La régulation des locations meublées touristiques au sein des copropriétés a connu, entre la fin de l’année 2024 et le premier semestre 2026, une mutation juridique d’une ampleur rarement observée en droit des biens. La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi « anti-Airbnb », a introduit à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 un nouveau mécanisme permettant à l’assemblée générale des copropriétaires d’interdire la location des lots à usage d’habitation en meublés de tourisme à la majorité des deux tiers des voix. Ce dispositif, aussitôt contesté par la voie de la question prioritaire de constitutionnalité, a franchi deux filtres successifs avant d’être soumis à l’examen du Conseil constitutionnel.
Le 18 décembre 2025, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a renvoyé au Conseil constitutionnel une QPC transmise par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Caen, considérant que la disposition contestée présentait un caractère sérieux au regard de la liberté d’entreprendre et du droit de propriété. Le Conseil constitutionnel, par sa décision n° 2025-1186 QPC du 19 mars 2026, a déclaré le dispositif conforme à la Constitution, tout en formulant une réserve d’interprétation décisive. Parallèlement, les juridictions du fond ont eu à connaître, dès avant cette validation, de contentieux abondants relatifs à la qualification de l’activité de location meublée touristique et à sa compatibilité avec les clauses d’habitation bourgeoise des règlements de copropriété.
L’étude de ce double mouvement — consécration législative et mise en œuvre juridictionnelle — permet de mesurer l’état du droit positif applicable aux copropriétés confrontées à l’essor des locations de courte durée. La première partie de la présente analyse examinera le nouveau pouvoir majoritaire reconnu aux copropriétaires par la loi du 19 novembre 2024 et sa validation constitutionnelle (I). La seconde partie s’attachera aux critères prétoriens qui gouvernent, indépendamment de ce mécanisme, la prohibition judiciaire des locations meublées touristiques dans les copropriétés à destination bourgeoise (II).
I. La consécration législative d’un pouvoir majoritaire d’interdiction
A. La loi du 19 novembre 2024 et le nouveau d) de l’article 26
L’article 6 de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 renforçant les outils de régulation des meublés de tourisme a inséré un alinéa nouveau à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Ce texte, codifié au d) de l’article 26, dispose désormais que sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant « la modification du règlement de copropriété qui concerne l’interdiction de location des lots à usage d’habitation autres que ceux constituant une résidence principale, au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, en meublés de tourisme au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme » (Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 26, d).
Le législateur a toutefois circonscrit le champ d’application de ce nouveau pouvoir majoritaire. La modification prévue au d) de l’article 26 ne peut être décidée que dans les copropriétés « dont le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale ». Cette condition restreint le mécanisme aux immeubles dont la destination, généralement qualifiée de bourgeoise, prohibe par essence l’exercice d’activités commerciales. Il s’agit d’une restriction substantielle qui exclut du dispositif les copropriétés dont le règlement autorise les activités commerciales ou les résidences de tourisme régies par les articles D. 321-1 et suivants du code du tourisme.
Par ailleurs, l’article 26 rappelle dans ses deux derniers alinéas, inchangés depuis l’origine du texte, que « l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété » et qu’elle « ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble ». Ces dispositions continuent de protéger le copropriétaire minoritaire contre toute altération unilatérale de ses droits privatifs fondamentaux.
Le mécanisme institué par le d) de l’article 26 constitue ainsi une exception à la règle de l’unanimité qui prévalait jusqu’alors pour toute modification substantielle des conditions de jouissance des parties privatives. Il opère un rééquilibrage entre le droit individuel du copropriétaire de jouir de son lot et l’intérêt collectif des autres membres du syndicat à préserver la destination résidentielle de l’immeuble. La portée exacte de ce rééquilibrage a toutefois été immédiatement questionnée sur le terrain constitutionnel.
B. La validation constitutionnelle par la décision QPC n° 2025-1186 du 19 mars 2026
La question de constitutionnalité a été soulevée à l’occasion d’une instance introduite par la société civile immobilière de la Barge rousse, propriétaire de plusieurs lots au sein d’une copropriété. Celle-ci avait assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de la délibération adoptée par l’assemblée générale du 13 mars 2025, à l’occasion d’un second vote, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, interdisant la location en meublés de tourisme des lots à usage d’habitation.
Par ordonnance du 24 septembre 2025, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Caen a transmis à la Cour de cassation la question prioritaire de constitutionnalité ainsi rédigée : « En édictant les dispositions de l’article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, telles qu’issues de l’article 6 de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 qui permettent à une majorité de copropriétaires de modifier le règlement de copropriété pour interdire la location des lots à usage d’habitation autres que ceux constituant une résidence principale en meublés de tourisme, le législateur a-t-il porté atteinte aux droits et libertés que la Constitution protège, en l’occurrence au droit de propriété et à la liberté d’entreprendre, tels que garantis par les articles 2, 4 et 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789 ? »
Statuant sur ce renvoi, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a, par arrêt du 18 décembre 2025, estimé que la question présentait un caractère sérieux et l’a renvoyée au Conseil constitutionnel. Elle a relevé que la disposition contestée, « en ce qu’elle permet à l’assemblée générale, par une décision majoritaire, de modifier les conditions de jouissance d’un lot privatif déterminées par le règlement de copropriété qui a un caractère contractuel et de poser une interdiction générale et définitive d’exercer une certaine activité est susceptible de constituer une entrave à la liberté d’entreprendre et de nature à porter à l’économie des contrats légalement conclus une atteinte disproportionnée au regard de l’objectif poursuivi » (Civ. 3e, 18 déc. 2025, n° 25-40.030). Elle a ajouté que cette disposition, « en ce qu’elle permet d’inclure dans le règlement de copropriété une interdiction générale et définitive de donner en location meublée pour de courtes durées la partie privative d’un lot contre le gré de son copropriétaire, est susceptible de constituer une entrave au droit de ce dernier d’user de son bien et, ainsi, de porter atteinte au droit de propriété ».
Le Conseil constitutionnel, par sa décision n° 2025-1186 QPC du 19 mars 2026, a déclaré les dispositions contestées conformes à la Constitution (Cons. const., 19 mars 2026, n° 2025-1186 QPC). Il a toutefois assorti sa décision d’une réserve d’interprétation essentielle : le mécanisme de l’article 26 d) ne saurait s’appliquer qu’aux copropriétés dont le règlement comporte déjà une clause d’habitation bourgeoise interdisant l’exercice d’activités commerciales, excluant ainsi son application aux copropriétés dont la destination n’est pas exclusivement résidentielle. Cette réserve, qui reprend la condition déjà inscrite dans le texte même de l’article 26 d), confère à celle-ci une portée constitutionnelle : une assemblée générale ne saurait, sur le fondement de ce texte, interdire les meublés touristiques dans un immeuble dont le règlement n’interdit pas déjà toute activité commerciale.
La décision du Conseil constitutionnel a également précisé que le législateur avait poursuivi un objectif d’intérêt général — la lutte contre la pénurie de logements et la préservation de la destination résidentielle des immeubles — et que l’atteinte portée au droit de propriété et à la liberté d’entreprendre n’était pas disproportionnée au regard de cet objectif, dès lors que le dispositif était strictement encadré. La haute juridiction constitutionnelle impose ainsi que, pour toute décision prise sur le fondement de l’article 26 d), l’assemblée générale motive expressément le lien entre l’interdiction de location meublée touristique et la nécessité de préserver la destination résidentielle de l’immeuble.
II. La mise en œuvre juridictionnelle entre prohibition conventionnelle et régulation prétorienne
A. La qualification d’activité commerciale, clé de voûte du contentieux
Indépendamment du mécanisme institué par l’article 26 d), les juridictions sont fréquemment saisies de demandes tendant à faire cesser une activité de location meublée touristique sur le fondement des clauses du règlement de copropriété prohibant les activités commerciales. La question centrale est alors de déterminer si la location meublée de courte durée constitue ou non une activité commerciale au sens de ces clauses.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 25 janvier 2024, que « la location meublée saisonnière, encore appelée la location meublée de courte durée, est par principe une activité civile et par exception une activité commerciale, qui suppose par exemple de caractériser l’existence de prestations de services accessoires revêtant le caractère d’un service para-hôtelier » (Civ. 3e, 25 janv. 2024, F-D, n° 22-21.455). Cette distinction, reprise par le tribunal judiciaire de Bobigny dans un jugement du 2 juin 2025, a précisé que « le nettoyage, le remplacement du linge entre deux occupations, de même que la remise des clés à l’arrivée et au départ des locataires constituent des prestations annexes mineures de l’hébergement qui ne peuvent être assimilées à celles offertes par un hôtel et ne permettent pas de considérer que la location relève d’une activité para hôtelière de nature commerciale prohibée dans l’immeuble » (TJ Bobigny, 2 juin 2025, n° 23/11220).
En revanche, lorsque la location meublée touristique s’accompagne de prestations de services excédant la simple mise à disposition du logement — ménage systématique, fourniture de linge incluse dans la prestation, accueil des clients par une société de gestion locative — la qualification d’activité commerciale peut être retenue. La cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans un arrêt du 20 février 2025, a ainsi jugé que « ces prestations revêtent, à l’évidence, le caractère de services hôteliers, d’autant qu’elles ne sont pas optionnelles mais automatiques », pour en déduire que « l’activité de locations touristiques de courte durée s’analyse, avec l’évidence requise en référé, comme une activité commerciale prohibée par le règlement de copropriété » (CA Aix-en-Provence, 20 fév. 2025, n° 24/05322).
La cour d’appel de Reims, statuant le 13 janvier 2026, a quant à elle adopté une position nuancée. Rappelant que « la location de meubles n’étant, en principe, qu’accessoire à celle d’immeuble, qui conserve un caractère prédominant, la location de logements meublés n’a pas de caractère commercial, à moins qu’elle ne s’accompagne de prestations s’apparentant à celles d’hôtellerie », elle a refusé de qualifier commerciale l’activité litigieuse en l’absence de prestations autres que le nettoyage avant l’arrivée des locataires. La cour a néanmoins ordonné la cessation de l’activité sur un autre fondement, en relevant que « si le règlement de copropriété autorise l’exercice d’une profession libérale, les allers et venues résultant d’une location meublée touristique, qui se poursuivent durant les fins de semaine et la nuit, excèdent les nuisances que la présence d’une telle profession dans l’immeuble peut engendrer » (CA Reims, 13 janv. 2026, n° 24/01627).
Cette jurisprudence illustre une dualité de fondements : l’interdiction peut résulter soit de la qualification commerciale de l’activité, soit, à défaut, de l’atteinte portée à la destination de l’immeuble. La cour d’appel de Paris a ainsi rappelé, dans un arrêt du 6 mars 2025, que « si le règlement de copropriété a vocation à déterminer une affectation ainsi que les conditions de jouissance des parties privatives, la limitation des droits individuels des copropriétaires doit nécessairement être justifiée par la destination de l’immeuble » (CA Paris, 6 mars 2025, n° 24/08405). La troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt du 16 octobre 2025 rendu à propos d’une résidence de tourisme, a rappelé que « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble » (Civ. 3e, 16 oct. 2025, n° 24-14.303). La liberté de jouissance du copropriétaire trouve ainsi sa limite dans la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie par le règlement de copropriété.
Par ailleurs, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a précisé dans son arrêt du 20 février 2025 que « la destination de l’immeuble en droit de la copropriété est définie comme l’ensemble des conditions en vue desquelles un copropriétaire a acheté son lot, compte tenu de divers éléments, notamment de l’ensemble des clauses des documents contractuels, des caractéristiques physiques et de la situation de l’immeuble, ainsi que la situation sociale de ses occupants ». Cette conception extensive de la destination de l’immeuble confère au juge un pouvoir d’appréciation in concreto qui lui permet de tenir compte de la configuration de l’immeuble, de son standing et des attentes légitimes des copropriétaires.
B. Les troubles collectifs et la régulation par le règlement de copropriété
Au-delà de la qualification juridique de l’activité, les juridictions retiennent fréquemment l’existence de troubles collectifs pour justifier le prononcé de mesures d’interdiction ou de cessation. La cour d’appel d’Aix-en-Provence a ainsi relevé, dans l’arrêt précité, une accumulation de nuisances — bruits, odeurs, va-et-vient permanents, insécurité — constituant un trouble manifestement illicite, en violation des clauses du règlement de copropriété qui stipulent que les occupants ne doivent pas nuire à la tranquillité de l’immeuble.
Le tribunal judiciaire de Grenoble, dans un jugement du 11 juin 2026, a ordonné à un copropriétaire de cesser son activité de location meublée touristique après avoir constaté, d’une part, que le règlement de copropriété interdisait toute activité commerciale et, d’autre part, que « la location meublée touristique de courte durée ne peut être autorisée que si cette affectation est compatible avec les dispositions du règlement de copropriété, qu’elle ne porte pas atteinte à la destination de l’immeuble et qu’elle ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires » (TJ Grenoble, 11 juin 2026, n° 25/04575). Cette triple condition, cumulativement exigée, constitue le standard probatoire minimal auquel doit satisfaire tout copropriétaire souhaitant exercer une telle activité.
Le règlement de copropriété demeure l’instrument central de régulation des usages privatifs. Les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 en forment le cadre normatif. L’article 8 dispose que le règlement « détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance » et qu’il « ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation » (Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 1er). L’article 9 de la même loi précise que « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ».
Ces dispositions constituent le cadre juridique à l’intérieur duquel s’exerce le pouvoir majoritaire nouvellement reconnu par l’article 26 d). Là où le règlement de copropriété n’interdit pas expressément les locations meublées touristiques, le juge peut néanmoins en ordonner la cessation dès lors que les conditions cumulatives dégagées par la jurisprudence — compatibilité avec le règlement, respect de la destination de l’immeuble, absence d’atteinte aux droits des autres copropriétaires — ne sont pas réunies. Le mécanisme de l’article 26 d) ne se substitue donc pas à ce contrôle judiciaire traditionnel ; il le complète en offrant aux copropriétaires un levier conventionnel simple, fondé sur la règle majoritaire.
En définitive, le droit positif applicable aux locations meublées touristiques en copropriété repose désormais sur une architecture à deux étages. Le premier étage, conventionnel, résulte de l’article 26 d) : il permet à l’assemblée générale, à la majorité des deux tiers, d’interdire expressément les meublés de tourisme dans les copropriétés à destination exclusivement résidentielle, sous réserve du respect de la réserve d’interprétation constitutionnelle. Le second étage, judiciaire, résulte des articles 8 et 9 de la loi de 1965 : il permet au juge, saisi par un ou plusieurs copropriétaires ou par le syndicat, de faire cesser une activité de location meublée touristique qui, sans être nécessairement commerciale, porterait atteinte à la destination de l’immeuble ou aux droits des autres copropriétaires.
Conclusion
La loi du 19 novembre 2024 et la décision du Conseil constitutionnel du 19 mars 2026 ont conjointement doté les copropriétés à destination bourgeoise d’un instrument juridique efficace pour lutter contre les nuisances générées par la multiplication des locations meublées touristiques de courte durée. Le mécanisme de l’article 26 d) de la loi du 10 juillet 1965, en abaissant la majorité requise de l’unanimité aux deux tiers, facilite considérablement l’adoption de clauses d’interdiction dans les règlements de copropriété.
Pour autant, ce dispositif ne saurait être regardé comme une solution universelle. Il est réservé aux immeubles dont le règlement prohibe déjà les activités commerciales et laisse subsister, dans les autres copropriétés, la nécessité d’un contrôle judiciaire fondé sur les articles 8 et 9 de la loi de 1965. La jurisprudence, abondante et nuancée, impose aux copropriétaires et aux syndics de caractériser avec précision soit la nature commerciale de l’activité litigieuse, soit l’atteinte portée à la destination de l’immeuble ou aux droits des autres copropriétaires, soit les trois cumulativement.
La cohérence de ce double dispositif repose sur un équilibre fragile entre la protection du droit de propriété individuel et la préservation de l’intérêt collectif des copropriétaires. La réserve d’interprétation formulée par le Conseil constitutionnel garantit que le nouveau pouvoir majoritaire ne saurait dégénérer en une expropriation rampante des droits privatifs. Il appartient désormais aux praticiens — syndics, notaires et avocats — d’accompagner les copropriétés dans la mise en œuvre de ce nouvel arsenal juridique, en veillant à la régularité formelle des délibérations adoptées sur le fondement de l’article 26 d) et à la motivation circonstanciée des décisions prises.
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