La contestation des décisions d’assemblée générale de copropriété : délais, formalisme et office du juge dans la jurisprudence récente de la troisième chambre civile
I. Les conditions de recevabilité de l’action en nullité : un formalisme aux exigences renforcées
A. La qualité pour agir du copropriétaire opposant ou défaillant
La contestation des décisions d’assemblée générale de copropriété constitue l’un des contentieux les plus nourris du droit immobilier contemporain. Le législateur a entendu enserrer cette action dans un cadre strict, dont l’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 constitue la clef de voûte. Ce texte dispose, en son deuxième alinéa, que « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes » et que « cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale » (article 42, loi du 10 juillet 1965, Legifrance).
La qualité pour agir est ainsi réservée à deux catégories de copropriétaires : ceux qui se sont opposés à la décision litigieuse lors du vote et ceux qui, défaillants, n’étaient ni présents ni représentés lors de l’assemblée. Cette double condition, cumulative avec le respect du délai de deux mois, ferme la voie à toute action émanant d’un copropriétaire qui aurait voté en faveur de la résolution contestée. La jurisprudence en tire les conséquences avec une grande rigueur, rappelant que le copropriétaire ayant approuvé une décision ne saurait ensuite en solliciter l’annulation devant le juge.
Par ailleurs, l’article 17 de la même loi précise que « les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical » (article 17, loi du 10 juillet 1965, Legifrance). Cette disposition, combinée à l’article 7 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 qui prévoit que « sauf s’il en est disposé autrement, l’assemblée générale est convoquée par le syndic » (article 7, décret du 17 mars 1967, Legifrance), confère au syndic un rôle pivot dans l’organisation de la vie collective de l’immeuble.
Or, la question de la régularité de la désignation du syndic peut rejaillir sur la validité des convocations qu’il adresse et, par cascade, sur la régularité des assemblées générales qu’il convoque. C’est précisément ce que la troisième chambre civile a jugé dans un arrêt remarqué du 18 juin 2026, publié au Bulletin. La Cour y énonce que « le syndic étant dépourvu du pouvoir de convoquer l’assemblée générale par l’effet rétroactif de l’annulation de l’assemblée générale qui l’a désigné, la convocation à une assemblée générale qu’il a délivrée et l’assemblée générale ainsi convoquée sont susceptibles d’être annulées à la demande d’un copropriétaire agissant dans le délai de deux mois précité, sans qu’il soit tenu de justifier d’un grief ou d’une faute du syndic » (Civ. 3e, 18 juin 2026, n° 24-19.231, Publié au Bulletin). Cet arrêt met un terme à une divergence entre les juges du fond qui exigeaient parfois du copropriétaire demandeur la démonstration d’un grief personnel, en violation des textes précités. Désormais, il est acquis que l’action en nullité fondée sur le défaut de pouvoir du syndic de convoquer l’assemblée générale n’est pas soumise à l’établissement d’un préjudice : la seule irrégularité suffit à fonder l’annulation, pourvu que l’action soit introduite dans le délai de deux mois.
À cet égard, l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 rappelle que « le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires » et que « tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic » (article 15, loi du 10 juillet 1965, Legifrance). Cette disposition consacre la dualité des actions en copropriété : d’une part, les actions syndicales exercées par le syndicat au nom de la collectivité des copropriétaires et, d’autre part, les actions individuelles du copropriétaire tendant à la défense de ses droits propres sur son lot.
B. Le délai de forclusion de deux mois et ses tempéraments jurisprudentiels
Le délai de deux mois édicté par l’article 42, alinéa 2, de la loi de 1965 constitue un délai de forclusion et non de prescription. Sa brièveté se justifie par le souci de stabilité des décisions collectives : il importe que les résolutions adoptées en assemblée générale puissent être mises en oeuvre sans demeurer indéfiniment sous la menace d’une action en annulation. Le point de départ de ce délai est fixé au jour de la notification du procès-verbal, c’est-à-dire au jour où le syndic adresse ledit procès-verbal au copropriétaire, et non au jour de sa réception effective par ce dernier. Cette solution, consacrée de longue date, a été rappelée avec force par la doctrine récente, et notamment par un commentaire de Joan Dray publié au Village de la Justice le 17 juin 2026, qui souligne que le copropriétaire ne saurait se prévaloir de ce qu’il n’a pas ouvert son courrier pour échapper à la forclusion.
En conséquence, un copropriétaire qui laisse passer le délai sans agir se trouve irrémédiablement forclos, sauf à pouvoir démontrer une absence totale de notification du procès-verbal par le syndic, ce qui a pour effet de ne pas faire courir le délai. La charge de la preuve de la notification pèse sur le syndicat des copropriétaires, qui doit être en mesure d’établir la date à laquelle le procès-verbal a été adressé.
Par ailleurs, la troisième chambre civile a apporté un tempérament significatif à la rigueur du délai de forclusion dans un arrêt du 4 juillet 2024, publié au Bulletin. Elle y juge, au visa des articles 2241 du code civil et 42, alinéa 2, de la loi de 1965, qu’« une demande subsidiaire en annulation de diverses résolutions d’une assemblée générale tend aux mêmes fins que la demande en annulation de l’assemblée générale en son entier, de sorte que la demande subsidiaire étant virtuellement comprise dans la demande principale initiale, le délai de forclusion de l’action en nullité des décisions d’assemblée générale avait été interrompu par la délivrance de l’assignation en nullité de l’assemblée générale en son entier » (Civ. 3e, 4 juillet 2024, n° 22-24.060, Publié au Bulletin).
Cette solution, qui s’inscrit dans le prolongement de la règle énoncée à l’article 2241 du code civil selon laquelle la demande en justice interrompt le délai de prescription, étend ce mécanisme interruptif au délai de forclusion de l’article 42. Le copropriétaire qui a introduit dans le délai de deux mois une action en annulation de l’assemblée générale en son entier peut, en cours d’instance, modifier ses prétentions pour ne plus solliciter que l’annulation de certaines résolutions, sans se voir opposer la forclusion. La Cour érige ainsi une passerelle procédurale entre l’action totale et l’action partielle, qui évite au plaideur d’avoir à anticiper, dans le délai contraint de deux mois, l’étendue exacte de sa contestation.
Dès lors, le copropriétaire dispose d’une faculté de recentrage de son action qui, sans dispenser de l’introduction d’une demande initiale dans le délai légal, lui permet d’ajuster ses prétentions au fil de l’instance. La décision du 4 juillet 2024 marque à cet égard une avancée protectrice des droits de la défense des copropriétaires, en évitant que la complexité des débats d’assemblée générale ne conduise à des irrecevabilités fondées sur des distinctions byzantines entre nullité totale et nullité partielle.
Toutefois, la même chambre a rappelé, dans un arrêt du 16 octobre 2025, également publié au Bulletin, que cette passerelle procédurale trouve ses limites devant la cour d’appel. Selon cet arrêt, « la demande en annulation de plusieurs résolutions d’une assemblée générale, si elle tend aux mêmes fins que la demande en annulation de l’assemblée générale en son ensemble, n’est recevable devant la cour d’appel que si elle a été présentée par la partie qui la forme dans ses premières conclusions sur le fond » (Civ. 3e, 16 octobre 2025, n° 24-10.606, Publié au Bulletin). Là où l’assignation introductive d’instance interrompt le délai de forclusion et autorise l’évolution des prétentions en première instance, la procédure d’appel est régie par le principe de concentration des prétentions énoncé à l’article 910-4 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige. Le copropriétaire appelant qui, dans ses premières conclusions, se borne à solliciter l’annulation de l’assemblée générale en son entier, ne peut ensuite, par des conclusions ultérieures, abandonner cette demande pour ne poursuivre que l’annulation de certaines résolutions. La rigueur de cette solution se justifie par la célérité de la procédure d’appel et par la nécessité de fixer l’objet du litige dès les premières écritures.
II. L’étendue du contrôle du juge : entre annulation totale et annulation partielle
A. La distinction des nullités selon la nature de l’irrégularité
Le contentieux de l’annulation des décisions d’assemblée générale se déploie autour d’une distinction cardinale entre les irrégularités de fond, qui affectent la régularité même de la tenue de l’assemblée, et les irrégularités de forme, qui concernent les conditions de notification ou d’information des copropriétaires. Cette distinction commande l’étendue de l’annulation prononcée par le juge.
L’arrêt du 12 décembre 2024, bien que non publié au Bulletin, offre une illustration éclairante de cette gradation. La troisième chambre civile y censure une cour d’appel qui avait rejeté la demande d’annulation d’une résolution approuvant un contrat de maintenance d’ascenseur, au motif que le contrat existant, mis en concurrence avec le nouveau, était nécessairement connu des copropriétaires. La Cour rappelle, au visa de l’article 11, I, 3°, du décret du 17 mars 1967, que « lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour, pour la validité de la décision, les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés » et, au visa de l’article 13, alinéa 1er, du même décret, que « l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I ». Elle en déduit que la cour d’appel ne pouvait se dispenser de constater la communication aux copropriétaires des conditions essentielles du contrat de l’entreprise Kone (Civ. 3e, 12 décembre 2024, n° 22-20.295).
Par ailleurs, le même arrêt rappelle les exigences formelles applicables à l’approbation des comptes. Aux termes de l’article 11, I, 1° et 2°, du décret du 17 mars 1967, « pour la validité de la décision, sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour l’état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, lorsque l’assemblée est appelée à approuver les comptes, présentés avec le comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé, ainsi que le projet du budget, présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté ». La Cour censure la cour d’appel qui n’avait pas constaté la communication effective de ce comparatif (Civ. 3e, 12 décembre 2024, n° 22-20.295, précité).
Le formalisme de la convocation et de l’information préalable des copropriétaires n’est donc pas une simple recommandation : il conditionne la validité même des décisions adoptées. La troisième chambre civile veille avec une constance remarquable à ce que les droits des copropriétaires soient préservés par le respect scrupuleux des prescriptions réglementaires, et sanctionne toute méconnaissance de ces obligations par la censure des décisions des juges du fond qui les auraient éludées.
À l’autre extrémité du spectre, la nullité absolue sanctionne les irrégularités qui touchent à l’ordre public de la copropriété. L’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites » (article 43, loi du 10 juillet 1965, Legifrance). Cette disposition, d’ordre public, permet au juge de déclarer non écrite une clause du règlement de copropriété contraire aux textes visés, sans condition de délai.
La troisième chambre civile a précisé, dans un arrêt du 10 octobre 2024, publié au Bulletin, que « l’action tendant à voir prononcer le caractère non écrit d’une clause d’un règlement de copropriété n’est recevable que si le syndicat des copropriétaires est appelé à la cause ou entendu » (Civ. 3e, 10 octobre 2024, n° 22-22.649, Publié au Bulletin). Au visa de l’article 14 du code de procédure civile et des articles 15, alinéa 1er, et 43 de la loi de 1965, la Cour affirme que le syndicat, qui a qualité pour agir en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble, doit nécessairement être partie à l’instance lorsqu’un copropriétaire demande au juge de déclarer non écrite une clause du règlement. Cette exigence procédurale, qui protège les intérêts collectifs de la copropriété, s’ajoute aux conditions de fond posées par l’article 43.
En outre, la troisième chambre civile a été saisie d’une question prioritaire de constitutionnalité portant sur l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 19 novembre 2024, qui permet à l’assemblée générale, à une majorité qualifiée, de modifier le règlement de copropriété pour interdire la location meublée touristique des lots à usage d’habitation autres que ceux constituant une résidence principale. Par un arrêt du 18 décembre 2025, la Cour a renvoyé cette question au Conseil constitutionnel, en retenant que la disposition contestée « est susceptible de constituer une entrave au droit de propriété et à la liberté d’entreprendre » et que « ces atteintes pourraient être considérées comme disproportionnées » (Civ. 3e, 18 décembre 2025, n° 25-40.030). Cette décision illustre l’intensité du contrôle que la Cour de cassation exerce sur les restrictions apportées par le législateur aux droits fondamentaux des copropriétaires, et la volonté de la chambre de soumettre au juge constitutionnel les dispositions les plus sensibles du statut de la copropriété.
B. L’office du juge et les conséquences de l’annulation
Lorsque le juge fait droit à une action en contestation, son office ne se limite pas à la seule prononciation de la nullité. L’article 42, dans ses derniers alinéas, prévoit que « s’il est fait droit à une action contestant une décision d’assemblée générale portant modification de la répartition des charges, le tribunal judiciaire procède à la nouvelle répartition » et qu’« il en est de même en ce qui concerne les répartitions votées en application de l’article 30 » (article 42, loi du 10 juillet 1965, précité). Le juge ne se borne donc pas à anéantir la décision irrégulière : il investit le rôle d’un régulateur de la vie collective, chargé de rétablir l’équilibre que la décision annulée avait rompu.
Par ailleurs, l’article 42, alinéa 4, dispose que « sauf urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 de la présente loi est suspendue jusqu’à l’expiration du délai de deux mois mentionné au deuxième alinéa du présent article ». Cette suspension légale, qui opère de plein droit pendant le délai de contestation, protège le droit d’agir des copropriétaires opposants ou défaillants en empêchant que l’exécution des travaux ne rende sans objet leur action en nullité. Elle constitue une garantie procédurale essentielle, dont la méconnaissance par le syndic pourrait engager sa responsabilité.
L’article 42-1 de la même loi, introduit par la loi du 9 avril 2024 visant à l’accélération et à la simplification de la rénovation de l’habitat dégradé, prévoit que « les notifications et les mises en demeure sont valablement faites par voie électronique » tout en réservant aux copropriétaires la faculté de « demander à recevoir les notifications et les mises en demeure par voie postale » (article 42-1, loi du 10 juillet 1965, Legifrance). Cette modernisation des modes de notification, si elle simplifie la gestion courante, ne doit pas conduire à affaiblir la protection des copropriétaires : le syndic doit veiller à ce que la notification électronique soit assortie de garanties équivalentes à celles de la notification postale, notamment quant à la preuve de la date d’envoi.
En conséquence, le contentieux de la nullité des décisions d’assemblée générale dessine un équilibre subtil entre la nécessaire stabilité des décisions collectives et la protection des droits individuels des copropriétaires. La troisième chambre civile, par sa jurisprudence récente, a considérablement affiné les contours de cet équilibre. Elle a d’une part renforcé le formalisme protecteur en rappelant que l’absence de communication des documents exigés par le décret du 17 mars 1967 emporte la nullité de la délibération, sans que le juge puisse s’en dispenser par des considérations d’opportunité. Elle a d’autre part assoupli la rigueur du délai de forclusion en admettant que l’assignation en nullité de l’assemblée générale en son entier interrompt le délai à l’égard des demandes subsidiaires tendant à l’annulation de certaines résolutions seulement.
Dès lors, la stratégie contentieuse du copropriétaire qui entend contester une délibération doit se déployer sur deux fronts : celui de la recevabilité, en veillant à agir dans le délai de deux mois et à justifier de sa qualité d’opposant ou de défaillant, et celui du fond, en identifiant avec précision l’irrégularité invoquée et en rassemblant les preuves de la méconnaissance des obligations d’information pesant sur le syndic.
Par ailleurs, le contentieux des assemblées générales s’articule étroitement avec celui de la contestation des clauses du règlement de copropriété réputées non écrites sur le fondement de l’article 43. L’action en déclaration de caractère non écrit, qui n’est enfermée dans aucun délai, offre une voie complémentaire à l’action en nullité de l’article 42, dont elle se distingue tant par son fondement que par son régime procédural. La jurisprudence du 10 octobre 2024 rappelle toutefois que cette voie est subordonnée à la mise en cause du syndicat des copropriétaires, gardien des intérêts collectifs de l’immeuble.
En définitive, la troisième chambre civile a construit, autour de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, un édifice jurisprudentiel d’une grande cohérence, qui concilie l’efficacité de la gestion collective avec le respect des droits fondamentaux des copropriétaires. Les arrêts rendus entre 2024 et 2026 témoignent d’une vigilance constante à l’égard du formalisme des convocations et des notifications, tout en ménageant des passerelles procédurales qui évitent les irrecevabilités excessives.
Conclusion
L’étude de la jurisprudence la plus récente de la troisième chambre civile met en lumière une double tendance dans le contentieux de la nullité des délibérations d’assemblée générale de copropriété. D’une part, la Cour renforce les exigences formelles pesant sur le syndic en matière de convocation, de notification des documents préparatoires et de respect des règles de majorité : l’irrégularité est sanctionnée indépendamment de la preuve d’un grief, et la simple méconnaissance des prescriptions du décret du 17 mars 1967 suffit à fonder l’annulation. D’autre part, la Cour assouplit les règles de recevabilité en admettant que la demande en annulation totale interrompt le délai de forclusion à l’égard des demandes subsidiaires d’annulation partielle, tout en rappelant que cette passerelle procédurale ne survit pas à la concentration des prétentions en appel. L’équilibre ainsi dessiné invite les copropriétaires à la plus grande vigilance dans le suivi des assemblées générales et à la plus grande diligence dans l’exercice des voies de recours.
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