I. La responsabilité de plein droit du locataire auteur de troubles de voisinage : une consécration législative prolongée par la jurisprudence
A. L’article 1253 du code civil : le locataire expressément soumis à la responsabilité de plein droit
La théorie des troubles anormaux du voisinage, longtemps gouvernée par le seul principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage, a trouvé une assise législative expresse. L’article 1253 du code civil, issu de la réforme de la responsabilité extracontractuelle entrée en vigueur le 17 avril 2024, dispose que « le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte ». Le législateur a ainsi consacré l’essence de la jurisprudence antérieure, en désignant expressément le locataire parmi les personnes responsables sans faute.
Cette codification n’a pas rompu avec le régime prétorien dont elle procède. La Cour de cassation avait, dès le 16 mars 2022, énoncé que « l’action fondée sur un trouble anormal du voisinage est une action en responsabilité civile extra-contractuelle qui, indépendamment de toute faute, permet à la victime de demander réparation au propriétaire de l’immeuble à l’origine du trouble, responsable de plein droit » (troisième chambre civile, 16 mars 2022, n° 18-23.954, publié au Bulletin). Or, la lettre du nouvel article 1253 étend cette responsabilité de plein droit au-delà du seul propriétaire, en visant le locataire, l’occupant sans titre et le bénéficiaire d’un titre d’occupation. En conséquence, le preneur dont l’usage du logement excède les inconvénients normaux du voisinage répond désormais directement du dommage causé aux tiers, sans que ceux-ci aient à rapporter la preuve d’une faute.
Cette consécration législative emporte des conséquences pratiques considérables dans les immeubles soumis au statut de la copropriété. Le locataire bruyant, dont le comportement se répète au point de troubler la jouissance des autres occupants, engage sa responsabilité personnelle sur le fondement de l’article 1253 du code civil, indépendamment de toute action dirigée contre son bailleur. Par ailleurs, la responsabilité du propriétaire-bailleur n’est pas pour autant écartée : la victime conserve la faculté d’agir contre celui-ci, en sa qualité de propriétaire de l’immeuble à l’origine du trouble, ainsi que l’a jugé la Cour de cassation dans l’arrêt précité du 16 mars 2022.
Le nouvel article 1253 ménage toutefois une cause d’exonération, héritée de la jurisprudence dite de l’antériorité. La responsabilité n’est en effet « pas engagée lorsque le trouble anormal provient d’activités, quelle qu’en soit la nature, existant antérieurement à l’acte transférant la propriété ou octroyant la jouissance du bien ou, à défaut d’acte, à la date d’entrée en possession du bien par la personne lésée », sous réserve que ces activités « soient conformes aux lois et aux règlements et s’être poursuivies dans les mêmes conditions ou dans des conditions nouvelles qui ne sont pas à l’origine d’une aggravation du trouble anormal ». Des lors, le preneur qui s’installe dans un immeuble dont les inconvénients préexistants lui étaient connus ne peut invoquer la réparation d’un trouble né de l’activité antérieure, à moins de démontrer une aggravation.
Cette architecture normative donne au litige locatif une physionomie renouvelée. Le locataire victime d’un voisin également locataire peut désormais se prévaloir d’un texte qui le désigne personnellement comme responsable de plein droit, tandis que le bailleur, tiers à l’action, n’est plus nécessairement le seul interlocuteur assignable. En pratique, la victime peut cumuler la demande dirigée contre le locataire auteur du trouble et celle formée contre le propriétaire, dont la responsabilité de plein droit demeure fondée sur sa qualité de propriétaire de l’immeuble à l’origine du trouble, ainsi qu’il résulte des termes mêmes de l’arrêt du 16 mars 2022.
B. La qualité pour agir de tout occupant : l’extension opérée par la jurisprudence récente
La question de la qualité pour agir des occupants s’est posée avec une acuité particulière dans les contentieux locatifs. La troisième chambre civile a apporté, le 20 novembre 2025, une réponse d’ampleur en cassant partiellement sans renvoi un arrêt de la cour d’appel de Montpellier qui avait déclaré irrecevable l’action d’une épouse cohabitant avec son mari, propriétaire du logement (troisième chambre civile, 20 novembre 2025, n° 24-16.342). Rappelant que « l’action fondée sur un trouble anormal du voisinage est une action en responsabilité civile extra-contractuelle qui, indépendamment de toute faute, permet à la victime de demander réparation au propriétaire de l’immeuble à l’origine du trouble, responsable de plein droit », la Cour a jugé qu’« un époux se disant victime d’un trouble anormal de voisinage a qualité à agir pour demander réparation au propriétaire de l’immeuble à l’origine de ce trouble, peu important que le domicile qu’il occupe appartienne à son conjoint ».
Le raisonnement de la Cour repose sur l’article 31 du code de procédure civile, aux termes duquel « l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention ». A cet égard, la qualité pour agir est reconnue à tout occupant, quel que soit son titre d’occupation, dès lors qu’il subit personnellement le trouble. Le locataire, le conjoint du propriétaire, le concubin ou l’occupant de bonne foi peuvent donc, chacun pour le préjudice qu’ils subissent, former une action fondée sur les troubles anormaux du voisinage. Cette solution, qui étend notablement le cercle des demandeurs, présente un intérêt direct pour le locataire victime des nuisances causées par un autre locataire de l’immeuble.
La jurisprudence antérieure avait déjà dessiné les contours de cette qualité pour agir dans le domaine des servitudes et du trouble manifestement illicite. La troisième chambre civile a ainsi jugé, le 23 janvier 2025, que « si le locataire n’a pas qualité pour agir en reconnaissance de l’existence d’une servitude de passage au profit du fonds qu’il loue, il peut, en cas d’atteinte au droit de passage bénéficiant à ce fonds susceptible de constituer un trouble manifestement illicite, agir en référé pour réclamer le rétablissement dudit passage » (troisième chambre civile, 23 janvier 2025, n° 23-19.970, publié au Bulletin). En conséquence, l’occupant, même dépourvu de la propriété du fonds, dispose des actions nécessaires à la protection de sa jouissance effective contre les atteintes des tiers.
Cette jurisprudence s’articule avec la règle de l’article 9, I, de la loi du 10 juillet 1965, selon laquelle chaque copropriétaire « use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble » (loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 9, I). Or, la question se déplace : lorsque le trouble émane d’un locataire, les copropriétaires victimes, le syndicat et le bailleur disposent chacun de voies d’action dont l’articulation conditionne l’efficacité de la protection. Par ailleurs, la Cour de cassation a rappelé, à propos du trouble manifestement illicite, que la victime peut agir en référé sur le fondement de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, sans avoir à attendre l’issue d’une action au fond, ce qui confère à la protection de la jouissance une efficacité immédiate.
La construction ainsi opérée par la codification et la jurisprudence dessine un régime unitaire : le locataire auteur du trouble est responsable de plein droit, et toute personne qui subit personnellement le trouble dispose de la qualité pour agir. Il reste à déterminer les sanctions dont le bailleur et la collectivité des copropriétaires disposent à l’encontre du preneur défaillant, ce qui conduit à examiner l’armature contractuelle du bail et les actions ouvertes par le statut de la copropriété.
II. Les sanctions contre le locataire troublant : l’armature contractuelle du bail et les actions de la copropriété
A. L’obligation de jouissance paisible et la résiliation du bail : les ressorts du bailleur
L’article 1719 du code civil dispose que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent ; […] 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail » (article 1719 du code civil). La Cour de cassation a récemment rappelé le contenu de cette obligation dans un arrêt publié au Bulletin du 5 mars 2026, en énonçant que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail » (troisième chambre civile, 5 mars 2026, n° 24-15.820, publié au Bulletin).
Corrélativement, le preneur est tenu, aux termes de l’article 1728 du code civil, d’« user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention » (article 1728 du code civil). En matière de bail d’habitation, l’article 7, b), de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au locataire « d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s’abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir » (loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 7, b)).
La méconnaissance de ces obligations expose le preneur à la résiliation du bail, laquelle peut être prononcée judiciairement ou résulter de l’acquisition d’une clause résolutoire. La Cour de cassation a toutefois précisé, dans son arrêt du 5 mars 2026, l’office du juge lorsque le locataire oppose une exception d’inexécution à la mise en œuvre de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers : « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement ». A cet égard, le preneur qui se prévaut de troubles de jouissance imputables au bailleur, tels des nuisances ou des désordres rendant le logement impropre à son usage, peut suspendre le paiement des loyers sans perdre le bénéfice de cette exception.
Dans le sens inverse, le bailleur qui souhaite sanctionner les troubles causés par son locataire doit démontrer que le comportement de celui-ci constitue un manquement grave et persistant aux obligations du bail. Or, la Cour de cassation a circonscrit les limites de l’action du bailleur à l’encontre des tiers à l’origine des troubles, dans un arrêt publié au Bulletin du 9 mars 2023 (troisième chambre civile, 9 mars 2023, n° 21-21.698, publié au Bulletin). Rappelant la règle de l’article 1725 du code civil, selon laquelle « le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel » (article 1725 du code civil), la Cour a néanmoins jugé que « le bailleur doit garantir son locataire du risque d’éviction c’est-à-dire du trouble apporté à sa jouissance par l’exercice d’une action concernant la propriété du fonds ou le risque d’une telle action par ceux qui disposent de droits incontestables de nature à contredire ceux conférés par le bailleur au locataire ».
Cette distinction entre les troubles de fait, que le bailleur n’a pas à garantir, et les troubles de droit, qui engagent sa garantie, éclaire la responsabilité du propriétaire dans les immeubles collectifs. En conséquence, le bailleur qui loue un lot situé en copropriété doit répondre des troubles que ses propres associés ou ayants droit, qui ne sont pas des tiers au sens de l’article 1725, causent à la jouissance du preneur, ainsi que l’a jugé la Cour dans l’arrêt du 9 mars 2023 en retenant la garantie de la société civile bailleresse à l’égard de sa locataire, troublée par les ayants droit d’un associé décédé.
Le contentieux de la résiliation pour troubles du voisinage se heurte toutefois à une difficulté probatoire récurrente, tenant à l’imputation du trouble. La Cour de cassation a rappelé, dans son arrêt du 10 avril 2025, que le bailleur est obligé « par la nature du contrat » de faire jouir paisiblement le preneur, mais qu’il ne peut être contraint à une exécution impossible en nature : « tout créancier peut exiger l’exécution de ce qui lui est dû, quelle que soit la gravité du manquement contractuel, sous réserve que cette exécution ne soit pas impossible, l’impossibilité juridique étant caractérisée lorsque l’exécution en nature porte atteinte à un droit acquis par un tiers de bonne foi » (troisième chambre civile, 10 avril 2025, n° 23-13.003). A cet égard, le bailleur qui a consenti à un autre locataire des droits incompatibles avec une clause restrictive ne peut être condamné à faire respecter celle-ci au détriment du droit acquis par le tiers de bonne foi.
B. Les voies d’action de la copropriété : l’action oblique et l’action du syndicat des copropriétaires
Lorsque le locataire cause des troubles contraires au règlement de copropriété, la collectivité des copropriétaires dispose d’un arsenal spécifique, dont la pièce maîtresse est l’action oblique. La troisième chambre civile a rappelé, dans un arrêt publié au Bulletin du 8 avril 2021, que « un syndicat de copropriétaires a, en cas de carence du copropriétaire-bailleur, le droit d’exercer l’action oblique en résiliation du bail dès lors que le locataire contrevient aux obligations découlant de celui-ci et que ses agissements, contraires au règlement de copropriété, causent un préjudice aux autres copropriétaires » (troisième chambre civile, 8 avril 2021, n° 20-18.327, publié au Bulletin). Le fondement de cette action réside dans l’article 1166 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, désormais codifié à l’article 1341-1 du même code.
L’originalité de l’arrêt du 8 avril 2021 tient à l’extension de cette voie d’action aux copropriétaires pris individuellement. La Cour y a en effet jugé que, « le règlement de copropriété ayant la nature d’un contrat, chaque copropriétaire a le droit d’en exiger le respect par les autres », de sorte que, « titulaire de cette créance, tout copropriétaire peut, à l’instar du syndicat des copropriétaires, exercer les droits et actions du copropriétaire-bailleur pour obtenir la résiliation d’un bail lorsque le preneur méconnaît les stipulations du règlement de copropriété contenues dans celui-ci ». Or, cette action suppose la démonstration de la carence du bailleur, laquelle fut retenue en l’espèce dès lors que la bailleresse, informée par le syndic des nuisances causées par l’activité de la société locataire, n’avait « pas engagé de démarches en vue de permettre le respect du règlement de copropriété ».
La jurisprudence a toutefois circonscrit la condition de carence à la protection des droits du copropriétaire créancier. Des lors, la recevabilité de l’action oblique contre le syndicat des copropriétaires a elle-même été admise au profit d’une locataire, titulaire de baux commerciaux, dont le droit d’usage des parties communes procédait du règlement de copropriété repris par le bail : la troisième chambre civile a retenu, dans son arrêt du 3 juillet 2025, que « la locataire disposait d’un droit d’usage sur les espaces communs et à tout le moins d’une tolérance s’agissant de l’occupation des decks, de sorte qu’elle avait intérêt à agir » en cessation du trouble manifestement illicite résultant du démontage de ses structures (troisième chambre civile, 3 juillet 2025, n° 23-18.576). Cet arrêt illustre la porosité croissante entre les régimes de la copropriété et du bail, le locataire étant admis à se prévaloir directement des stipulations du règlement de copropriété incorporées à son contrat.
L’action en résiliation du bail, qu’elle soit exercée par le bailleur, le syndicat ou un copropriétaire, se conjugue avec les actions indemnitaires fondées sur la responsabilité de plein droit. La victime peut ainsi cumuler la demande en cessation du trouble, la demande en réparation de son préjudice de jouissance et, le cas échéant, la demande de résiliation du bail du locataire troublant. L’article 1240 du code civil, selon lequel « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer » (article 1240 du code civil), demeure le socle des actions en réparation lorsque le trouble ne revêt pas le caractère anormal exigé par l’article 1253.
Le contentieux du trouble de voisinage est par ailleurs soumis à la prescription quinquennale de droit commun. L’article 2224 du code civil dispose que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer » (article 2224 du code civil). La troisième chambre civile a précisé, dans un arrêt du 2 juillet 2026, que « le point de départ de la prescription de l’action pour trouble anormal de voisinage était le jour de la première manifestation du trouble, ou le jour de sa révélation au titulaire du droit, ou de son aggravation » (troisième chambre civile, 2 juillet 2026, n° 24-19.569, pourvois joints avec les n° 24-20.027 et 24-20.075).
Cette règle présente une importance décisive dans les litiges locatifs, où les nuisances s’étalent souvent sur plusieurs années. Le trouble continu ou répétitif fait courir la prescription au jour de sa première manifestation, de sa révélation ou de son aggravation, chaque fait nouveau ouvrant un nouveau point de départ. Par ailleurs, la Cour de cassation a rappelé, dans le même arrêt du 2 juillet 2026, que « la personne qui subit un tel dommage a droit à réparation, quand bien même ce dommage aurait cessé à la date à laquelle le juge statue », solution qui préserve les droits des victimes de troubles anciens dont la cessation est postérieure à l’introduction de l’action.
Enfin, la responsabilité du preneur pour les agissements des personnes qu’il a introduites dans les lieux procède de l’article 1735 du code civil, aux termes duquel « le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires » (article 1735 du code civil). A cet égard, le bailleur, lui-même responsable de plein droit envers les tiers sur le fondement de l’article 1253 du code civil, dispose d’un recours contre son locataire pour les troubles causés par celui-ci ou par les occupants de son chef, dans le cadre de l’action en garantie ou de l’action récursoire.
Conclusion
La codification de l’article 1253 du code civil a conféré à la responsabilité de plein droit du locataire auteur de troubles de voisinage une assise textuelle qui prolonge et stabilise la jurisprudence de la troisième chambre civile. Le locataire est désormais expressément désigné parmi les responsables de plein droit, tandis que tout occupant subissant personnellement un trouble dispose de la qualité pour agir, ainsi que l’a confirmé la Cour de cassation dans son arrêt du 20 novembre 2025. Cette architecture profite tant aux bailleurs, qui peuvent se retourner contre leur preneur, qu’aux copropriétaires, qui disposent de l’action oblique en résiliation du bail en cas de carence du bailleur, et au syndicat des copropriétaires, dont l’action est reconnue de longue date.
L’articulation des voies d’action, de la mise en demeure à la clause résolutoire, de l’action en référé à l’action au fond, doit être conduite avec rigueur au regard des exigences probatoires et de la prescription quinquennale, dont le point de départ a été précisé par l’arrêt du 2 juillet 2026. En pratique, la victime d’un locataire bruyant gagnera à réunir les constats et témoignages établissant la première manifestation du trouble, à notifier le bailleur des nuisances et à vérifier la teneur du règlement de copropriété auquel le bail renvoie, tant la réunion de ces éléments conditionne, au final, l’efficacité des actions engagées sur le fondement de l’article 1253 du code civil et des obligations contractuelles du bail.
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