Un bailleur découvre parfois le problème au mauvais moment : un dégât des eaux, un incendie, une fuite pendant les vacances, puis aucune attestation d’assurance habitation à jour. La situation est fréquente en début d’été, quand les logements restent vides quelques jours, que les sinistres d’eau se multiplient et que les propriétaires relisent enfin leur dossier locatif.
Le réflexe ne doit pas être de changer la serrure, de menacer immédiatement d’expulsion ou de retenir le dépôt de garantie par avance. En bail d’habitation, l’absence d’assurance du locataire est encadrée par la loi du 6 juillet 1989. Le bailleur dispose de deux voies principales : faire jouer la clause résolutoire après commandement resté infructueux, ou souscrire une assurance pour compte du locataire et récupérer le coût. Ces deux stratégies ne produisent pas les mêmes effets.
Le choix doit être fait vite, mais proprement. Une mise en demeure mal rédigée peut fermer une option, retarder la résiliation ou rendre le dossier fragile devant le juge.
L’assurance habitation du locataire est-elle obligatoire ?
Oui, pour un logement loué à titre de résidence principale, le locataire doit s’assurer contre les risques dont il répond en sa qualité de locataire. Il doit remettre une attestation lors de la remise des clés, puis chaque année si le bailleur la demande.
Le texte de référence est l’article 7 g de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, disponible sur Legifrance. Service-Public présente également cette obligation sur sa fiche relative à l’assurance habitation couvrant les risques locatifs.
Cette assurance ne sert pas seulement à rassurer le bailleur. Elle couvre notamment les conséquences d’un incendie, d’une explosion ou d’un dégât des eaux imputable au locataire. Sans attestation, le propriétaire ne sait pas si le logement, les voisins ou la copropriété seront correctement indemnisés en cas de sinistre.
En pratique, le bailleur doit conserver l’attestation remise à l’entrée dans les lieux, noter sa date d’échéance et demander chaque année une attestation actualisée. Un simple contrat ancien ou une capture d’écran floue ne suffit pas toujours. Il faut une attestation d’assureur permettant d’identifier le logement, le locataire, la période de garantie et les risques couverts.
Première étape : demander l’attestation par écrit
Avant toute procédure, il faut demander l’attestation clairement. Un SMS peut alerter, mais un courrier ou un courriel traçable est préférable. Le message doit rappeler le bail, le logement concerné, l’obligation de transmettre une attestation d’assurance en cours de validité et le délai laissé pour régulariser.
Cette première demande permet souvent de résoudre le dossier. Certains locataires sont assurés mais n’ont pas transmis le justificatif. D’autres ont laissé le contrat expirer après un rejet de prélèvement. D’autres encore pensent, à tort, que l’assurance du propriétaire ou celle de la copropriété suffit.
Le bailleur doit éviter les formules excessives. L’objectif n’est pas d’intimider, mais de créer une chronologie fiable : demande d’attestation, absence de réponse, relance, puis choix entre assurance pour compte ou commandement visant la clause résolutoire.
Option 1 : souscrire une assurance pour compte du locataire
La loi permet au bailleur, après une mise en demeure restée sans effet pendant un mois, de souscrire une assurance pour compte du locataire. Le coût est récupérable auprès du locataire, en principe par douzième à chaque paiement du loyer. La mise en demeure doit informer le locataire de cette intention.
Cette option est utile lorsque le bailleur veut sécuriser rapidement le risque locatif sans chercher immédiatement la résiliation du bail. Elle peut être pertinente si le locataire paie son loyer, occupe normalement le logement, mais néglige l’attestation.
Il faut toutefois comprendre l’effet juridique de ce choix. La mise en demeure annonçant l’assurance pour compte vaut renoncement à la mise en oeuvre de la clause résolutoire pour défaut d’assurance. Autrement dit, le bailleur ne peut pas, sur la même séquence, dire au locataire : « je souscris une assurance pour votre compte » et, en même temps, poursuivre la résiliation automatique pour défaut d’assurance.
Cette assurance pour compte est aussi limitée. Elle couvre la responsabilité locative minimale. Elle ne remplace pas nécessairement une multirisque habitation complète pour les biens personnels du locataire. Elle n’a pas vocation à régler tous les litiges entre voisins ou toutes les conséquences d’un sinistre complexe.
Option 2 : viser la résiliation du bail pour défaut d’assurance
Si le bail contient une clause résolutoire pour défaut d’assurance, cette clause ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit reproduire les dispositions exigées par l’article 7 g de la loi du 6 juillet 1989. En pratique, il est délivré par commissaire de justice.
Cette voie est plus contentieuse. Elle est adaptée lorsque l’absence d’assurance s’ajoute à d’autres difficultés : loyers impayés, refus répétés de répondre, sinistre déjà survenu, logement sous-loué, comportement dangereux ou dossier locatif devenu incohérent.
Après le commandement, le locataire peut encore régulariser en transmettant une attestation valable dans le délai d’un mois. Si l’attestation arrive à temps et couvre correctement le logement, la résiliation automatique pour défaut d’assurance devient difficile à soutenir. Si le locataire ne régularise pas, le bailleur pourra saisir le juge pour faire constater ou prononcer la résiliation et demander l’expulsion.
Les décisions récentes recensées par Judilibre montrent que les juridictions vérifient concrètement la régularité du commandement, l’existence de la clause, les délais et les éventuels impayés associés. Par exemple, des décisions de 2025 et 2026 rendues par des tribunaux judiciaires ou cours d’appel examinent l’absence d’attestation, le délai d’un mois et la régularité de la procédure avant d’ordonner ou non l’expulsion. Voir notamment les fiches officielles de la Cour de cassation/Judilibre : TJ Brive-la-Gaillarde, 5 mai 2026, CA Montpellier, 3 juillet 2025 et TJ Vannes, 27 novembre 2025.
Attention si le défaut d’assurance se cumule avec des loyers impayés
Le dossier change de nature lorsque le locataire est aussi en retard de loyer. Le bailleur peut alors devoir articuler deux manquements : défaut d’assurance et dette locative. Les délais, les mentions obligatoires et les notifications ne sont pas identiques.
Pour les loyers impayés, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit notamment le commandement de payer, le délai de six semaines, les mentions obligatoires et les étapes liées à la prévention des expulsions. Le texte est consultable sur Legifrance. Service-Public résume aussi la procédure dans sa fiche sur les loyers impayés et l’expulsion du locataire.
Il ne faut donc pas mélanger les courriers. Une demande d’attestation d’assurance n’est pas un commandement de payer. Un commandement de payer les loyers ne règle pas automatiquement le défaut d’assurance s’il ne vise pas correctement ce manquement. Inversement, un commandement pour défaut d’assurance ne suffit pas à traiter une dette locative.
Le bailleur doit préparer une chronologie unique : date du bail, date de remise des clés, attestation initiale ou absence d’attestation, demandes annuelles, impayés éventuels, relances, commandements, réponses du locataire, signalements, assignation.
Que doit faire le locataire qui n’est plus assuré ?
Le locataire doit agir immédiatement. S’il est encore assuré, il doit transmettre une attestation récente. S’il n’est plus assuré, il doit souscrire sans attendre une assurance couvrant les risques locatifs et envoyer l’attestation au bailleur.
Il ne faut pas répondre seulement que « l’assurance est en cours » sans preuve. Le bailleur a besoin d’un justificatif opposable. Si le locataire a reçu un commandement, le délai d’un mois doit être pris au sérieux : attendre l’audience pour régulariser expose à une demande de résiliation déjà constituée.
Si un sinistre est intervenu pendant une période sans assurance, la situation devient plus grave. Il faudra identifier la date exacte du sinistre, la cause, les dommages, les voisins ou parties communes touchés, les déclarations faites et les refus éventuels d’assureur. Le locataire peut être personnellement recherché pour les conséquences du dommage.
Que doit faire le bailleur avant de saisir le juge ?
Le bailleur doit d’abord choisir sa stratégie. S’il veut seulement couvrir le risque, l’assurance pour compte peut être suffisante. S’il veut obtenir la résiliation du bail, il doit privilégier le commandement visant la clause résolutoire, sans envoyer une mise en demeure qui annonce une assurance pour compte et renonce à cette voie.
Ensuite, il faut réunir les pièces : bail signé, clause résolutoire, état des lieux, demandes d’attestation, accusés de réception, courriels, SMS, ancienne attestation, preuve de son expiration, commandement de commissaire de justice, éventuels impayés, sinistre, échanges avec l’assureur, constat, photos et décompte des sommes dues.
Le juge regardera la régularité de la procédure, mais aussi la réalité du manquement. Un dossier qui contient seulement une relance vague sera moins solide qu’un dossier avec une demande précise, une absence de réponse, un commandement régulier et une preuve que le locataire n’a pas régularisé dans le délai.
Paris et Île-de-France : pourquoi le sujet est sensible
À Paris et en Île-de-France, les loyers sont élevés, les copropriétés sont denses et un dégât des eaux peut toucher rapidement plusieurs appartements. Une absence d’assurance locative n’est donc pas un détail administratif. Elle peut faire basculer un incident domestique en contentieux entre locataire, bailleur, syndic, voisin et assureurs.
Pour un logement situé à Paris, dans les Hauts-de-Seine, en Seine-Saint-Denis ou dans le Val-de-Marne, le bailleur doit aussi penser au tribunal territorialement compétent, au syndic de copropriété, aux constats éventuels et à la rapidité des échanges. Si le locataire est de bonne foi mais désorganisé, une mise en demeure courte et claire peut suffire. Si le locataire ne répond plus, le commandement et l’assignation doivent être préparés sans improvisation.
Le locataire, de son côté, ne doit pas sous-estimer l’enjeu. Une attestation transmise tardivement peut éviter une procédure. Une absence totale de régularisation peut justifier une demande de résiliation, surtout si elle s’ajoute à des impayés ou à un sinistre.
Les erreurs à éviter
Le bailleur ne doit pas se faire justice lui-même. Pas de changement de serrure, pas de coupure d’eau ou d’électricité, pas de menace d’expulsion sans décision, pas de retenue automatique de tout le dépôt de garantie avant la fin du bail.
Il ne doit pas non plus envoyer des courriers contradictoires. S’il choisit l’assurance pour compte, il assume une logique de couverture du risque. S’il choisit la clause résolutoire, il doit passer par un commandement régulier et respecter le délai d’un mois.
Le locataire doit éviter l’attente. Même si les loyers sont payés, le défaut d’assurance reste un manquement autonome. Même si le bailleur est assuré en propriétaire non occupant, cela ne dispense pas le locataire de sa propre obligation.
Que faire maintenant ?
Si vous êtes bailleur, commencez par demander l’attestation par écrit. Si elle n’arrive pas, choisissez entre l’assurance pour compte et le commandement visant la clause résolutoire. Ne mélangez pas les deux sans mesurer les effets juridiques.
Si vous êtes locataire, transmettez une attestation valable ou régularisez immédiatement. Si vous avez reçu un commandement, vérifiez sa date, ses mentions, la clause du bail et le délai restant. Une régularisation rapide peut changer l’issue du dossier.
Si un sinistre ou des loyers impayés s’ajoutent au défaut d’assurance, le dossier doit être traité comme un contentieux locatif complet : preuve, délais, commandement, assurances, syndic, dette et stratégie judiciaire.
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