Depuis le 20 mai 2026, le propriétaire qui loue un logement en meublé touristique ne peut plus raisonner comme avant. La réforme des meublés de tourisme impose une déclaration nationale, renforce les pouvoirs des maires et fait entrer le diagnostic de performance énergétique dans un contrôle beaucoup plus concret des locations de courte durée. Pour un propriétaire qui loue sur Airbnb, Booking ou une plateforme équivalente, la question pratique devient simple : peut-on encore louer un logement classé G ou F, que faut-il déclarer, et que faire si la mairie ou la plateforme bloque l’annonce ?
La réponse dépend de trois éléments : le type de logement, la commune concernée et le classement énergétique. Un appartement loué quelques semaines par an comme résidence principale ne se traite pas comme une résidence secondaire transformée en meublé touristique permanent à Paris, en petite couronne ou dans une commune qui impose une autorisation de changement d’usage. C’est souvent à ce stade que le litige apparaît : annonce retirée, refus d’enregistrement, demande de DPE, mise en demeure de la mairie, ou menace d’amende.
DPE et location saisonnière : ce qui change en 2026
La loi du 19 novembre 2024 sur la régulation des meublés de tourisme a prévu un basculement important : au plus tard le 20 mai 2026, les locations de meublés touristiques doivent faire l’objet d’une déclaration via un téléservice national. Service-Public rappelle aussi que le loueur d’une résidence principale doit pouvoir prouver que le logement proposé correspond bien à cette résidence, notamment par un avis d’imposition à l’adresse du bien.
Le DPE devient particulièrement sensible pour les logements proposés nouvellement à la location en meublé de tourisme et soumis à autorisation de changement d’usage. D’après la synthèse officielle de Service-Public, les logements classés G ne sont plus autorisés à la location depuis le 1er janvier 2025 dans ce cadre. Les logements F sont visés à compter du 1er janvier 2028, puis seuls les logements classés de A à D seront autorisés à partir du 1er janvier 2034. Le texte officiel de la loi du 19 novembre 2024 doit donc être lu avec les règles locales applicables.
Cela ne signifie pas que tous les propriétaires Airbnb sont automatiquement en infraction dès qu’un DPE est mauvais. La difficulté tient au périmètre : résidence principale ou secondaire, location occasionnelle ou activité régulière, commune avec autorisation de changement d’usage, déclaration simple ou numéro d’enregistrement obligatoire. En pratique, un propriétaire doit d’abord qualifier sa situation avant de conclure qu’il peut publier l’annonce.
Airbnb classé G : le risque principal n’est pas seulement fiscal
Un logement classé G expose déjà le propriétaire à un risque de contestation sur la décence énergétique lorsqu’il s’agit d’une location d’habitation classique. En meublé touristique, le risque est différent : il peut venir de la mairie, de l’obligation d’enregistrement, du changement d’usage ou de la plateforme qui exige un numéro valide.
Si la commune estime que le logement ne respecte pas les règles applicables, elle peut engager un contrôle. Le propriétaire peut alors devoir produire la déclaration, le DPE, les justificatifs d’occupation principale, l’autorisation de changement d’usage ou les éléments montrant que le logement n’entre pas dans le champ du dispositif invoqué. À partir de 2034, Service-Public indique que l’absence de transmission du DPE pourra entraîner une astreinte administrative de 100 euros par jour, et qu’une location en violation des règles DPE pourra exposer à une amende administrative pouvant aller jusqu’à 5 000 euros.
Pour un propriétaire, le bon réflexe n’est donc pas d’attendre un contrôle. Il faut constituer un dossier avant publication ou dès la première demande de la mairie : DPE complet, historique des déclarations, bail ou preuve de résidence principale, règlement de copropriété, preuve du nombre de jours loués, échanges avec la plateforme et courriers de la commune.
Peut-on relouer après des travaux ou une promesse de rénovation ?
Le projet de loi Relance Logement présenté par le Gouvernement le 24 juin 2026 a rouvert le débat sur la remise sur le marché de logements F et G aujourd’hui vacants pour raisons énergétiques. Le Gouvernement évoque une possibilité de relouer sous engagement de travaux, avec des délais annoncés de 3 ans pour les maisons individuelles et 5 ans pour les copropriétés.
Ce point est important, mais il faut rester rigoureux : un projet de loi n’est pas encore une règle définitive. Tant que le dispositif n’est pas adopté et entré en vigueur, il ne permet pas à lui seul de sécuriser une annonce Airbnb ou une location saisonnière qui contreviendrait aux règles applicables. Il peut en revanche devenir un argument d’anticipation pour un propriétaire qui prépare des travaux, ou un élément à surveiller dans un dossier déjà bloqué.
En cas de contrôle, une simple promesse de rénovation ne suffit généralement pas. Il faut pouvoir produire des éléments concrets : devis signés, calendrier, financement, autorisations de copropriété si nécessaire, déclaration préalable ou autorisation d’urbanisme lorsque les travaux modifient l’aspect extérieur, et suivi des entreprises. En copropriété, l’isolation, le changement de fenêtres, l’installation d’une ventilation ou les travaux sur les parties communes supposent souvent une décision collective.
Que faire si la mairie refuse le numéro d’enregistrement ?
Un refus ou un blocage d’enregistrement doit être traité comme une décision administrative ou précontentieuse, pas comme un simple problème informatique. Le propriétaire doit d’abord demander le motif précis du refus : défaut de justificatif, doute sur la résidence principale, dépassement du nombre de jours, absence d’autorisation de changement d’usage, incompatibilité avec le règlement local ou difficulté liée au DPE.
Ensuite, il faut répondre point par point. Si le logement est une résidence principale, il faut prouver l’occupation réelle. Si le logement est une résidence secondaire, il faut vérifier si la commune exige une autorisation de changement d’usage. Si le blocage porte sur le DPE, il faut contrôler la date du diagnostic, son classement, le champ exact de l’obligation et les éventuelles erreurs matérielles. Un DPE erroné peut être contesté, mais il ne faut pas publier une annonce comme si le diagnostic n’existait pas.
Lorsque la mairie maintient sa position, plusieurs voies peuvent être envisagées : recours gracieux, demande de réexamen avec pièces complémentaires, recours contentieux devant le tribunal administratif ou, dans certains cas, stratégie de régularisation avant toute procédure. Le choix dépend du risque financier, du calendrier de location et du sérieux du dossier technique.
Locataire, voisin ou copropriété : qui peut agir ?
La location saisonnière crée souvent un conflit à plusieurs niveaux. Le locataire ou l’occupant peut contester une location qui ne respecte pas les règles de décence ou de sécurité. Un voisin peut signaler les nuisances. Le syndicat des copropriétaires peut agir si le règlement de copropriété interdit ou encadre l’activité de location touristique. La mairie peut contrôler le changement d’usage et l’enregistrement.
En copropriété, il faut lire attentivement la clause d’habitation bourgeoise, les clauses relatives aux activités commerciales et les décisions d’assemblée générale. Un propriétaire ne peut pas se contenter de dire que son annonce est ponctuelle si, dans les faits, le logement fonctionne comme un hébergement touristique permanent avec rotations fréquentes, boîtes à clés et nuisances répétées. La preuve se construit avec captures d’annonces, calendriers de réservation, constats, messages de voisins, règlements et procès-verbaux d’assemblée.
Paris et Île-de-France : vigilance renforcée
À Paris et dans plusieurs communes d’Île-de-France, la location touristique est particulièrement surveillée. Le changement d’usage, le numéro d’enregistrement, la limite de location de la résidence principale et les règles de copropriété peuvent se cumuler. Un propriétaire parisien qui loue une résidence secondaire sans autorisation prend un risque bien plus élevé qu’un propriétaire qui loue ponctuellement sa résidence principale dans une commune moins contrôlée.
Le DPE ajoute une couche de risque. Un logement ancien, mal isolé, classé G ou F, situé dans une copropriété où les travaux collectifs sont bloqués, doit être analysé avant publication. Le propriétaire doit vérifier s’il peut réellement régulariser : vote en assemblée générale, travaux privatifs autorisés, financement, contraintes d’urbanisme, calendrier compatible avec la location envisagée.
Pour un locataire, un voisin ou un copropriétaire, la stratégie est différente. Il ne suffit pas de dénoncer une annonce : il faut identifier le bon fondement. Est-ce un problème de DPE, de changement d’usage, de copropriété, de nuisances, de sécurité ou de fausse résidence principale ? Le dossier est plus efficace lorsque les preuves sont classées par thème et adressées au bon interlocuteur.
Les pièces à réunir avant de répondre ou d’agir
Avant toute contestation ou régularisation, il faut rassembler les documents essentiels. Pour le propriétaire : DPE, titre de propriété, justificatif de résidence principale, règlement de copropriété, autorisation de changement d’usage si elle existe, déclaration ou numéro d’enregistrement, captures de l’annonce, historique des locations, devis et planning de travaux. Pour un voisin ou une copropriété : règlement, procès-verbaux, captures d’annonces, constats de nuisances, attestations, courriers au syndic et signalements à la mairie.
La chronologie compte. Notez la date de publication de l’annonce, la date de demande d’enregistrement, la date du refus, la date des échanges avec la plateforme et la date des éventuelles nuisances. Un recours mal daté ou mal documenté se fragilise vite.
Sources officielles utiles
Les règles évoluent vite. Les points à vérifier en priorité sont la fiche Service-Public sur les nouvelles règles des locations touristiques, la loi du 19 novembre 2024 sur les meublés de tourisme et la présentation gouvernementale du projet de loi Relance Logement. Pour un accompagnement contentieux ou précontentieux en droit immobilier, le cabinet intervient aussi en droit immobilier à Paris et en Île-de-France.
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