Le statut d’ordre public du fermage à l’épreuve des arrêts du 2 juillet 2026 de la troisième chambre civile
I. La délimitation renforcée du champ d’application du statut du fermage
A. L’exclusion de la qualification de bail rural en l’absence de véritable contrepartie onéreuse
L’article L. 411-1, alinéa 1er, du code rural et de la pêche maritime dispose que toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole est régie par les dispositions relatives au statut du fermage, sous les réserves énumérées à l’article L. 411-2 du même code, et précise que cette disposition est d’ordre public. La qualification de bail rural emporte des conséquences considérables pour les parties, tant en ce qui concerne la durée du contrat, fixée à neuf ans au minimum par l’article L. 411-5 du code rural et de la pêche maritime, qu’en ce qui concerne le droit au renouvellement du preneur et le contrôle du prix du fermage par l’autorité administrative. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, par un arrêt du 2 juillet 2026, apporté une précision déterminante quant à la notion de contrepartie onéreuse, condition sine qua non de l’application du statut.
L’originalité de l’arrêt du 2 juillet 2026 réside dans le fait que la Cour de cassation n’avait jamais eu à se prononcer, jusqu’alors, sur l’hypothèse d’un échange de jouissance réciproque de parcelles agricoles entre deux propriétaires, configuration qui se rencontre pourtant fréquemment en pratique lorsque des exploitants voisins souhaitent rationaliser l’exploitation de leurs terres sans recourir à un échange formel de parcelles ou à une cession de droits réels. Le contentieux porté devant la Cour illustre parfaitement la tension qui existe entre la volonté des parties de s’affranchir des contraintes du statut du fermage et le caractère impératif des dispositions qui le régissent, tension que la troisième chambre civile résout en faveur de la liberté contractuelle lorsque la contrepartie onéreuse fait défaut.
Dans cette affaire, deux propriétaires de parcelles agricoles avaient signé des attestations de bail verbal par lesquelles chacun se désignait comme bailleur de l’autre pour une durée de neuf ans, se concédant ainsi réciproquement la jouissance de leurs fonds respectifs. L’un d’eux, souhaitant mettre fin à cet échange de jouissance, s’était vu opposer l’existence d’un bail rural soumis au statut du fermage, ce qui rendait impossible toute reprise unilatérale des parcelles. La cour d’appel de Poitiers avait considéré que la mise à disposition réciproque constituait une contrepartie onéreuse au sens de l’article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime, de sorte que chacune des parties était titulaire d’un bail rural sur les terres de l’autre. La Cour de cassation censure cette analyse au visa de l’article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime, en énonçant que « la contrepartie onéreuse exigée par ce texte ne peut résulter de la mise à disposition de parcelles réciproquement consentie par leurs propriétaires » et que « lorsqu’un propriétaire concède la jouissance de son fonds agricole à un autre, qui, en contrepartie, lui concède la jouissance du sien, ils ne sont pas réciproquement bailleur et preneur l’un de l’autre » (Civ. 3e, 2 juill. 2026, n° 25-15.803, FS-B).
Cette solution s’inscrit dans le prolongement de la définition classique du contrat de bail énoncée par l’article 1709 du code civil, aux termes duquel « le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Or, dans l’hypothèse d’un échange de jouissance réciproque, le prétendu prix consiste précisément en l’obligation de faire jouir l’autre partie de ses propres terres, ce qui ne saurait caractériser une contrepartie onéreuse au sens de l’article 1709 du code civil. La Cour de cassation rappelle ainsi, de manière implicite mais certaine, que le prix du bail rural doit consister en une somme d’argent ou, à tout le moins, en une prestation distincte de la simple mise à disposition réciproque des fonds. En conséquence, les parties qui entendent organiser un échange temporaire de jouissance de leurs terres sans se soumettre au statut du fermage peuvent recourir à d’autres mécanismes juridiques, tels que le commodat ou le prêt à usage, dont le régime exclut précisément toute contrepartie onéreuse.
Par ailleurs, cette décision revêt une portée pratique considérable pour les exploitants agricoles qui procèdent à des échanges de parcelles dans un objectif de rationalisation de leur exploitation, sans pour autant souhaiter s’engager dans les liens contraignants du statut du fermage. La Cour de cassation leur offre ainsi une sécurité juridique bienvenue en écartant la qualification de bail rural dans cette configuration spécifique. À cet égard, il convient de souligner que l’arrêt est publié au Bulletin, ce qui atteste de l’importance que la Haute Juridiction entend lui conférer dans la construction de sa jurisprudence relative au domaine d’application du statut du fermage.
B. L’application maintenue du statut en dépit des divisions parcellaires intervenues en cours de bail
Si la qualification de bail rural peut être écartée en l’absence de véritable contrepartie onéreuse, la troisième chambre civile veille en revanche à ce que les divisions parcellaires intervenues en cours de bail ne permettent pas au propriétaire d’éluder l’application du statut protecteur du fermage. La question se pose avec une acuité particulière lorsque le fonds donné à bail fait l’objet d’une division, notamment à l’occasion d’un partage successoral, et que les parcelles issues de cette division présentent une superficie inférieure au seuil fixé par arrêté préfectoral pour l’application du régime dérogatoire des petites parcelles, lequel permet au bailleur de délivrer congé sans avoir à justifier d’un motif légitime de reprise.
L’article L. 415-12 du code rural et de la pêche maritime énonce que « toute disposition des baux, restrictive des droits stipulés par le présent titre est réputée non écrite », consacrant ainsi le caractère impératif de l’ensemble des dispositions du statut du fermage. Dès lors, le propriétaire ne saurait invoquer la division parcellaire pour contourner les règles d’ordre public qui gouvernent la résiliation du bail rural. La troisième chambre civile a eu l’occasion de rappeler ce principe avec force dans un arrêt du 13 juin 2024, en jugeant que « le régime dérogatoire des baux de petites parcelles ne s’applique pas au bail renouvelé si la division des parcelles, qui a eu pour effet de faire naître une pluralité de bailleurs, a eu lieu moins de neuf ans avant ce renouvellement » (Civ. 3e, 13 juin 2024, n° 22-18.861, FS-B).
Dans cette espèce, un bailleur avait consenti un bail rural à long terme pour une durée de dix-huit ans portant sur diverses parcelles dont l’une avait été divisée en six parcelles à l’occasion d’un partage successoral intervenu le 26 mai 2010. Le bail s’était renouvelé le 1er avril 2016, soit moins de neuf ans après la division. Le nouveau propriétaire de trois des parcelles issues de la division avait délivré congé le 28 mars 2019 en se prévalant du régime des petites parcelles, estimant que le délai de neuf ans prévu par l’article L. 411-3 du code rural et de la pêche maritime était écoulé. La Cour de cassation casse l’arrêt de la cour d’appel de Douai qui avait validé ce congé, en rappelant que le délai de neuf ans s’apprécie à la date du renouvellement du bail et non à la date de délivrance du congé, de sorte que le statut du fermage demeure applicable jusqu’à l’expiration du bail renouvelé au cours duquel la division est intervenue.
Cette solution témoigne de la volonté constante de la troisième chambre civile de faire prévaloir la protection du preneur sur les intérêts du propriétaire lorsque le statut du fermage est en cause. En conséquence, le bailleur qui se voit attribuer des parcelles issues d’une division intervenue pendant l’exécution du bail ne peut se prévaloir du régime dérogatoire des petites parcelles qu’à l’issue d’un délai d’au moins neuf ans à compter du renouvellement du bail en cours au moment de la division. Par ailleurs, cette jurisprudence s’articule avec le principe d’indivisibilité du bail rural, en vertu duquel le preneur peut opposer au nouveau propriétaire l’ensemble des droits qu’il tient du bail initial, nonobstant la division du fonds. Dès lors, la sécurité juridique du preneur se trouve renforcée face aux aléas de la transmission patrimoniale du bien loué.
II. Le renforcement de l’ordre public protecteur du preneur
A. L’interdiction de principe du dépôt de garantie et la répétition des sommes indûment perçues
Le second arrêt rendu par la troisième chambre civile le 2 juillet 2026 comporte un double apport, dont le premier concerne l’interdiction faite au bailleur rural de percevoir un dépôt de garantie lors de la conclusion du bail. La pratique consistant à exiger du preneur le versement d’une somme destinée à garantir l’exécution de ses obligations est courante dans les baux d’habitation et les baux commerciaux, mais elle se heurte, en matière de baux ruraux, au caractère d’ordre public du statut du fermage qui définit limitativement les hypothèses dans lesquelles une remise d’argent peut intervenir entre le preneur et le bailleur.
L’article L. 411-12 du code rural et de la pêche maritime dispose que, sauf exceptions limitativement énumérées, « le fermage ne peut comprendre, en sus du prix calculé comme indiqué à l’article L. 411-11, aucune redevance ou service de quelque nature que ce soit ». Par ailleurs, l’article L. 411-74 du même code sanctionne pénalement toute remise d’argent non justifiée à l’occasion d’un changement d’exploitant, et prévoit que « les sommes indûment perçues sont sujettes à répétition ». La Cour de cassation, combinant ces textes avec l’article L. 415-12 qui répute non écrite toute clause restrictive des droits du preneur, énonce que « le statut d’ordre public du fermage définit limitativement les hypothèses de remise d’argent ou de valeur par le preneur au bailleur » et qu’« il s’ensuit que le bailleur ne peut percevoir, lors de la conclusion du bail ou à l’occasion d’un changement d’exploitant, une somme destinée à garantir l’exécution de ses obligations par le preneur, quand bien même celle-ci serait restituable à l’expiration du bail, de sorte que la somme perçue à ce titre est indue et sujette à répétition » (Civ. 3e, 2 juill. 2026, n° 24-12.681, FS-B).
En l’espèce, un bail rural avait été consenti le 1er novembre 2011 moyennant un loyer mensuel de 8 801,33 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 26 404 euros, correspondant à trois mois de loyer, dont le contrat stipulait qu’il serait restitué au preneur en fin de bail, déduction faite des sommes éventuellement dues. La cour d’appel de Versailles avait rejeté la demande de restitution du dépôt de garantie formée par le preneur, au motif que cette somme avait une cause licite et n’entrait pas dans les prohibitions de l’article L. 411-74 du code rural et de la pêche maritime, dès lors qu’elle n’était perçue ni à l’occasion d’un changement d’exploitant ni de manière occulte. La Cour de cassation censure cette analyse, en considérant que l’interdiction ne se limite pas aux sommes perçues à l’occasion d’un changement d’exploitant, mais s’étend à toute somme destinée à garantir l’exécution des obligations du preneur, fût-elle perçue lors de la conclusion initiale du bail et assortie d’une obligation de restitution à son terme.
Par ailleurs, cette solution doit être rapprochée de la jurisprudence relative aux grosses réparations, qui demeurent à la charge exclusive du bailleur en application des articles L. 415-3 et L. 415-4 du code rural et de la pêche maritime, de sorte que le preneur ne saurait être tenu de contribuer financièrement à des travaux qui excèdent les réparations locatives ou de menu entretien (Civ. 3e, 2 juill. 2026, n° 25-14.780). En conséquence, l’ensemble des sommes perçues par le bailleur en dehors des hypothèses limitativement prévues par le statut du fermage est sujet à répétition, quelle que soit la qualification que les parties ont entendu donner à ces versements. Dès lors, les praticiens devront faire preuve d’une vigilance accrue lors de la rédaction des baux ruraux, en s’abstenant de stipuler toute clause qui, sous quelque dénomination que ce soit, imposerait au preneur une remise d’argent non prévue par les textes d’ordre public.
B. L’exigence de ventilation du fermage et la sanction de l’illicéité de la clause
Le second apport de l’arrêt du 2 juillet 2026 concerne la détermination du prix du fermage, dont les articles L. 411-11 et L. 411-14 du code rural et de la pêche maritime imposent une ventilation entre, d’une part, le loyer des bâtiments d’habitation et, d’autre part, le loyer des bâtiments d’exploitation et des terres nues. L’article L. 411-14 précise que ces dispositions sont d’ordre public, de sorte que toute clause qui y déroge est frappée d’illicéité et doit être réputée non écrite par application de l’article L. 415-12 du même code. La Cour de cassation, statuant au visa de ces textes, énonce que « la clause d’un bail à ferme fixant le fermage sans distinguer, d’une part, le loyer des bâtiments d’habitation, d’autre part, le loyer des bâtiments d’exploitation et des terres nues, est illicite, ce qui ouvre une action en régularisation pour fermage illicite ».
Dans l’affaire soumise à la Cour, le bail stipulait un fermage global sans opérer la distinction imposée par la loi, ce dont la cour d’appel de Versailles avait déduit que la clause n’était pas illicite dès lors qu’il convenait de comparer le loyer global avec la somme des prix pour chacun des éléments au regard des arrêtés préfectoraux. La Cour de cassation censure cette motivation en considérant que le seul fait que le bail ne propose pas un prix distinct pour chacun des éléments suffit à caractériser l’illicéité de la clause, indépendamment de toute comparaison avec les maxima préfectoraux. En conséquence, une action en régularisation pour fermage illicite est ouverte au preneur, lequel peut solliciter la fixation judiciaire d’un nouveau fermage conforme aux prescriptions légales et la répétition des sommes trop perçues par le bailleur depuis l’origine du bail renouvelé.
Cette solution s’inscrit dans le prolongement d’une jurisprudence constante de la troisième chambre civile qui, au visa de l’article L. 415-12 du code rural et de la pêche maritime, n’hésite pas à réputer non écrite toute clause qui méconnaît les dispositions d’ordre public du statut du fermage. À cet égard, le caractère impératif du statut irrigue l’ensemble du contentieux des baux ruraux et confère au juge un office spécifique de régulation du contrat, qui transcende la simple interprétation de la volonté des parties. Or, le statut du fermage, conçu comme un instrument de politique agricole autant que de protection du preneur, ne saurait tolérer que les parties y dérogent par convention, fût-ce de manière indirecte ou implicite.
Par ailleurs, la cassation prononcée sur le fondement de l’article L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime entraîne, en application de l’article 624 du code de procédure civile, la cassation par voie de conséquence des chefs de dispositif relatifs à la condamnation du preneur au paiement des loyers retenus, qui se rattachent à la fixation du fermage par un lien d’indivisibilité et de dépendance nécessaire. Dès lors, l’annulation de la clause de fermage peut avoir des répercussions considérables sur l’équilibre financier du contrat, en obligeant le bailleur à restituer des sommes potentiellement importantes au preneur. En conséquence, la rigueur formelle imposée par la loi dans la détermination du prix du fermage constitue une garantie essentielle pour le preneur, dont la Cour de cassation assure le respect avec une constance remarquable.
L’arrêt du 2 juillet 2026 illustre ainsi la permanence et la vigueur de l’ordre public du statut du fermage, que la troisième chambre civile ne cesse de réaffirmer face aux tentatives des bailleurs de contourner les règles protectrices du preneur. La prohibition du dépôt de garantie, combinée à l’exigence de ventilation du fermage, participe d’une conception renouvelée de l’équilibre contractuel dans les baux ruraux, où la protection du preneur prime sur la liberté contractuelle des parties.
En définitive, ces arrêts du 2 juillet 2026 s’inscrivent dans un mouvement jurisprudentiel d’ensemble qui, depuis plusieurs décennies, tend à renforcer la protection du preneur rural face aux prérogatives du bailleur, mouvement dont la troisième chambre civile est le principal artisan. L’arrêt du 13 juin 2024 relatif au régime des petites parcelles, précédemment évoqué, en constitue une illustration supplémentaire, de même que les arrêts qui, sur le fondement de l’article L. 415-3 du code rural et de la pêche maritime, mettent à la charge exclusive du propriétaire les grosses réparations, y compris celles rendues nécessaires par des dégâts causés par des animaux nuisibles lorsque la vétusté de l’ouvrage est en cause (Civ. 3e, 2 juill. 2026, n° 25-14.780). Par ailleurs, cette cohérence jurisprudentielle confère au statut du fermage une effectivité remarquable, qui en fait l’un des régimes de protection les plus aboutis du droit privé français.
Conclusion
Les arrêts rendus par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 2 juillet 2026, publiés au Bulletin, apportent des précisions décisives sur le statut d’ordre public du fermage, tant en ce qui concerne la qualification du contrat que le contenu des obligations respectives des parties. En excluant la qualification de bail rural en cas de mise à disposition réciproque de parcelles sans véritable contrepartie onéreuse, la Cour de cassation sécurise les échanges de jouissance entre exploitants agricoles. En prohibant le dépôt de garantie et en sanctionnant l’absence de ventilation du fermage, elle renforce la protection du preneur contre les stipulations qui, sous couvert de clauses usuelles du droit commun des baux, méconnaissent l’ordre public du statut. Dès lors, la pratique notariale et le conseil juridique aux exploitants agricoles doivent intégrer ces solutions, qui participent d’une relecture exigeante de l’articulation entre la liberté contractuelle et l’impératif de protection du preneur rural.
Au-delà du seul contentieux des baux ruraux, ces décisions illustrent une tendance plus large du droit immobilier contemporain, dans lequel la jurisprudence de la troisième chambre civile exerce une fonction régulatrice des contrats spéciaux en faisant prévaloir les dispositions d’ordre public sur la liberté contractuelle. Cette approche n’est pas sans rappeler la démarche adoptée par la même formation en matière de baux d’habitation ou de copropriété, où le juge du droit veille avec une égale rigueur à la sanction des clauses illicites. En conséquence, la vigilance des rédacteurs d’actes est plus que jamais requise, tant les conséquences financières d’une stipulation prohibée peuvent s’avérer lourdes pour le bailleur, qui s’expose à une action en répétition de l’indu susceptible de porter sur des sommes considérables accumulées sur plusieurs années.
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