I. La mensualisation du loyer commercial : une faculté d’ordre public au service de la trésorerie du preneur
A. Le mécanisme de la mensualisation de plein droit institué par l’article L145-32-1 du Code de commerce
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a introduit dans le statut des baux commerciaux un dispositif dont la portée pratique est immédiate : la mensualisation de plein droit du loyer commercial. L’article L145-32-1 du Code de commerce, créé par l’article 62 de la loi précitée, dispose désormais que « le paiement mensuel du loyer est de droit lorsque le preneur à bail d’un local destiné à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal en fait la demande, sous réserve de l’absence d’arriérés dans le paiement des sommes dues au titre du loyer et des charges, qui n’ont pas fait l’objet d’une contestation préalable ». Cette disposition rompt avec la pratique traditionnelle du paiement trimestriel à terme à échoir qui prévalait dans la majeure partie des baux commerciaux et qui faisait peser sur la trésorerie des commerçants une charge financière anticipée particulièrement lourde. La mensualisation prend effet à compter de l’échéance suivante de paiement du loyer prévue par le bail, sans que le bailleur ne puisse s’y opposer, dès lors que les conditions légales de l’absence d’arriérés non contestés sont satisfaites.
Cette nouvelle prérogative, qui s’inscrit dans un mouvement plus large de protection de la trésorerie des petites et moyennes entreprises, bénéficie aux preneurs exerçant une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal. Le législateur a entendu réserver ce dispositif aux commerçants et artisans pour lesquels la charge d’un loyer trimestriel payable d’avance constitue une immobilisation de trésorerie disproportionnée au regard de leurs capacités financières. La loi du 26 mai 2026, publiée au Journal officiel du 27 mai 2026, est entrée en vigueur le 28 mai 2026 pour les baux en cours, ce qui signifie que tout preneur éligible peut d’ores et déjà solliciter la mensualisation de son loyer, y compris dans le cadre d’un bail conclu antérieurement, sans que le bailleur puisse invoquer les stipulations contractuelles contraires pour s’y opposer. En effet, l’article L145-15 du Code de commerce, dans sa rédaction résultant de la même loi, inclut désormais expressément l’article L145-32-1 parmi les dispositions auxquelles il ne peut être dérogé par convention : « sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-32-1, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54 ». Le caractère d’ordre public de cette nouvelle faculté est ainsi formellement consacré.
La rédaction de l’article L145-32-1 appelle néanmoins plusieurs observations sur les conditions de sa mise en œuvre. D’une part, la mensualisation est subordonnée à une demande expresse du preneur, ce qui exclut toute automaticité et laisse au locataire le choix de conserver, s’il le souhaite, une périodicité de paiement différente. D’autre part, la condition tenant à l’absence d’arriérés ayant fait l’objet d’une contestation préalable introduit une nuance importante : seuls les arriérés non contestés font obstacle à la demande de mensualisation, ce qui signifie que le preneur qui conteste sérieusement une créance de loyer ou de charges ne saurait se voir opposer un refus fondé sur cette contestation. Par ailleurs, le texte ne prévoit aucune formalité particulière pour la demande de mensualisation, qui peut donc être formulée par simple lettre recommandée avec demande d’avis de réception, voire par courrier électronique si le bail le permet. La prise d’effet à l’échéance suivante garantit une transition rapide et évite toute discussion sur un éventuel effet rétroactif.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation n’a pas encore eu l’occasion de se prononcer sur l’interprétation de l’article L145-32-1, mais sa jurisprudence antérieure relative aux clauses impératives du statut des baux commerciaux fournit des indications précieuses sur l’office du juge confronté à une clause contraire. Dans un arrêt du 15 juin 2023 (pourvoi n° 21-23.902, publié au Bulletin), la troisième chambre civile a rappelé avec fermeté que « selon la combinaison des articles 1er et 4 de l’ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020, les personnes physiques et morales de droit privé qui, exerçant une activité économique particulièrement touchée par les conséquences économiques, financières et sociales de la propagation du covid-19, ne peuvent encourir d’exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d’activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux ». Si le contexte factuel de cet arrêt est distinct de celui de la mensualisation, le raisonnement de la Cour illustre la rigueur avec laquelle elle sanctionne les dispositions conventionnelles qui méconnaissent les règles impératives du statut.
B. L’articulation de la mensualisation avec le droit du renouvellement et la fixation du loyer
La mensualisation du loyer ne constitue pas une mesure isolée mais s’intègre dans l’architecture globale du statut des baux commerciaux, tel qu’il résulte des articles L145-1 et suivants du Code de commerce. Son articulation avec le droit du renouvellement mérite une attention particulière, notamment dans l’hypothèse où le bail arrive à échéance alors qu’une demande de mensualisation a été formulée. Le principe de mensualisation est en effet applicable aux baux en cours, ce qui inclut les baux à durée expirée dans lesquels le preneur se maintient en vertu du droit au renouvellement ou en attente du paiement de l’indemnité d’éviction. La question se pose également dans le cadre du bail renouvelé : dès lors que le nouveau bail est réputé conclu aux clauses et conditions du bail expiré, sous réserve des modifications convenues ou imposées par la loi, la mensualisation acquise pendant le bail expiré se poursuit de plein droit dans le cadre du bail renouvelé, à moins que les parties n’en conviennent autrement ou que le preneur ne renonce à cette modalité de paiement.
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile en matière de fixation du loyer du bail renouvelé éclaire indirectement la question de l’articulation entre les nouvelles règles de paiement et le mécanisme du plafonnement. Dans un arrêt du 30 mai 2024 (pourvoi n° 22-16.447, publié au Bulletin et au Rapport), la Cour de cassation a jugé que « les dispositions du code de commerce relatives à la fixation du prix du bail renouvelé étant supplétives de la volonté des parties, celles-ci sont libres de déterminer des conditions de fixation du prix du bail renouvelé excluant une fixation judiciaire à la valeur locative ». Cette solution, qui concerne spécifiquement les loyers binaires comprenant une part variable, consacre le principe de liberté contractuelle dans le cadre des dispositions supplétives du statut. Or, l’article L145-32-1 étant d’ordre public, il n’appartient pas aux parties d’y déroger, même dans le cadre d’un renouvellement amiable ou judiciaire. La distinction entre les dispositions supplétives et les dispositions impératives du statut, rappelée avec force par la Cour de cassation dans l’arrêt précité, constitue donc une grille de lecture essentielle pour appréhender la portée de la réforme de mai 2026.
Par ailleurs, la fixation du loyer du bail renouvelé obéit à des règles qui ne sont pas affectées par la mensualisation. Dans un arrêt du 18 septembre 2025 (pourvoi n° 24-13.288, publié au Bulletin), la troisième chambre civile a précisé que « la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux ». Cette jurisprudence, qui maintient une approche exigeante du déplafonnement, rappelle que le loyer fixé selon la valeur locative demeure régi par les critères de l’article L145-33, et que la mensualisation, modalité de paiement et non élément de fixation du loyer, n’affecte en rien le quantum de celui-ci. En d’autres termes, la mensualisation ne constitue ni un facteur de minoration ni un facteur de majoration du loyer, mais simplement une règle relative à l’exigibilité des sommes dues.
Le droit d’option du bailleur, mécanisme essentiel du statut des baux commerciaux, n’est pas davantage affecté par l’introduction de la mensualisation de plein droit. Dans un arrêt du 27 février 2025 (pourvoi n° 23-18.219, publié au Bulletin), la Cour de cassation a rappelé que « lorsque le bailleur exerce son droit d’option, le locataire devient redevable d’une indemnité d’occupation, égale à la valeur locative, qui se substitue rétroactivement au loyer dû, et ce à compter de la date d’expiration du bail dont le bailleur avait d’abord accepté le principe du renouvellement ». L’indemnité d’occupation ainsi déterminée obéit à un régime distinct de celui du loyer, et la question de savoir si la mensualisation de l’article L145-32-1 lui est applicable reste ouverte, le texte ne visant expressément que le « paiement mensuel du loyer ». Une interprétation littérale conduirait à exclure l’indemnité d’occupation du champ d’application de la mensualisation de droit, mais une interprétation téléologique, fondée sur la finalité protectrice de la loi, pourrait conduire à une solution contraire. La Cour de cassation sera sans doute appelée à trancher cette difficulté dans les prochaines années.
II. L’encadrement légal des garanties : un nouveau régime contraignant pour le bailleur
A. Le plafonnement du dépôt de garantie et l’extension du domaine des clauses réputées non écrites
La loi du 26 mai 2026 a profondément remanié l’article L145-40 du Code de commerce, qui constitue désormais le socle du nouveau régime des garanties dans le bail commercial. Dans sa rédaction antérieure, cet article se bornait à prévoir que les loyers payés d’avance, sous quelque forme que ce soit, et même à titre de garantie, portent intérêt au profit du locataire pour les sommes excédant deux termes de loyer. La version issue de la loi de simplification introduit trois innovations majeures : premièrement, un plafonnement explicite du dépôt de garantie à un trimestre de loyer pour les locaux mentionnés à l’article L145-32-1, à savoir les locaux destinés à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal ; deuxièmement, une extension de ce plafonnement à « la valeur des biens, des titres, des engagements et des garanties de toute nature demandés afin d’assurer la bonne exécution du contrat de bail » ; troisièmement, un encadrement strict des délais et modalités de restitution des sommes versées à titre de garantie.
Le nouveau deuxième alinéa de l’article L145-40 dispose que « les sommes payées à titre de garantie par le preneur à bail d’un local mentionné à l’article L. 145-32-1 ne peuvent excéder le montant des loyers dus au titre d’un trimestre ». La rédaction retenue par le législateur est remarquable par sa généralité : elle ne se limite pas au dépôt de garantie stricto sensu mais englobe l’ensemble des sûretés réelles et personnelles constituées par le preneur pour garantir l’exécution de ses obligations. Ainsi, un cautionnement bancaire, une garantie à première demande, un nantissement de fonds de commerce ou toute autre sûreté consentie par le preneur sont soumis au même plafond d’un trimestre de loyer. Cette disposition bouleverse la pratique antérieure, dans laquelle il n’était pas rare que les bailleurs exigent des dépôts de garantie représentant six mois, voire un an de loyer, ou des cautionnements solidaires sans limitation de montant. La jurisprudence devra préciser les modalités d’appréciation de la valeur des garanties constituées sous une forme autre que le versement d’une somme d’argent, notamment s’agissant des cautionnements dont le quantum n’est pas nécessairement limité au montant du loyer trimestriel.
La Cour de cassation a déjà eu l’occasion, dans le cadre du régime antérieur, de se prononcer sur la restitution du dépôt de garantie et sur l’interprétation des clauses contractuelles relatives aux garanties. Dans un arrêt du 12 décembre 2024 (pourvoi n° 23-16.858), la troisième chambre civile a censuré une cour d’appel qui avait refusé de mettre à la charge du crédit-bailleur l’obligation de restitution du dépôt de garantie, en énonçant que « le contrat de bail commercial ne restreignait pas les obligations du crédit-bailleur, en cas de non-levée de l’option d’achat par le crédit-preneur, à l’hypothèse d’un maintien dans les lieux de la locataire ». Cette décision illustre l’attachement de la Cour au respect de la force obligatoire du contrat, consacrée par l’article 1134 ancien du Code civil, désormais codifié à l’article 1103, et son refus d’ajouter au contrat des conditions qu’il ne prévoit pas. Le nouvel article L145-40, en instaurant un plafonnement légal impératif, restreint considérablement la liberté contractuelle dont disposaient jusqu’alors les parties, et son inclusion dans la liste de l’article L145-15 interdit toute clause qui y dérogerait.
L’intégration de l’article L145-32-1 dans la liste des dispositions d’ordre public visées à l’article L145-15, déjà évoquée, s’accompagne du maintien dans cette liste des articles L145-37 à L145-41, dont l’article L145-40 fait partie. Il en résulte que toute clause du bail qui prévoirait un dépôt de garantie excédant un trimestre de loyer, ou qui imposerait des garanties disproportionnées, est réputée non écrite. La sanction est donc la nullité partielle de la clause litigieuse, le surplus du bail demeurant en vigueur. Cette solution, déjà appliquée aux clauses contraires au droit au renouvellement ou à la révision triennale, s’étend désormais aux clauses relatives à la mensualisation et à l’encadrement des garanties. Le juge, saisi d’une telle contestation, devra réduire la clause au montant légalement admissible, sans pouvoir substituer son appréciation à celle du législateur quant au quantum du plafonnement.
B. Les obligations de restitution des garanties et leur sort en cas de mutation du bien loué
Le nouvel article L145-40 innove également en matière de restitution des sommes versées à titre de garantie, un aspect du régime antérieur qui donnait lieu à un contentieux abondant. L’avant-dernier alinéa du texte dispose désormais que « les sommes payées à titre de garantie par le preneur à bail lui sont restituées dans un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois à compter de la remise des clés, en mains propres ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du preneur, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées ». Ce délai de trois mois, qui constitue une innovation majeure par rapport au droit antérieur dans lequel aucun délai légal n’était prévu, s’impose au bailleur sous peine d’engager sa responsabilité contractuelle. La remise des clés constitue le point de départ de ce délai, ce qui évite les difficultés d’interprétation liées à la date de résiliation du bail ou à la date d’effet du congé.
La Cour de cassation, avant même l’entrée en vigueur de la loi du 26 mai 2026, avait eu à connaître de litiges relatifs à la restitution du dépôt de garantie en cas de pluralité de débiteurs ou en cas de restructuration du groupe auquel appartient le bailleur. L’arrêt du 12 décembre 2024 précité (pourvoi n° 23-16.858) illustre la complexité des montages contractuels dans lesquels le dépôt de garantie est versé à une entité distincte du bailleur : en l’espèce, la locataire avait réglé le dépôt de garantie au crédit-bailleur, à la demande de la SCI bailleresse, et la Cour a considéré que l’obligation de restitution incombait à la SCI bailleresse, nonobstant le fait que les fonds aient été perçus par le crédit-bailleur. Le nouveau texte simplifie cette situation en prévoyant une obligation de restitution à la charge du bailleur, quel que soit le bénéficiaire effectif du versement.
Le dernier alinéa de l’article L145-40 traite spécifiquement du sort des garanties en cas de mutation du bien loué, hypothèse fréquente dans la vie des baux commerciaux. Le texte prévoit que « en cas de mutation à titre gratuit ou à titre onéreux des locaux pris à bail, l’obligation de restitution au preneur des sommes payées à titre de garantie est transmise au nouveau bailleur ». Cette transmission légale de l’obligation de restitution, qui s’opère de plein droit par l’effet de la vente, protège le preneur contre le risque de se trouver face à un ancien bailleur dessaisi des fonds et à un nouveau bailleur qui n’en a pas bénéficié. Le mécanisme est complété par une disposition relative aux garanties autres que le dépôt de garantie : « le cas échéant, la mutation entraîne de droit la caducité des garanties de toute nature mentionnées au deuxième alinéa du présent article. Elle emporte l’obligation pour le cédant de restituer au preneur les documents afférents et de procéder aux mainlevées nécessaires dans un délai de six mois ». Cette caducité automatique des garanties en cas de vente constitue une innovation considérable qui modifie l’équilibre économique de l’opération de cession, puisqu’elle contraint le nouveau bailleur à reconstituer ses sûretés, ce qui peut, dans certains cas, conduire à renégocier les conditions du bail.
Enfin, le texte distingue le délai de restitution du dépôt de garantie, fixé à trois mois, du délai de restitution des autres garanties, fixé à six mois. Cette distinction se justifie par la nature différente des opérations : la restitution d’une somme d’argent est une opération simple, tandis que la mainlevée d’un nantissement, la libération d’un cautionnement ou la restitution de titres peuvent nécessiter des démarches plus complexes auprès des établissements bancaires ou des registres publics. L’obligation pour le cédant de restituer au preneur « les documents afférents » et de procéder aux « mainlevées nécessaires » dans le délai de six mois est assortie d’une sanction implicite : le cédant qui ne s’exécuterait pas dans ce délai engagerait sa responsabilité contractuelle envers le preneur, lequel pourrait solliciter des dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de l’immobilisation des garanties au-delà du délai légal. Le juge du fond, saisi d’une telle action, devrait apprécier le préjudice au regard des circonstances de l’espèce, notamment de la nature des garanties constituées et des diligences accomplies par le cédant pour les libérer.
Par ailleurs, la réforme du 26 mai 2026 s’inscrit dans une évolution plus large du droit des garanties dans les baux commerciaux, dont la troisième chambre civile s’était déjà fait l’écho dans un arrêt du 11 juillet 2024 (pourvoi n° 22-17.252), qui concernait l’étendue de l’engagement de la caution solidaire et la rédaction du contrat de bail par l’agent immobilier. La Cour y rappelle, implicitement, que le formalisme du cautionnement et la rigueur des obligations qui en découlent imposent une rédaction claire et précise des clauses de garantie. Le nouveau plafonnement légal et l’encadrement des délais de restitution participent de cette même exigence de transparence et de protection de la partie réputée la plus faible, en l’occurrence le preneur à bail commercial.
Conclusion
La loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique apporte aux baux commerciaux des modifications dont la technicité ne doit pas masquer l’importance pratique pour les acteurs économiques. La mensualisation de plein droit du loyer, instituée par l’article L145-32-1, et l’encadrement strict des garanties, résultant de la nouvelle rédaction de l’article L145-40, constituent deux piliers d’une réforme qui rééquilibre la relation entre bailleur et preneur au bénéfice de ce dernier. Le caractère d’ordre public de ces dispositions, consacré par leur inclusion dans la liste de l’article L145-15, interdit toute dérogation conventionnelle et confère au juge un pouvoir de réduction des clauses excessives. La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, dont les décisions récentes rappellent avec constance la primauté des dispositions impératives du statut sur la liberté contractuelle, fournit un cadre d’interprétation qui devrait guider l’application de ces textes nouveaux. Les praticiens du droit des baux commerciaux devront intégrer ces nouvelles règles dans la rédaction des contrats, la négociation des renouvellements et le traitement des contentieux, en veillant à ce que les garanties constituées respectent le plafond légal et que les clauses de paiement intègrent la faculté de mensualisation.
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