Le renforcement du contrôle juridictionnel des travaux sur parties communes en copropriété : l’exigence d’une autorisation expresse de l’assemblée générale

La réalisation de travaux affectant les parties communes d’un immeuble soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis constitue une source contentieuse majeure, que la troisième chambre civile de la Cour de cassation ne cesse de préciser par une jurisprudence nourrie. L’année 2025 et le premier semestre 2026 ont été marqués par une série de décisions qui renforcent significativement l’exigence d’une autorisation expresse et préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, tout en clarifiant les voies de sanction ouvertes au syndicat. L’analyse de ces arrêts révèle une double tendance : d’une part, le rejet catégorique de toute autorisation implicite ou tacite ; d’autre part, une distinction renouvelée entre la qualification d’action réelle et d’action personnelle, dont dépend le délai de prescription applicable. Or, la pratique démontre que de nombreux copropriétaires ou syndics méconnaissent encore la rigueur de ces principes. En conséquence, il apparaît indispensable de dresser un état des lieux de cette construction prétorienne afin d’en mesurer la portée tant pour les copropriétaires que pour les organes de gestion de la copropriété.

I. L’exigence d’une autorisation expresse et préalable de l’assemblée générale

A. Le principe : aucune autorisation implicite ne peut suppléer le vote de l’assemblée

La troisième chambre civile a, dans un arrêt du 29 janvier 2026, énoncé avec une netteté particulière le principe selon lequel « l’autorisation de réaliser des travaux sur une partie commune ne peut résulter que d’une décision expresse d’une assemblée générale des copropriétaires sans pouvoir résulter d’une autorisation implicite, tirée de l’absence d’opposition au projet d’un copropriétaire » (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-12.866). Cette formulation ne laisse aucune place à l’équivoque : le silence, l’absence d’opposition ou l’accord informel de quelques copropriétaires ne sauraient tenir lieu d’autorisation régulière. La Cour de cassation a censuré le jugement qui avait rejeté une demande en paiement de quote-part de travaux de ravalement au motif que le demandeur ne justifiait pas d’une telle décision expresse, sans avoir au préalable soumis ce moyen au débat contradictoire en l’absence du défendeur. Par ailleurs, l’arrêt rappelle, sur le terrain procédural, que le juge ne peut relever d’office le moyen tiré du défaut d’autorisation sans inviter les parties à présenter leurs observations, conformément à l’article 16 du code de procédure civile.

Ce principe de l’autorisation expresse trouve son fondement dans les articles 24, 25 et 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, qui organisent les règles de majorité applicables aux décisions de l’assemblée générale. L’article 25 b) de cette même loi soumet notamment à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions relatives à l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes. La règle est donc claire : aucun copropriétaire ne peut, de sa propre initiative, engager des travaux sur les parties communes, quand bien même il en aurait la jouissance exclusive. À cet égard, la Cour de cassation a précisé, dans un arrêt du 29 janvier 2026, que les travaux portant sur des parties communes dont un copropriétaire a la jouissance exclusive n’échappent pas à cette exigence d’autorisation collective (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 23-14.955).

La consistance des documents notifiés aux copropriétaires en vue du vote fait également l’objet d’un contrôle exigeant. Dans un arrêt du 6 février 2025, la Cour de cassation a approuvé la cour d’appel d’avoir constaté que « les éléments portés à la connaissance des copropriétaires précisaient suffisamment la nature et le lieu d’implantation des travaux projetés » et que « si les documents portaient sur deux versions différentes quant à la hauteur de l’édicule et qu’un troisième projet à quatre mètres de hauteur avait été produit le jour de l’assemblée, l’édicule projeté était à distance des fenêtres et qu’une différence de hauteur n’était pas significative au vu de la configuration des lieux » (Cass. 3e civ., 6 févr. 2025, n° 23-18.586, Publié au Bulletin). Cette décision confirme que l’information préalable des copropriétaires doit être suffisamment précise pour leur permettre de se prononcer en connaissance de cause, sans pour autant exiger une exhaustivité technique qui paralyserait le processus décisionnel. La production d’un croquis, de photographies, de simulations et de propositions chiffrées constitue un standard minimal auquel les porteurs de projets doivent se conformer.

La responsabilité du syndic dans l’exécution de ces décisions a également été rappelée avec force. Dans un arrêt du 4 décembre 2025, la Cour de cassation a jugé que « le paiement, par le syndic, de travaux n’ayant pas fait l’objet d’une décision de l’assemblée générale engage la responsabilité du syndic » et a cassé l’arrêt qui avait écarté toute faute du syndic au motif que le conseil syndical avait pris acte d’un nouveau devis et que les copropriétaires avaient réglé les appels de fonds (Cass. 3e civ., 4 déc. 2025, n° 23-23.397). En conséquence, le syndic ne peut se prévaloir d’un accord donné hors assemblée générale, fût-ce par le conseil syndical ou par le paiement spontané des appels de fonds par les copropriétaires, pour s’exonérer de sa responsabilité. L’arrêt écarte également l’argument tiré du quitus donné postérieurement par l’assemblée générale, dès lors que ce vote ne saurait purger rétroactivement les fautes de gestion commises par le syndic.

B. La distinction entre parties communes générales et parties communes spéciales

L’arrêt du 6 février 2025, publié au Bulletin, apporte une précision essentielle sur l’articulation entre les parties communes générales et spéciales lorsqu’une décision d’autorisation de travaux est en cause. La Cour de cassation y énonce que « lorsque le règlement de copropriété identifie des parties communes spéciales appartenant indivisément à certains copropriétaires, ceux-ci n’ont le pouvoir de prendre seuls que les décisions les concernant exclusivement » et que « lorsqu’une décision d’autorisation de travaux est afférente à la fois aux parties communes générales et aux parties communes spéciales, cette décision doit être adoptée par l’assemblée générale réunissant les copropriétaires des parties communes générales » (Cass. 3e civ., 6 févr. 2025, n° 23-18.586, Publié au Bulletin). Cette solution s’inscrit dans le prolongement de l’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965, qui dispose que seuls prennent part au vote des décisions afférentes aux parties communes spéciales les copropriétaires à l’usage ou à l’utilité desquels sont affectées ces parties communes. Dès lors, lorsqu’un projet de travaux en copropriété concerne à la fois une terrasse, partie commune générale, et des espaces verts, parties communes spéciales, l’autorisation relève exclusivement de l’assemblée générale réunissant tous les copropriétaires, sans qu’il y ait lieu de recueillir le vote des seuls titulaires des parties communes spéciales.

Cette construction jurisprudentielle évite un morcellement du processus décisionnel qui entraverait la réalisation de projets d’intérêt collectif. Elle rappelle que l’affectation d’une partie commune à l’usage exclusif de certains copropriétaires ne confère pas à ces derniers un droit de veto sur les décisions qui, tout en concernant leur sphère d’usage, intéressent plus largement la collectivité des copropriétaires. La notion de parties communes spéciales, consacrée par l’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965, ne saurait ainsi aboutir à un éclatement du syndicat en sous-ensembles autonomes disposant d’un pouvoir décisionnel exclusif sur toute question touchant à leur périmètre. La troisième chambre civile a d’ailleurs rappelé, dans le même arrêt, que « l’autorisation de travaux relevait exclusivement de l’assemblée générale réunissant tous les copropriétaires », consacrant ainsi une conception unitaire du processus décisionnel en matière de travaux.

L’arrêt du 19 mars 2026 complète cette analyse en rappelant que la qualification de l’action en remise en état dépend de l’existence d’une autorisation préalable. Lorsque les travaux ont été autorisés par une assemblée générale, l’action du syndicat tendant à la remise en état s’analyse en une action personnelle soumise à la prescription décennale de l’article 42, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965. Dans cette espèce, la Cour de cassation a relevé que « l’action en suppression d’un empiétement sur les parties communes, intervenu à l’occasion de travaux autorisés par une assemblée générale est une action personnelle soumise à la prescription décennale » (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-18.919). Par ailleurs, la Cour a cassé l’arrêt qui, après avoir constaté que les travaux avaient été autorisés par une assemblée générale du 9 avril 1992 et réalisés au cours des années 1992-1993, n’avait pas tiré les conséquences de la prescription de l’action introduite le 30 mai 2022, soit près de trente ans plus tard. Cette solution illustre avec éclat les conséquences pratiques de la distinction entre action réelle et action personnelle.

II. La sanction des travaux irréguliers et l’office du juge

A. La remise en état et la distinction des actions réelles et personnelles

La sanction des travaux réalisés sans autorisation emprunte des voies distinctes selon la nature de l’atteinte portée aux parties communes. La troisième chambre civile a précisé, dans un arrêt du 16 avril 2026, que la création d’une trémie entre deux lots par le percement du plancher et la réalisation de trous d’aération dans la façade, « si elles portaient atteinte aux parties communes de l’immeuble, ne pouvaient s’analyser en une appropriation de celles-ci » et que, par conséquent, « l’action du syndicat des copropriétaires, tendant à une remise en état des lieux, s’analysait en une action personnelle se prescrivant par dix ans » (Cass. 3e civ., 16 avr. 2026, n° 24-20.769). Cette décision affine la distinction entre l’action réelle, soumise à la prescription trentenaire, qui sanctionne une véritable appropriation ou annexion des parties communes, et l’action personnelle, soumise à la prescription décennale de l’article 42 de la loi de 1965, qui tend à la réparation d’une simple atteinte à l’intégrité matérielle de ces parties communes. La Cour prend soin de préciser que la qualification dépend non de l’ampleur des travaux mais de l’intention caractérisée d’appropriation, révélée par des actes matériels d’annexion exclusive et durable.

En pratique, cette distinction revêt une importance décisive pour les syndicats de copropriétaires qui découvrent tardivement des travaux irréguliers. Un syndicat qui laisse s’écouler plus de dix ans après la réalisation de travaux portant atteinte aux parties communes sans appropriation caractérisée se verra opposer la prescription de son action en remise en état. À l’inverse, l’action en suppression d’une appropriation véritable de parties communes se prescrit par trente ans, ce qui offre une protection plus étendue au syndicat. La Cour de cassation avait déjà rappelé ce principe en 2024, en confirmant que « l’action en suppression d’un empiétement sur les parties communes, intervenu à l’occasion de travaux autorisés par une assemblée générale est une action personnelle soumise à la prescription décennale » (Cass. 3e civ., 12 déc. 2024, n° 23-12.804). Cette jurisprudence constante offre désormais un cadre prévisible aux praticiens comme aux justiciables, tout en maintenant une distinction fonctionnelle entre les deux types d’actions.

La remise en état ordonnée par le juge peut prendre des formes diverses et proportionnées. Dans un arrêt du 2 octobre 2025, la Cour a approuvé une cour d’appel d’avoir condamné des copropriétaires à « remettre en état antérieur les parties communes de l’immeuble conformément au rapport d’expertise judiciaire, en procédant à tous travaux utiles et notamment à respecter la destination de caves des lots, à cesser toute location et à supprimer toutes canalisations, passage de gaine et passage de réseaux divers en parties communes, sous astreinte » (Cass. 3e civ., 2 oct. 2025, n° 24-15.745). La cour d’appel avait, par des motifs propres et adoptés, relevé que la transformation des lots de caves en appartements d’habitation avait entraîné une appropriation de la cour, partie commune à jouissance privative, par la pose d’une clôture et d’une véranda, des dégradations des parties communes comme privatives, un empiétement sur les parties communes situées au sous-sol par l’édification de cloisons, une impossibilité d’accès à diverses canalisations de l’immeuble, la pose d’un mur de parpaings au niveau d’un passage ancien, le passage d’une gaine électrique privative dans le couloir partie commune, et des atteintes aux parties communes au niveau des traversées de planchers en raison de la modification des réseaux et de la création de sanitaires.

L’office du juge des référés a également été précisé dans un arrêt du 4 septembre 2025. La Cour de cassation a approuvé le juge des référés d’avoir ordonné la restitution et la remise en état de parties communes, en retenant que le copropriétaire « reconnaissait s’être approprié le couloir longeant les lots, les WC et le poste d’eau sans qu’aucune décision de l’assemblée générale des copropriétaires n’ait jamais approuvé l’aliénation de ces parties communes à son profit » et que « son projet de ratification des annexions de parties communes, de validation de ses travaux réalisés sans autorisation et de cession des parties communes litigieuses avait été rejeté par les assemblées générales » (Cass. 3e civ., 4 sept. 2025, n° 23-18.845). Dès lors, l’occupation sans titre de parties communes constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés peut faire cesser sans attendre la décision du juge du fond, y compris en ordonnant des mesures de remise en état sous astreinte. La Cour a également relevé que la prescription acquisitive invoquée par le copropriétaire ne pouvait prospérer dès lors que le règlement de copropriété et les procès-verbaux d’assemblée générale rappelaient constamment la nature de parties communes des espaces litigieux.

B. La responsabilité du syndic et le droit d’agir des copropriétaires

La jurisprudence récente précise également les contours de la responsabilité du syndic lorsque celui-ci outrepasse ses pouvoirs en matière de travaux. L’arrêt du 4 décembre 2025 consacre une solution de principe : le paiement par le syndic de travaux n’ayant pas fait l’objet d’une décision de l’assemblée générale engage sa responsabilité quasi-délictuelle sur le fondement des articles 1240 du code civil, 17 et 18 de la loi du 10 juillet 1965. Aux termes de ces dispositions, les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires et le syndic est chargé d’assurer l’exécution des délibérations de l’assemblée générale. Le syndic est responsable, à l’égard des copropriétaires, sur le fondement quasi-délictuel, des fautes commises dans l’accomplissement de sa mission. Cette responsabilité est encourue même en présence d’un quitus donné par l’assemblée générale postérieurement aux faits litigieux, dès lors que le vote du quitus n’a pas pour effet de purger les fautes de gestion commises par le syndic. Par ailleurs, le syndic ne peut s’exonérer en invoquant l’accord du conseil syndical, qui ne dispose d’aucun pouvoir propre de décision en matière de travaux.

Les copropriétaires disposent d’un droit d’agir individuellement pour faire cesser les atteintes aux parties communes. La Cour de cassation a admis, dans son arrêt du 29 janvier 2026, qu’un copropriétaire puisse agir contre un autre copropriétaire pour obtenir le paiement de sa quote-part de travaux de ravalement, sous réserve de justifier d’une décision expresse de l’assemblée générale autorisant ces travaux (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-12.866). De même, l’arrêt du 2 octobre 2025 confirme que le syndicat des copropriétaires est recevable à agir en remise en état contre les copropriétaires ayant réalisé des travaux de transformation affectant les parties communes sans autorisation, sans que les copropriétaires puissent utilement invoquer les dispositions du règlement de copropriété pour justifier les aménagements litigieux (Cass. 3e civ., 2 oct. 2025, n° 24-15.745).

La prescription décennale de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 constitue un enjeu procédural majeur que les syndicats de copropriété ne doivent pas négliger. L’arrêt du 19 mars 2026 illustre la rigueur avec laquelle la Cour de cassation applique cette prescription : une action introduite en 2022 pour des travaux réalisés en 1992-1993 a été jugée prescrite, alors même que le syndicat invoquait une appropriation de parties communes (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-18.919). La Cour a précisé que, dès lors que les travaux litigieux avaient été autorisés par une assemblée générale, l’action en remise en état était de nature personnelle et non réelle, ce qui emportait application du délai décennal. Cette solution impose aux syndicats une vigilance particulière dans le suivi des travaux réalisés au sein de l’immeuble et la mise en œuvre rapide des actions contentieuses.

La même exigence de célérité s’applique aux copropriétaires souhaitant contester une autorisation de travaux. La Cour de cassation a rappelé que la notification aux copropriétaires d’un projet de résolution doit être accompagnée de documents précisant « avec suffisamment de détails techniques l’implantation et la consistance desdits travaux », à peine de nullité de la résolution de l’assemblée générale les autorisant (Cass. 3e civ., 6 févr. 2025, n° 23-18.586, Publié au Bulletin). Cette exigence de précision est appréciée in concreto par les juges du fond, sous le contrôle de la Cour de cassation, qui vérifie que les éléments d’information transmis aux copropriétaires permettent un vote éclairé. Les copropriétaires disposant d’un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal pour agir en annulation d’une décision d’assemblée générale irrégulière doivent ainsi exercer leur action sans délai.

Enfin, la troisième chambre civile a fermement rappelé, dans l’arrêt du 4 septembre 2025, que la tentative de régularisation a posteriori par un vote d’assemblée générale ne saurait effacer le caractère illicite de l’occupation sans titre. Ayant constaté que « le projet de ratification des annexions de parties communes, de validation de ses travaux réalisés sans autorisation et de cession des parties communes litigieuses avait été rejeté par les assemblées générales ordinaire du 29 septembre 2022 et particulière au bâtiment D du 20 octobre 2022, dont les délibérations n’avaient donné lieu à aucune contestation dans le délai légal », la Cour en a déduit à bon droit l’existence d’un trouble manifestement illicite (Cass. 3e civ., 4 sept. 2025, n° 23-18.845). Cette solution confirme que le refus de régularisation par l’assemblée générale ôte définitivement toute légitimité à l’occupation irrégulière et justifie l’intervention du juge des référés.

Conclusion

L’analyse de la jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation rendue entre 2023 et 2026 révèle un renforcement continu de l’exigence d’une autorisation expresse et préalable de l’assemblée générale pour toute intervention sur les parties communes d’un immeuble en copropriété. Le rejet de toute forme d’autorisation implicite, la distinction rigoureuse entre actions réelles et personnelles pour la computation des délais de prescription, la responsabilité personnelle du syndic en cas de paiement sans décision collective, et l’office du juge des référés pour faire cesser un trouble manifestement illicite constituent autant d’outils au service de la protection des droits du syndicat des copropriétaires. Les praticiens du droit immobilier, syndics, copropriétaires et investisseurs doivent intégrer ces principes dans la conduite de leurs projets, en veillant à la régularité formelle des décisions d’assemblée générale et à la préservation des délais d’action contentieuse. La survenance d’une prescription décennale pour défaut de diligence constitue, à la lumière des arrêts étudiés, un risque processuel majeur qu’une gestion proactive de la copropriété permet de prévenir.