La loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique change un point très concret du bail commercial : le bailleur ne peut plus, dans les baux concernés, empiler librement dépôt de garantie, caution personnelle, garantie bancaire ou garantie autonome pour sécuriser le paiement du loyer.
Depuis le 28 mai 2026, l’article L.145-40 du Code de commerce plafonne les sommes et garanties demandées au preneur à bail d’un local commercial ou artisanal visé par l’article L.145-32-1. Le texte vise les locaux destinés à une activité de commerce de détail, de commerce de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal.
Le sujet est immédiat pour trois profils.
Le locataire qui signe ou renouvelle un bail commercial doit vérifier si la garantie demandée dépasse un trimestre de loyers.
Le bailleur doit revoir ses modèles de bail, ses actes de renouvellement et ses demandes de garantie avant de réclamer plusieurs sûretés cumulées.
Le repreneur d’un fonds de commerce ou d’un droit au bail doit contrôler les garanties existantes avant de signer, surtout lorsque le local est vendu ou lorsque l’ancien bailleur détient encore des documents de garantie.
Ce que change le nouveau plafond des garanties du bail commercial
L’article L.145-40 du Code de commerce prévoit désormais que les sommes payées à titre de garantie par le preneur d’un local visé par l’article L.145-32-1 ne peuvent pas dépasser le montant des loyers dus au titre d’un trimestre.
Ce plafond ne concerne pas seulement le dépôt de garantie classique versé au bailleur.
Le texte vise aussi la valeur des biens, titres, engagements et garanties de toute nature demandés afin d’assurer la bonne exécution du contrat de bail. En pratique, il faut donc regarder le cumul réel des garanties : dépôt de garantie, caution personnelle du dirigeant, caution solidaire, garantie bancaire, garantie autonome à première demande ou autre mécanisme équivalent.
Un bailleur ne peut pas sécuriser le bail en demandant trois mois de dépôt de garantie, puis une caution bancaire de six mois et une caution personnelle du dirigeant, si l’ensemble entre dans le champ du nouveau plafond.
La difficulté pratique vient du mot « garanties ». Le texte impose une lecture économique. Ce qui compte n’est pas seulement le nom donné à la clause, mais la fonction de la somme ou de l’engagement demandé au locataire. Si l’engagement sert à garantir la bonne exécution du bail, il doit être intégré dans le raisonnement.
Quels baux sont concernés par la réforme de 2026 ?
Le nouveau plafond ne s’applique pas à tous les contrats immobiliers.
Il concerne les locaux mentionnés à l’article L.145-32-1 du Code de commerce : les locaux destinés à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros, ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal.
Un restaurant, une boutique, un salon de coiffure, une activité artisanale accueillant une clientèle ou un commerce de détail entrent généralement dans cette logique.
En revanche, certains locaux professionnels ou bureaux utilisés pour une activité civile, libérale ou associative peuvent poser une difficulté de qualification. Il faut alors relire le bail, l’activité autorisée, la destination des locaux, l’immatriculation du preneur et les conditions concrètes d’exploitation.
Le plafond issu de la loi du 26 mai 2026 s’applique aux baux conclus ou renouvelés à compter de la promulgation de la loi pour les dispositions relatives au montant des garanties. Pour les baux en cours, il faut distinguer les clauses déjà signées, le renouvellement futur, la vente du local et la restitution des garanties en fin de bail.
Cette distinction est essentielle. Un locataire ne doit pas affirmer trop vite que toutes les garanties anciennes deviennent automatiquement nulles. Un bailleur ne doit pas non plus recopier un ancien modèle de bail sans vérifier les dates d’application.
Comment calculer le plafond : dépôt, caution et garantie bancaire
Le point de départ est le loyer dû au titre d’un trimestre.
Il faut ensuite identifier toutes les garanties exigées pour assurer l’exécution du bail.
Exemple simple : le loyer mensuel est de 3 000 euros hors taxes. Un trimestre représente 9 000 euros. Si le bailleur demande 9 000 euros de dépôt de garantie, il ne peut pas, pour le même bail concerné par le texte, ajouter une garantie bancaire de 18 000 euros pour couvrir les mêmes obligations.
Exemple plus sensible : le bailleur ne demande qu’un mois de dépôt de garantie, mais exige une caution personnelle du dirigeant pour six mois de loyers. Si cette caution garantit l’exécution du bail, elle doit être examinée au regard du plafond légal.
La prudence commande de préparer un tableau simple avant signature ou renouvellement :
Montant du loyer mensuel.
Montant du trimestre de loyers.
Dépôt de garantie demandé.
Caution personnelle ou solidaire demandée.
Garantie bancaire ou garantie autonome demandée.
Autres engagements imposés au preneur.
Total économique des garanties.
Ce tableau permet de discuter utilement avec le bailleur, le mandataire, l’agent immobilier, le notaire ou l’avocat chargé de la rédaction.
Que faire si le bailleur réclame une caution excessive ?
La première action consiste à demander la justification écrite du calcul.
Le locataire doit éviter une contestation vague du type : « la caution est trop élevée ». Il faut répondre chiffre par chiffre, en rappelant le loyer, le plafond trimestriel et les garanties déjà exigées.
La deuxième action consiste à distinguer ce qui relève du dépôt de garantie et ce qui relève d’une vraie dette. Un arriéré de loyer, une régularisation de charges ou des travaux de remise en état ne se confondent pas avec une garantie à l’entrée dans les lieux.
La troisième action consiste à proposer une rédaction corrigée. Dans beaucoup de dossiers, le litige peut être évité par une clause plus précise : dépôt de garantie limité, suppression de la garantie bancaire, réduction de la caution ou limitation de la garantie à certains engagements clairement identifiés.
Si le bail est déjà signé, il faut apprécier la stratégie. Le locataire peut demander la restitution ou la mainlevée de ce qui excède le plafond lorsque les conditions d’application sont réunies. Le bailleur peut contester le champ de la réforme, la qualification de la garantie ou la date d’application.
Le dossier se joue alors sur les pièces.
Il faut réunir le bail, les annexes, l’acte de caution, la garantie bancaire, les courriels de négociation, les quittances, le décompte des loyers et, le cas échéant, l’acte de renouvellement.
Restitution du dépôt de garantie : le délai de trois mois devient central
La loi du 26 mai 2026 encadre aussi la restitution des sommes payées à titre de garantie.
L’article L.145-40 prévoit une restitution dans un délai raisonnable, qui ne peut pas excéder trois mois à compter de la remise des clés au bailleur ou à son mandataire. La remise peut se faire en mains propres ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
Le bailleur peut déduire les sommes restant dues et les sommes dont il pourrait être tenu à la place du preneur. Mais ces retenues doivent être justifiées.
Cette précision est décisive en pratique.
Le bailleur ne peut pas conserver le dépôt de garantie parce qu’il « attend de voir » ou parce qu’il existe un désaccord général sur la sortie. Il doit produire un décompte, des justificatifs, des factures, un état des lieux, des échanges ou des éléments objectifs.
Le locataire doit donc formaliser la remise des clés. Un simple départ des locaux sans preuve de remise ouvre une discussion inutile sur le point de départ du délai.
La bonne méthode consiste à organiser un état des lieux de sortie, remettre les clés contre reçu ou par courrier recommandé, puis demander le décompte de restitution.
Vente du local commercial : qui doit rendre la garantie ?
La réforme traite aussi la vente ou la transmission du local loué.
En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux pris à bail, l’obligation de restitution des sommes payées à titre de garantie est transmise au nouveau bailleur.
Autrement dit, le locataire ne doit pas nécessairement poursuivre l’ancien propriétaire si le local a été vendu. Le nouveau bailleur reprend l’obligation de restitution, sous réserve des conditions applicables et des dates d’entrée en vigueur.
Le texte prévoit également que la mutation peut entraîner la caducité des garanties de toute nature mentionnées par l’article L.145-40. Le cédant doit alors restituer les documents afférents et procéder aux mainlevées nécessaires dans un délai de six mois.
Pour le locataire commercial, ce point doit être surveillé dès qu’il apprend la vente de l’immeuble.
Il faut demander l’identité du nouveau bailleur, l’état des garanties détenues, le transfert du dépôt de garantie et, si nécessaire, la mainlevée des garanties devenues inutiles ou caduques.
Pour le bailleur vendeur, il faut sécuriser l’acte de vente. Le prix, le transfert des garanties, les documents remis et les obligations de mainlevée doivent être cohérents. Une omission peut créer un contentieux entre ancien bailleur, nouveau bailleur et locataire.
Clause résolutoire et loyers impayés : attention au lien avec les garanties
La même loi a aussi durci les conditions de suspension de la clause résolutoire en cas de loyers impayés.
L’article L.145-41 du Code de commerce impose désormais, pour obtenir des délais de paiement et suspendre les effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers, de démontrer la capacité du preneur à régler la dette locative et la reprise du versement intégral du loyer courant avant la première audience.
Ce point ne doit pas être mélangé avec le plafond des garanties, mais il change la négociation.
Un bailleur confronté à un impayé peut être tenté d’actionner toutes les garanties immédiatement. Le locataire, lui, doit présenter des pièces financières solides : relevés, échéancier réaliste, paiements repris, prévisionnel, justificatifs de trésorerie.
La réforme crée donc deux réflexes complémentaires.
Avant la signature ou le renouvellement, il faut vérifier le plafond des garanties.
Après l’impayé, il faut préparer la preuve de la capacité de paiement et de la reprise du loyer courant.
Paris et Île-de-France : pourquoi le sujet est sensible
À Paris et en Île-de-France, les loyers commerciaux sont souvent élevés. Un dépôt de garantie de trois mois peut déjà représenter une somme importante. Le cumul avec une caution personnelle, une garantie bancaire ou une garantie autonome peut bloquer une installation, une cession de fonds ou un renouvellement. Pour une lecture plus large des litiges de loyers, renouvellement, cession et résiliation, voir aussi notre page dédiée à l’avocat en bail commercial à Paris.
Les dossiers parisiens comportent aussi souvent plusieurs intervenants : bailleur institutionnel, administrateur de biens, agent immobilier, notaire, banque, cessionnaire, garant et expert-comptable.
La contestation doit donc être structurée.
Pour un commerce situé à Paris, dans les Hauts-de-Seine, en Seine-Saint-Denis ou dans le Val-de-Marne, le dossier doit notamment préciser le tribunal compétent, la nature exacte de l’activité, la destination contractuelle des locaux, le montant du loyer, les garanties déjà remises et les actes de cession ou de renouvellement.
Les pièces à préparer avant de contester
Avant d’écrire au bailleur, il faut réunir les pièces suivantes :
Le bail commercial signé et ses avenants.
L’acte de renouvellement ou le projet de nouveau bail.
L’acte de caution personnelle ou solidaire.
La garantie bancaire ou garantie autonome.
La preuve du dépôt de garantie versé.
Les quittances ou appels de loyers.
L’état des lieux d’entrée et, si le bail prend fin, l’état des lieux de sortie.
La preuve de remise des clés.
Les courriels de négociation.
L’acte de cession du fonds, du droit au bail ou de vente de l’immeuble, lorsqu’il existe.
Sans ces pièces, la discussion reste théorique. Avec elles, il devient possible de chiffrer l’excès de garantie, demander une mainlevée, obtenir une restitution ou préparer un référé si le blocage est urgent.
La méthode à suivre en pratique
Le locataire doit commencer par un calcul écrit du plafond.
Il doit ensuite envoyer une demande précise : restitution d’une somme, réduction du dépôt, mainlevée d’une garantie bancaire, suppression ou limitation d’une caution, ou modification du projet de bail avant signature.
Le courrier doit viser les articles L.145-40 et L.145-32-1 du Code de commerce, rappeler la date du bail ou du renouvellement et joindre les pièces utiles.
Si le bailleur refuse, il faut choisir la voie adaptée.
Un désaccord de négociation avant signature appelle souvent une modification du projet ou une suspension de la signature.
Une garantie excessive déjà remise peut justifier une mise en demeure, puis une action en restitution ou en mainlevée.
Une fin de bail avec dépôt non restitué appelle un décompte précis, puis une demande de paiement.
Une vente du local impose de vérifier si l’ancien bailleur, le nouveau bailleur ou les deux doivent intervenir dans la régularisation.
Le point central reste le même : ne pas discuter seulement en principe. Il faut discuter à partir des montants, des dates et des pièces.
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