L’office du juge face aux clauses illicites du règlement de copropriété : le renforcement du contrôle juridictionnel par la troisième chambre civile
Le règlement de copropriété constitue la charte fondamentale de l’immeuble collectif. Il détermine la destination des parties tant privatives que communes, fixe les conditions de jouissance et établit la répartition des charges entre copropriétaires. Or ce document essentiel, souvent rédigé par le promoteur lors de la mise en copropriété, peut contenir des stipulations qui méconnaissent les dispositions d’ordre public de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. La sanction de ces clauses illicites a donné lieu, depuis 2022, à une série d’arrêts de la troisième chambre civile de la Cour de cassation qui précisent avec une rigueur croissante l’office du juge, tant dans la qualification de la sanction applicable que dans les modalités de la remise en état du règlement. L’enjeu, pour le praticien comme pour le justiciable, est considérable : la portée de l’annulation d’une clause, ses effets dans le temps et les conditions de recevabilité de l’action déterminent directement l’équilibre financier des copropriétés et les droits des copropriétaires. La maîtrise des règles gouvernant l’assemblée générale de copropriété et le contrôle juridictionnel des clauses du règlement constituent, pour tout copropriétaire ou syndic, un enjeu
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile révèle une double exigence : d’une part, la Cour de cassation veille à l’application rigoureuse du mécanisme du réputé non écrit, sanction spécifique du droit de la copropriété qui se distingue de la nullité de droit commun par son régime et ses effets. D’autre part, elle encadre de manière de plus en plus stricte l’office du juge saisi d’une telle action, en lui imposant de procéder lui-même à la nouvelle répartition des charges sans pouvoir déléguer cette mission à l’assemblée générale, et en subordonnant la recevabilité de l’action à la mise en cause du syndicat des copropriétaires. Par ailleurs, la haute juridiction rappelle avec constance que toute clause réputée non écrite est insusceptible de confirmation ou de ratification, ce qui confère à cette sanction une portée radicale que ni la volonté des parties ni l’écoulement du temps ne sauraient atténuer.
Cet article propose une analyse systématique de la construction prétorienne élaborée par la troisième chambre civile entre 2022 et 2026, en examinant successivement la dualité des sanctions applicables aux clauses illicites du règlement de copropriété, puis l’office renforcé du juge dans la remise en état du règlement. Chaque développement s’appuie exclusivement sur les arrêts rendus par la Cour de cassation, dont les références exactes et les liens officiels sont cités, et sur les dispositions légales en vigueur.
I. La dualité des sanctions des clauses contraires au statut de la copropriété
A. Le réputé non écrit : une sanction spécifique au droit de la copropriété
L’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, dispose que « toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites » (article 43, loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Ce mécanisme se distingue fondamentalement de la nullité de droit commun. À la différence de l’annulation qui opère rétroactivement et anéantit l’acte depuis son origine, la clause réputée non écrite est censée n’avoir jamais existé, sans pour autant affecter la validité du règlement de copropriété dans son ensemble. Dès lors, le juge qui constate qu’une clause contrevient aux dispositions impératives de la loi de 1965 ne prononce pas la nullité de cette clause : il en constate le caractère non écrit, ce qui emporte des conséquences spécifiques sur le plan procédural comme sur le plan substantiel.
La troisième chambre civile a rappelé avec force cette distinction dans un arrêt du 25 janvier 2024, publié au Bulletin. La Cour y énonce que « lorsqu’il relève qu’une clause contestée du règlement de copropriété relative à la répartition des charges n’est pas conforme aux dispositions légales et réglementaires citées, le juge doit, d’une part, non pas annuler, mais réputer cette clause non écrite, d’autre part, procéder à une nouvelle répartition des charges en fixant lui-même toutes les modalités que le respect des dispositions d’ordre public impose » (Civ. 3e, 25 janv. 2024, n° 22-22.036, Publié au Bulletin). En l’espèce, une cour d’appel avait déclaré « nulle » une clause de répartition des charges de copropriété devenue non conforme à l’article 10 de la loi de 1965 à la suite de plusieurs modifications de l’état descriptif de division ayant supprimé, ajouté ou divisé des lots. La censure est immédiate : la cour d’appel, qui n’a pas rempli son office, a violé l’article 43 de la loi de 1965.
La portée de cette sanction est considérable. Une clause réputée non écrite est insusceptible de toute confirmation ou ratification, comme l’a jugé la troisième chambre civile dans un arrêt du 16 mai 2024, à propos d’une clause d’indexation illicite dans un bail commercial. La Cour y affirme qu’« une clause réputée non écrite est insusceptible de toute renonciation comme de toute confirmation ou ratification » (Civ. 3e, 16 mai 2024, n° 22-19.830). Ce principe, qui s’applique pleinement au droit de la copropriété, interdit aux parties de purger une clause illicite par un accord transactionnel qui en maintiendrait les effets passés. La sanction du réputé non écrit opère ab initio et ne saurait être écartée par la volonté des copropriétaires, fût-elle exprimée à l’unanimité.
L’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 fixe le cadre dans lequel s’inscrit ce contrôle juridictionnel. Aux termes de ce texte, « le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation » (article 8, loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Cette disposition constitue le fondement du contrôle de proportionnalité des clauses du règlement : toute restriction qui ne serait pas justifiée par la destination de l’immeuble encourt la sanction du réputé non écrit. La jurisprudence de la troisième chambre civile a précisé les contours de cette exigence en distinguant les restrictions conformes à la destination de l’immeuble, qui échappent à la sanction, des clauses de non-concurrence entre copropriétaires qui, étrangères à cette destination, doivent être réputées non écrites.
À cet égard, l’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 29 janvier 2026 illustre cette distinction fondamentale. La Cour y approuve les juges du fond d’avoir refusé de réputer non écrite une stipulation du règlement de copropriété interdisant l’activité de bar, brasserie et restaurant dans certains lots, après avoir constaté que « le règlement de copropriété n’avait pas instauré une clause de non-concurrence au profit de l’un des copropriétaires mais une interdiction conforme à la destination de l’immeuble, de sorte qu’il n’y avait pas lieu de réputer non écrite cette disposition » (Civ. 3e, 29 janv. 2026, n° 23-23.516). La cour d’appel avait relevé que l’immeuble était à usage mixte d’habitation et de commerce, et que le règlement, établi en 1996 lors de la soumission de l’immeuble au statut de la copropriété, avait interdit cette activité dans les lots n° 2 et 4 tout en l’autorisant dans le lot n° 3 où elle était déjà exercée depuis 1884. La Cour de cassation valide cette analyse en considérant que l’interdiction était justifiée par « un souci de préservation de la tranquillité des copropriétaires, compte-tenu des nuisances liées à l’exploitation de plusieurs commerces de ce type au sein de l’immeuble ».
B. La distinction entre clause illicite et décision d’assemblée générale irrégulière
La dualité des sanctions applicables en droit de la copropriété ne se limite pas à l’opposition entre le réputé non écrit et la nullité. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile a également précisé la distinction entre les clauses du règlement de copropriété, soumises au régime de l’article 43, et les décisions d’assemblée générale, qui relèvent d’un régime d’annulation distinct soumis au délai de prescription de l’article 42 de la loi de 1965. Cette distinction, dont les conséquences pratiques sont majeures, a donné lieu à un important arrêt de cassation du 25 avril 2024.
En l’espèce, une assemblée générale des copropriétaires avait voté, le 13 avril 1990, une résolution prévoyant que toutes les charges inhérentes à la galerie commerciale seraient supportées par les seuls propriétaires de la partie commerciale de l’immeuble. La cour d’appel de Lyon, saisie sur renvoi après cassation, avait réputé non écrite cette résolution et condamné le syndicat à rembourser aux copropriétaires commerciaux les charges indûment payées depuis 2004. La Cour de cassation censure cette décision au visa de l’article 43 de la loi de 1965, en énonçant qu’« après avoir réputé non écrite la décision d’assemblée générale qui avait modifié la répartition des charges prévue par le règlement de copropriété en contrariété avec les règles de l’article 10 de loi du 10 juillet 1965, la cour d’appel, faisant application du texte susvisé, devait procéder à une nouvelle répartition des charges qui ne pouvait valoir que pour l’avenir » (Civ. 3e, 25 avr. 2024, n° 22-21.828).
Par ailleurs, la Cour de cassation censure également le raisonnement de la cour d’appel qui avait estimé que l’article 43 ne visait que les clauses du règlement et non les décisions d’assemblée générale modifiant la répartition des charges. La haute juridiction affirme au contraire que lorsqu’une résolution d’assemblée générale a modifié la répartition des charges en contrariété avec les critères de l’article 10, le juge doit appliquer le mécanisme de l’article 43 : réputer non écrite la décision irrégulière et procéder à une nouvelle répartition qui ne vaut que pour l’avenir. En l’espèce, la Cour statue au fond et fixe elle-même la nouvelle répartition des charges à compter du 12 juillet 2022, date de l’arrêt d’appel ayant définitivement confirmé la décision des premiers juges, en rejetant toute demande de remboursement des charges échues antérieurement.
L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction en vigueur depuis le 1er janvier 2023, dispose que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées » (article 10, loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Ce critère de l’utilité objective constitue le fondement même de la légalité de la répartition des charges, et toute clause ou décision qui y déroge encourt la sanction du réputé non écrit. La troisième chambre civile veille avec une rigueur particulière au respect de ce principe, qui garantit l’équité entre copropriétaires.
En conséquence, le praticien doit être attentif à la nature de l’acte contesté. Une clause du règlement de copropriété contraire aux dispositions impératives de la loi de 1965 relève du réputé non écrit de l’article 43, sans prescription extinctive, tandis qu’une décision d’assemblée générale irrégulière mais non contraire à une disposition d’ordre public relève de la nullité de l’article 42, soumise au délai de deux mois. La frontière est parfois ténue et les conséquences pratiques, notamment en matière de restitution des sommes versées, sont considérables.
II. L’office renforcé du juge dans la remise en état du règlement de copropriété
A. La nouvelle répartition des charges : un pouvoir exclusif du juge aux effets strictement prospectifs
L’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, dans son second alinéa, confère au juge un pouvoir spécifique : « lorsque le juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition ». Cette disposition, qui déroge au principe dispositif de la procédure civile, impose au juge de ne pas se contenter d’annuler la clause illicite, mais de reconstruire lui-même la répartition des charges dans le respect des critères légaux. Ce pouvoir est exclusif : le juge ne peut déléguer cette mission ni à l’assemblée générale des copropriétaires ni à un expert judiciaire.
L’arrêt du 25 janvier 2024, déjà cité, exprime cette exigence avec une netteté particulière. La Cour de cassation y censure la cour d’appel de Caen qui, après avoir déclaré « nulle » la clause de répartition des charges, avait ordonné « que soit faite une nouvelle répartition conforme aux modifications apportées dans les parties privatives par les modificatifs au descriptif de division ». La Cour énonce qu’en statuant ainsi, sans fixer elle-même toutes les modalités de la nouvelle répartition, la cour d’appel a violé l’article 43 de la loi de 1965. Dès lors, le juge du fond ne peut se borner à renvoyer les parties à établir une nouvelle grille de répartition : il doit lui-même déterminer, lot par lot, la quote-part de chaque copropriétaire dans chaque catégorie de charges, en fonction des critères de l’article 10.
Par ailleurs, la troisième chambre civile a précisé, dans son arrêt du 25 avril 2024, que la nouvelle répartition des charges ordonnée par le juge ne vaut que pour l’avenir. La Cour y statue au fond, après cassation sans renvoi, et fixe la nouvelle répartition à compter du 12 juillet 2022, date de l’arrêt d’appel ayant définitivement confirmé la décision des premiers juges. Elle rejette en conséquence toute demande de remboursement des charges échues antérieurement à cette date. Cette solution, qui s’inscrit dans la continuité de la jurisprudence antérieure, consacre le caractère strictement prospectif de la nouvelle répartition des charges ordonnée sur le fondement de l’article 43.
Cette règle trouve sa justification dans la sécurité juridique et la stabilité des relations entre copropriétaires. Admettre la rétroactivité de la nouvelle répartition aurait pour effet de remettre en cause plusieurs années de comptes de copropriété et de créer des créances de restitution complexes entre le syndicat et chacun des copropriétaires. La Cour de cassation a donc fait le choix d’une solution pragmatique qui préserve l’équilibre financier des copropriétés tout en sanctionnant les clauses illicites pour l’avenir. Cette jurisprudence constante constitue un guide précieux pour les praticiens qui conseillent leurs clients sur l’opportunité d’une action en contestation de la répartition des charges.
La loi du 10 juillet 1965 précise, depuis l’ordonnance du 30 octobre 2019, que cette nouvelle répartition « prend effet au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive ». Cette précision temporelle, qui figurait déjà dans la jurisprudence antérieure, a été consacrée par le législateur. Elle permet au syndic d’établir les budgets prévisionnels sur la base de la nouvelle répartition sans que la décision du juge ne vienne perturber l’exercice comptable en cours. Le juge qui statue sur une demande de réputé non écrit d’une clause de répartition des charges doit donc être attentif à fixer la date d’effet de la nouvelle répartition conformément à ces dispositions.
B. Les conditions de recevabilité de l’action : la nécessaire mise en cause du syndicat des copropriétaires
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 10 octobre 2024, publié au Bulletin, apporte une précision majeure sur les conditions de recevabilité de l’action tendant à voir réputer non écrite une clause du règlement de copropriété. La Cour y énonce, par un motif de pur droit substitué à celui des juges du fond, qu’« il résulte de ces textes que l’action tendant à voir prononcer le caractère non écrit d’une clause d’un règlement de copropriété n’est recevable que si le syndicat des copropriétaires est appelé à la cause ou entendu » (Civ. 3e, 10 oct. 2024, n° 22-22.649, Publié au Bulletin).
Cette solution, qui n’avait pas été formulée avec une telle netteté auparavant, s’appuie sur le visa combiné des articles 15, alinéa 1er, et 43 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que de l’article 14 du code de procédure civile. L’article 15 de la loi de 1965 dispose que le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires, et qu’il peut notamment agir en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble. La Cour en déduit que, dès lors que l’action tend à modifier le contenu même du règlement de copropriété, document qui régit l’ensemble des rapports entre copropriétaires et le syndicat, ce dernier doit nécessairement être partie à l’instance.
En l’espèce, la Cour de cassation relève que « le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dans lequel se situent les lots de Mme [T], de la SCI Logo et de Mme [O] n’avait pas été appelé à la cause ou entendu », de sorte que la demande tendant à faire déclarer non écrit l’article 21 du règlement de copropriété était irrecevable. Cette irrecevabilité, qui tient à l’absence d’une condition substantielle de l’action, peut être soulevée d’office par le juge et ne saurait être couverte par une intervention volontaire du syndicat en cours d’instance si celle-ci est tardive.
Par ailleurs, la même décision rappelle la distinction fondamentale entre les actions réelles, soumises à la prescription trentenaire, et les actions personnelles, soumises à la prescription décennale de l’article 2224 du code civil. La cour d’appel avait relevé que les demanderesses n’établissaient pas l’appropriation de parties communes par le copropriétaire défendeur, de sorte que leur action, qualifiée de personnelle et non de réelle, était prescrite. La Cour de cassation approuve cette analyse en énonçant que la cour d’appel « a, à bon droit, déduit, procédant à une juste qualification des demandes de Mme [T] et de la SCI Logo et sans être liée par le régime de prescription qu’elles invoquaient, que leur action était une action personnelle, irrecevable comme prescrite ».
Cette décision illustre la complexité procédurale du contentieux des clauses illicites en droit de la copropriété. Le praticien qui envisage une telle action doit vérifier, avant toute assignation, que le syndicat des copropriétaires est bien appelé à la cause, et doit qualifier avec précision la nature réelle ou personnelle de l’action pour éviter l’irrecevabilité tirée de la prescription. L’arrêt du 10 octobre 2024 constitue, à cet égard, un avertissement clair aux plaideurs imprudents.
La rigueur procédurale imposée par la troisième chambre civile s’inscrit dans une tendance plus large de la Cour de cassation à encadrer strictement les conditions d’exercice de l’action en réputé non écrit. En exigeant la mise en cause du syndicat des copropriétaires, la Cour garantit le respect du principe du contradictoire et assure que la décision à intervenir sera opposable à l’ensemble des copropriétaires, évitant ainsi la multiplication des contentieux individuels sur la même clause.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile rendue entre 2022 et 2026 sur les clauses illicites du règlement de copropriété témoigne d’un double mouvement : d’une part, la Cour de cassation affirme avec une netteté croissante la spécificité de la sanction du réputé non écrit, qui se distingue de la nullité de droit commun par son caractère imprescriptible et son insusceptibilité à toute forme de confirmation ou de ratification. D’autre part, elle encadre rigoureusement l’office du juge saisi d’une telle action, en lui imposant de procéder lui-même à la nouvelle répartition des charges sans pouvoir déléguer cette mission, et en subordonnant la recevabilité de l’action à la mise en cause du syndicat des copropriétaires.
Cette construction prétorienne, qui s’appuie sur les articles 8, 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, offre désormais un cadre juridique cohérent pour le contentieux des clauses illicites en droit de la copropriété. Elle invite les praticiens à une vigilance particulière dans la conduite de ces actions, tant sur le plan de la recevabilité procédurale que sur celui des effets de la sanction dans le temps. La sécurité juridique des copropriétés, la protection des droits des copropriétaires et la stabilité des relations entre le syndicat et ses membres sont les bénéficiaires ultimes de cette jurisprudence exigeante.
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