Depuis le 1er juillet 2026, un nouveau taux d’intérêt légal s’applique.
Le sujet paraît technique. Il est pourtant très concret dans un dossier immobilier.
Un bailleur réclame des loyers impayés. Un locataire attend la restitution de son dépôt de garantie. Un jugement condamne un occupant à payer une indemnité d’occupation. Une dette locative traîne depuis plusieurs mois. Dans chacun de ces cas, la question revient : combien ajouter au principal, à partir de quelle date, et avec quel taux ?
Le barème publié le 30 juin 2026 fixe le taux du second semestre 2026 à 6,84 % lorsque le créancier est un particulier, et à 2,75 % dans les autres cas. Le taux majoré, applicable dans certains cas après une décision de justice non exécutée, atteint 11,84 % pour un créancier particulier et 7,75 % pour un créancier professionnel.
Pour un bail d’habitation, il faut toutefois éviter un raccourci. Tous les retards ne se calculent pas de la même manière. Les loyers impayés, l’indemnité d’occupation, les sommes fixées par un jugement et le dépôt de garantie ne relèvent pas toujours du même régime.
A quoi sert le taux d’intérêt légal en immobilier ?
Le taux d’intérêt légal sert à calculer les intérêts dus en cas de retard de paiement d’une somme d’argent.
En immobilier, il peut intervenir dans plusieurs situations.
Il peut concerner des loyers ou charges impayés réclamés par le bailleur.
Il peut s’appliquer à une indemnité d’occupation due après résiliation du bail, lorsque le locataire ou l’occupant reste dans les lieux.
Il peut aussi servir après un jugement qui condamne une partie à payer une somme : arriéré locatif, indemnité de jouissance, remboursement de frais, condamnation à des dommages et intérêts.
Le bon calcul suppose donc trois informations : le montant dû, la période de retard et le taux applicable à cette période.
La formule de base est simple :
somme due x nombre de jours de retard x taux annuel / 365
Exemple : une somme de 3 000 euros due à un particulier reste impayée pendant 60 jours au second semestre 2026.
Le calcul donne : 3 000 x 60 x 6,84 % / 365 = 33,73 euros.
Le montant paraît limité sur deux mois. Il devient plus important lorsque la dette est élevée, que le retard dure ou que le taux majoré s’applique.
Quel taux utiliser à partir du 1er juillet 2026 ?
Le taux dépend de la qualité du créancier, c’est-à-dire de la personne à qui l’argent est dû.
Lorsque le créancier est un particulier, le taux du second semestre 2026 est de 6,84 %.
C’est souvent le cas lorsqu’un propriétaire personne physique réclame une somme à son locataire, ou lorsqu’un locataire particulier obtient une condamnation contre son bailleur.
Lorsque le créancier est un professionnel, le taux du second semestre 2026 est de 2,75 %.
C’est le cas, par exemple, lorsqu’une société immobilière, une agence, une SCI selon sa situation ou un professionnel réclame une somme dans un cadre professionnel.
Il faut aussi tenir compte des changements de semestre. Si le retard court sur deux périodes, le calcul doit être découpé. Une dette qui court du 15 mai au 15 août 2026 ne se calcule pas avec un seul taux. Il faut appliquer le taux du premier semestre jusqu’au 30 juin, puis celui du second semestre à compter du 1er juillet.
Cette découpe évite les erreurs dans les mises en demeure, les décomptes d’huissier et les demandes au tribunal.
Loyers impayés : les intérêts ne remplacent pas la procédure
En cas de loyer impayé, le bailleur doit d’abord identifier ce qu’il réclame : loyers, charges, indemnités, frais justifiés, éventuellement intérêts.
Lorsque le bail contient une clause résolutoire, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit notamment mentionner le montant du loyer et des charges, le décompte de la dette et l’avertissement sur le risque de procédure judiciaire de résiliation et d’expulsion.
Les intérêts légaux ne dispensent donc pas de respecter les étapes procédurales.
Pour le bailleur, l’erreur consiste à ajouter un montant d’intérêts sans expliquer la période, le taux et le point de départ. Un décompte mal construit peut être contesté.
Pour le locataire, l’erreur consiste à ne discuter que les intérêts alors que le vrai sujet est parfois ailleurs : dette mal arrêtée, charges non justifiées, aide au logement non imputée, commandement irrégulier, reprise du paiement courant ou demande de délais.
Le calcul des intérêts doit donc rester lisible. Une ligne par période est préférable : principal, date de départ, date de fin, nombre de jours, taux applicable, montant.
Indemnité d’occupation : quand les intérêts deviennent utiles
Après la résiliation du bail, la somme due n’est plus toujours qualifiée de loyer. Elle peut devenir une indemnité d’occupation.
Cette indemnité correspond à l’occupation des lieux sans bail en cours. Elle peut être fixée par le juge, prévue par le contrat ou évaluée selon la valeur locative.
Dans un dossier d’expulsion, l’indemnité d’occupation est souvent réclamée jusqu’à la libération effective des lieux. Si le jugement condamne l’occupant à payer cette indemnité et que le paiement tarde, les intérêts légaux peuvent s’ajouter selon les termes de la décision et les règles applicables à l’exécution.
Le bailleur doit alors distinguer deux périodes.
Avant le jugement, il réclame le principal, c’est-à-dire les loyers, charges ou indemnités dues.
Après le jugement, il vérifie le point de départ des intérêts fixé par la décision ou par la loi, puis applique le taux correspondant.
Cette distinction est importante. Un décompte qui mélange loyers, indemnité d’occupation, frais de procédure, dépens et intérêts devient difficile à défendre.
Dépôt de garantie : attention à la règle spéciale
Le dépôt de garantie ne se traite pas comme une dette ordinaire.
L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal d’un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, et dans un délai maximal de deux mois dans les autres cas, à compter de la remise des clés.
Le même texte précise que le dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire pendant l’exécution du bail.
En cas de restitution tardive, la sanction principale n’est pas le taux d’intérêt légal. Le dépôt restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard.
Exemple : le loyer hors charges est de 1 200 euros. Le bailleur doit encore restituer 800 euros. Si le retard ouvre droit à deux périodes mensuelles commencées, la majoration peut atteindre 240 euros, soit 10 % de 1 200 euros x 2.
Cette règle est souvent plus efficace que le taux légal.
Mais elle suppose de vérifier deux points : la date de remise des clés et la transmission de la nouvelle adresse du locataire. La majoration n’est pas due lorsque le retard vient de l’absence de transmission par le locataire de son nouveau domicile.
Le locataire doit donc conserver la preuve de la remise des clés, l’état des lieux de sortie, son RIB, son adresse de départ et ses relances.
Peut-on réclamer à la fois la majoration du dépôt de garantie et des intérêts ?
Il faut raisonner avec prudence.
La majoration de l’article 22 sanctionne spécifiquement le retard de restitution du dépôt de garantie en bail d’habitation. Elle doit être demandée en priorité lorsque les conditions sont réunies.
Les intérêts légaux peuvent devenir utiles sur d’autres sommes : condamnation judiciaire, dommages et intérêts, frais remboursables, indemnité de jouissance ou somme non couverte par la majoration spéciale.
Dans une demande bien rédigée, il ne faut pas empiler mécaniquement toutes les pénalités. Il faut expliquer le fondement de chaque somme.
Le dépôt de garantie restant dû appelle la majoration spéciale.
Les autres sommes peuvent appeler les intérêts légaux si leur point de départ est établi.
Une décision de justice non exécutée peut ouvrir une autre étape, avec la question du taux majoré.
Quand le taux majoré s’applique-t-il ?
Le taux majoré correspond au taux légal augmenté de cinq points.
Pour le second semestre 2026, Service Public indique un taux majoré de 11,84 % lorsque le créancier est un particulier et de 7,75 % lorsque le créancier est un professionnel.
Ce taux majoré ne s’applique pas dès le premier jour du retard dans tous les dossiers. Il vise notamment l’hypothèse où une somme fixée par une décision de justice n’est pas payée dans le délai requis.
Dans un contentieux immobilier, cela peut concerner un jugement condamnant un locataire, un bailleur, un vendeur, un acquéreur ou un occupant à payer une somme.
Il faut donc lire la décision. Elle indique parfois le point de départ des intérêts. A défaut, il faut vérifier la règle applicable et la date à laquelle la décision est devenue exécutoire ou a été signifiée.
Le bon réflexe consiste à demander un décompte détaillé au commissaire de justice ou à l’avocat avant toute mesure d’exécution.
Comment présenter un décompte exploitable ?
Un décompte utile n’est pas une addition vague.
Il doit comporter le principal, les paiements déjà reçus, le solde restant dû, le point de départ des intérêts, le taux appliqué, le nombre de jours et le résultat.
Pour un bailleur, le décompte doit aussi séparer les loyers, les charges, les indemnités d’occupation et les frais.
Pour un locataire, le décompte doit isoler le dépôt de garantie, les retenues contestées, la majoration de 10 % par mois commencé et les autres préjudices.
Si la période traverse plusieurs semestres, il faut créer plusieurs lignes.
Exemple simple :
Somme due : 4 500 euros.
Créancier : particulier.
Période : du 1er juillet au 30 septembre 2026.
Nombre de jours : 92.
Taux : 6,84 %.
Intérêts : 4 500 x 92 x 6,84 % / 365 = 77,56 euros.
Ce type de présentation permet au juge, au commissaire de justice et à l’adversaire de comprendre la demande.
Locataire : que faire si le bailleur garde le dépôt de garantie ?
La première étape consiste à vérifier le délai applicable.
Si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, le délai est d’un mois à compter de la remise des clés.
Si des différences existent, le délai est de deux mois.
Le bailleur peut retenir des sommes, mais il doit les justifier : loyers impayés, charges régularisées, réparations locatives établies, devis ou factures selon le cas.
Si le délai est dépassé, le locataire peut envoyer une mise en demeure. Elle doit rappeler la date de remise des clés, l’adresse transmise, le montant du dépôt, les sommes déjà restituées, les justificatifs absents et la majoration demandée.
La demande doit rester sobre. Il ne suffit pas d’écrire que le bailleur est de mauvaise foi. Il faut montrer les dates et les pièces.
Si le bailleur ne répond pas, une demande peut être portée devant le juge des contentieux de la protection.
Bailleur : que faire si le locataire doit encore des loyers ?
Le bailleur doit commencer par arrêter la dette.
Le tableau doit indiquer les loyers, les charges, les paiements reçus, les aides au logement, les relances et le solde.
Si la dette persiste, le commandement de payer doit respecter l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il ne faut pas se contenter d’une relance approximative lorsque l’objectif est de faire jouer la clause résolutoire.
Les intérêts peuvent être réclamés, mais ils doivent être calculés avec méthode. Si le bailleur ajoute des intérêts sans base claire, le locataire pourra contester le montant.
Dans les dossiers les plus tendus, la priorité n’est pas toujours l’intérêt légal. Elle peut être la conservation des preuves, la régularité du commandement, la saisine de la CCAPEX, le diagnostic social et financier, ou la demande de résiliation du bail.
Le calcul financier ne remplace pas la stratégie procédurale.
Paris et Île-de-France : pourquoi le calcul compte
A Paris et en Île-de-France, les montants locatifs sont élevés. Une dette de quelques mois peut rapidement dépasser plusieurs milliers d’euros.
Le taux du second semestre 2026 rend donc les retards plus visibles, surtout lorsque le créancier est un particulier.
Pour un propriétaire bailleur, un décompte propre peut aider à négocier un plan d’apurement ou à saisir le juge.
Pour un locataire, le même calcul peut servir à réclamer la restitution d’une somme, à contester des retenues injustifiées ou à vérifier un commandement de payer.
Pour un occupant condamné à une indemnité d’occupation, le calcul permet de mesurer le coût réel du maintien dans les lieux après jugement.
Le bon dossier n’est pas celui qui ajoute le plus de lignes. C’est celui qui distingue les régimes et justifie chaque somme.
Pour une vue d’ensemble sur les litiges locatifs, vous pouvez consulter notre page consacrée au recouvrement des loyers à Paris ainsi que notre page sur l’accompagnement en droit immobilier.
Sources utiles
Service Public présente le barème du second semestre 2026, la formule de calcul et les taux majorés applicables depuis le 1er juillet 2026 : taux de l’intérêt légal du second semestre 2026.
L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 encadre le commandement de payer, la clause résolutoire et les délais en matière de loyers impayés : article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 fixe les délais de restitution du dépôt de garantie et la majoration de 10 % du loyer mensuel en principal par période mensuelle commencée en retard : article 22 de la loi du 6 juillet 1989.
Besoin d’un avis rapide sur votre dossier.
Le cabinet peut vérifier un décompte de loyers, calculer les intérêts applicables, contester une retenue sur dépôt de garantie ou préparer une mise en demeure.
Consultation téléphonique en 48 heures avec un avocat du cabinet.
Vous pouvez appeler le 06 46 60 58 22 ou nous écrire via le formulaire de contact du cabinet.
Pour un bien situé à Paris ou en Île-de-France, la consultation permet de vérifier rapidement le bon taux, le bon fondement et la procédure utile.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.