L’obligation du bailleur commercial de solliciter les autorisations de copropriété nécessaires aux travaux du preneur
I. Le fondement de l’obligation du bailleur dans l’obtention des autorisations de copropriété
A. La délivrance conforme, obligation primordiale du bailleur
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, ne saurait s’abstraire du droit commun du louage d’immeubles. L’article 1719 du Code civil impose au bailleur une triple obligation : délivrer la chose louée, l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, et en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail [[ Article 1719 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000020459127. ]]. Cette obligation de délivrance, qualifiée de continue par la jurisprudence, ne s’épuise pas à la remise des clefs. Elle impose au bailleur de mettre le preneur en mesure d’exploiter effectivement le local conformément à la destination contractuelle, ce qui suppose, lorsque l’immeuble est soumis au régime de la copropriété, que soient obtenues les autorisations requises par la loi du 10 juillet 1965.
Or, la coexistence du statut des baux commerciaux et du droit de la copropriété engendre une difficulté singulière que le législateur n’a pas expressément tranchée. Le copropriétaire-bailleur est tenu, en sa qualité de copropriétaire, de solliciter l’autorisation de l’assemblée générale pour les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, conformément à l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 [[ Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 25 b), https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000880221. ]]. Parallèlement, le bail commercial peut mettre à la charge du preneur l’obligation de réaliser des travaux d’aménagement, de mise aux normes ou d’adaptation du local à son activité. La question qui se pose est celle de savoir qui, du bailleur ou du preneur, doit accomplir les diligences nécessaires à l’obtention de l’autorisation du syndicat des copropriétaires lorsque ces travaux requièrent une telle autorisation.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a apporté une réponse décisive par un arrêt du 19 mars 2026 dont les motifs, bien que rendus dans le cadre d’un rejet non spécialement motivé sur un moyen du pourvoi, éclairent la répartition des obligations entre bailleur et preneur [[ Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-20.715, https://www.courdecassation.fr/decision/69bb9fdbcdc6046d472d5c9b. ]]. En l’espèce, une société civile immobilière avait donné à bail commercial un local à une pharmacie, laquelle s’était engagée à procéder à divers travaux, dont l’aménagement de toilettes dans un local extérieur à l’assiette du bail. La bailleresse avait ensuite assigné la locataire en exécution forcée des travaux, en indemnisation et subsidiairement en résiliation du bail. La cour d’appel de Paris, par arrêt du 30 mai 2024, avait rejeté la demande d’exécution forcée, décision que la Cour de cassation a confirmée en relevant que la bailleresse ne justifiait pas avoir accompli les diligences qui lui incombaient.
La Cour de cassation a ainsi consacré un principe selon lequel le bailleur ne peut se retrancher derrière une clause du bail mettant les autorisations à la charge du preneur pour s’exonérer de son obligation de délivrance conforme. Ce principe s’inscrit dans un mouvement jurisprudentiel plus large, déjà esquissé par la cour d’appel d’Aix-en-Provence dans un arrêt du 6 mars 2025, aux termes duquel la société bailleresse, « étant propriétaire des locaux et bailleresse, a l’obligation de veiller à ce que sa locataire respecte les dispositions du règlement de copropriété et plus généralement les dispositions légales applicables en matière de copropriété » [[ CA Aix-en-Provence, 6 mars 2025, n° 24/06670, https://www.courdecassation.fr/decision/67ca93d624b25cd024432824. ]].
Par ailleurs, la cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 16 avril 2026, a rappelé avec force « qu’il appartenait à ce dernier de mettre en oeuvre tous les moyens nécessaires pour solliciter et obtenir l’accord du syndicat des copropriétaires sur les travaux convenus dans le bail pour le cas où ceux-ci requerraient une autorisation » [[ CA Paris, 16 avril 2026, n° 25/11896, https://www.courdecassation.fr/decision/69e1cddfcdc6046d47897334. ]]. La cour d’appel observait que la société bailleresse n’avait « procédé à aucune démarche ni formulé aucune demande à l’égard de la copropriété à cette fin », ce qui caractérisait une inexécution de son obligation contractuelle.
En conséquence, la nature continue de l’obligation de délivrance du bailleur, déjà affirmée avec éclat dans un arrêt de la troisième chambre civile du 5 mars 2026, trouve dans le contentieux de la copropriété un nouveau prolongement [[ Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 23-21.895, https://www.courdecassation.fr/decision/68c44af18e82c0f6c97a5af8. ]]. Le bailleur ne peut se contenter de mettre les locaux à disposition du preneur ; il doit également accomplir les actes juridiques nécessaires pour que le preneur puisse y réaliser les travaux auxquels il s’est engagé, ce qui inclut la saisine de l’assemblée générale des copropriétaires.
Cette exigence trouve son fondement dans la nature même de la copropriété, laquelle repose sur une distinction fondamentale entre parties privatives et parties communes. L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble [[ Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 9, https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000006521466. ]]. Or, le preneur n’est pas un copropriétaire et ne dispose d’aucun droit propre à l’égard du syndicat des copropriétaires. Seul le bailleur, en sa qualité de copropriétaire, est habilité à solliciter les autorisations requises par le règlement de copropriété ou par la loi pour la réalisation de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. La jurisprudence du tribunal judiciaire de Paris, dans une ordonnance de référé du 3 avril 2026, a rappelé que « les travaux d’aménagement du local nécessaires » à l’exploitation commerciale pouvaient requérir l’intervention du bailleur pour l’obtention des autorisations de copropriété, tout en relevant qu’il n’existait pas en l’espèce d’obligation non sérieusement contestable du bailleur de solliciter ces autorisations.
B. L’inopposabilité au preneur des clauses de délégation des démarches de copropriété
La pratique contractuelle a vu se multiplier, dans les baux commerciaux portant sur des locaux en copropriété, des clauses par lesquelles le preneur « ferait son affaire personnelle de toutes les autorisations tant administratives que du syndicat des copropriétaires qui s’avéreraient nécessaires ». Ces stipulations, d’apparence anodine, opèrent un transfert de charge dont la validité mérite d’être interrogée à la lumière de la jurisprudence récente.
La Cour de cassation, dans l’arrêt du 19 mars 2026 précité, a jugé que « la seule mention dans le bail que le preneur ferait son affaire personnelle de toutes les autorisations tant administratives que du syndicat des copropriétaires qui s’avéreraient nécessaires était insuffisante à caractériser un mandat ou une délégation à la locataire du pouvoir du copropriétaire d’obtenir l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires d’une autorisation de travaux ». Cette formulation revêt une portée considérable. Elle signifie que le bailleur, seul titulaire du droit de vote à l’assemblée générale en sa qualité de copropriétaire, ne peut déléguer au preneur le pouvoir d’obtenir l’inscription d’une résolution à l’ordre du jour par une simple clause du bail. L’autorisation de l’assemblée générale est un acte de disposition relevant de la qualité de copropriétaire, laquelle n’est pas transférable par contrat au preneur.
Cette solution s’inscrit dans la continuité de la position adoptée par le tribunal judiciaire de Paris dans une ordonnance de référé du 5 novembre 2024, qui avait relevé que « le bail commercial liant les consorts [C] à la société Matsuri Restaurant Victor Hugo prévoit l’interdiction pour le preneur d’effectuer aucun changement de distribution ni travaux dans les lieux loués sans le consentement express et par écrit du bailleur » [[ TJ Paris, 5 novembre 2024, n° 24/54842, https://www.courdecassation.fr/decision/672a700bacfe34350d0ea631. ]]. Le juge des référés en avait déduit que le preneur ne pouvait se prévaloir d’une autorisation tacite du bailleur pour réaliser des travaux affectant les parties communes.
À cet égard, la cour d’appel de Paris avait déjà esquissé cette distinction dans un arrêt du 20 juin 2025, en relevant que des attestations émanant du syndic ne permettaient pas de « considérer que ceux-ci ont été exécutés en accord avec les consorts [L] », les bailleurs n’ayant « pas donné suite à la demande en date du 9 juillet 2021 de leur locataire » [[ CA Paris, 20 juin 2025, n° 24/19008, https://www.courdecassation.fr/decision/68563e4d5587d681e7a5c3e1. ]]. La cour d’appel avait ainsi implicitement mais nécessairement considéré que l’initiative des démarches incombait au bailleur.
Par ailleurs, une décision du tribunal judiciaire de Nîmes en date du 14 avril 2026 illustre les conséquences contentieuses de cette répartition des rôles : la bailleresse y était assignée en résiliation du bail commercial pour manquement à son obligation de délivrance, faute d’avoir obtenu les autorisations de copropriété requises pour les travaux convenus [[ TJ Nîmes, 14 avril 2026, n° 24/04698, https://www.courdecassation.fr/decision/69deb77acdc6046d473fcee0. ]]. Le tribunal a fait droit partiellement aux demandes, confirmant que le défaut d’obtention des autorisations de copropriété engage la responsabilité du bailleur.
Des lors, la clause de délégation des autorisations de copropriété au preneur doit être analysée comme une stipulation dépourvue de portée effective, le preneur n’ayant pas qualité pour solliciter l’inscription d’une résolution à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Le bailleur demeure, en sa qualité de copropriétaire, le seul interlocuteur légitime du syndicat des copropriétaires pour toute demande d’autorisation de travaux.
II. La portée et les sanctions de l’obligation du bailleur
A. Le rejet de l’exécution forcée des travaux à l’encontre du preneur
La sanction la plus immédiate de l’inexécution par le bailleur de son obligation de solliciter les autorisations de copropriété réside dans l’impossibilité pour ce dernier d’obtenir l’exécution forcée des travaux à l’encontre du preneur. La Cour de cassation, dans l’arrêt du 19 mars 2026, a approuvé la cour d’appel de Paris d’avoir rejeté la demande d’exécution forcée formée par la bailleresse. La Haute juridiction a relevé que la cour d’appel avait fait ressortir que « la bailleresse ne justifiait pas avoir accompli les diligences qui lui incombaient ou que la configuration des lieux l’en dispensait ».
Cette solution procède d’une application rigoureuse du droit commun des obligations. L’article 1353 du Code civil dispose que « celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ». Le preneur, qui s’est engagé à réaliser des travaux sous la condition que les autorisations nécessaires soient obtenues, ne saurait être contraint de les exécuter si le bailleur n’a pas préalablement accompli les diligences nécessaires à l’obtention de ces autorisations. L’obligation du preneur est conditionnelle, et la condition dépend d’un fait à la charge du bailleur.
Dans le même sens, le tribunal judiciaire de Lyon, par jugement du 26 juin 2025, a rejeté une demande de résiliation du bail commercial fondée sur le défaut d’exécution des travaux par le preneur, après avoir constaté que la bailleresse n’avait pas régulièrement obtenu l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour les travaux envisagés [[ TJ Lyon, 26 juin 2025, n° 21/06407, https://www.courdecassation.fr/decision/685edfbe02c5b8c8ca157a31. ]]. Le tribunal a relevé que le bailleur avait « soutenu la demande d’autorisation régularisée auprès du syndicat des copropriétaires et accordée lors de la réunion de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 24 juillet 2020 », ce dont il résultait que les travaux avaient été exécutés sans opposition de la bailleresse.
En outre, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, dans une ordonnance du 3 avril 2026, a refusé de contraindre le bailleur sous astreinte à solliciter les autorisations nécessaires à l’installation de sanitaires dans le local commercial, au motif que le preneur disposait de la faculté, « en cas de travaux sur les parties communes, notamment les canalisations et les sols, pour réaliser lui-même les travaux d’aménagement nécessaire » [[ TJ Paris, 3 avril 2026, n° 25/56817, https://www.courdecassation.fr/decision/69d016f4cdc6046d47060fca. ]]. Cette décision, bien que rendue en référé, confirme que le juge apprécie souverainement l’existence d’une obligation non sérieusement contestable du bailleur de solliciter les autorisations de copropriété.
Par ailleurs, l’arrêt du 16 avril 2026 de la cour d’appel de Paris a condamné la société bailleresse à garantir la preneuse de la condamnation à remettre en état la façade de l’immeuble, au motif que la bailleresse n’avait pas sollicité l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour des travaux affectant l’aspect extérieur. La cour a ainsi consacré un véritable devoir de garantie du bailleur à l’égard du preneur pour les conséquences dommageables d’un défaut d’autorisation de copropriété.
B. L’incidence sur le refus de renouvellement et l’indemnité d’éviction
L’obligation du bailleur de solliciter les autorisations de copropriété pour les travaux du preneur produit également des effets sur le régime du congé et du renouvellement du bail commercial. L’arrêt du 19 mars 2026 offre une illustration topique de cette incidence. La bailleresse avait, le 29 juin 2018, délivré un congé pour le 31 décembre 2018 avec refus de renouvellement du bail, sans offre d’indemnité d’éviction, motif pris de l’inexécution par la preneuse des travaux de création de toilettes auxquels elle s’était engagée.
Or, la cour d’appel de Paris, dont l’arrêt a été partiellement confirmé, avait expressément retenu « que le congé délivré le 29 juin 2018 avait mis fin au bail liant les parties à compter du 31 décembre 2018 et ouvert droit au profit du preneur au paiement d’une indemnité d’éviction et au maintien dans les lieux jusqu’à son paiement ». Ce faisant, la cour d’appel a considéré que le refus de renouvellement sans indemnité d’éviction n’était pas justifié, le motif grave et légitime au sens de l’article L. 145-17 du Code de commerce n’étant pas caractérisé [[ Article L. 145-17 du Code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006221279. ]]. La raison en est simple : le bailleur ne pouvait imputer au preneur une inexécution contractuelle trouvant sa cause dans la propre carence du bailleur, qui n’avait pas accompli les diligences nécessaires à l’obtention de l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.
Cette solution s’inscrit dans la logique de l’article L. 145-14 du Code de commerce, qui dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail mais doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement [[ Article L. 145-14 du Code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006221276. ]]. Le motif grave et légitime de l’article L. 145-17, qui exonère le bailleur du paiement de l’indemnité d’éviction, suppose une inexécution imputable au preneur. Tel n’est pas le cas lorsque l’inexécution procède de la carence du bailleur dans l’obtention des autorisations de copropriété.
Par ailleurs, la cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 19 décembre 2024, avait déjà eu l’occasion de confirmer la validité d’une clause résolutoire insérée dans un bail commercial portant sur des locaux en copropriété, après avoir relevé que le preneur n’avait pas exécuté les travaux de mise en conformité auxquels il s’était engagé [[ CA Paris, 19 décembre 2024, n° 21/21120, https://www.courdecassation.fr/decision/67650d05749378b33b32f434. ]]. Mais dans cette espèce, les travaux litigieux relevaient du seul preneur, sans que l’autorisation préalable du syndicat des copropriétaires ne fût en débat, ce qui distingue cette décision de l’arrêt du 19 mars 2026.
Des lors, le bailleur qui entend refuser le renouvellement du bail sans indemnité d’éviction au motif de l’inexécution de travaux par le preneur doit préalablement justifier avoir accompli toutes les diligences qui lui incombaient pour permettre la réalisation de ces travaux, au premier rang desquelles figure la saisine de l’assemblée générale des copropriétaires. À défaut, le congé avec refus de renouvellement ouvre droit au profit du preneur au paiement d’une indemnité d’éviction, dont le montant est déterminé conformément à l’article L. 145-14 précité.
Il convient de préciser que l’indemnité d’éviction, en application de l’article L. 145-14 du Code de commerce, « comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ». La charge financière pour le bailleur qui aurait refusé le renouvellement sans avoir préalablement obtenu les autorisations de copropriété nécessaires aux travaux du preneur peut donc s’avérer considérable, dès lors que l’indemnité d’éviction est calculée sur la valeur du fonds de commerce exploité dans les lieux.
Par ailleurs, le maintien dans les lieux du preneur jusqu’au paiement effectif de l’indemnité d’éviction, prévu par l’article L. 145-28 du Code de commerce, prolonge l’occupation du local sans que le bailleur ne puisse s’y opposer, ce qui aggrave les conséquences pratiques de sa carence initiale [[ Article L. 145-28 du Code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006221299. ]]. Le preneur se trouve ainsi dans une position particulièrement protectrice, qui contraste avec la situation du bailleur défaillant dans l’accomplissement des démarches de copropriété.
Conclusion
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 19 mars 2026 consolide une construction prétorienne dont les prémisses étaient déjà perceptibles dans la jurisprudence des juridictions du fond. Le bailleur commercial ne peut s’exonérer de son obligation de délivrance conforme en insérant dans le bail une clause mettant à la charge du preneur l’obtention des autorisations de copropriété nécessaires aux travaux. Ces autorisations relèvent de la qualité de copropriétaire, laquelle n’est pas transférable au preneur par une stipulation contractuelle, fût-elle expresse. La sanction de cette inexécution est double : d’une part, le bailleur ne peut obtenir l’exécution forcée des travaux à l’encontre du preneur ; d’autre part, le refus de renouvellement fondé sur l’inexécution de ces travaux ne constitue pas un motif grave et légitime au sens de l’article L. 145-17 du Code de commerce, de sorte que l’indemnité d’éviction est due. Cette jurisprudence, qui assure une protection effective de l’exploitation commerciale du preneur, invite les praticiens à repenser la rédaction des clauses relatives aux travaux dans les baux commerciaux portant sur des locaux en copropriété.
Les décisions des juridictions du fond rendues en 2025 et 2026, tant par les cours d’appel que par les tribunaux judiciaires, confirment l’ancrage de cette solution dans le contentieux immobilier contemporain. Le bailleur commercial averti veillera à anticiper, dès la conclusion du bail, les démarches qu’il devra accomplir auprès du syndicat des copropriétaires pour permettre au preneur de réaliser les travaux d’aménagement convenus, et à documenter avec soin l’accomplissement de ces diligences, sous peine d’en subir les conséquences indemnitaires.
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