Passoires thermiques et obligation de délivrance du bailleur : le projet de loi logement du 24 juin 2026 à l’épreuve de la jurisprudence de la troisième chambre civile
Présenté ce jour en Conseil des ministres, le projet de loi sur le logement porté par le ministre de la Ville et du Logement Vincent Jeanbrun entend répondre, selon les termes mêmes du communiqué gouvernemental, à une « bombe sociale » que constituerait la crise du logement. Parmi les mesures annoncées figure la possibilité, pour les propriétaires de passoires thermiques, de remettre leur bien sur le marché locatif à la condition de s’engager à réaliser des travaux de rénovation énergétique dans un délai de trois ans pour les maisons individuelles et de cinq ans pour les appartements en copropriété. Cette disposition, qui viserait à réinjecter entre 650 000 et 700 000 logements dans le parc locatif d’ici 2028, se heurte toutefois à un édifice jurisprudentiel que la troisième chambre civile de la Cour de cassation n’a cessé de consolider, tout particulièrement par deux arrêts publiés au Bulletin le 4 juin 2026. L’occasion est ainsi donnée d’examiner la tension qui s’instaure entre l’impératif gouvernemental de fluidification du marché et la rigueur avec laquelle le juge du droit sanctionne le manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent, dont le contentieux locatif ne cesse de fournir de nouvelles illustrations.
I. L’obligation de délivrance d’un logement décent, une obligation continue et d’ordre public
A. Le contenu de l’obligation légale de délivrance
L’article 1719 du Code civil dispose que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent ». L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs précise que « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ». Ces dispositions sont d’ordre public, de sorte qu’aucune clause du contrat de bail ne saurait y déroger.
La troisième chambre civile a, de manière constante, rappelé le caractère impératif de cette obligation. Dans un arrêt du 16 mai 2024, elle a jugé que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au locataire un logement décent » et que « seul un cas de force majeure peut exonérer le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent » (Cass. 3e civ., 16 mai 2024, n° 23-12.438). Cette formule est dépourvue de toute ambiguïté : le bailleur ne saurait s’exonérer de son obligation en invoquant sa diligence à réaliser des travaux, ni en se prévalant de la connaissance qu’aurait eue le locataire des désordres au moment de la conclusion du contrat.
Par un arrêt du 2 avril 2026, la Cour de cassation a précisé que ces « obligations continues sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action contre lui en exécution forcée de ses obligations » (Cass. 3e civ., 2 avril 2026, n° 24-22.181). L’obligation de délivrance ne s’épuise donc pas à la remise des clés ; elle se prolonge, sans discontinuité, pendant toute la durée de la relation contractuelle. Cette continuité emporte une conséquence procédurale majeure : la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, si elle limite à trois ans la période d’indemnisation du préjudice de jouissance, ne fait nullement obstacle à l’action en exécution forcée de l’obligation de délivrance tant que le manquement perdure. La Cour l’a expressément jugé dans son arrêt du 4 juin 2026 : « le locataire d’un local à usage d’habitation est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance d’un logement décent tant que le manquement perdure, d’autre part à obtenir la réparation des conséquences dommageables de l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent sur une période de trois ans précédant sa demande en justice » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-11.437, Publié au Bulletin).
Le critère de performance énergétique minimale, introduit dans l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 par la loi du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience, participe désormais de la définition même du logement décent. Un logement dont le diagnostic de performance énergétique est classé F ou G — et, depuis le 1er janvier 2025, classé G pour les nouvelles mises en location — ne satisfait plus, par hypothèse, à l’exigence légale de décence. La loi Climat et Résilience a en effet fixé un calendrier progressif d’interdiction de location : les logements classés G depuis le 1er janvier 2025, les logements classés F depuis le 1er janvier 2028, et les logements classés E depuis le 1er janvier 2034. Cette gradation législative ne modifie toutefois pas le principe : un bien qui ne répond pas au critère de performance énergétique minimale est, au sens de l’article 6, un logement indécent.
La Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler, dans un arrêt du 16 octobre 2025, qu’il incombe au bailleur de démontrer que le logement qu’il donne à bail répond bien aux exigences de décence, et non au locataire d’établir le contraire (Cass. 3e civ., 16 octobre 2025, n° 24-16.682). Cette répartition de la charge probatoire, favorable au locataire, traduit la nature fondamentalement protectrice du statut des baux d’habitation.
B. La sanction du manquement : l’impossibilité pour le bailleur de tirer avantage de l’indécence du logement
La portée véritablement protectrice de l’obligation de délivrance se mesure à l’aune des sanctions que le juge attache à sa méconnaissance. L’arrêt le plus remarquable rendu sur cette question est assurément celui du 4 juin 2026, par lequel la troisième chambre civile a cassé un arrêt de la cour d’appel de Paris qui avait validé le congé pour motif légitime et sérieux délivré par une bailleresse à l’encontre d’un locataire occupant un studio de 8,84 m² — surface très inférieure au seuil minimal de 9 m² fixé par le décret du 30 janvier 2002.
La Cour de cassation énonce, au visa des articles 1719, 1°, du Code civil, 6, 15 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, que « ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l’indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-16.993, Publié au Bulletin). La solution est d’une logique implacable : le bailleur qui connaissait l’indécence du logement au moment de la conclusion du contrat ne saurait, pour remédier à cette indécence, expulser le locataire au motif qu’il entend réaliser des travaux de mise en conformité. Admettre le contraire reviendrait à permettre au bailleur de tirer profit de sa propre turpitude, en contradiction frontale avec l’adage nemo auditur propriam turpitudinem allegans.
Cette solution prolonge et amplifie une jurisprudence antérieure. Par un arrêt du 16 avril 2026, la Cour de cassation avait déjà censuré une cour d’appel qui avait refusé de caractériser le manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent alors que le preneur établissait l’existence de désordres persistants (Cass. 3e civ., 16 avril 2026, n° 25-10.188).
De surcroît, la Cour de cassation rappelle, dans ce même arrêt du 4 juin 2026, la règle posée par le second alinéa de l’article 1719, 1°, du Code civil : « lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ». Cette disposition, introduite par la loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion, constitue un verrou juridique puissant. Elle interdit au bailleur d’utiliser l’indécence du logement comme levier pour obtenir l’expulsion du locataire, que ce soit par la voie de la nullité du contrat ou par celle de sa résiliation. La Cour en tire la conséquence que la délivrance d’un congé pour motif légitime et sérieux fondé sur la réalisation de travaux destinés à remédier à l’indécence ne constitue pas un motif valable au sens de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
Le locataire dispose par ailleurs d’un éventail de sanctions intermédiaires avant d’envisager la résiliation du bail. L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, que la Cour de cassation prend soin de viser dans son arrêt du 4 juin 2026, permet au locataire de « demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours ». Le juge saisi peut alors « réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux ». L’exception d’inexécution constitue ainsi une arme procédurale à la disposition du locataire, dont la Cour de cassation a toutefois précisé les contours restrictifs dans un arrêt du 13 mars 2025 : le preneur n’est fondé à suspendre le paiement du loyer que « lorsque le caractère indécent du logement loué et les désordres l’affectant sont tels qu’ils le rendent inhabitable » (Cass. 3e civ., 13 mars 2025, n° 22-23.406).
Cette exigence d’une impossibilité totale d’habiter les lieux, si elle peut paraître sévère pour le locataire confronté à des désordres significatifs mais non absolus, traduit la volonté du juge de ne pas faire de l’exception d’inexécution un instrument de contournement systématique de l’obligation de paiement du loyer. Elle établit une gradation dans les sanctions : la simple non-conformité aux normes de décence ouvre droit à des travaux de mise en conformité et à une indemnisation du préjudice de jouissance, cependant que seule l’inhabitabilité totale autorise la suspension unilatérale du paiement.
Enfin, lorsque la clause résolutoire est mise en œuvre par le bailleur pour défaut de paiement des loyers, le locataire peut opposer le manquement du bailleur à son obligation de délivrance pour faire échec à l’acquisition de la clause. La Cour de cassation l’a rappelé dans un arrêt du 26 septembre 2024, en censurant une cour d’appel qui avait constaté l’acquisition de la clause résolutoire sans rechercher si le bailleur avait lui-même manqué à son obligation de délivrer un logement décent (Cass. 3e civ., 26 septembre 2024, n° 22-23.276).
II. Le projet de loi logement du 24 juin 2026 : un infléchissement législatif face à la rigueur prétorienne
A. L’assouplissement envisagé des interdictions de location des passoires thermiques
Le projet de loi sur le logement présenté ce jour en Conseil des ministres comporte, parmi ses dispositions les plus commentées, une mesure autorisant les propriétaires de logements considérés comme des passoires énergétiques à les remettre en location, à la condition qu’ils s’engagent à réaliser des travaux d’amélioration de la performance énergétique dans un délai déterminé. Selon les informations communiquées par le ministre Vincent Jeanbrun à l’Agence France-Presse le 5 juin 2026, ce délai serait de trois ans pour les maisons individuelles et de cinq ans pour les appartements situés en copropriété. L’objectif affiché est ambitieux : réinjecter entre 650 000 et 700 000 logements dans le parc locatif d’ici 2028.
Cette disposition constitue un infléchissement notable par rapport à la trajectoire tracée par la loi du 22 août 2021, dite loi Climat et Résilience. Celle-ci avait en effet instauré une interdiction pure et simple de mise en location des logements les plus énergivores, selon un calendrier progressif dont la première échéance est déjà intervenue le 1er janvier 2025 pour les logements classés G. Le projet de loi logement ne remet pas formellement en cause ce calendrier, mais il y introduit une souplesse significative : la location redevient possible, à la condition d’un engagement de travaux. Il s’agit, en quelque sorte, de substituer à une logique d’interdiction absolue une logique d’obligation de faire, dont le non-respect exposerait le bailleur à des sanctions qu’il appartiendra au législateur ou au pouvoir réglementaire de préciser.
Le texte, qui a recueilli le 21 mai 2026 l’avis favorable du Conseil national de l’habitat puis, le 5 juin, celui du Conseil national des villes « à l’unanimité », entend également simplifier les procédures, décentraliser les politiques du logement et lancer une troisième génération de renouvellement urbain pour la période 2030-2040. L’examen parlementaire ne devrait toutefois pas intervenir avant septembre 2026, selon plusieurs sources parlementaires citées par l’AFP, de sorte que le texte est encore susceptible d’évolutions substantielles.
B. L’articulation délicate entre la volonté du législateur et l’office du juge
La question centrale que pose ce projet de loi est celle de son articulation avec l’état du droit positif tel qu’il résulte de la jurisprudence de la troisième chambre civile. Or, à cet égard, les arrêts du 4 juin 2026 offrent une grille de lecture qui ne manque pas d’interroger.
En premier lieu, l’arrêt n° 24-16.993 pose une règle dont la généralité pourrait trouver à s’appliquer au dispositif envisagé : un bailleur ne saurait se prévaloir de la nécessité de réaliser des travaux de mise en conformité pour justifier la reprise du logement ou l’expulsion du locataire, dès lors qu’il avait connaissance de l’indécence au moment de la conclusion du contrat. Transposée à la situation des passoires thermiques, cette règle signifierait qu’un bailleur qui a donné à bail un logement classé F ou G — donc ne satisfaisant pas au critère de performance énergétique minimale — ne pourrait, pour réaliser les travaux de rénovation énergétique requis, mettre fin au bail de manière anticipée. La solution du 4 juin 2026 protège ainsi le locataire contre ce que l’on pourrait qualifier d’expulsion-sanction : le bailleur ne peut instrumentaliser son propre manquement pour obtenir la libération des lieux.
En deuxième lieu, l’arrêt n° 24-11.437 du même jour affirme que « l’obligation de délivrance d’un logement décent, continue, est exigible pendant toute la durée du bail ». Il en résulte qu’un logement affecté d’une non-conformité au critère de performance énergétique minimale expose le bailleur à une action en exécution forcée de la part du locataire, sans que cette action soit enfermée dans le délai de prescription triennale — seule l’indemnisation du préjudice de jouissance étant soumise à ce délai. Cette jurisprudence ancre solidement le droit du locataire à exiger la mise en conformité énergétique du logement, y compris en cours de bail, ce que le projet de loi ne remet nullement en cause.
En troisième lieu, il convient de relever que le critère de performance énergétique minimale est désormais un élément constitutif de la décence du logement au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. La Cour de cassation, dans son arrêt du 4 juin 2026, vise expressément ce texte en rappelant que le bailleur doit remettre un logement « répondant à un critère de performance énergétique minimale ». Cette intégration du critère énergétique dans la définition légale de la décence n’est pas anodine : elle signifie que l’obligation de délivrance d’un logement décent englobe désormais, de plein droit, l’obligation de délivrer un logement dont la performance énergétique est conforme aux seuils réglementaires.
Par ailleurs, le projet de loi, en autorisant la relocation sous condition d’engagement de travaux, crée une situation juridique inédite : le contrat de bail serait conclu sur un logement dont le bailleur sait qu’il n’est pas conforme au critère de décence énergétique, mais dont il s’engage à assurer la mise en conformité dans un délai déterminé. Cette configuration soulève la question de l’articulation entre l’engagement de travaux, qui relève d’une obligation de faire, et l’obligation de délivrance, qui est une obligation de résultat. La Cour de cassation a toujours considéré que l’obligation de délivrance est une obligation de résultat qui ne souffre ni délai, ni condition suspensive. Ainsi, dans son arrêt du 16 mai 2024, elle a jugé que « seul un cas de force majeure peut exonérer le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent ». L’engagement de travaux souscrit par le bailleur ne saurait donc constituer une cause d’exonération de son obligation de délivrance immédiate.
La Cour de cassation a également rappelé, dans un arrêt du 27 juin 2024, que le locataire est fondé à obtenir réparation du préjudice résultant du manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent pendant toute la durée du bail (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 23-15.226). Cette solution confirme que le temps nécessaire à la réalisation des travaux ne suspend pas l’exigibilité de l’obligation de délivrance : le bailleur demeure tenu, pendant toute la durée des travaux, de proposer au locataire un relogement conforme aux normes de décence, faute de quoi il engage sa responsabilité.
La voie médiane que le projet de loi s’efforce de tracer — concilier l’impératif de remise sur le marché des logements vacants avec la protection du locataire — suppose donc que le législateur précise avec soin les conditions dans lesquelles l’engagement de travaux peut valablement coexister avec un bail en cours d’exécution. À défaut, le risque est réel que les juridictions du fond, appliquant la grille de lecture forgée par la Cour de cassation, considèrent que la relocation d’une passoire thermique, même assortie d’un engagement de travaux, constitue un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, et en tirent toutes les conséquences indemnitaires.
Par ailleurs, la Cour de cassation avait déjà eu l’occasion, dans un arrêt publié au Bulletin du 14 décembre 2023, de rappeler l’étendue de l’obligation du bailleur en matière de décence, en jugeant que le droit pour le locataire d’obtenir un logement décent ne saurait être compromis par les circonstances propres au bailleur (Cass. 3e civ., 14 décembre 2023, n° 21-21.964, Publié au Bulletin). Cette jurisprudence, combinée à celle du 29 février 2024 qui rappelle que l’invocation de l’indécence du logement autorise le locataire à opposer une exception d’inexécution et à demander l’indemnisation de son préjudice (Cass. 3e civ., 29 février 2024, n° 20-17.542), dessine les contours d’un régime protecteur que le législateur devra prendre en compte s’il entend préserver l’équilibre des droits entre bailleur et locataire.
Enfin, il n’est pas indifférent d’observer que cette tension entre la norme législative et la norme jurisprudentielle n’est pas propre au droit du logement. Elle illustre, plus largement, la difficulté récurrente qu’éprouve le législateur contemporain à concilier des objectifs de politique publique — en l’espèce, la fluidification du marché locatif — avec les droits subjectifs que la jurisprudence a progressivement consolidés au bénéfice des justiciables. La troisième chambre civile, en érigeant l’obligation de délivrance d’un logement décent en obligation continue, d’ordre public et de résultat, a construit un rempart protecteur dont le législateur ne saurait s’affranchir sans en mesurer précisément la portée.
Conclusion
Le projet de loi logement présenté ce 24 juin 2026 en Conseil des ministres, en autorisant la relocation temporaire des passoires thermiques sous condition d’engagement de travaux, poursuit un objectif d’intérêt général incontestable : répondre à une crise du logement que le gouvernement qualifie de « bombe sociale » et réinjecter plusieurs centaines de milliers de biens dans le parc locatif. Cette ambition se heurte néanmoins à une architecture jurisprudentielle que la troisième chambre civile n’a cessé de raffermir, jusqu’aux deux arrêts du 4 juin 2026 qui réaffirment avec une netteté particulière l’impossibilité pour le bailleur de se prévaloir de l’indécence du logement pour justifier l’expulsion du locataire et le caractère continu de l’obligation de délivrance. La compatibilité du dispositif envisagé avec ces principes suppose que le législateur définisse avec précision les droits et obligations respectifs des parties pendant la période transitoire de travaux, à défaut de quoi le contentieux qui ne manquera pas de naître de ces situations inédites trouvera dans la jurisprudence existante des solutions déjà solidement établies. L’office du juge, en cette matière comme en d’autres, demeurera le gardien de la cohérence de l’ordre juridique.
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