Un arrêté de mise en sécurité bouleverse immédiatement la relation locative : l’occupant peut être évacué, le logement devenir inaccessible, le loyer cesser d’être dû et le propriétaire devoir organiser un hébergement ou un relogement. Pourtant, dans les jours qui suivent un effondrement de plafond, une fissure structurelle, un incendie ou une alerte sur la solidité de l’immeuble, les mêmes questions reviennent : faut-il encore payer le loyer, à quelle date la suspension commence-t-elle, peut-on récupérer les sommes déjà versées et qui finance l’hôtel ou le nouveau logement ?

L’actualité judiciaire apporte une réponse nette. Le 27 juillet 2026, le tribunal judiciaire de Marseille a rappelé que la suspension attachée à un arrêté de mise en sécurité joue de plein droit et peut conduire au remboursement des loyers perçus pendant sa durée. Cette décision intervient alors que plusieurs évacuations d’immeubles ont récemment replacé les droits des occupants au centre du débat. Le point décisif n’est pas seulement l’état matériel du logement : il faut lire l’arrêté, sa date de notification ou d’affichage, les locaux visés, l’existence d’une interdiction d’habiter et, surtout, l’éventuelle mainlevée. Voici la méthode pour déterminer ce qui reste dû, obtenir restitution et exiger une solution d’hébergement adaptée.

I. Arrêté de mise en sécurité : à partir de quand le loyer est-il suspendu et remboursable ?

A. Comment vérifier que l’arrêté suspend réellement le loyer ?

Un logement dégradé, humide ou dangereux ne suffit pas toujours, à lui seul, à autoriser le locataire à interrompre ses paiements. Il faut distinguer trois situations. La non-décence relève d’abord des obligations du bailleur et peut conduire à une injonction de travaux, une réduction judiciaire du loyer ou une consignation décidée par le juge. L’insalubrité vise un danger pour la santé. La mise en sécurité concerne les risques pour la sécurité des personnes causés par les murs, bâtiments, édifices ou installations. Lorsqu’un arrêté administratif est pris sur le fondement des articles L. 511-11 ou L. 511-19 du Code de la construction et de l’habitation, un régime spécial protège l’occupant.

Le premier document à obtenir est donc l’arrêté lui-même, pas un simple courriel du syndic, un rapport d’expert ou une consigne orale des pompiers. L’article L. 511-11 du Code de la construction et de l’habitation, vérifié dans sa version en vigueur, permet notamment à l’autorité de prescrire « L’interdiction d’habiter, d’utiliser, ou d’accéder aux lieux, à titre temporaire ou définitif. » L’arrêté peut également ordonner des réparations, des mesures conservatoires, une démolition partielle ou la cessation de la mise à disposition du local à des fins d’habitation.

En cas d’urgence, la procédure est plus rapide. L’article L. 511-19 du même code prévoit : « En cas de danger imminent, manifeste ou constaté […] l’autorité compétente ordonne par arrêté et sans procédure contradictoire préalable les mesures indispensables pour faire cesser ce danger ». Une évacuation décidée dans l’urgence peut donc précéder les échanges contradictoires habituels. Elle ne doit pas être confondue avec une simple précaution privée décidée par un propriétaire ou un syndic.

Dans la procédure ordinaire, les occupants doivent être informés. Selon l’article L. 511-10 du Code de la construction et de l’habitation, « L’autorité compétente à l’initiative de la procédure informe concomitamment les occupants de l’engagement de la procédure contradictoire ». L’information peut être donnée par courrier, remise contre signature ou affichage sur la façade. En copropriété, lorsque seules les parties communes sont concernées, les échanges sont menés avec le syndicat représenté par le syndic, qui doit informer immédiatement copropriétaires et occupants.

Cette mécanique explique pourquoi un locataire peut ne recevoir l’arrêté que tardivement. Il faut alors demander une copie certifiée ou complète à la mairie, au service communal d’hygiène et de santé, à la préfecture selon la mesure, au syndic et au bailleur. Le dossier doit faire apparaître :

• la date de signature de l’arrêté ;
• la date d’envoi de sa notification au propriétaire ou à l’occupant ;
• la date et la preuve de son affichage en mairie et sur la façade ;
• l’adresse, le bâtiment, les lots ou les parties communes visés ;
• la nature temporaire ou définitive de l’interdiction ;
• le délai imparti pour les travaux ;
• les obligations d’hébergement ou de relogement ;
• l’existence éventuelle d’un arrêté de mainlevée.

Le régime bénéficie largement aux occupants de bonne foi. L’article L. 521-1 du Code de la construction et de l’habitation définit l’occupant comme « le titulaire d’un droit réel conférant l’usage, le locataire, le sous-locataire ou l’occupant de bonne foi » lorsque les locaux constituent son habitation principale. Un bail écrit est une preuve forte, mais l’absence momentanée de quittances ou une occupation de bonne foi ne prive donc pas automatiquement de toute protection.

En copropriété, une erreur fréquente consiste à croire que la suspension ne concerne que l’appartement où le désordre est visible. La cour d’appel de Chambéry, le 2 juin 2026, RG n° 25/01035, a rappelé mot pour mot : « Il est en effet de jurisprudence constante que lorsqu’un arrêté de péril vise des parties communes d’un immeuble en copropriété, comme en l’espèce, l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation s’applique à la totalité des lots comprenant une quote-part dans ces parties communes (voir sur ce point notamment :3e Civ., 20 octobre 2016, n° 15-22.680, Bull. 2016, III, n° 139). » La formulation exacte de l’arrêté demeure essentielle, mais un bailleur ne peut pas écarter le texte au seul motif que la fissure, le mur ou le plancher dangereux est une partie commune.

Inversement, un signalement, un diagnostic de performance énergétique défavorable, des moisissures ou un constat privé ne produisent pas automatiquement les mêmes effets financiers qu’un arrêté. Tant que le régime administratif spécial n’est pas déclenché, le locataire évite de cesser unilatéralement tout paiement : il met le bailleur en demeure, saisit les services compétents, conserve les preuves et demande au juge les mesures adaptées. Cette prudence protège contre un commandement de payer fondé sur une dette qui resterait juridiquement exigible.

B. Quel calcul appliquer pour suspendre, restituer et reprendre le paiement du loyer ?

Le calendrier légal n’est pas toujours celui imaginé par les parties. L’arrêté peut être signé le 13 mars, reçu le 18 mars et affiché le 20 mars : le locataire ne choisit pas librement le jour où il arrête de payer. L’article L. 521-2 du Code de la construction et de l’habitation fixe le point de départ : le loyer « cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble ». Le texte vise le loyer principal et toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation.

Exemple : si la notification est envoyée le 18 mars 2026, le loyer cesse en principe d’être dû le 1er avril 2026. Le loyer de mars ne disparaît pas automatiquement. Si le locataire a néanmoins payé avril, mai et juin, ces sommes sont indues. Le même article prévoit qu’elles « sont restituées à l’occupant ou déduites des loyers dont il devient à nouveau redevable ». Le locataire peut donc demander un virement de remboursement ou, avec un décompte écrit et incontestable, une imputation lorsque le loyer recommence à courir.

La fin de la suspension répond à une règle symétrique. Le loyer redevient exigible le premier jour du mois suivant l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée. Une réparation apparente, un accès de nouveau autorisé par le gardien ou un message du bailleur ne remplace pas nécessairement la mainlevée administrative. Le locataire doit réclamer la décision, vérifier sa date et conserver la preuve de sa notification. Sans cette pièce, un décompte reconstitué par l’agence peut être contesté.

La décision la plus récente identifiée pendant cette analyse illustre ce caractère automatique. Dans son ordonnance du 27 juillet 2026, RG n° 26/02552, le tribunal judiciaire de Marseille écrit exactement : « La suspension des loyers intervenant de plein droit, il n’y a pas lieu de la prononcer, sauf à la constater en raison de l’existence de l’arrêté de mise en sécurité non rapporté à ce jour. » Le juge a accordé une provision correspondant aux loyers versés durant la période protégée. Même si l’affaire portait sur des locaux commerciaux, la règle citée couvre expressément, dans sa rédaction actuelle, les locaux d’habitation, professionnels ou commerciaux.

Pour calculer une demande de remboursement, il est utile d’établir un tableau mensuel avec cinq colonnes : échéance, loyer principal, charges ou autres sommes, paiement réellement effectué et motif de restitution. Il faut joindre les relevés bancaires, quittances, appels d’échéance et courriers de l’agence. Une demande vague portant sur plusieurs années fragilise le dossier. Une demande mois par mois, rattachée à la notification et à la mainlevée, permet au bailleur puis au juge de contrôler immédiatement le montant.

Le bail n’est pas automatiquement anéanti par l’arrêté. L’article L. 521-2 protège sa durée résiduelle : après la mainlevée, celle-ci correspond à ce qui restait à courir au début de la période de suspension. En cas d’interdiction définitive, les contrats poursuivent leurs effets, sauf l’obligation de payer, jusqu’à leur terme, au départ des occupants ou à la date limite prévue par l’arrêté. Le texte précise aussi qu’un occupant resté faute d’offre de relogement conforme demeure un occupant de bonne foi et ne peut pas être expulsé pour ce seul motif.

Les réparations urgentes peuvent par ailleurs ouvrir une autre option. L’article 1724 du Code civil énonce : « Si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail. » Une résiliation choisie par le locataire ne doit cependant pas être confondue avec une disparition automatique du contrat. Avant de remettre les clés, il faut mesurer ses conséquences sur le relogement, le dépôt de garantie, l’assurance et les demandes indemnitaires.

Que faire si le bailleur réclame malgré tout les échéances suspendues ? La réponse écrite doit viser l’arrêté, sa notification, l’article L. 521-2 et le décompte précis. Si un commandement de payer a été délivré, il ne faut pas l’ignorer : sa régularité et les sommes visées doivent être contestées sans attendre. Le locataire peut demander en référé une provision lorsque l’obligation de restitution n’est pas sérieusement contestable, ou agir au fond si le bailleur discute le champ de l’arrêté, la date de notification, la mainlevée ou la qualité d’occupant.

La suspension du loyer ne règle pas tout. Les dépenses personnelles d’électricité, d’assurance ou de garde-meubles ne sont pas nécessairement des sommes versées en contrepartie de l’occupation. Les charges doivent être examinées selon leur nature et le libellé des quittances. Les frais d’hôtel, de déménagement, de double trajet ou de stockage relèvent plutôt des obligations d’hébergement, de relogement et, selon les fautes établies, d’une demande de réparation du préjudice.

II. Qui doit reloger le locataire et quels recours exercer si le propriétaire refuse ?

A. Hébergement temporaire ou relogement définitif : quelles obligations pour le bailleur ?

Le mot « relogement » est souvent utilisé pour toute solution provisoire, mais la loi distingue deux obligations. Si l’interdiction d’habiter est temporaire, ou si les travaux rendent le logement temporairement inhabitable, le propriétaire ou l’exploitant doit assurer un hébergement décent adapté aux besoins des occupants. Si l’interdiction est définitive ou l’évacuation définitive, il doit présenter une offre de relogement correspondant aux besoins et aux possibilités de l’occupant.

L’article L. 521-3-1 du Code de la construction et de l’habitation formule clairement la première obligation : « le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer aux occupants un hébergement décent correspondant à leurs besoins ». Une chambre d’hôtel peut répondre à une urgence de quelques nuits, sans constituer une réponse durable pour une famille avec enfants, une personne à mobilité réduite, un salarié travaillant de nuit ou un occupant qui doit rester près de soins réguliers. L’adéquation se juge concrètement.

Pour une éviction définitive, le même article impose une offre correspondant aux besoins et possibilités de l’occupant. Il ajoute une indemnité : « Le propriétaire ou l’exploitant est tenu de verser à l’occupant évincé une indemnité d’un montant égal à trois mois de son nouveau loyer ». Cette somme couvre les frais de réinstallation. Elle ne se confond pas avec le dépôt de garantie de l’ancien bail, le remboursement des loyers indus ou d’éventuels dommages et intérêts.

La protection subsiste dans plusieurs hypothèses délicates. Elle concerne l’occupant de bonne foi. Elle peut demeurer à la charge du propriétaire si le bail expire entre la notification de l’interdiction définitive et sa date d’effet, ou si le locataire résilie parce que les réparations rendent le logement inhabitable. Le bailleur ne peut donc pas toujours échapper au relogement en soutenant que le contrat vient de prendre fin.

Le tribunal judiciaire de Bobigny, le 30 mars 2026, RG n° 25/09649, a donné un exemple directement applicable à l’habitation. Après avoir constaté un arrêté prononçant une interdiction d’habiter et l’absence de mainlevée, il retient exactement : « La défenderesse ne produit aucun arrêté de mainlevée. Elle sera condamnée à reloger le demandeur. » Le jugement a assorti cette obligation d’une astreinte quotidienne et a également examiné la restitution des loyers indûment perçus.

Si le propriétaire est défaillant, la collectivité n’abandonne pas l’occupant. L’article L. 521-3-2 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que « l’autorité compétente prend les dispositions nécessaires pour les héberger ou les reloger ». Le coût peut ensuite être recouvré contre le propriétaire ou l’exploitant. L’intervention de la commune, de l’établissement public de coopération intercommunale ou d’un organisme de logement social ne transforme donc pas automatiquement la dépense en charge définitive pour la collectivité.

L’occupant doit coopérer loyalement. Une offre se vérifie à partir du nombre de pièces, de la composition familiale, des ressources, de la localisation raisonnable, de l’accessibilité et des contraintes personnelles documentées. Refuser une proposition manifestement inadaptée est différent d’accumuler des refus sans motif. Après trois offres faites dans les conditions légales, le juge peut être saisi d’une demande de résiliation du bail ou du droit d’occupation et d’expulsion. Chaque acceptation, réserve ou refus doit donc être formulé par écrit et justifié par des pièces.

Les obligations peuvent aussi concerner le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires selon l’auteur du danger, le contenu de l’arrêté et les responsabilités. Pour le locataire, la demande immédiate reste dirigée vers la personne tenue par le bail et la mesure administrative. Le bailleur pourra ensuite exercer ses recours contre le syndicat, un constructeur, un assureur ou un voisin responsable. Il ne peut pas laisser l’occupant sans solution au seul motif qu’un litige interne à la copropriété n’est pas tranché.

Le refus d’exécuter les mesures prescrites expose à des sanctions sérieuses. L’article L. 511-22 du Code de la construction et de l’habitation punit notamment « le refus délibéré et sans motif légitime d’exécuter les travaux et mesures prescrits ». Le texte réprime aussi certaines pressions destinées à faire partir les occupants et le non-respect de l’interdiction d’habiter. Face à des menaces, une coupure volontaire, un changement de serrure ou une tentative d’entrée forcée, les preuves doivent être sauvegardées et un signalement rapide peut être nécessaire.

B. Comment obtenir remboursement, hébergement ou relogement à Paris et en Île-de-France ?

La première étape est probatoire. Le locataire rassemble le bail, l’état des lieux, les quittances, les relevés bancaires, l’arrêté complet, les preuves de notification et d’affichage, les courriers de la mairie, du syndic et du bailleur, les rapports techniques, photographies datées, factures d’hôtel, frais de transport, garde-meubles, attestations d’assurance et justificatifs de la composition du foyer. Il conserve aussi toute proposition de relogement et explique immédiatement, par écrit, pourquoi elle est acceptée ou inadaptée.

La deuxième étape consiste à envoyer une mise en demeure chiffrée. Elle demande, selon le dossier :

• la confirmation écrite que le loyer est suspendu depuis une date précise ;
• la restitution des loyers indus, avec un tableau mensuel annexé ;
• la transmission de l’arrêté de mainlevée si le bailleur prétend que le paiement a repris ;
• une solution d’hébergement immédiate ou une offre de relogement précise ;
• le remboursement des frais avancés et l’indemnité de réinstallation, si elle est due ;
• la communication du calendrier et des justificatifs de travaux.

La lettre est adressée au bailleur et à son mandataire. En copropriété, une copie au syndic est utile lorsque les parties communes sont visées. La mairie ou l’autorité ayant pris l’arrêté doit être alertée de la défaillance, car elle peut organiser l’hébergement ou le relogement puis recouvrer le coût. Un appel téléphonique ne remplace pas cette trace écrite.

À Paris, les situations de danger lié au bâti peuvent être signalées aux services municipaux compétents. Dans les autres communes d’Île-de-France, le maire, l’intercommunalité, le service communal d’hygiène et de santé ou la préfecture interviennent selon la nature de la police exercée. L’adresse exacte et la commune déterminent aussi le tribunal territorialement compétent. Les demandes locatives relèvent généralement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble.

Une procédure en référé est adaptée à l’urgence lorsqu’il faut obtenir rapidement un hébergement, une provision sur les loyers indus ou une astreinte. Elle suppose de présenter une obligation qui ne se heurte pas à une contestation sérieuse ou un trouble justifiant une mesure immédiate. Une action au fond devient préférable lorsque les parties discutent longuement la validité de l’arrêté, la responsabilité dans les désordres, l’étendue des préjudices ou plusieurs années de comptes.

Le dossier doit distinguer les demandes. La restitution des loyers découle du calendrier de l’article L. 521-2. L’hébergement ou le relogement découle des articles L. 521-3-1 et L. 521-3-2. Les dommages et intérêts supposent d’identifier un préjudice distinct : perte de meubles, frais supplémentaires non remboursés, atteinte à la santé, trouble de jouissance antérieur à l’arrêté, déménagement imposé ou comportement fautif. Additionner toutes les dépenses dans une somme globale sans fondement séparé réduit la lisibilité de la demande.

Le locataire évite quatre erreurs courantes. Premièrement, il ne cesse pas le paiement sur la seule base d’un logement dégradé sans vérifier l’existence et la portée d’une mesure administrative. Deuxièmement, il ne reprend pas le paiement sur un simple message affirmant que les travaux sont terminés : il demande la mainlevée. Troisièmement, il ne refuse pas oralement une offre de logement sans motiver son inadéquation. Quatrièmement, il ne signe pas une résiliation, un reçu pour solde de tout compte ou une renonciation générale avant d’avoir chiffré les loyers, frais et droits restant en discussion.

Le propriétaire, de son côté, doit réagir dès la notification. Il informe son assureur, son gestionnaire et le syndic, organise l’hébergement, demande les devis et autorisations nécessaires, suit l’exécution des prescriptions et sollicite la mainlevée dès que les mesures ont été réalisées. Il suspend les prélèvements ou appels de loyer à la bonne date et rembourse les sommes indues. Ses recours contre la copropriété, l’assureur ou l’auteur du dommage sont traités parallèlement, sans reporter la protection de l’occupant.

Pour replacer ces démarches dans l’ensemble des contentieux locatifs et de copropriété, la page du cabinet consacrée au droit immobilier à Paris présente les principaux recours. Un article voisin sur le logement privé de chauffage ou d’eau chaude peut aussi être utile lorsque le danger n’a pas encore donné lieu à un arrêté de mise en sécurité.

Conclusion

Un arrêté de mise en sécurité n’autorise pas une improvisation comptable. La suspension du loyer commence au premier jour du mois suivant l’envoi de la notification ou l’affichage légal de l’arrêté et prend fin au premier jour du mois suivant la notification ou l’affichage de la mainlevée. Les loyers indûment payés doivent être restitués ou déduits. Si le logement est temporairement inhabitable, le propriétaire doit assurer un hébergement décent ; si l’éviction est définitive, il doit proposer un relogement adapté et verser, dans les conditions légales, l’indemnité de réinstallation.

La réussite du recours dépend de quelques pièces décisives : arrêté complet, preuve de notification ou d’affichage, absence ou date de mainlevée, décompte mois par mois, preuve des paiements, demandes écrites et justificatifs des besoins du foyer. À Paris et en Île-de-France, une mise en demeure structurée puis, si nécessaire, une saisine rapide du juge peuvent obtenir une provision, une astreinte ou une solution de relogement sans attendre que tous les recours entre propriétaires, syndic et assureurs soient terminés.

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