I. L’application immédiate de la loi nouvelle aux baux en cours : fondement et illustration prétorienne
A. Le principe de l’application immédiate de la loi nouvelle aux situations juridiques non définitivement réalisées
L’article 2 du code civil énonce que la loi ne dispose que pour l’avenir et qu’elle n’a point d’effet rétroactif. Cette disposition, pierre angulaire du droit transitoire français, n’interdit toutefois pas l’application immédiate de la loi nouvelle aux situations juridiques établies avant sa promulgation, dès lors que leurs effets ne sont pas définitivement réalisés. La chambre mixte de la Cour de cassation a consacré cette solution dans un arrêt du 13 mars 1981, en posant que « l’article 2 du code civil ne fait pas obstacle à l’application immédiate des lois nouvelles aux situations juridiques établies avant leur promulgation si elles n’ont pas encore été définitivement réalisées ». Ce principe gouverne l’ensemble du droit transitoire et trouve, en matière de baux commerciaux, une résonance particulière compte tenu de la nature successive du contrat de bail.
Par ailleurs, le contrat de bail commercial, en tant que contrat à exécution successive, génère une situation juridique qui se renouvelle à chaque échéance et dont les effets ne sont, par hypothèse, jamais définitivement acquis avant l’expiration du terme contractuel ou la délivrance d’un congé ayant mis fin au bail sans ouvrir de droit au renouvellement. À cet égard, la troisième chambre civile a eu l’occasion de préciser, dans un arrêt du 16 novembre 2023, qu’« une loi nouvelle ne saurait, sans rétroactivité, régir les effets des situations juridiques définitivement réalisés avant son entrée en vigueur » (Cass. 3e civ., 16 nov. 2023, n° 22-14.089). La Cour en a déduit que l’article L. 145-15 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi du 18 juin 2014 ayant substitué à la nullité des clauses prohibées leur caractère réputé non écrit, n’était pas applicable aux baux ayant pris fin avant l’entrée en vigueur de cette loi sans ouvrir de droit au renouvellement du locataire.
Cette distinction entre absence de rétroactivité et application immédiate a été expressément consacrée par le Conseil constitutionnel, qui a érigé le principe de non-rétroactivité des lois en principe fondamental reconnu par les lois de la République tout en admettant que le législateur puisse, dans un but d’intérêt général, prévoir l’application immédiate de dispositions nouvelles aux situations juridiques en cours. Or, la nature même du statut des baux commerciaux, conçu comme un statut d’ordre public de protection du preneur, justifie précisément qu’il soit fait application immédiate des dispositions nouvelles favorables au locataire, dès lors qu’elles ne portent pas une atteinte disproportionnée aux droits acquis du bailleur.
En conséquence, la ligne de partage entre l’application immédiate et la survie de la loi ancienne se trace au regard d’un critère unique : le bail est-il en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle ? Si tel est le cas, la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux du contrat, quand bien même les faits générateurs de ces effets seraient antérieurs à son entrée en vigueur. Si, en revanche, le bail a pris fin avant cette date, la situation juridique est définitivement réalisée et la loi nouvelle ne saurait en modifier rétroactivement les effets. Ce critère temporel revêt une importance cardinale pour l’application de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, dont les dispositions relatives aux baux commerciaux appellent une analyse minutieuse de leur champ d’application ratione temporis.
B. L’illustration prétorienne du principe au travers du précédent de la loi Pinel du 18 juin 2014
Dès lors, la jurisprudence rendue à propos de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dite loi Pinel, constitue un précédent précieux pour anticiper le traitement contentieux des dispositions transitoires de la loi du 26 mai 2026. La loi Pinel avait, en son article L. 145-15 modifié du code de commerce, substitué à la nullité des clauses faisant échec au droit au renouvellement leur caractère réputé non écrit, sanction dès lors imprescriptible par nature. La troisième chambre civile a dû trancher la question de l’application dans le temps de cette réforme et a, à cette occasion, dégagé des solutions dont la portée dépasse le seul cadre de la loi de 2014.
Dans un arrêt publié au Bulletin du 16 novembre 2023, la Cour de cassation a jugé que la loi Pinel « est applicable aux baux en cours et l’action tendant à voir réputée non écrite une clause du bail n’est pas soumise à prescription » (Cass. 3e civ., 16 nov. 2023, n° 22-14.091). La Haute juridiction précise que « quand bien même la prescription de l’action en nullité des clauses susvisées était antérieurement acquise, la sanction du réputé non écrit est applicable aux baux en cours ». Cette solution, d’une portée considérable, signifie que l’entrée en vigueur de la loi nouvelle a pour effet de ressusciter une action que le preneur avait pu perdre par l’écoulement du délai de prescription biennale sous l’empire de la loi ancienne, pour autant que le bail soit encore en cours à la date d’entrée en vigueur.
Par ailleurs, la troisième chambre civile a étendu ce raisonnement à la clause résolutoire dans un arrêt du 6 novembre 2025, en jugeant que « la loi nouvelle régit les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées » et que « dès lors que l’instance, ayant pour objet de faire constater l’acquisition d’une clause résolutoire dont la validité est contestée au regard de cette loi, est en cours, les effets du commandement délivré au visa de cette clause ne sont pas définitivement réalisés » (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 23-21.334). La Cour en déduit qu’une clause résolutoire prévoyant un délai inférieur au délai légal d’un mois doit être réputée non écrite, même si le commandement a été délivré avant l’entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014, dès lors que le bail était en cours et que l’instance tendant à faire constater l’acquisition de la clause était pendante.
Or, cette jurisprudence est directement transposable à la loi du 26 mai 2026. Les nouvelles dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce, dans leur rédaction issue de la loi n° 2026-403, qui subordonnent désormais l’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience, sont applicables aux instances introduites à compter de l’entrée en vigueur de la loi ainsi qu’aux instances en cours dans lesquelles la résiliation n’a pas encore été constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. Le législateur a d’ailleurs pris soin de préciser que ce nouvel article « s’applique aux demandes tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire introduites à compter de l’entrée en vigueur de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 », ce qui, combiné à la jurisprudence précitée, emporte application immédiate aux instances en cours.
II. Les modalités d’entrée en vigueur échelonnée des dispositions de la loi du 26 mai 2026
A. Les dispositions d’application immédiate aux baux en cours : la mensualisation du loyer et le renforcement de l’encadrement de la clause résolutoire
La loi du 26 mai 2026 comporte plusieurs dispositions dont l’entrée en vigueur est intervenue le 28 mai 2026, soit le lendemain de sa publication au Journal officiel. Parmi celles-ci figure au premier chef l’article L. 145-32-1 du code de commerce, créé par l’article 62 de la loi, qui institue un droit à la mensualisation du paiement du loyer pour le preneur à bail d’un local destiné à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal qui en fait la demande. Le texte précise que cette demande prend effet à compter de l’échéance suivante de paiement du loyer prévue par le bail, sous réserve de l’absence d’arriérés dans le paiement des sommes dues au titre du loyer et des charges n’ayant pas fait l’objet d’une contestation préalable.
Cette disposition nouvelle est d’application immédiate aux baux en cours. En effet, dès lors qu’elle régit les effets légaux d’un contrat à exécution successive dont les échéances de loyer postérieures au 28 mai 2026 ne sont pas définitivement acquittées, elle s’applique sans que le preneur ait à justifier d’une stipulation contractuelle préexistante. La mensualisation du loyer s’impose au bailleur sur simple demande du preneur remplissant les conditions légales, sans qu’une modification du bail par avenant ne soit nécessaire. Par ailleurs, l’article 62 de la loi a modifié l’article L. 145-15 du code de commerce pour y intégrer la référence à l’article L. 145-32-1 parmi les dispositions auxquelles il ne peut être dérogé par convention, de sorte que toute clause, stipulation ou arrangement ayant pour effet de faire échec au droit à la mensualisation est désormais réputé non écrit.
À cet égard, l’article 63 de la loi a également modifié l’article L. 145-41 du code de commerce pour renforcer les conditions dans lesquelles le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire en accordant des délais de paiement. La nouvelle rédaction subordonne désormais l’octroi de tels délais à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience, ce qui constitue un infléchissement notable par rapport à la rédaction antérieure qui laissait au juge une plus grande latitude d’appréciation. La loi précise expressément que cette disposition nouvelle s’applique aux demandes introduites à compter de son entrée en vigueur, ce qui, à la lumière de la jurisprudence du 6 novembre 2025 précitée, doit s’entendre comme incluant les instances en cours dans lesquelles la résiliation n’a pas encore été irrévocablement constatée.
En conséquence, les commandements délivrés antérieurement au 28 mai 2026 au visa d’une clause résolutoire dont les effets n’ont pas encore été constatés par une décision passée en force de chose jugée voient leur sort suspendu à l’appréciation du juge saisi, lequel devra faire application des nouvelles conditions posées par l’article L. 145-41 modifié pour statuer sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire formée par le preneur. Cette solution, qui découle directement du principe de l’application immédiate de la loi nouvelle aux instances en cours, a été expressément consacrée par la troisième chambre civile dans son arrêt publié du 6 novembre 2025.
B. Les dispositions à entrée en vigueur différée : le nouveau régime du dépôt de garantie et des garanties financières au 26 août 2026
La loi du 26 mai 2026 a profondément remanié l’article L. 145-40 du code de commerce en y insérant un régime complet d’encadrement du dépôt de garantie et des sûretés consenties par le preneur. Le texte nouveau prévoit désormais que les sommes payées à titre de garantie par le preneur à bail d’un local commercial ne peuvent excéder le montant des loyers dus au titre d’un trimestre, cette limitation s’étendant à la valeur des biens, des titres, des engagements et des garanties de toute nature demandés afin d’assurer la bonne exécution du contrat de bail. Il institue également une obligation de restitution du dépôt de garantie dans un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois à compter de la remise des clés au bailleur ou à son mandataire.
Par ailleurs, le texte nouveau organise le sort des garanties en cas de mutation du local loué. L’obligation de restitution au preneur des sommes payées à titre de garantie est transmise au nouveau bailleur et la mutation entraîne de droit la caducité des garanties de toute nature mentionnées au texte, le cédant étant tenu de restituer au preneur les documents afférents et de procéder aux mainlevées nécessaires dans un délai de six mois. Cette disposition met fin à une difficulté pratique récurrente tenant au sort du dépôt de garantie en cas de vente de l’immeuble loué, la Cour de cassation ayant antérieurement considéré que la restitution du dépôt de garantie incombait au bailleur originaire, même après la cession de l’immeuble.
Or, et c’est là une disposition transitoire expresse d’une importance pratique considérable, le législateur a prévu que ces nouvelles règles relatives au dépôt de garantie et à sa restitution s’appliquent aux baux en cours d’exécution au 26 mai 2026 lorsque la remise des clés du local intervient à l’expiration d’un délai de trois mois après cette date, soit à compter du 26 août 2026. Il en résulte que, pour les baux ayant pris fin avant le 26 août 2026, l’ancien régime de restitution du dépôt de garantie demeure applicable, sans que le preneur ne puisse se prévaloir du nouveau délai de trois mois ni du plafonnement au quart du loyer trimestriel. Cette disposition transitoire, qui diffère l’entrée en vigueur du nouveau régime pour les baux en cours, traduit la volonté du législateur d’accorder aux bailleurs un délai d’adaptation aux nouvelles contraintes pesant sur la restitution des garanties financières.
Par ailleurs, l’adjonction de l’article L. 145-32-1 à la liste des dispositions protégées par l’article L. 145-15 du code de commerce, qui frappe de la sanction du réputé non écrit toute clause y dérogeant, produit un effet juridique immédiat sur l’ensemble des baux en cours. À cet égard, la troisième chambre civile a rappelé avec constance que la sanction du réputé non écrit, parce qu’elle est imprescriptible et qu’elle anéantit rétroactivement la clause prohibée, s’applique à tout bail en cours sans que le preneur ait à justifier d’une action en justice préexistante. Il en résulte que les clauses des baux en cours qui prévoiraient un paiement trimestriel, semestriel ou annuel du loyer en excluant toute faculté de mensualisation sont désormais privées d’effet, le preneur pouvant, à tout moment et sans formalisme excessif, exiger le bénéfice de l’article L. 145-32-1.
Dès lors, le praticien doit distinguer trois situations au regard du nouveau régime de l’article L. 145-40. Pour les baux conclus après le 28 mai 2026, l’intégralité des dispositions nouvelles s’applique sans réserve. Pour les baux en cours au 26 mai 2026, le plafonnement du dépôt de garantie et les règles relatives à la caducité des garanties en cas de mutation du local s’appliquent immédiatement, tandis que les règles relatives à la restitution du dépôt de garantie dans le délai de trois mois ne s’appliquent que si la remise des clés intervient à compter du 26 août 2026. Pour les baux ayant pris fin avant le 26 août 2026, le régime antérieur de restitution demeure applicable dans son intégralité, ce qui inclut la jurisprudence antérieure de la Cour de cassation relative à l’obligation de restitution pesant sur le bailleur originaire.
À cet égard, la troisième chambre civile a eu l’occasion de rappeler, dans un arrêt du 9 octobre 2025, que « si la loi nouvelle n’est pas applicable aux causes d’interruption ou de suspension de la prescription ayant produit leurs effets avant la date de son entrée en vigueur, les causes d’interruption ou de suspension survenues après cette date sont régies par la loi nouvelle » (Cass. 3e civ., 9 oct. 2025, n° 23-20.446). Cette décision, rendue en matière de prescription de la garantie décennale, énonce un principe général de droit transitoire dont l’application aux baux commerciaux ne fait aucun doute et qui conforte la distinction entre les dispositions immédiatement applicables et celles dont l’entrée en vigueur est différée par une disposition expresse du législateur.
Enfin, il convient de relever que la loi du 26 mai 2026 n’a pas prévu de disposition transitoire spécifique pour l’application du nouvel article L. 145-32-1 relatif à la mensualisation du loyer, ni pour la modification de l’article L. 145-41 relative au renforcement des conditions de suspension de la clause résolutoire. Le silence du législateur sur ce point doit s’interpréter, conformément à la jurisprudence constante de la Cour de cassation rappelée ci-dessus, comme emportant application immédiate de ces dispositions aux baux en cours, sans qu’il soit nécessaire de distinguer selon la date de conclusion du contrat ou celle de la délivrance du commandement. L’échelonnement de l’entrée en vigueur des différentes dispositions de la loi du 26 mai 2026 constitue ainsi un édifice complexe que les praticiens doivent maîtriser pour conseiller utilement bailleurs et preneurs sur la loi applicable à leur relation contractuelle.
Conclusion
L’entrée en vigueur de la loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique s’opère selon un calendrier différencié qui requiert une analyse fine du critère temporel d’application des dispositions nouvelles. La jurisprudence de la troisième chambre civile, construite à l’occasion de l’application de la loi Pinel du 18 juin 2014, fournit un cadre d’analyse stable : la loi nouvelle s’applique immédiatement aux baux en cours pour les effets légaux non définitivement réalisés, tandis que les baux ayant pris fin avant son entrée en vigueur demeurent régis par la loi ancienne. La particularité de la loi du 26 mai 2026 réside dans le choix du législateur de différer au 26 août 2026 l’entrée en vigueur des dispositions relatives au dépôt de garantie pour les baux en cours, créant ainsi une période transitoire de trois mois dont l’expiration prochaine impose aux praticiens une vigilance accrue. À l’inverse, la mensualisation du loyer et le renforcement de l’encadrement de la clause résolutoire sont d’application immédiate depuis le 28 mai 2026, sans réserve ni tempérament. La connaissance précise de ce calendrier différencié constitue, pour le praticien du droit des affaires et de l’immobilier commercial, un préalable indispensable à toute consultation relative à la validité des clauses du bail, à l’exercice des droits du preneur et à l’anticipation des contentieux susceptibles de naître de l’application de la loi nouvelle aux situations contractuelles en cours. La combinaison des principes généraux du droit transitoire, dégagés par la Cour de cassation à l’occasion de réformes antérieures, avec les dispositions expresses de la loi du 26 mai 2026 permet ainsi de dessiner un cadre d’application cohérent, dont la maîtrise conditionne la sécurité juridique des relations entre bailleurs et preneurs à bail commercial.
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