I. Les dispositions d’application immédiate aux baux en cours

A. La mensualisation du loyer : une prérogative d’ordre public directement invocable par le preneur

La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, publiée au Journal officiel du 27 mai 2026, a introduit dans le chapitre V du titre IV du livre premier du code de commerce plusieurs dispositions qui renouvellent en profondeur l’équilibre du statut des baux commerciaux. Parmi celles-ci, l’article 62 de la loi nouvelle consacre, au bénéfice du preneur, un véritable droit à la mensualisation du paiement du loyer. Le nouvel article L. 145-32-1 du code de commerce dispose que « le paiement mensuel du loyer est de droit lorsque le preneur à bail d’un local destiné à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal en fait la demande, sous réserve de l’absence d’arriérés dans le paiement des sommes dues au titre du loyer et des charges, qui n’ont pas fait l’objet d’une contestation préalable ». La portée de cette disposition est immédiate : le dispositif est applicable aux baux en cours d’exécution à la date de promulgation de la loi, soit à compter du 26 mai 2026, sans qu’aucune disposition transitoire ne vienne en différer l’entrée en vigueur pour les contrats antérieurement conclus. Cette application immédiate, qui heurte de prime abord le principe de non-rétroactivité énoncé à l’article 2 du code civil selon lequel « la loi ne dispose que pour l’avenir ; elle n’a point d’effet rétroactif », trouve sa justification dans la nature d’ordre public de la mesure et dans la finalité de protection de la trésorerie des commerçants, particulièrement exposés aux exigences de paiement trimestriel d’avance qui prévalaient jusqu’alors dans la pratique contractuelle.

En effet, le caractère d’ordre public de la mensualisation a été renforcé par la modification corrélative de l’article L. 145-15 du code de commerce, qui range désormais l’article L. 145-32-1 parmi les dispositions auxquelles il ne peut être dérogé par convention. Sont ainsi réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui auraient pour effet de faire échec au droit de mensualisation ainsi institué. L’insertion de ce nouveau droit dans le périmètre de l’article L. 145-15 constitue en elle-même une innovation notable : jusqu’à la réforme, seuls les articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, le premier alinéa de l’article L. 145-42 et les articles L. 145-47 à L. 145-54 faisaient l’objet d’une telle protection impérative. Par cette adjonction, le législateur de 2026 confère au droit à la mensualisation une force obligatoire renforcée, dont la sanction naturelle est le caractère réputé non écrit de toute clause contraire, et cela sans que le preneur ait à démontrer un quelconque préjudice. Dès lors, le locataire commercial peut se prévaloir de cette prérogative nouvelle à tout moment de l’exécution du bail, y compris pour les contrats conclus bien avant la promulgation de la loi, ce qui emporte une modification substantielle du contrat en cours sans qu’une renégociation soit nécessaire.

La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation fournit, à cet égard, un cadre d’analyse utile quant à l’application immédiate des lois d’ordre public aux situations contractuelles en cours. Dans un arrêt du 12 janvier 2022 (Cass. 3e civ., 12 janv. 2022, n° 21-11.169, FS-B), la Haute juridiction a expressément rappelé que « l’article L. 145-15 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, qui a substitué à la nullité des clauses ayant pour effet de faire échec aux dispositions des articles L. 145-37 à L. 145-41 du code de commerce leur caractère réputé non écrit, est applicable aux baux en cours lors de l’entrée en vigueur de cette loi ». Ce considérant de principe confirme que les dispositions impératives du statut des baux commerciaux, lorsqu’elles sont renforcées par le législateur, s’appliquent immédiatement aux contrats en cours sans qu’il y ait lieu de distinguer selon la date de conclusion du bail. Or, la même logique doit prévaloir pour le nouvel article L. 145-32-1, dont l’intégration expresse dans le champ de l’article L. 145-15 ne laisse subsister aucun doute sur son applicabilité aux situations contractuelles en cours à la date de promulgation de la loi du 26 mai 2026.

B. La légalisation des clauses tunnel d’indexation : une validation rétroactive de la pratique contractuelle

L’article 63 de la loi du 26 mai 2026 introduit un nouvel article L. 145-38-1 au sein du code de commerce, qui dispose que « par dérogation à l’article L. 112-1 du code monétaire et financier, est autorisée dans le bail des locaux à usage commercial la clause ayant pour objet ou pour effet d’encadrer, dans les mêmes proportions, à la hausse et à la baisse, la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux prise en compte pour la révision du loyer en application des articles L. 145-38 et L. 145-39 du présent code ». Ce faisant, le législateur consacre la validité de ce que la pratique dénomme les « clauses tunnel », qui plafonnent la variation annuelle du loyer indexé dans une fourchette symétrique. La question de l’application dans le temps de cette disposition se présente sous un jour singulier : en l’absence de disposition transitoire expresse, et conformément aux principes généraux du droit transitoire, cette légalisation s’applique à compter du 28 mai 2026, y compris aux baux conclus avant cette date. La doctrine s’accorde à y voir une consécration légale de ce que la pratique notariale avait déjà largement anticipé, de sorte que l’effet rétroactif de la loi nouvelle opère ici comme une validation de clauses qui, sans être expressément prohibées par la jurisprudence antérieure, demeuraient dans une zone d’insécurité juridique.

L’article L. 145-38-1 du code de commerce circonscrit toutefois le champ de cette légalisation en ne visant que l’indice des loyers commerciaux (ILC), à l’exclusion de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). Cette restriction ne manque pas d’interroger, dès lors qu’elle crée une asymétrie inattendue entre les baux commerciaux de détail et les baux de bureaux. Par ailleurs, la référence expresse à la dérogation à l’article L. 112-1 du code monétaire et financier doit être articulée avec la jurisprudence désormais bien établie de la Cour de cassation quant à l’illicéité des clauses d’indexation asymétriques. Dans l’arrêt précité du 12 janvier 2022 (Cass. 3e civ., n° 21-11.169, FS-B), la troisième chambre civile a jugé que « est réputée non écrite toute clause d’indexation du loyer ne jouant qu’en cas de variation à la hausse de l’indice de référence », au motif que la neutralisation des années de baisse fausse le jeu normal de l’indexation et modifie le délai d’atteinte du seuil de variation du quart conditionnant la révision judiciaire. Or, la clause tunnel, en ce qu’elle joue symétriquement à la hausse comme à la baisse, échappe à cette censure tout en apportant une prévisibilité bienvenue dans la détermination du loyer. En conséquence, l’entrée en vigueur immédiate du nouvel article L. 145-38-1, y compris pour les baux en cours, sécurise rétroactivement les clauses tunnel qui auraient pu être contestées sur le fondement de la jurisprudence relative aux clauses d’indexation tronquées.

La portée pratique de cette consécration législative doit être mesurée à l’aune des variations effectives des indices de référence. Les données publiées par l’INSEE pour le premier trimestre 2026 témoignent d’une évolution contrastée : l’indice des loyers commerciaux (ILC) enregistre une baisse de 0,45 % sur un an, tandis que l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) connaît une variation positive de 0,09 %, l’indice du coût de la construction (ICC) accusant quant à lui un repli de 2,89 %. Dans ce contexte de faible volatilité indiciaire, les clauses tunnel limitant la variation annuelle du loyer dans une fourchette de plus ou moins 3 % ou 5 % produiront des effets concrets immédiats pour les preneurs comme pour les bailleurs, sans bouleverser les équilibres financiers des contrats en cours. L’application rétroactive de la loi nouvelle présente ici l’avantage de purger toute insécurité juridique résiduelle, au bénéfice de la stabilité des relations contractuelles.

II. Les dispositions à application différée ou juridiquement conditionnée

A. Le plafonnement du dépôt de garantie : une application expressément réservée aux contrats conclus ou renouvelés postérieurement

Si la mensualisation du loyer et la légalisation des clauses tunnel bénéficient d’une application immédiate, voire rétroactive, le législateur a adopté une temporalité sensiblement différente pour le nouveau régime du dépôt de garantie. L’article 62 de la loi du 26 mai 2026 a profondément remanié l’article L. 145-40 du code de commerce, lequel dispose désormais que « les sommes payées à titre de garantie par le preneur à bail d’un local mentionné à l’article L. 145-32-1 ne peuvent excéder le montant des loyers dus au titre d’un trimestre », soit l’équivalent de trois mois de loyer. Ce plafonnement légal, qui met un terme à la liberté contractuelle antérieure en la matière, ne s’applique toutefois qu’aux baux conclus ou renouvelés à compter du 26 mai 2026. La loi prévoit en effet expressément que, pour les baux portant sur un local non visé à l’article L. 145-32-1, le montant du dépôt de garantie reste libre mais, s’il est supérieur à deux termes de loyer, les sommes excédant cette limite portent intérêt au profit du locataire. Cette différenciation temporelle entre les dispositions de la même loi rompt avec l’homogénéité qui caractérise habituellement l’entrée en vigueur d’une réforme d’ampleur.

A cet égard, le contraste est saisissant avec le régime de la mensualisation précédemment examiné : alors que le droit au paiement mensuel est d’application immédiate à tous les baux en cours, le plafonnement du dépôt de garantie à trois mois de loyer ne concerne que les relations contractuelles nouées ou renouvelées postérieurement à la promulgation de la loi. Cette dichotomie temporelle s’explique par la nature même des droits en cause : le droit à la mensualisation affecte les modalités d’exécution du contrat sans en altérer l’économie générale, tandis que le plafonnement du dépôt de garantie modifie substantiellement les sûretés dont dispose le bailleur, lesquelles ont pu déterminer son consentement à la conclusion du bail initial. Par ailleurs, le législateur a assorti ce nouveau régime de garanties procédurales inédites : en cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux pris à bail, l’obligation de restitution au preneur des sommes payées à titre de garantie est transmise au nouveau bailleur, et la mutation entraîne de droit la caducité des garanties de toute nature, emportant l’obligation pour le cédant de restituer au preneur les documents afférents et de procéder aux mainlevées nécessaires dans un délai de six mois. Enfin, les sommes payées à titre de garantie doivent être restituées dans un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois à compter de la remise des clés.

La jurisprudence de la troisième chambre civile offre un éclairage utile sur les enjeux pratiques du dépôt de garantie dans l’économie du bail commercial. Dans un arrêt du 18 septembre 2025 (Cass. 3e civ., n° 24-13.288, FS-B), la Cour de cassation a eu à connaître d’un litige dans lequel la fixation du dépôt de garantie était intimement liée à la détermination du loyer du bail renouvelé, la cour d’appel ayant fixé un nouveau dépôt de garantie à proportion du loyer révisé et inscrit le différentiel au passif de la procédure collective du preneur. La Haute juridiction a approuvé cette approche, rappelant que « la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux ». Cette jurisprudence, qui consacre une approche objective du déplafonnement fondée sur l’incidence potentielle des facteurs de commercialité plutôt que sur leur incidence réelle, témoigne de la porosité entre la fixation du loyer et celle des garanties locatives, deux composantes indissociables de l’équilibre contractuel. Dès lors, le choix du législateur de réserver l’application du plafonnement légal du dépôt de garantie aux seuls baux conclus ou renouvelés postérieurement au 26 mai 2026 apparaît comme un tempérament raisonnable au principe d’application immédiate, dicté par le souci de ne pas bouleverser rétroactivement les sûretés conventionnellement consenties.

B. Le renforcement des conditions d’octroi des délais de paiement : un verrou procédural à effet immédiat pour les instances nouvelles

L’article 63 de la loi du 26 mai 2026 a également modifié l’article L. 145-41 du code de commerce, relatif à la clause résolutoire et aux délais de paiement susceptibles d’en suspendre les effets. La version antérieure de ce texte permettait au juge d’accorder des délais de paiement au preneur sans condition particulière autre que celles prévues à l’article 1343-5 du code civil. La loi nouvelle ajoute une condition substantielle, qui constitue l’apport le plus significatif de la réforme en matière de clause résolutoire : « l’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience ». S’agissant de l’application dans le temps de cette disposition, la loi nouvelle est d’une précision remarquable : le dernier alinéa de l’article L. 145-41 dispose que « le présent article s’applique aux demandes tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire introduites à compter de l’entrée en vigueur de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique ». Le législateur a donc opté pour un critère procédural, fondé sur la date d’introduction de la demande en justice, plutôt que pour un critère substantiel tenant à la date du contrat ou à la date du commandement de payer.

Cette option législative n’est pas sans conséquence pratique : les commandements de payer délivrés avant le 26 mai 2026, pour lesquels une demande de délais de paiement n’aurait pas encore été introduite, sont désormais soumis au nouveau régime probatoire renforcé. Le preneur qui, jusqu’au 25 mai 2026, pouvait espérer obtenir des délais de paiement sur le fondement de la seule démonstration de sa situation financière difficile, doit désormais, pour toute demande introduite à compter du 26 mai 2026, apporter la preuve de deux conditions cumulatives : sa capacité à régler effectivement la dette locative et la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. Cette exigence nouvelle, qui constitue la seule disposition de la réforme favorable au bailleur, répond à une logique de responsabilisation du preneur et de limitation des stratégies dilatoires qui pouvaient prospérer sous l’empire du droit antérieur. Or, la rupture d’égalité qui pourrait résulter de l’application immédiate de ce verrou procédural aux instances nouvelles, alors que les instances déjà introduites restent régies par la loi ancienne, se justifie par l’objectif d’intérêt général poursuivi : la célérité et l’efficacité du traitement judiciaire des contentieux locatifs commerciaux.

Par ailleurs, l’articulation de cette disposition nouvelle avec la jurisprudence de la troisième chambre civile relative à la clause résolutoire mérite une attention particulière. Dans un arrêt du 5 mars 2026 (Cass. 3e civ., n° 24-15.820, FS-B), la Cour de cassation avait précisé que le juge saisi d’une demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire doit « rechercher, comme elle y était invitée, si le défaut de paiement des loyers ne résultait pas d’une exception d’inexécution légitimement opposée par le preneur au bailleur ». Cette obligation de vérification du bien-fondé de l’exception d’inexécution, qui s’impose au juge avant toute décision sur la clause résolutoire, n’est pas affectée par la réforme. En revanche, la nouvelle condition de capacité du preneur à régler la dette locative pourrait, à l’avenir, entrer en tension avec cette obligation de contrôle de l’exception d’inexécution, notamment dans l’hypothèse où le preneur invoquerait simultanément une exception d’inexécution légitime et solliciterait des délais de paiement à titre subsidiaire. Cette hypothèse, qui n’est pas théorique, illustre la complexité de l’articulation entre le droit nouveau, applicable immédiatement aux instances introduites après le 26 mai 2026, et les principes jurisprudentiels dégagés antérieurement, qui continuent de régir le fond du contentieux.

Enfin, la réforme du droit de préférence du locataire commercial, opérée par l’article 61 de la loi du 26 mai 2026, illustre une troisième modalité d’application dans le temps. L’article L. 145-46-1 du code de commerce, dans sa nouvelle rédaction, restreint le champ d’application du droit de préférence en excluant expressément les locaux à usage exclusif de bureau et les entrepôts, alors que la jurisprudence antérieure avait déjà exclu les locaux à usage industriel. La loi précise que cette disposition restrictive s’applique « à toute mutation intervenant après le 26 mai 2026 », adoptant ainsi, à l’instar du dépôt de garantie, un critère temporel fondé sur l’acte juridique affecté par la règle nouvelle plutôt que sur la date du contrat de bail. La Cour de cassation avait au demeurant déjà défini, dans un arrêt du 29 juin 2023 (Cass. 3e civ., n° 22-16.034, FS-B), le local à usage industriel comme « tout local principalement affecté à l’exercice d’une activité qui concourt directement à la fabrication ou la transformation de biens corporels mobiliers et pour laquelle le rôle des installations techniques, matériels et outillages mis en œuvre est prépondérant ». La légalisation de cette exclusion et son extension aux bureaux et entrepôts, pour les mutations postérieures au 26 mai 2026, parachève un mouvement de rétrécissement du périmètre du droit de préférence dont l’application prospective ne soulève pas de difficulté transitoire particulière. La rétractation par le bailleur de son offre de vente avant l’acceptation du preneur, quant à elle, a fait l’objet d’un arrêt remarqué du 25 juin 2026 (Cass. 3e civ., n° 25-10.765, FS-B), aux termes duquel « la rétractation dans ledit délai d’une offre non encore acceptée, motivée par la renonciation du bailleur à son projet de vendre, ne l’expose qu’à une action en réparation, exclusive de toute action en exécution forcée de la vente ». Cette solution, rendue sous l’empire de la loi ancienne mais qui conserve toute sa portée sous la loi nouvelle, éclaire le régime de la sanction applicable en cas de méconnaissance du droit de préférence ainsi redéfini. Dès lors, la coexistence de régimes juridiques distincts selon la date de la mutation constitue une illustration supplémentaire de la géométrie variable qui caractérise l’application dans le temps de la loi du 26 mai 2026.

Conclusion

L’analyse de l’application dans le temps des dispositions de la loi du 26 mai 2026 révèle une construction législative à plusieurs vitesses, dont la cohérence d’ensemble réside dans la gradation des effets des mesures nouvelles sur les situations contractuelles acquises. La mensualisation du loyer, droit d’ordre public directement invocable, bénéficie d’une application immédiate à tous les baux en cours, sans considération de leur date de conclusion. La légalisation des clauses tunnel d’indexation opère quant à elle une validation rétroactive de pratiques contractuelles antérieures, dans une logique de sécurisation du droit existant plutôt que d’innovation normative. A l’opposé, le plafonnement du dépôt de garantie et la restriction du droit de préférence sont réservés, respectivement, aux baux conclus ou renouvelés et aux mutations intervenant postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi. Le renforcement des conditions d’octroi des délais de paiement, enfin, obéit à un critère procédural original fondé sur la date d’introduction de la demande en justice. Cette différenciation des régimes transitoires, qui peut surprendre par son absence d’uniformité, traduit en réalité une prise en compte nuancée par le législateur de l’intensité variable avec laquelle chaque mesure nouvelle affecte les droits acquis des parties au contrat de bail commercial. Le praticien devra désormais, pour chaque situation contentieuse ou contractuelle, déterminer avec précision le régime temporel applicable, sous le contrôle du juge qui sera inévitablement appelé à trancher les difficultés d’articulation entre ces différentes strates normatives.