeuble situé en France reste pris en compte même si la société propriétaire est immatriculée à l’étranger et même si le contrat est signé dans son pays d’origine. Lorsque la société détient plusieurs catégories d’actifs, il faut expliquer dans le dossier la méthode retenue pour apprécier la part immobilière : actifs immobiliers directs, droits réels, participations dans des sociétés immobilières et éléments exclus par le texte.
Un arrêt antérieur de la chambre commerciale permet de comprendre l’importance d’un inventaire précis. Dans son arrêt du 2 décembre 2020, pourvoi n° 18-25.559, la Cour de cassation a jugé qu’« est à prépondérance immobilière la personne morale, quelle que soit sa nationalité, dont les droits sociaux ne sont pas négociés sur un marché réglementé d’instruments financiers et dont l’actif est principalement constitué d’immeubles ou de droits immobiliers situés en France ». La même décision ajoute que le texte ne vise pas les immeubles par destination. La référence doit donc être appliquée à partir des biens réellement retenus par la loi, et non à partir d’une impression générale sur l’activité de la société.
Il faut aussi identifier ce qui est réellement cédé. Une vente portant sur la pleine propriété des actions ou parts ne se confond pas avec une cession de l’usufruit, une convention de portage, un nantissement ou une promesse assortie de conditions suspensives. Le régime fiscal et les formalités peuvent varier selon la qualification retenue. Dans son arrêt du 30 novembre 2022, pourvoi n° 20-18.884, la chambre commerciale a rappelé que « l’usufruitier de parts sociales ne peut se voir reconnaître la qualité d’associé, qui n’appartient qu’au nu-propriétaire ». Elle a également jugé que la cession de l’usufruit de droits sociaux, qui n’emporte pas mutation de leur propriété, n’est pas soumise au droit d’enregistrement applicable aux cessions de droits sociaux. La qualification de l’opération doit donc être écrite noir sur blanc dans le projet d’acte.
Pour un acquéreur étranger, la vérification doit enfin porter sur la cohérence entre le registre de la société et la situation française. Le certificat d’immatriculation, les statuts à jour, le registre des actionnaires ou associés, les résolutions d’autorisation, les pouvoirs du signataire, l’organigramme capitalistique et les documents relatifs au bénéficiaire effectif doivent se correspondre. Toute différence de nom, de numéro d’immatriculation, de siège ou de titulaire peut ralentir la signature notariale, l’enregistrement fiscal ou la mise à jour du registre des titres. La traduction ne corrige pas une incohérence : elle la rend seulement lisible.
B. Que change la signature à l’étranger et quelle forme d’acte choisir ?
La réforme issue de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 a introduit une exigence de forme spécifique. Le nouvel article 1865-1 du code civil prévoit, « à peine de nullité », que la cession de parts sociales ou d’actions d’une personne morale à prépondérance immobilière est constatée par un acte authentique, un acte contresigné par avocat ou, dans le périmètre légal de sa mission, un acte sous signature privée rédigé par un expert-comptable. Ce texte est en vigueur depuis le 27 juin 2026. Une convention signée après cette date ne doit donc pas être traitée comme un simple document interne rédigé par les parties.
Le texte offre plusieurs formes pour une opération réalisée en France, mais le dossier transfrontalier appelle une vérification supplémentaire. Le III-A du même article 726 du code général des impôts dispose : « Lorsque les cessions de participations mentionnées au 2° du I sont réalisées à l’étranger, elles doivent être constatées dans un délai d’un mois par un acte reçu en la forme authentique par un notaire exerçant en France. » La nationalité étrangère de la société et le lieu étranger de la signature sont donc deux sujets différents. Le premier déclenche la qualification de prépondérance immobilière ; le second peut déclencher la formalité notariale française spéciale.
En pratique, il est risqué de faire signer à Londres, Genève, Bruxelles ou Dubaï un acte sous signature privée puis de demander après coup à un professionnel français de le regarder comme une cession régulièrement constatée. Le document étranger peut être valable au regard du droit du pays de signature tout en étant insuffisant pour l’enregistrement français ou pour la preuve de la mutation des titres. Le notaire exerçant en France doit pouvoir contrôler la chaîne de propriété, la capacité des parties, la qualification de la société, le prix déclaré, le paiement des droits et les documents étrangers. Le délai d’un mois doit être organisé dès la promesse, pas découvert après le transfert du prix.
Le recours à un avocat français est particulièrement utile pour préparer la documentation, analyser les statuts étrangers, contrôler les garanties et coordonner le notaire. L’acte contresigné par avocat n’est pas une formule décorative. L’article 1374 du code civil précise que « l’acte sous signature privée contresigné par les avocats de chacune des parties ou par l’avocat de toutes les parties fait foi de l’écriture et de la signature des parties, tant à leur égard qu’à celui de leurs héritiers ou ayants cause ». Il ajoute que la procédure de faux lui est applicable et qu’il est dispensé de toute mention manuscrite exigée par la loi. Cette force probatoire est précieuse, mais elle ne permet pas de neutraliser une règle spéciale imposant un acte authentique reçu en France pour une cession réalisée à l’étranger.
La bonne méthode consiste à déterminer le lieu juridique de réalisation de la cession avant de choisir le support. Si l’opération est entièrement signée et constatée en France, l’acte authentique ou l’acte contresigné par avocat peut être examiné au regard de l’article 1865-1. Si les parties signent hors de France ou si le transfert est réalisé dans un processus étranger, il faut réserver l’intervention du notaire français dans le délai d’un mois prévu par l’article 726. Une signature électronique utilisée par des parties situées dans plusieurs pays ne règle pas, à elle seule, la question du lieu de réalisation. Le protocole de signature, le lieu des actes authentiques, la date du transfert et les instructions données au registre doivent être conservés.
La formalité fiscale a également changé. L’article 635-0 A du code général des impôts dispose que « l’enregistrement des cessions mentionnées à l’article 1865-1 du code civil est subordonné à la présentation de la copie de l’acte authentique ou de l’acte contresigné par avocat ou, le cas échéant, de l’acte sous signature privée rédigé par un expert-comptable ». Une déclaration accompagnée d’un contrat étranger non adapté peut donc être refusée ou suspendue. Le dossier doit contenir la copie conforme requise, les éléments permettant de calculer le prix et, lorsque les pièces sont en langue étrangère, les traductions demandées par le professionnel ou l’administration.
Les actes étrangers doivent être examinés pour leur authenticité et leur circulation. Selon le pays d’émission, un certificat d’apostille, une légalisation consulaire, une traduction par un traducteur habilité ou un certificat de coutume peuvent être nécessaires. Il ne faut pas appliquer une règle unique à tous les États. Le notaire français indiquera les exigences du pays concerné et le format acceptable des copies. Pour une société soumise à un registre étranger, le certificat de bonne existence, la preuve des pouvoirs du représentant et la décision de l’organe compétent doivent être récents au jour de l’acte. Les mandats doivent couvrir la signature, la réception du prix et, si nécessaire, la remise des titres ou l’instruction au teneur de registre.
Les professionnels qui établissent l’acte doivent aussi respecter les obligations de vigilance, de déclaration et d’information rappelées par l’article 1865-1. Cela implique de clarifier l’identité des personnes physiques qui contrôlent la société, l’origine des fonds, la justification économique de l’opération et les intermédiaires intervenant dans le paiement. Une opération parfaitement rédigée sur le plan civil peut être retardée si le dossier de conformité est incomplet. La transmission anticipée des documents permet de distinguer une difficulté de forme, une difficulté d’identité et une difficulté de financement.
II. Cession de titres d’une société étrangère : comment sécuriser l’agrément, le prix et l’enregistrement ?
A. Quelles pièces réunir et quelles vérifications faire avant de payer ?
Avant la signature, l’acquéreur doit pouvoir répondre à une question simple : qui vend quoi, avec quel pouvoir, à quel prix et avec quelle preuve de transfert ? Pour une société étrangère propriétaire d’un immeuble en France, la réponse doit être établie par plusieurs familles de documents. Le premier dossier concerne l’existence et la capacité de la société : certificat d’immatriculation récent, statuts consolidés, registre des dirigeants, bénéficiaires effectifs, siège, numéro fiscal si disponible et certificat indiquant que la société n’est pas dissoute ou radiée. Le deuxième concerne les titres : registre des actionnaires ou associés, certificats de titres, historique des transferts, restrictions statutaires, nantissements, usufruits et promesses antérieures.
Le troisième dossier porte sur les décisions internes. Il faut identifier l’organe qui autorise la vente, vérifier les règles de majorité, contrôler les conflits d’intérêts et obtenir la résolution correspondante. Le droit de l’État du siège gouverne souvent l’organisation de la société étrangère, mais la documentation doit permettre au professionnel français de comprendre ce droit. Lorsque le dossier s’appuie sur une opinion juridique étrangère, celle-ci doit être actualisée et préciser l’identité du signataire autorisé, la portée de la résolution et l’absence de restriction au transfert. Une procuration générale de gestion ne couvre pas nécessairement une cession de titres ou une opération immobilière indirecte.
Le quatrième dossier permet de calculer la prépondérance immobilière et le prix. Il comprend les titres de propriété français, les relevés de publicité foncière disponibles, les baux, les hypothèques, les servitudes, les travaux, les assurances, les comptes, les dettes liées à l’immeuble et les participations immobilières indirectes. Il faut distinguer la valeur de l’actif, la valeur nette des titres et le prix finalement payé après prise en compte des passifs. Une cession de titres ne transfère pas directement le titre foncier au nom de l’acquéreur : elle modifie la propriété de la société qui demeure, en principe, propriétaire de l’immeuble. Cette différence doit être expliquée aux parties et aux financeurs.
Lorsque la contestation du prix relève d’un mécanisme de droit français, l’article 1843-4 du code civil prévoit que « la valeur de ces droits est déterminée, en cas de contestation, par un expert désigné, soit par les parties, soit à défaut d’accord entre elles, par jugement du président du tribunal judiciaire ou du tribunal de commerce compétent ». La clause de prix doit préciser la méthode, la date d’évaluation, les dettes prises en compte, le traitement des comptes courants et le rôle de l’expert. Pour une société étrangère, il faut vérifier si la loi du siège prévoit un mécanisme différent et si le contrat choisit valablement le droit français pour tout ou partie du différend.
Le cinquième dossier concerne les agréments et les droits des autres associés. Une société étrangère peut prévoir une restriction de cession, un droit de préemption, une clause d’inaliénabilité ou une autorisation d’un organe particulier. Ces règles doivent être lues dans leur langue originale, puis comparées à la traduction. Si la cible est une société civile française de la chaîne de détention, l’article 1861 du code civil pose le principe suivant : « Les parts sociales ne peuvent être cédées qu’avec l’agrément de tous les associés. » Le même article organise la notification du projet à la société et aux associés. Ce texte ne doit pas être appliqué automatiquement à la société étrangère elle-même ; il s’applique à la structure française lorsque ses conditions sont réunies, tandis que la société étrangère doit être contrôlée au regard de son droit statutaire et de sa loi d’organisation.
Le dossier de paiement doit être séparé du dossier de propriété. Il faut conserver la preuve du compte séquestre, l’identité du payeur réel, les conditions de libération du prix, le traitement du dépôt de garantie, les retenues fiscales et la preuve de remise des titres. L’article 1353 du code civil rappelle que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver » et que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait extinctif. Cette règle prend une dimension concrète lorsque le paiement passe par plusieurs comptes, une banque étrangère, une société holding ou un séquestre. Le contrat doit identifier les preuves qui déclencheront la remise des instructions au registre.
Le taux et le calendrier de l’enregistrement doivent être vérifiés au regard de l’article 726. Le 2° du I prévoit un droit de 5 % pour les cessions de participations dans des personnes morales à prépondérance immobilière. L’assiette, les dettes, la nature des titres, les participations indirectes, la date de réalisation et l’existence d’une cession réalisée à l’étranger doivent être documentées. La question ne se résume pas à multiplier le prix affiché par un pourcentage : une erreur de qualification ou d’assiette peut produire un rappel, des intérêts et un retard dans la mise à jour des titres.
Pour une opération portant sur Paris ou l’Île-de-France, une réunion documentaire à distance avec le notaire et l’avocat français évite les déplacements inutiles. Les pièces peuvent être classées dans un dossier bilingue avec, pour chaque document, sa date, son auteur, son numéro, sa traduction et son statut d’authentification. Les spécificités du bien — copropriété parisienne, bail commercial, immeuble détenu via une filiale francilienne, dette bancaire ou autorisation administrative — doivent être remontées avant la rédaction. Le but n’est pas de créer une formalité supplémentaire, mais de permettre une décision rapide sur l’acte, le prix et les garanties.
B. Quel recours si l’acte étranger est incomplet, non enregistré ou contesté ?
La première réaction consiste à qualifier exactement le défaut. Un document peut être absent, signé par une personne sans pouvoir, non traduit, non apostillé, contraire aux statuts, dépourvu d’agrément, insuffisant pour l’enregistrement ou incapable de prouver la remise des titres. Ces défauts n’ont pas tous le même effet. Il faut préserver les échanges, les versions signées, les métadonnées de signature électronique, les preuves de paiement, les registres et les décisions sociales avant de tenter une régularisation. Une demande adressée au registre ou à l’administration doit être conservée avec sa date et son motif de refus.
Le défaut de forme prévu par l’article 1865-1 est particulièrement sérieux : le texte emploie l’expression « à peine de nullité ». La nullité ne se déduit pas d’un simple retard administratif ; elle dépend de la règle violée et de la qualification exacte de l’opération. En revanche, l’absence du document exigé peut empêcher l’enregistrement. L’article 635-0 A subordonne cet enregistrement à la présentation de la copie de l’acte authentique, de l’acte contresigné par avocat ou de l’acte établi par l’expert-comptable dans son domaine légal. Si la cession a été réalisée à l’étranger, la formalité notariale française dans le délai d’un mois prévu à l’article 726 doit être examinée immédiatement.
Une régularisation peut prendre plusieurs formes : nouvel acte authentique reçu par un notaire exerçant en France, acte complémentaire constatant les éléments manquants, résolution sociale confirmant l’autorisation, traduction certifiée, apostille ou légalisation, dépôt fiscal corrigé, mise à jour du registre des titres ou accord transactionnel sur le prix. La régularisation ne doit pas réécrire artificiellement la date de la cession. Elle doit exposer ce qui a été signé, ce qui est confirmé et la date à laquelle chaque formalité est accomplie. Le notaire et l’avocat doivent décider si un nouvel acte constate la cession, s’il la confirme ou s’il organise une nouvelle opération, car les conséquences fiscales et le consentement des parties peuvent différer.
Il faut ensuite séparer la validité interne de la société, l’opposabilité de la cession et ses conséquences fiscales. Pour une société civile française, l’article 1865 du code civil prévoit que « la cession de parts sociales doit être constatée par écrit ». Il précise aussi qu’elle est rendue opposable à la société selon les formes prévues et qu’elle ne l’est aux tiers qu’après l’accomplissement de ces formalités et la publication au registre du commerce et des sociétés. L’article 1690 du code civil rappelle, pour la signification du transport, que « le cessionnaire n’est saisi à l’égard des tiers que par la signification du transport faite au débiteur ». Ces textes ne remplacent pas les règles du pays de la société étrangère, mais ils montrent pourquoi le transfert économique du prix et la mise à jour juridique ne doivent pas être confondus.
Lorsque le différend porte sur la nature des droits transmis, l’arrêt de la Cour de cassation du 30 novembre 2022, pourvoi n° 20-18.884, peut guider l’analyse. La Cour indique que « la cession de l’usufruit de droits sociaux, qui n’emporte pas mutation de la propriété des droits sociaux, n’est pas soumise au droit d’enregistrement applicable aux cessions de droits sociaux ». Il faut donc vérifier si l’acte vise les actions ou parts elles-mêmes, leur pleine propriété, leur nue-propriété ou leur usufruit. Une clause qui parle de « transfert des titres » tout en ne donnant à l’acquéreur que les revenus ou le droit de vote peut révéler une discordance entre l’intention commerciale et la qualification juridique.
Lorsque l’acte est contesté, les parties doivent respecter les clauses de droit applicable, de juridiction et d’arbitrage. Le litige sur l’organisation de la société étrangère peut relever du tribunal du siège ou d’un arbitre désigné par les statuts. Le litige sur l’enregistrement français, les droits dus, les obligations relatives à l’immeuble situé en France ou les mesures conservatoires peut appeler une analyse distincte. Une clause attributive de juridiction ne permet pas de supposer que toutes les règles impératives françaises disparaissent. Il faut cartographier les demandes : annulation, restitution du prix, inscription au registre, interdiction de revendre, conservation d’un actif, paiement de droits ou réparation d’un préjudice.
La prescription doit être vérifiée sans attendre. L’article 2224 du code civil énonce que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ». Cette règle générale ne répond pas à toutes les questions d’un dossier international : une action spéciale, une règle fiscale, une clause contractuelle ou un droit étranger peuvent prévoir un régime différent. Elle rappelle toutefois qu’un acquéreur qui découvre plusieurs mois après la signature un défaut de pouvoir ou de forme doit faire analyser immédiatement le point de départ et les actes interruptifs ou suspensifs éventuels.
Des mesures provisoires peuvent être envisagées lorsque le risque est concret : conservation des titres, interdiction de modifier le registre, séquestre du prix, communication forcée de documents, sûreté sur un actif ou suspension d’une revente. Une demande urgente doit être construite autour d’un risque démontré et de pièces datées. Les captures d’écran d’un registre, les courriels de la banque, la preuve d’une instruction donnée au teneur de compte et l’état des inscriptions immobilières peuvent être déterminants. Une accusation générale de fraude ou de mauvaise foi ne remplace pas la preuve du défaut précis.
Dans la région parisienne, le dossier peut réunir un bien situé à Paris, une société étrangère, une banque au Luxembourg et des associés répartis dans plusieurs pays. La coordination doit préciser qui reçoit les originaux, qui authentifie les signatures, qui porte la formalité fiscale, qui conserve le prix et qui donne l’instruction finale au registre des titres. Le professionnel qui accompagne la partie doit également vérifier les délais de convocation et de décision propres à la société étrangère. Un calendrier partagé, avec une colonne pour le droit du siège et une autre pour les formalités françaises, permet de repérer les ruptures de séquence.
Le recours le plus sûr commence par un audit de l’acte et des statuts, puis par une décision écrite : poursuivre, suspendre le paiement, régulariser ou contester. Il ne faut pas laisser un intermédiaire inscrire seul le nouvel actionnaire au motif que le prix a été payé. L’inscription peut être une conséquence du transfert, mais elle ne prouve pas toujours que le transfert était valable. À l’inverse, l’absence d’inscription ne suffit pas toujours à conclure que la vente est inexistante. Chaque conclusion doit être reliée à la loi applicable, au texte de l’acte et aux documents disponibles.
Conclusion
La cession de titres d’une société étrangère détenant un immeuble en France exige une double lecture. La première est économique et fiscale : l’article 726 du code général des impôts vise une personne morale à prépondérance immobilière « quelle que soit sa nationalité » lorsque son actif est principalement constitué d’immeubles ou de droits immobiliers situés en France. La seconde est formelle : depuis le 27 juin 2026, l’article 1865-1 du code civil exige un acte répondant à l’une des formes prévues, sous peine de nullité, et l’article 726 impose une constatation authentique par un notaire exerçant en France lorsque la cession est réalisée à l’étranger.
Le bon réflexe consiste à ne pas signer d’abord pour chercher ensuite la forme acceptable. Il faut réunir les statuts et le registre des titres, vérifier les pouvoirs et agréments, reconstituer l’actif immobilier, qualifier les droits transmis, organiser les traductions et authentifications, fixer le calendrier notarial et préparer l’enregistrement. La cession de la pleine propriété des titres doit être distinguée de l’usufruit, du nantissement et de la promesse. Le paiement, l’inscription au registre et l’opposabilité doivent être traités comme des étapes liées mais différentes.
Si un acte étranger est déjà signé, l’urgence est de faire vérifier sa date, son lieu de réalisation, la qualité des signataires, sa conformité aux statuts, la preuve du transfert et la formalité française à accomplir. Une régularisation peut être possible, mais elle doit être datée et construite avec le notaire, l’avocat et, si nécessaire, un conseil du pays de la société. À Paris et en Île-de-France, cette coordination peut être organisée à distance avant la remise des originaux et avant toute instruction irréversible à la banque ou au teneur de registre.
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