Un dégât des eaux, un incendie ou une explosion dans un logement loué révèle souvent trop tard un problème simple : le locataire n’a pas transmis d’attestation d’assurance, ou il n’est plus assuré. Pour le bailleur, le risque est immédiat, car le logement, l’immeuble et les voisins peuvent être touchés. Pour le locataire, le risque est tout aussi sérieux : il peut devoir supporter le coût du sinistre et perdre son bail si la procédure est correctement menée.
Le sujet revient avec force à chaque période d’orages, de départs en vacances et de sinistres d’été. La question pratique n’est pas seulement de savoir si l’assurance habitation est obligatoire. Elle est de savoir quoi faire, dans quel ordre, et comment éviter une procédure irrégulière.
En bail d’habitation, la règle de départ est claire : le locataire doit s’assurer contre les risques dont il répond en qualité de locataire, puis remettre une attestation au bailleur lors de la remise des clés et, chaque année, si le bailleur la demande. C’est prévu par l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.
L’assurance habitation est-elle obligatoire pour le locataire ?
Oui, pour un logement loué à usage de résidence principale. L’obligation concerne les risques locatifs : incendie, explosion et dégât des eaux. Le locataire doit pouvoir justifier qu’il est couvert par une attestation de l’assureur ou de son représentant.
Cette obligation vaut au moment de l’entrée dans les lieux, mais aussi pendant le bail. Un locataire assuré au départ peut se retrouver en défaut si son contrat a été résilié pour non-paiement de la prime, si l’attestation annuelle n’est jamais transmise, ou si le contrat ne couvre pas réellement le logement occupé.
Le bailleur a donc intérêt à demander régulièrement l’attestation. Il ne s’agit pas d’une formalité administrative secondaire. En cas de sinistre, l’absence d’assurance complique l’indemnisation, les recours entre assureurs, la responsabilité du locataire et parfois les relations avec la copropriété.
Le locataire, de son côté, ne doit pas attendre un commandement. S’il a oublié de transmettre l’attestation, le plus simple est de l’envoyer immédiatement par courriel et lettre recommandée, en conservant la preuve de l’envoi. S’il n’est plus assuré, il doit régulariser sans délai et transmettre l’attestation dès souscription.
Le bailleur peut-il résilier le bail pour défaut d’assurance ?
Oui, mais pas n’importe comment. Si le bail contient une clause résolutoire pour défaut d’assurance, cette clause ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit reproduire les dispositions légales imposées par l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, à peine de nullité.
En pratique, le bailleur doit éviter trois erreurs fréquentes.
La première consiste à envoyer seulement un courriel ou une lettre simple en pensant que le bail est résilié un mois plus tard. Ce n’est pas suffisant pour faire jouer une clause résolutoire. Il faut un commandement régulier, délivré par commissaire de justice.
La deuxième consiste à mélanger deux voies incompatibles. Le bailleur peut choisir de poursuivre la résiliation, ou de souscrire une assurance pour compte du locataire après mise en demeure. Mais la mise en demeure qui annonce la souscription d’une assurance pour compte vaut renoncement à la mise en oeuvre de la clause résolutoire pour défaut d’assurance.
La troisième consiste à agir sans vérifier le bail. Si le bail ne contient pas de clause résolutoire adaptée, le bailleur peut encore demander la résiliation judiciaire, mais il ne peut pas se contenter d’affirmer que le bail est automatiquement résilié.
Des décisions récentes rappellent l’importance de ce formalisme. Dans une décision du tribunal judiciaire de Pontoise du 19 mai 2026, le juge rappelle que le locataire doit justifier de son assurance et examine l’acquisition de la clause de résiliation au regard de l’article 7 g de la loi de 1989. La décision est consultable sur le site de la Cour de cassation : TJ Pontoise, 19 mai 2026, n° 25/01437. Dans une autre affaire, le tribunal judiciaire de Tarascon du 29 mai 2026 souligne aussi que la mise en demeure annonçant une assurance pour compte vaut renoncement à la clause résolutoire : TJ Tarascon, 29 mai 2026, n° 25/00711.
Assurance pour compte du locataire : une alternative à l’expulsion
La loi offre au bailleur une voie moins radicale que la résiliation : souscrire une assurance pour compte du locataire. Cette option peut être utile lorsque le bailleur veut sécuriser le logement rapidement sans engager une procédure d’expulsion.
Mais cette solution suppose une mise en demeure préalable. Le courrier doit informer clairement le locataire que, faute de remise d’attestation dans le délai d’un mois, le bailleur souscrira une assurance pour son compte. Le coût peut ensuite être récupéré auprès du locataire, par douzième à chaque paiement du loyer, dans les conditions prévues par la loi.
Cette assurance est limitée à la responsabilité locative. Elle ne remplace pas forcément une multirisque habitation complète du point de vue du locataire. Elle ne couvre pas nécessairement ses biens personnels, ni toutes les garanties utiles en cas de vol, dommage électrique, bris de glace ou responsabilité civile vie privée.
Pour le bailleur, l’assurance pour compte n’est donc pas toujours la meilleure réponse. Elle peut convenir si le locataire paie son loyer et si le seul problème est l’attestation. Elle est moins adaptée si le défaut d’assurance s’ajoute à des impayés, des troubles, un abandon du logement ou un sinistre déjà déclaré.
Que faire après un dégât des eaux ou un incendie si le locataire n’est pas assuré ?
Il faut agir sur deux plans en même temps : le sinistre et le bail.
Sur le sinistre, le bailleur doit déclarer les dommages à son propre assureur s’il dispose d’une assurance propriétaire non occupant, prévenir le syndic en copropriété, conserver les photos, rapports, devis et échanges, puis identifier l’origine du dommage. Si le sinistre touche les voisins ou les parties communes, les responsabilités peuvent se croiser rapidement.
Sur le bail, il faut vérifier si le locataire était assuré au jour du sinistre. Une attestation ancienne ne suffit pas si le contrat avait expiré ou si le logement assuré n’est pas le bon. Le bailleur peut demander au locataire une attestation couvrant précisément la période du sinistre.
Si le locataire n’était pas assuré, deux conséquences peuvent se cumuler. D’abord, le locataire peut devoir répondre des dégradations et pertes survenues pendant le bail, sauf s’il prouve une cause qui l’exonère. Ensuite, le défaut d’assurance peut justifier une procédure de résiliation si le bail et le commandement le permettent.
Le locataire doit, lui aussi, réagir vite. Même s’il a commis une faute en n’étant pas assuré, il doit documenter l’origine du sinistre, prévenir le bailleur, limiter l’aggravation des dommages et régulariser son assurance pour l’avenir. S’il reçoit un commandement, le délai d’un mois est court : il faut transmettre une attestation valable avant l’expiration du délai et conserver une preuve certaine de réception.
Locataire : comment éviter la résiliation du bail ?
Le premier réflexe est de vérifier le document demandé. Le bailleur ne demande pas une simple capture d’écran ou un échéancier de paiement : il demande une attestation d’assurance du logement loué. L’attestation doit identifier l’assureur, l’adresse du logement, le titulaire du contrat, la période de garantie et les risques couverts.
Le deuxième réflexe est d’envoyer l’attestation par un canal prouvable. L’idéal est une lettre recommandée avec avis de réception, doublée d’un courriel si le bailleur ou son mandataire l’utilise habituellement. Si le délai du commandement expire bientôt, il faut aussi demander au commissaire de justice ou au bailleur de confirmer la réception.
Le troisième réflexe est de traiter les autres griefs. Dans beaucoup de dossiers, le défaut d’assurance arrive avec des loyers impayés, des charges contestées ou des troubles. Régulariser l’assurance ne suffit pas toujours à sauver le bail si une autre clause résolutoire est déjà acquise. Il faut donc lire précisément le commandement et l’assignation.
Le quatrième réflexe est de préparer les preuves pour l’audience : bail, commandement, attestation, preuve d’envoi, échanges avec l’assureur, justificatifs de paiement, déclaration de sinistre, devis et photos. Le juge appréciera la régularité de la procédure, mais aussi la réalité de la régularisation.
Bailleur : quelle stratégie choisir ?
Si l’objectif est d’obtenir rapidement une attestation, une demande écrite claire peut suffire. Si le locataire répond et transmet une attestation valable, il est souvent inutile d’enclencher une procédure lourde.
Si le locataire ne répond pas, le bailleur doit choisir entre deux chemins. Le premier est le commandement visant la clause résolutoire, avec une possible demande d’expulsion si le commandement reste infructueux. Le second est la mise en demeure préalable à l’assurance pour compte, avec récupération du coût auprès du locataire.
Le choix dépend du dossier. En présence d’un locataire de bonne foi mais désorganisé, l’assurance pour compte peut sécuriser le logement. En présence d’un défaut durable, d’impayés et d’un risque de sinistre important, la voie résolutoire peut être plus cohérente.
Dans tous les cas, le bailleur doit éviter les modèles approximatifs. Une procédure mal rédigée peut être annulée, ou retarder fortement la sortie de crise. Il faut notamment vérifier la clause du bail, le contenu du commandement, la date de signification, la preuve de l’absence d’attestation et les notifications procédurales nécessaires si une demande d’expulsion est ensuite présentée.
Paris et Île-de-France : attention aux immeubles collectifs
À Paris et en Île-de-France, les litiges d’assurance locative concernent souvent des immeubles collectifs. Un dégât des eaux peut toucher plusieurs appartements, des parties communes, un commerce en rez-de-chaussée ou une cave. Le syndic, l’assureur de l’immeuble, le bailleur, le locataire et les voisins peuvent alors intervenir en même temps.
Cette configuration impose de sécuriser très tôt les preuves : constat amiable dégât des eaux, recherche de fuite, procès-verbal de constat si nécessaire, échanges syndic, devis contradictoires et attestations d’assurance. Pour un bailleur, il est aussi utile de vérifier si le logement est en copropriété et si une assurance propriétaire non occupant existe.
Pour un locataire, la priorité est de ne pas laisser croire à une absence totale de réaction. Même si l’assurance a été régularisée tardivement, il faut transmettre les documents, répondre au bailleur et participer aux opérations de constat. Le silence aggrave souvent le dossier.
Les pièces à réunir avant d’agir
Avant de saisir le juge ou de répondre à une assignation, il faut réunir un dossier complet. Les pièces utiles sont généralement les suivantes :
- le bail et ses annexes ;
- la clause relative à l’assurance ;
- les demandes annuelles d’attestation ;
- la mise en demeure ou le commandement ;
- l’attestation d’assurance, si elle existe ;
- les preuves d’envoi et de réception ;
- les déclarations de sinistre ;
- les photos, devis, rapports de recherche de fuite ou constats ;
- les quittances et appels de loyer ;
- les échanges avec l’agence, le bailleur, le syndic et les assureurs.
Cette liste permet de répondre à la vraie question du dossier : le locataire était-il assuré au bon moment, le bailleur a-t-il utilisé la bonne procédure, et le défaut d’assurance justifie-t-il une résiliation ou une autre mesure ?
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