I. Les nouveaux droits du preneur : un rééquilibrage significatif du statut des baux commerciaux
A. La mensualisation du loyer : une faculté unilatérale d’ordre public
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique (legifrance.gouv.fr) a introduit dans le Code de commerce un dispositif dont la portée pratique est immédiate pour l’ensemble des baux en cours. L’article L. 145-32-1 (legifrance.gouv.fr), créé par l’article 62 de la loi, dispose que « le paiement mensuel du loyer est de droit lorsque le preneur à bail d’un local destiné à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal en fait la demande, sous réserve de l’absence d’arriérés dans le paiement des sommes dues au titre du loyer et des charges, qui n’ont pas fait l’objet d’une contestation préalable ». Cette disposition consacre une rupture avec la pratique du terme trimestriel qui constituait, jusqu’alors, la périodicité de paiement dominante dans les relations locatives commerciales.
L’innovation est d’autant plus remarquable qu’elle rompt avec une pratique séculaire du paiement trimestriel, particulièrement ancrée dans les relations locatives commerciales. Le législateur a entendu répondre à une préoccupation concrète des commerçants et artisans, pour lesquels le décaissement d’un trimestre de loyer en une seule échéance constitue une charge de trésorerie significative, en particulier dans un contexte économique marqué par une tension sur les marges et une volatilité de l’activité. En instaurant un fractionnement mensuel obligatoire, la loi aligne en partie le régime du bail commercial sur celui du bail d’habitation, dans une perspective de simplification et d’unification du droit des baux.
Le législateur a conféré à cette faculté une portée d’ordre public, ce qui signifie qu’aucune clause contraire du bail ne saurait y faire échec. La mensualisation s’impose aux baux en cours d’exécution à la date de promulgation de la loi, soit le 28 mai 2026, et prend effet dès la prochaine échéance contractuelle suivant la demande du preneur. Cette application immédiate aux contrats déjà formés marque une intervention législative dans l’économie des conventions en cours, ce qui n’est pas sans susciter des interrogations quant à l’équilibre contractuel initialement convenu entre les parties.
Le champ d’application de ce droit est précisément circonscrit : il bénéficie exclusivement au preneur d’un local affecté à une activité de commerce de détail ou de gros, ou à des prestations de services à caractère commercial ou artisanal. Les locaux à usage exclusif de bureaux, les locaux industriels et les entrepôts demeurent hors du champ de la mensualisation de droit. Cette distinction opérée par le texte repose sur la finalité de trésorerie poursuivie par la réforme : alléger la charge financière pesant sur les commerçants et artisans, dont les besoins de trésorerie sont structurellement plus contraignants que ceux des activités tertiaires ou logistiques.
La condition unique posée par l’article L. 145-32-1 est l’absence d’arriérés non contestés dans le paiement des loyers et des charges. Le preneur doit être à jour de ses obligations pécuniaires à la date de sa demande de mensualisation. Cette condition, apparemment simple dans son énoncé, soulève plusieurs difficultés pratiques que la loi n’a pas résolues : le texte reste silencieux sur la date exacte du paiement mensuel, sur le sort d’une contestation qui se révélerait ultérieurement infondée, ou encore sur les conséquences d’un manquement du preneur à son engagement de paiement mensuel une fois celui-ci acquis. Ces zones d’ombre justifient, dans l’attente d’une clarification jurisprudentielle, une rédaction prudente des avenants ou courriers actant le passage à la mensualisation.
Par ailleurs, l’articulation entre la mensualisation et le régime des garanties locatives révèle une subtilité que la pratique devra intégrer. L’article L. 145-40 du Code de commerce (legifrance.gouv.fr) maintient, à son premier alinéa, une règle ancienne selon laquelle les sommes versées d’avance à titre de garantie portent intérêt au profit du locataire dès lors qu’elles excèdent deux termes de loyer. Or, sous l’empire du paiement trimestriel, ces deux termes représentaient six mois, de sorte qu’un dépôt de garantie de trois mois restait à l’abri de l’obligation d’intérêt. La mensualisation modifie radicalement cette donne : deux termes ne valent plus que deux mois, et un dépôt de garantie de trois mois fera désormais courir l’intérêt sur la fraction excédentaire. Le preneur qui sollicite la mensualisation aura donc intérêt à demander, dans le même mouvement, l’ajustement de son dépôt de garantie.
B. Le plafonnement et la restitution encadrée des garanties locatives
La seconde mesure phare du Titre X de la loi du 26 mai 2026 réside dans le plafonnement des garanties exigibles du preneur. L’article L. 145-40, dans sa rédaction issue de l’article 62 de la loi, énonce désormais que « les sommes payées à titre de garantie par le preneur à bail d’un local mentionné à l’article L. 145-32-1 ne peuvent excéder le montant des loyers dus au titre d’un trimestre » et précise que cette limitation s’applique également « s’agissant de la valeur des biens, des titres, des engagements et des garanties de toute nature demandés afin d’assurer la bonne exécution du contrat de bail ».
Ce plafonnement global constitue une innovation majeure, en ce qu’il embrasse l’ensemble des sûretés constituées au profit du bailleur, qu’il s’agisse d’un dépôt de garantie, d’un cautionnement ou d’une garantie bancaire. La formulation extensive retenue par le législateur interdit tout cumul de sûretés qui excéderait, dans leur montant agrégé, l’équivalent de trois mois de loyer. La pratique devra donc arbitrer entre les différents instruments de garantie plutôt que de les additionner. Cette limitation ne s’applique toutefois qu’aux baux conclus ou renouvelés à compter du 26 mai 2026, le Conseil d’État ayant mis en garde contre l’effet, sur des garanties librement constituées, d’un plafonnement immédiat qui porterait atteinte à la sécurité juridique des contrats en cours.
Le même article organise désormais la restitution des garanties selon un calendrier précis. Les sommes versées par le preneur doivent lui être restituées dans un délai qui ne peut excéder trois mois à compter de la remise des clés, déduction faite des sommes restant dues au bailleur et dûment justifiées. Cette disposition, applicable aux remises de clés intervenant à compter du 26 août 2026, met un terme aux pratiques dilatoires de certains bailleurs qui retardaient indûment la restitution des dépôts de garantie. Les autres garanties, telles que les cautionnements ou garanties bancaires, doivent quant à elles être levées dans un délai de six mois.
En cas de mutation à titre onéreux ou gratuit du local loué, l’obligation de restitution des garanties est transmise de plein droit au nouveau bailleur. Cette disposition, d’une portée pratique considérable, protège le preneur contre les incertitudes liées à la cession des murs loués. La loi précise toutefois que la mutation entraîne de droit la caducité des garanties de toute nature, ce qui emporte pour le cédant l’obligation de restituer au preneur les documents afférents et de procéder aux mainlevées nécessaires dans un délai de six mois. La loi n’a toutefois pas réglé la question du sort de ces garanties lorsque la cession intervient avant leur caducité légale, ni précisé le mécanisme par lequel le preneur pourra obtenir la restitution effective des sommes auprès du nouveau bailleur, lequel n’a pas perçu les fonds garantis. Ces zones d’ombre appellent une vigilance contractuelle renforcée, les parties ayant tout intérêt à stipuler conventionnellement les modalités de transfert ou de reconstitution des garanties en cas de mutation, afin de prévenir un contentieux prévisible.
Cette règle impose une vigilance renforcée lors de l’acquisition d’un immeuble loué, l’acquéreur devant anticiper la reconstitution des garanties locatives après la caducité de plein droit des sûretés antérieures.
Ces sommes, dans le cadre du dispositif plafonné, ne portent pas intérêt au profit du preneur, contrairement au régime de droit commun antérieur qui prévalait pour les sommes excédant deux termes de loyer. Le législateur a entendu compenser la réduction du montant des garanties par la suppression corrélative du droit à intérêt, opérant ainsi un rééquilibrage entre les intérêts du preneur, qui voit sa charge de trésorerie allégée, et ceux du bailleur, qui n’a plus à supporter le coût financier de la détention des fonds.
II. Le resserrement du cadre contentieux : entre protection du bailleur et précision jurisprudentielle
A. La clause résolutoire sous double condition cumulative
L’article 63 de la loi du 26 mai 2026 a modifié l’article L. 145-41 du Code de commerce (legifrance.gouv.fr) pour durcir les conditions de suspension des effets de la clause résolutoire en cas de non-paiement des loyers. Le texte dispose désormais que « l’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience ».
Cette rédaction institue un double critère cumulatif qui restreint significativement la faculté du juge de suspendre les effets de la clause résolutoire. Le preneur qui sollicite des délais de paiement doit désormais démontrer, d’une part, sa capacité effective à apurer l’intégralité de sa dette locative et, d’autre part, avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. Ces deux conditions doivent être remplies simultanément, ce qui exclut les situations où le preneur, certes capable de régler l’arriéré, ne parvient pas à assumer le loyer courant, ou inversement.
Cette exigence nouvelle comporte une dimension paradoxale que la doctrine n’a pas manqué de relever. Un locataire en difficulté de trésorerie, par hypothèse à l’origine du défaut de paiement ayant déclenché la clause résolutoire, sera structurellement moins à même de reprendre immédiatement le versement intégral du loyer courant. Le dispositif instauré par le législateur pourrait ainsi aboutir à exclure du bénéfice des délais de paiement les preneurs les plus fragiles, précisément ceux que la loi entendait protéger par l’institution d’un statut impératif. Dès lors, la pratique devra anticiper ces exigences en amont, par la conclusion de protocoles transactionnels négociés avant l’introduction de l’instance, afin de sécuriser la situation du preneur sans s’exposer au risque d’un constat judiciaire d’acquisition de la clause résolutoire.
Le même article maintient le principe selon lequel toute clause résolutoire insérée dans le bail ne produit effet qu’à l’expiration d’un délai d’un mois suivant un commandement demeuré infructueux, ce commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges conservent par ailleurs le pouvoir d’accorder des délais de paiement et de suspendre la réalisation des clauses résolutoires lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. Les nouvelles dispositions s’appliquent aux demandes tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire introduites à compter de l’entrée en vigueur de la loi, le 28 mai 2026.
A cet égard, le pouvoir du juge d’accorder des délais pour d’autres manquements que le défaut de paiement des loyers demeure inchangé, de même que le caractère réputé non écrit, dans son intégralité, de toute clause résolutoire prévoyant un délai de régularisation inférieur au mois d’ordre public. La réforme consolide ainsi le rôle du juge comme garant de l’équilibre contractuel, tout en encadrant plus strictement son office dans l’hypothèse spécifique du défaut de paiement, qui constitue la cause la plus fréquente de mise en oeuvre de la clause résolutoire. La pratique contentieuse devra intégrer ce durcissement, qui devrait mécaniquement accroître le nombre de constats judiciaires d’acquisition de la clause résolutoire, et adapter en conséquence la stratégie procédurale des parties. Le bailleur diligent sera bien avisé de solliciter, dès la première audience, le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, en démontrant que le preneur ne remplit pas les deux conditions cumulatives, tandis que le preneur avisé aura intérêt à négocier, avant toute procédure, un protocole d’accord constatant le règlement échelonné de l’arriéré et la reprise du paiement du loyer courant, afin de neutraliser les effets du nouveau dispositif.
B. L’articulation avec la jurisprudence récente sur le déplafonnement du loyer
La réforme législative du 26 mai 2026 s’inscrit dans un contexte jurisprudentiel dense, la troisième chambre civile ayant rendu plusieurs arrêts de principe qui précisent les contours du déplafonnement du loyer du bail renouvelé. La Cour de cassation a ainsi affirmé, dans un arrêt du 16 octobre 2025 (Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 23-23.834, courdecassation.fr), que « le dispositif prévu en cas de déplafonnement du loyer ne s’applique que dans le cas d’une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans, et non aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l’effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans ».
Cette solution, rendue au visa de l’article L. 145-34 du Code de commerce (legifrance.gouv.fr), opère une distinction fondamentale entre les différentes hypothèses de déplafonnement. En effet, le dernier alinéa de l’article L. 145-34 prévoit que la variation de loyer qui découle du déplafonnement ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. Or la Cour de cassation retient que ce mécanisme d’étalement des hausses, conçu comme une protection du preneur contre les variations brutales du loyer, ne bénéficie pas au locataire dont le bail expiré a duré plus de douze ans par l’effet de la tacite prolongation. Cette interprétation, fondée sur une lecture littérale du texte, prive ainsi les preneurs ayant laissé le bail se prolonger tacitement au-delà de douze ans de la protection de l’étalement décennal.
La chambre commerciale de la Cour de cassation avait quant à elle jugé, dans un arrêt du 18 septembre 2025 (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 24-13.288, courdecassation.fr), que « la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux ». Cette précision est d’une importance pratique considérable : le bailleur qui invoque une modification notable des facteurs locaux de commercialité pour échapper au plafonnement n’a pas à démontrer que cette modification a effectivement profité au preneur. Il lui suffit d’établir que la modification est, par nature, susceptible d’avoir eu une incidence favorable sur l’activité commerciale considérée.
La haute juridiction adopte ainsi une approche objective du déplafonnement, détachée de l’effet réel de la modification sur le chiffre d’affaires du preneur. Cette solution, rendue au visa des articles L. 145-34 et R. 145-6 du Code de commerce, dispense le bailleur d’une preuve particulièrement difficile à rapporter et facilite, en pratique, la mise en œuvre du déplafonnement pour modification des facteurs locaux de commercialité. Il suffira au bailleur de démontrer, par exemple, l’ouverture d’une nouvelle station de transport en commun, la création d’une zone piétonne ou l’implantation d’un équipement commercial structurant à proximité des locaux loués, sans avoir à établir que ces changements ont concrètement accru l’activité du preneur. Cette solution, qui s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante, facilite incontestablement l’administration de la preuve par le bailleur, mais elle invite également le preneur à une vigilance accrue lors de la négociation du loyer de renouvellement. Une modification même théorique des facteurs locaux de commercialité peut en effet suffire à justifier un déplafonnement, ce qui confère au bailleur un levier de négociation substantiel dans le cadre du renouvellement.
Par ailleurs, l’arrêt du 27 février 2025 (Cass. 3e civ., 27 fév. 2025, n° 23-18.219, courdecassation.fr) a rappelé la procédure applicable en matière de fixation du loyer déplafonné, en confirmant que le juge des loyers commerciaux est seul compétent pour connaître de cette fixation, après éventuel échec de la phase de conciliation préalable. Ce mécanisme procédural est régi par l’article L. 145-33 du même code (legifrance.gouv.fr), qui dispose que le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative, elle-même déterminée d’après les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Ces décisions récentes de la Cour de cassation témoignent de la volonté de la troisième chambre civile de préciser les règles du déplafonnement, dont l’enjeu financier est souvent considérable pour les parties au bail commercial.
En conséquence, la réforme du 26 mai 2026 et la jurisprudence récente de la troisième chambre civile s’articulent autour d’une logique commune : la recherche d’un équilibre entre la protection du preneur, que le statut des baux commerciaux a historiquement privilégiée, et la sécurité juridique du bailleur, que les évolutions récentes tendent à renforcer. La mensualisation du loyer et le plafonnement des garanties allègent la charge pesant sur le preneur, tandis que le durcissement des conditions de suspension de la clause résolutoire et la clarification des règles du déplafonnement sécurisent la position du bailleur. Cette dualité de finalités, loin de constituer une contradiction, reflète la maturité d’un statut qui, après soixante-dix années d’existence, continue de se réformer sans renier ses fondements protecteurs.
L’article L. 145-14 du Code de commerce (legifrance.gouv.fr) demeure, quant à lui, le socle du droit au renouvellement, en disposant que « le bailleur peut refuser le renouvellement du bail » mais doit, sauf exceptions, « payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ». Cette indemnité, qui comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, augmentée des frais normaux de déménagement et de réinstallation, constitue la contrepartie financière du droit au renouvellement. La loi nouvelle n’a pas modifié ce principe cardinal, mais elle en a indirectement renforcé la portée en améliorant la situation de trésorerie du preneur pendant l’exécution du bail, ce qui lui permet d’aborder la négociation du renouvellement ou de l’indemnité d’éviction dans une position financière consolidée.
Conclusion
La loi de simplification de la vie économique du 26 mai 2026 opère un rééquilibrage en profondeur du statut des baux commerciaux, en conciliant des mesures favorables au preneur, telles que la mensualisation de droit du loyer et le plafonnement des garanties locatives, avec un resserrement des conditions de suspension de la clause résolutoire qui bénéficie au bailleur. Ce double mouvement, corroboré par la jurisprudence récente de la troisième chambre civile sur le déplafonnement du loyer renouvelé, dessine les contours d’un statut plus précis et plus équilibré, dont les praticiens devront intégrer les nouvelles exigences tant dans la rédaction contractuelle que dans la conduite du contentieux locatif.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.