I. La récupération de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, une faculté strictement subordonnée à la volonté des parties
A. Le régime fiscal de la taxe et le rejet de tout transfert implicite
La taxe d’enlèvement des ordures ménagères constitue une imposition facultative instituée par les communes qui assurent au moins la collecte des déchets ménagers, conformément à l’article 1520 du code général des impôts. Son assiette est établie d’après la valeur locative foncière et son recouvrement est opéré en même temps que celui de la taxe foncière, ce qui entretient une confusion fréquente entre les deux impositions. Or, le redevable légal de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères demeure le propriétaire du local, de sorte que sa répercussion sur le preneur à bail commercial ne peut résulter que d’un accord exprès des parties.
Le statut des baux commerciaux, tel qu’issu du décret du 30 septembre 1953 et codifié aux articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, ne comporte aucune disposition qui dispenserait le bailleur d’une stipulation expresse pour imputer la taxe d’enlèvement des ordures ménagères au locataire. L’article L. 145-40-2 du code de commerce impose d’ailleurs à tout contrat de location de comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, avec l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Une telle exigence de précision contredit l’idée d’une récupération qui se déduirait de l’économie générale du contrat.
La troisième chambre civile a consacré cette exigence dans un arrêt du 19 novembre 2020, rendu à propos d’un bail verbal portant sur un local commercial (Cass. 3e civ., 19 nov. 2020, n° 19-17.197, lien). La cour d’appel avait retenu que le propriétaire bailleur disposait, selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, du droit de récupérer le montant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères sur le locataire, et que la récupération de cette taxe était nécessairement incluse dans le contrat. La Cour de cassation censure ce raisonnement en rappelant que le texte de la loi du 6 juillet 1989 est applicable aux seules locations de locaux à usage d’habitation et qu’« en l’absence d’une stipulation expresse mettant à la charge du locataire commercial la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la cour d’appel a violé les textes susvisés ».
La distinction entre la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et la taxe foncière a, par ailleurs, été explicitement affirmée par la Cour de cassation dans un arrêt du 24 septembre 2020 (Cass. 3e civ., 24 sept. 2020, n° 19-16.888, lien). Le bail en cause obligeait le preneur à rembourser au bailleur la part afférente aux locaux loués dans la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, laquelle était, selon les juges du fond, incluse dans la taxe foncière, de sorte que le preneur devait rembourser le montant de cette dernière. La haute juridiction casse l’arrêt au motif que « la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et la taxe foncière sont deux impositions distinctes » et qu’une clause portant sur la seule taxe foncière ne saurait fonder la récupération de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
B. L’exigence d’une clause claire et précise et l’office du juge dans l’interprétation des stipulations
La jurisprudence ne se contente pas d’exiger une stipulation expresse : elle impose une stipulation d’une précision suffisante, ainsi que l’a rappelé la formation de section dans un arrêt du 16 mai 2024 (Cass. 3e civ., 16 mai 2024, n° 22-19.830, FS-D, lien). Le bail stipulait que la locataire rembourserait à la bailleresse la totalité des charges afférentes directement ou indirectement aux locaux loués, de façon que le loyer soit perçu net de toutes charges, impôts, contributions, taxes et dépenses quelconques. La cour d’appel en avait déduit que la locataire s’était engagée à rembourser toutes les charges, dont la taxe litigieuse. La Cour de cassation juge que « la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ne peut être mise à la charge du locataire d’un bail commercial qu’en vertu d’une clause claire et précise » et censure la décision en l’absence d’une stipulation claire et précise la mettant à la charge de la locataire.
Cette solution révèle une gradation notable dans le contrôle de la clause de répartition des impôts. Une stipulation qui désigne nommément la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, ou qui énumère de façon exhaustive les impositions transférées, satisfait à l’exigence de clarté ; une clause de style, qui se borne à viser les charges afférentes aux locaux ou à renvoyer aux usages, demeure en revanche inopérante. Or, la formulation retenue par le contrat conditionne directement l’issue du contentieux : le bailleur qui s’est prévalu d’une clause générale s’expose à la restitution des sommes perçues, tandis que celui qui a inséré une stipulation précise peut en exiger le paiement, le cas échéant par voie de commandement visant la clause résolutoire du bail.
La même solution avait été retenue par un arrêt du 13 septembre 2018, qui avait approuvé les juges du fond d’avoir écarté une clause mettant à la charge du preneur « sa quote-part des charges, taxes et dépenses de toutes natures afférentes à l’immeuble » (Cass. 3e civ., 13 sept. 2018, n° 17-22.498, lien). La Cour de cassation approuve le raisonnement selon lequel « la taxe d’ordures ménagères ne pouvait être mise à la charge du preneur qu’en vertu d’une stipulation expresse du bail et qu’elle ne constituait pas une charge afférente à l’immeuble ». Des lors, une clause générale de répartition des charges ne suffit pas à opérer le transfert de cette imposition, dont la nature de taxe personnelle au bailleur s’oppose à toute assimilation à une charge locative ordinaire.
La circonstance que le preneur profite effectivement du service de collecte des déchets ne saurait davantage suppléer l’absence de stipulation. Dans un arrêt du 13 décembre 2018, la Cour de cassation a censuré une cour d’appel qui, pour rejeter la demande en remboursement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères formée par une société locataire, retenait que « celle-ci correspond à des services dont la SGH profite », alors qu’elle avait constaté que les baux ne contenaient aucune stipulation spécifique visant expressément cette taxe (Cass. 3e civ., 13 déc. 2018, n° 17-28.055, lien). Le bénéfice du service rendu ne caractérise donc pas un accord des parties sur la charge fiscale, dont le transfert demeure soumis à l’exigence d’une mention expresse.
Par ailleurs, l’office du juge dans l’interprétation des clauses fiscales du bail obéit aux règles du droit commun des contrats, telles que codifiées à l’article 1103 du code civil. La Cour de cassation veille ainsi à ce que les juges du fond ne dénaturent pas les termes clairs et précis des stipulations. Dans un arrêt du 12 septembre 2019, elle a censuré la cour d’appel qui avait écarté la récupération de la taxe foncière alors que « le bail mettait à la charge du preneur tous les impôts auxquels sont assujettis les lieux loués, de sorte que le loyer soit net de toutes charges quelconques, à la seule exception des impôts susceptibles de grever les revenus de location » (Cass. 3e civ., 12 sept. 2019, n° 18-18.018, lien). Une clause d’une telle ampleur, qui vise l’ensemble des impôts auxquels les lieux loués sont assujettis, emporte donc bien le transfert des impositions afférentes aux locaux.
La portée de ces stipulations globales a été précisée par un arrêt du 17 février 2022, qui a approuvé la mise à la charge du preneur de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, de la taxe de balayage et de la taxe sur les locaux commerciaux, en présence d’une clause stipulant que le preneur rembourserait « tous les impôts, contributions et autres taxes, présents ou futurs, grevant les lieux loués, même ceux incombant aux propriétaires, taxes foncières et autres » (Cass. 3e civ., 17 févr. 2022, n° 21-14.558, lien). A cet égard, la qualification d’une clause comme suffisamment précise relève de l’interprétation souveraine des juges du fond, laquelle n’est contrôlée qu’au regard du grief de dénaturation.
II. La preuve, la reddition des comptes et les sanctions de la récupération irrégulière de la taxe
A. La charge de la justification et la restitution des provisions indûment perçues
La récupération de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères s’insère dans le mécanisme plus large des charges, impôts, taxes et redevances imputés au locataire, que l’article R. 145-36 du code de commerce soumet à une reddition annuelle. L’état récapitulatif annuel, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, doit être communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi. Le texte précise, en outre, que « le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci ». La justification documentaire apparaît ainsi comme le pendant procédural de l’exigence de stipulation expresse.
La troisième chambre civile a tiré les conséquences du défaut de justification dans un arrêt du 25 janvier 2023, rendu dans une espèce où le bail comportait une clause mettant à la charge de la locataire « l’ensemble des taxes et impôts afférents aux locaux loués et notamment la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et la taxe foncière en fonction de la superficie louée » (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-17.985, lien). La Cour de cassation énonce que « pour conserver les sommes versées au titre des provisions, en les affectant à sa créance de remboursement d’un ensemble de dépenses et de taxes en application du contrat de bail commercial, le bailleur doit justifier le montant des dépenses et faute d’y satisfaire, doit restituer au preneur les sommes versées au titre des provisions ». Elle en déduit que le bailleur, qui n’avait pas produit les régularisations annuelles des charges de copropriété pour trois exercices, ne justifiait pas du montant réellement réglé et devait restitution au preneur.
Cette obligation de restitution trouve son fondement dans les règles du paiement de l’indu, codifiées à l’article 1302-1 du code civil, aux termes duquel celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu. Le preneur qui s’est acquitté de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères en l’absence de stipulation expresse, ou dont le bailleur ne justifie pas des sommes réclamées, dispose donc d’une action en répétition à l’encontre de son bailleur, action dont l’issue dépend de la démonstration du caractère indu des paiements. En pratique, la demande de restitution portera le plus souvent sur une pluralité d’exercices, ce qui impose au preneur de conserver l’ensemble des appels de provisions et des états récapitulatifs annuels reçus, la charge de la preuve de l’absence de stipulation ou de l’absence de justification incombant à celui qui réclame la restitution.
Le contentieux de la récupération de la taxe peut, en outre, se présenter dans le cadre d’une procédure collective ouverte à l’encontre du preneur, ainsi que l’illustre un arrêt du 17 décembre 2015 relatif à l’admission d’une créance de charges au passif d’une procédure de sauvegarde (Cass. 3e civ., 17 déc. 2015, n° 14-20.129, lien). Le locataire opposait à la bailleresse l’existence d’une transaction et d’un accord limitant la répétition des charges à la seule taxe d’ordures ménagères, mais la Cour de cassation a approuvé les juges du fond d’avoir écarté la preuve d’une transaction dès lors que le protocole d’accord n’avait reçu que la seule signature du locataire. L’exigence probatoire apparaît donc d’autant plus rigoureuse que la récupération intervient dans un contexte collectif.
B. Les arrêts de 2024 et 2026 : la confirmation du principe et les enseignements pour la rédaction des baux
La jurisprudence la plus récente confirme l’exigence d’une stipulation expresse tout en sanctionnant les excès contraires. Dans un arrêt du 4 juin 2026, la Cour de cassation était saisie d’un litige opposant des copropriétaires bailleurs à une société exploitant une résidence de tourisme, à propos notamment de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-22.452, lien). La cour d’appel avait rejeté la demande de l’un des bailleurs au motif « qu’à défaut de clause expresse concernant la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, cette taxe ne pouvait être mise à la charge du preneur la société HMC alors même que l’enlèvement des ordures ménagères est inhérent à l’exploitation de l’immeuble exploité en résidence de tourisme ». La troisième chambre civile casse l’arrêt au visa de l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, au motif que le bail stipulait expressément que « le preneur s’oblige à acquitter la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ».
Cet arrêt du 4 juin 2026 présente un double intérêt. D’une part, il rappelle que la mention expresse de la taxe dans le bail suffit à fonder sa récupération, sans qu’il soit besoin d’une stipulation d’une précision surabondante. D’autre part, il confirme que le juge ne peut, en sens inverse, suppléer le silence du contrat au motif que le service de collecte serait inhérent à l’exploitation : la récupération demeure une question de volonté contractuelle, non une question d’opportunité économique. Or, cette solution s’articule harmonieusement avec l’arrêt du 16 mai 2024 précité, qui exigeait une clause claire et précise : les deux décisions dessinent un régime équilibré, où la stipulation expresse suffit mais où aucune clause générale ou aucun usage ne peut s’y substituer.
La même espèce de 2026 révèle, par ailleurs, l’articulation entre le bail commercial et le statut de la copropriété, puisque les bailleurs étaient copropriétaires de lots donnés à bail commercial. La Cour de cassation a censuré la cour d’appel qui n’avait pas répondu aux conclusions soutenant que les frais d’assurance et de nettoyage des parties privatives, inclus dans les charges générales, n’avaient pas la nature de charges de copropriété au sens de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Cette censure, prononcée sur le fondement de l’article 455 du code de procédure civile, illustre la vigilance de la haute juridiction quant à la double nature des sommes réclamées au preneur commercial, entre charges de copropriété et charges locatives récupérables.
La question de la répartition de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères présente, en outre, une incidence sur la détermination de la valeur locative du bail. L’article L. 145-33 du code de commerce dispose que la valeur locative est déterminée d’après, notamment, les obligations respectives des parties, et l’article R. 145-8 du même code précise que « les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative ». En conséquence, le transfert de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères au preneur, lorsqu’il est expressément stipulé, doit être pris en compte dans la fixation du loyer renouvelé ou révisé, sous peine de laisser au bailleur le bénéfice cumulé de la taxe et d’un loyer non diminué.
Cet aspect distingue la taxe d’enlèvement des ordures ménagères des charges locatives ordinaires, qui ne sont pas de nature à minorer la valeur locative dès lors qu’elles correspondent à un service rendu au preneur. La taxe, en revanche, est une imposition personnelle dont le poids économique doit, lorsqu’il est transféré au locataire, se répercuter sur le niveau du loyer, conformément au principe d’équivalence consacré par l’article R. 145-8 précité. Or, les arrêts du 24 septembre 2020 et du 16 mai 2024 rappellent que ce transfert n’opère pas par la seule clause de style : il en résulte que la minoration corrélative de la valeur locative ne peut elle-même être retenue qu’à la condition que le bail ait valablement mis la taxe à la charge du preneur, faute de quoi le bailleur conserverait un loyer intégral tout en étant débiteur de l’imposition.
Des lors, la rédaction des baux commerciaux doit être conduite avec une attention particulière à la fiscalité locale. L’inventaire précis et limitatif exigé par l’article L. 145-40-2 du code de commerce doit mentionner nommément la taxe d’enlèvement des ordures ménagères lorsque le bailleur entend la récupérer, ainsi que sa répartition entre les parties, afin d’éviter toute contestation ultérieure portant sur la portée de la clause. La traçabilité documentaire constitue, en parallèle, le second pilier de la sécurisation : la communication de l’état récapitulatif annuel dans les délais de l’article R. 145-36 du code de commerce et la production des justificatifs sur demande permettent au bailleur de préserver sa créance et au preneur d’exercer son contrôle. Enfin, la mention du sort de la taxe dans les clauses relatives au loyer, à sa révision et à sa fixation lors du renouvellement, évite que la récupération fiscale ne vienne fausser le débat sur la valeur locative, qui oppose fréquemment bailleurs et preneurs devant le juge des loyers commerciaux.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile, constante depuis 2015, subordonne la récupération de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères à l’existence d’une stipulation expresse, claire et précise du bail commercial, à l’exclusion de toute clause générale ou de toute considération tirée de l’utilité du service pour le preneur. Les arrêts du 16 mai 2024 et du 4 juin 2026 confirment ce régime et rappellent, en miroir, que le juge ne saurait ni suppléer le silence du contrat ni priver d’effet une stipulation expresse. La récupération de cette imposition, dont le redevable légal demeure le propriétaire, appelle ainsi une double vigilance : contractuelle, lors de la rédaction du bail et de son inventaire des charges, et probatoire, lors de la liquidation annuelle des comptes. Le preneur qui subit une récupération irrégulière dispose d’une action en restitution fondée sur l’article 1302-1 du code civil, dont le succès suppose la démonstration de l’absence de stipulation ou l’absence de justification des sommes réclamées. La sécurisation des relations locatives en la matière demeure, dès lors, une question de méthode contractuelle autant que de contentieux, ce qui justifie l’accompagnement d’un avocat spécialisé en bail commercial.
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