I. L’obligation administrative de déclaration, préalable à l’exercice de l’activité de loueur en meublé de tourisme

A. Un champ d’application extensif de l’obligation déclarative

La réglementation des meublés de tourisme repose, depuis la loi du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale, sur un dispositif déclaratif dont l’architecture a été profondément remaniée. L’article L. 324-1-1 du code du tourisme (lien Legifrance) impose désormais à toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme de procéder préalablement à une déclaration soumise à enregistrement auprès d’un téléservice national opéré par l’organisme public unique. Ce texte définit le meublé de tourisme comme une villa, un appartement ou un studio meublé, à l’usage exclusif du locataire, offert à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois. La déclaration doit indiquer si le meublé constitue la résidence principale du loueur, au sens de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, le loueur devant en apporter la preuve dans sa déclaration, laquelle peut être exigée par la production d’un avis d’imposition sur le revenu incluant l’adresse du meublé comme lieu d’imposition.

La Cour de cassation a eu l’occasion de préciser l’étendue de cette obligation déclarative dans un arrêt remarqué du 27 juin 2024. Par cette décision publiée au Bulletin (Civ. 3e, 27 juin 2024, n° 23-13.567), la troisième chambre civile a censuré un jugement du tribunal judiciaire de Paris qui avait restreint le champ de l’obligation de déclaration préalable aux seuls locaux à usage d’habitation. Le juge du fond avait retenu que l’article L. 324-1-1, III, du code du tourisme ne concernait que les locaux destinés à l’habitation, comme cela résultait de la référence aux articles L. 631-7 et L. 631-9 du code de la construction et de l’habitation. La Haute juridiction, au contraire, énonce de manière impérative que « l’article L. 324-1-1, III, du code du tourisme impose une obligation de déclaration préalable soumise à enregistrement de toute location d’un meublé de tourisme, quel que soit son usage au sens de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation ». Or, cette interprétation extensive consolide la portée de l’obligation déclarative, qui ne saurait être éludée par la nature commerciale, professionnelle ou mixte du local mis en location. En conséquence, le propriétaire d’un lot de copropriété qui entend le proposer à la location saisonnière ne peut se soustraire à cette formalité, sous peine de s’exposer aux sanctions prévues par le même texte, dont le montant peut atteindre 10 000 euros d’amende administrative, voire 50 000 euros en cas d’injonction de retrait non respectée.

Par ailleurs, l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation (lien Legifrance) qualifie expressément de changement d’usage le fait de louer un local meublé à usage d’habitation en tant que meublé de tourisme. Ce texte, applicable dans les communes dont la liste est fixée par décret, soumet le changement d’usage à autorisation préalable sur décision de l’organe délibérant de la commune et précise que sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation de ses dispositions. La Cour de cassation en a tiré les conséquences dans un arrêt du 2 avril 2026 (Civ. 3e, 2 avril 2026, n° 24-11.115), qui rappelle que le bail consenti sans autorisation de changement d’usage est nul de plein droit. Dans cette affaire, une société bailleresse avait consenti à une société locataire, en vue de sous-locations saisonnières, des baux portant sur trois appartements parisiens sans justifier d’une autorisation de changement d’usage. La cour d’appel avait annulé le bail pour violation de l’article L. 631-7, mais sans répondre aux conclusions de la bailleresse qui invoquait un protocole transactionnel par lequel la locataire avait renoncé à se prévaloir de cette nullité. La cassation est prononcée pour défaut de réponse à conclusions, mais le principe de la nullité de plein droit des conventions contraires à l’article L. 631-7 demeure intact. Dès lors, la double contrainte — déclaration au titre du code du tourisme et autorisation au titre du code de la construction et de l’habitation — impose au copropriétaire une vigilance particulière, la méconnaissance de l’une ou l’autre de ces obligations fragilisant l’ensemble de l’édifice contractuel.

B. Le plafonnement à cent vingt jours et l’interprétation restrictive des dérogations

Le législateur a assorti l’obligation déclarative d’un encadrement quantitatif rigoureux de l’activité de location. L’article L. 324-1-1, IV, du code du tourisme dispose que toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de cent vingt jours au cours d’une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. Ce plafonnement, qui peut être abaissé à quatre-vingt-dix jours par délibération motivée de la commune, constitue un instrument de régulation dont la violation expose le contrevenant à une amende civile pouvant atteindre 15 000 euros, prononcée par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond. Le produit de l’amende est intégralement versé à la commune sur le territoire de laquelle est situé le meublé, ce qui confère aux collectivités territoriales un intérêt financier direct à la détection et à la sanction des infractions.

La troisième chambre civile a donné un relief particulier à ce dispositif par un arrêt du 16 avril 2026, publié au Bulletin (Civ. 3e, 16 avril 2026, n° 24-22.809), qui procède à une interprétation stricte des dérogations au plafond légal. Dans cette affaire, une locataire ayant loué son appartement parisien comme meublé de tourisme à raison de 253 nuitées en 2019 et 152 nuitées en 2020 invoquait, pour justifier le dépassement, la réalisation d’un stage à Amsterdam en 2019 puis le suivi d’une formation dispensée par l’établissement ESCP à Londres en 2020. La cour d’appel de Paris avait retenu que la réalisation d’un stage « doit être assimilée à un motif professionnel en ce qu’il s’inscrit dans une démarche d’insertion dans un milieu professionnel » et qu’un cursus d’études pour une durée déterminée pouvait être considéré comme un motif professionnel. La Cour de cassation casse cette décision au visa de l’article L. 324-1-1, IV, dans sa rédaction antérieure à la loi du 19 novembre 2024, en énonçant que « ne suffisent pas à caractériser une obligation professionnelle au sens de l’article L. 324-1-1, IV, du code du tourisme le suivi d’un cursus d’enseignement scolaire ou universitaire ou la réalisation d’un stage dans le cadre d’un tel cursus ».

Cette solution, qui circonscrit rigoureusement le périmètre des dérogations au plafond légal, traduit la volonté du juge de ne pas laisser se diluer l’effectivité de la régulation quantitative par une interprétation extensive des notions d’obligation professionnelle ou de force majeure. À cet égard, le copropriétaire qui entendrait se prévaloir d’une formation universitaire, d’un stage ou d’un simple séjour d’études à l’étranger pour excéder le plafond de cent vingt jours se heurterait à une jurisprudence désormais fermement établie. La distinction opérée par la Cour de cassation entre l’obligation professionnelle proprement dite — qui suppose un lien de subordination ou l’exercice effectif d’une activité rémunérée hors du domicile — et la simple poursuite d’un cursus d’enseignement est désormais clairement tracée. Par ailleurs, le loueur est tenu, sur demande de la commune formulée jusqu’au 31 décembre de l’année suivant celle de la mise en location, de transmettre dans un délai d’un mois le nombre de jours de location, ce qui renforce considérablement la traçabilité de l’activité et les capacités de contrôle des collectivités territoriales.

II. L’encadrement de l’activité de meublé de tourisme par le règlement de copropriété

A. L’interdiction conventionnelle entre liberté contractuelle et droit de propriété

Au-delà du socle légal, la régulation des meublés de tourisme trouve un second point d’ancrage dans le règlement de copropriété, dont la force obligatoire est consacrée par l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 (lien Legifrance). Ce texte dispose que le règlement conventionnel de copropriété détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance, et qu’il ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. L’article 9 de la même loi (lien Legifrance), dans sa rédaction issue de la loi du 9 avril 2024, consacre le principe selon lequel chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot, use et jouit librement des parties privatives et des parties communes, sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

La loi du 19 novembre 2024 a introduit dans l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 (lien Legifrance) un nouvel alinéa d) permettant à l’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, de procéder à la modification du règlement de copropriété pour y inclure une interdiction de location des lots à usage d’habitation autres que ceux constituant une résidence principale en meublés de tourisme. Cette faculté est toutefois subordonnée à une condition préalable tenant à l’existence, dans le règlement de copropriété, d’une clause d’interdiction de toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale. La disposition législative opère ainsi un double verrouillage : l’interdiction des meublés de tourisme par la voie du règlement de copropriété n’est accessible qu’aux immeubles dont la destination est déjà, par leur règlement, exclusive de toute activité commerciale dans les lots d’habitation. L’article 26, in fine, rappelle par ailleurs que l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

L’articulation de cette faculté nouvelle avec les principes constitutionnels de liberté contractuelle, de droit de propriété et de liberté d’entreprendre a rapidement suscité un contentieux d’envergure. Par un arrêt du 18 décembre 2025 (Civ. 3e, 18 décembre 2025, n° 25-40.030), la troisième chambre civile a renvoyé au Conseil constitutionnel une question prioritaire de constitutionnalité portant sur la conformité de l’article 26, d) de la loi du 10 juillet 1965 aux droits et libertés garantis par la Constitution. La question était ainsi rédigée : « En édictant les dispositions de l’article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, telles qu’issues de l’article 6 de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 qui permettent à une majorité de copropriétaires de modifier le règlement de copropriété pour interdire la location des lots à usage d’habitation autres que ceux constituant une résidence principale en meublés de tourisme, le législateur a-t-il porté atteinte aux droits et libertés que la Constitution protège, en l’occurrence au droit de propriété et à la liberté d’entreprendre, tels que garantis par les articles 2, 4 et 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789 ? »

La Cour de cassation a estimé que cette question présentait un caractère sérieux à un double titre. Elle relève, en premier lieu, que la disposition contestée, en ce qu’elle permet à l’assemblée générale, par une décision majoritaire, de modifier les conditions de jouissance d’un lot privatif déterminées par le règlement de copropriété qui a un caractère contractuel et de poser une interdiction générale et définitive d’exercer une certaine activité, « est susceptible de constituer une entrave à la liberté d’entreprendre et de nature à porter à l’économie des contrats légalement conclus une atteinte disproportionnée au regard de l’objectif poursuivi ». En second lieu, elle considère que cette disposition, en ce qu’elle permet d’inclure dans le règlement de copropriété une interdiction générale et définitive de donner en location meublée pour de courtes durées la partie privative d’un lot contre le gré de son copropriétaire, « est susceptible de constituer une entrave au droit de ce dernier d’user de son bien et, ainsi, de porter atteinte au droit de propriété ». La Cour ajoute que ces atteintes pourraient être considérées comme disproportionnées, en ce que la disposition critiquée ferait peser sur les propriétaires de certains lots une contribution excessive à l’objectif de régulation et de contrôle des changements d’usage des locaux d’habitation, et qu’elle pourrait méconnaître l’équilibre des droits et obligations des copropriétaires résultant de la destination de l’immeuble. Depuis lors, le Conseil constitutionnel a rendu sa décision le 19 mars 2026 (Cons. const., 19 mars 2026, n° 2025-1186 QPC), déclarant les dispositions contestées conformes à la Constitution sous certaines réserves d’interprétation, ce qui confère désormais une pleine assise constitutionnelle au mécanisme, tout en appelant les juges du fond à en contrôler la proportionnalité dans chaque espèce.

B. L’articulation entre réglementation administrative et contraintes de la vie collective

La coexistence de la réglementation étatique des meublés de tourisme et des stipulations du règlement de copropriété soulève des difficultés d’articulation que la jurisprudence a progressivement éclairées. L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 16 octobre 2025 (Civ. 3e, 16 octobre 2025, n° 24-14.303) illustre de manière topique la tension entre la destination de l’immeuble et la liberté individuelle du copropriétaire. Dans cette espèce, des époux propriétaires d’un lot au sein d’une résidence de tourisme placée sous le statut de la copropriété avaient mis occasionnellement leur bien en location sans recourir à l’exploitant unique désigné par le règlement de copropriété. L’association des propriétaires exploitants et le syndicat des copropriétaires les avaient assignés pour qu’il leur soit interdit toute activité de location saisonnière sans le concours de la société d’exploitation. La cour d’appel de Rennes avait fait droit à cette demande en retenant que l’article 1-1 du règlement de copropriété imposait un exploitant unique pour procéder à la location saisonnière.

La Cour de cassation casse cette décision au double visa des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, des articles D. 321-1 et D. 321-2 du code du tourisme, et de l’obligation pour le juge de ne pas dénaturer l’écrit qui lui est soumis. La Haute juridiction constate que la cour d’appel, qui « a dénaturé les termes clairs et précis de ce règlement de copropriété », n’a pas constaté « que les conditions de jouissance des lots de M. et Mme [W] portaient atteinte à la destination de résidence de tourisme de l’immeuble ». La motivation de la Cour de cassation revêt une portée qui dépasse le cas d’espèce, en rappelant que les articles D. 321-1 et D. 321-2 du code du tourisme imposent une obligation durable de location d’au moins 70 % des locaux d’habitation meublés pour une durée minimale de neuf ans, et une gestion assurée pour l’ensemble de la résidence de tourisme par une seule personne. Or, cette exigence de gestion unique, qui concerne la résidence de tourisme dans son ensemble, n’emporte pas l’interdiction pour les copropriétaires des lots ne relevant pas de cette obligation de gérer directement leur bien, dès lors que le règlement de copropriété ne le prohibe pas expressément et que cette gestion ne contrevient pas à la destination de l’immeuble.

L’arrêt du 16 octobre 2025 s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante qui subordonne toute restriction aux droits des copropriétaires à la démonstration d’une atteinte concrète à la destination de l’immeuble. La destination, définie par l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 comme résultant des actes, des caractères ou de la situation de l’immeuble, ne saurait être invoquée de manière abstraite pour justifier une interdiction générale et absolue de la location saisonnière. La preuve de la contrariété entre l’activité de meublé de tourisme et cette destination doit être rapportée de manière circonstanciée, ce qui impose aux syndicats de copropriétaires et aux juges du fond une motivation renforcée. Par ailleurs, l’équilibre ainsi préservé par la Cour de cassation trouve son fondement dans le principe de proportionnalité, qui irrigue l’ensemble du droit de la copropriété et dont le Conseil constitutionnel a rappelé, dans sa décision du 19 mars 2026, qu’il constitue une réserve d’interprétation essentielle à la conformité du dispositif législatif aux droits et libertés constitutionnellement garantis.

Enfin, la responsabilité du copropriétaire qui procède à des locations meublées touristiques en méconnaissance des stipulations du règlement de copropriété peut être engagée sur le fondement de la violation d’une obligation contractuelle de nature réglementaire. L’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 confère au syndicat des copropriétaires qualité pour agir en justice en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble, ce qui inclut le respect de la destination de celui-ci. Le syndicat peut ainsi solliciter du juge qu’il ordonne la cessation de l’activité illicite, sous astreinte le cas échéant, et qu’il condamne le copropriétaire contrevenant au paiement de dommages et intérêts en réparation du préjudice collectif subi par la copropriété. La jurisprudence de la troisième chambre civile, en exigeant que l’atteinte à la destination soit caractérisée de manière objective et concrète, offre au copropriétaire une garantie contre les dérives d’une régulation collective qui viendrait, au-delà de ce qui est nécessaire à la préservation de l’équilibre de la copropriété, méconnaître ses droits individuels.

Conclusion

L’évolution du cadre juridique applicable aux meublés de tourisme en copropriété témoigne d’une tension croissante entre la volonté législative de réguler les locations de courte durée pour préserver le parc de logements permanents et le respect des droits fondamentaux des copropriétaires. La troisième chambre civile de la Cour de cassation, par une série d’arrêts rendus entre juin 2024 et avril 2026, a dessiné les contours d’un équilibre qui conjugue l’effectivité de l’obligation déclarative et du plafonnement quantitatif avec la sauvegarde de la liberté de jouissance des parties privatives. La loi du 19 novembre 2024, en ouvrant aux assemblées générales la faculté d’interdire la location meublée touristique dans les lots à usage d’habitation, a franchi une étape supplémentaire dont la constitutionnalité, désormais confirmée sous réserves par le Conseil constitutionnel, n’épuise pas les difficultés d’application pratique. L’avenir du contentieux se dessine autour de la preuve de l’atteinte à la destination de l’immeuble et de la proportionnalité des restrictions apportées aux droits des copropriétaires, dont la jurisprudence de la troisième chambre civile aura à préciser les modalités dans les années à venir.